Na co zwrócić uwagę przy wyborze kredytu mieszkaniowego - poradnik
Nie ma jednej, prostej recepty dla każdego. Uzyskanie kredytu hipotecznego to skomplikowany proces i o tym, który z banków zaoferuje nam najbardziej atrakcyjne warunki, decyduje wiele czynników.
Money.pl przypomina, na co warto zwrócić uwagę przy podejmowaniu zobowiązania, którego konsekwencje będziemy odczuwać nawet przez 30 lat.
1. Po pierwsze - zdolność kredytowa
To na jak duży kredyt hipoteczny możemy liczyć, zależy od naszej zdolności kredytowej. Wpływ mają na nią nie tylko uzyskiwane dochody. Ale też: wiek, zawód i miejsce pracy. To wszystko bank bierze pod uwagę, oceniając prawdopodobieństwo tego, czy będziemy rzetelnie spłacali comiesięczne raty. Nie ma nic dziwnego w tym, że na lepsze traktowanie liczyć może osoba zatrudniona na pełnym etacie na czas nieokreślony, niż człowiek, który przedstawi umowę o dzieło zawartą na tydzień przed wizytą w banku.
Przy liczeniu zdolności kredytowej, bank bierze też pod uwagę:
- spłacane już przez nas kredyty,
- salda kart kredytowych,
- salda kart debetowych,
- i salda linii debetowych w ROR.
Do tego dochodzą inne obciążenia - np. alimenty i przyszłe koszty utrzymania kredytowanej nieruchomości. Bank przyjrzy się sytuacji rodzinnej kredytobiorcy i sprawdzi naszą historię kredytową. Wszystko po to, by zminimalizować ryzyko związane z udzieleniem kredytu. To drobiazgowe śledztwo jest też w naszym interesie. Im mniejsze ryzyko banku, na tym lepsze warunki pożyczki będziemy mogli liczyć.
Gdy okaże się, że w danym banku nie dostaniemy pożyczki w kwocie wystarczającej do zakupu interesującego nas mieszkania, zawsze możemy pójść do konkurencji. Każdy bank liczy bowiem zdolność kredytową trochę inaczej.
- W takiej sytuacji warto przejrzeć publikowane w mediach zestawienia kredytów, by dowiedzieć się, które banki najbardziej liberalnie podchodzą do kwestii liczenia zdolności - radzi Jarosław Sadowski, ekspert firmy doradczej Expander.
Możemy też skorzystać z kalkulatorów znajdujących się na stronach internetowych banków. By sprawdzić, na jaki kredyt możemy liczyć, musimy założyć, że wysokość raty nie będzie większa od połowy naszych dochodów.
Jednym ze sposobów zwiększenia zdolności kredytowej jest wzięcie pożyczki wspólnie np. z małżonkiem. Wtedy określana jest ona na podstawie łącznych dochodów osiąganych przez dwoje małżonków.
2. Wkład własny - im większy, tym taniej
Na warunki kredytu wpływ ma też wysokość posiadanego przez nas wkładu własnego. Im niższy współczynnik LTV - czyli stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości - tym korzystniejsze oprocentowanie może zaproponować nam bank.
Brak co najmniej 20-procentowego wkładu własnego najczęściej wiąże się z koniecznością dodatkowego ubezpieczenia. Składkę od tzw. brakującego wkładu własnego płacimy przez z góry określony okres - np. 3 lub 5 lat. Koszt ubezpieczenia wynosi zazwyczaj 3,5 procent od kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wymaganym, a posiadanym przez nas wkładem własnym.
Gdy upłynie wymagany okres bank sprawdza, czy wartość kredytu do spłaty jest wyższa, czy niższa niż 80 procent wartości nieruchomości. Jeżeli wciąż nie osiągnęliśmy tego poziomu, przez kolejny z góry ustalony okres musimy płacić ubezpieczenie.
Posiadanie wkładu własnego w praktyce daje możliwość wyboru między kredytem w złotych, a kredytem w walutach.
Z danych zebranych przez Open Finance wynika, że kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości w złotych udziela zdecydowana większość banków. W przypadku euro - pożyczki w tej walucie ma w swojej ofercie kilkanaście banków - połowa nie udzieli kredytu bez wkładu własnego.
3. Złoty, waluty, a może Rodzina na Swoim
Gdy możemy sobie pozwolić na luksus wyboru waluty, w której chcemy spłacać kredyt, musimy pamiętać o różnicach między pożyczkami w złotych, a tymi udzielanymi we franku, czy coraz bardziej popularnym euro. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w II kwartale tego roku wartość kredytów w euro stanowiła niemal jedną czwartą wszystkich udzielonych w tym czasie pożyczek.
To nie dziwi, bo raty pożyczek w złotych są dziś wyższe od tych udzielanych w euro - pożyczki we franku szwajcarskim praktycznie zniknęły z ofert banków - ale kredyt walutowy wiąże się z ryzykiem.
W uproszczeniu mechanizm wygląda tak. Im mocniejszy złoty, tym niższa rata. Im słabsza nasza waluta, tym więcej co miesiąc musimy oddawać bankowi. Dlatego Marcin Krasoń z Open Finance podkreśla, że generalnie dobrze jest brać kredyt w walucie obcej, gdy jej kurs jest wysoki. Bo wtedy większe jest prawdopodobieństwo, że wraz z jego spadkiem zmaleją nasze raty,
Na wysokość rat w walutach wpływają też stopy procentowe ustalane przez Europejski Bank Centralny i bank centralny w Szwajcarii. Teraz są one na niskich poziomach. Ale na przestrzeni wielu lat to może się zmienić.
Dodatkowym kosztem kredytu walutowego jest tzw. spread. To widełki pomiędzy kursem kupna waluty (na bazie którego bank wypłaca środki z kredytu) oraz kursem sprzedaży (po jakiej kredytobiorca spłaca raty kredytu). Im jest ona większa tym więcej kosztuje obsługa kredytu.To różnica między kursami zakupu sprzedaży.
Sposobem na ominięcie spreadu miała być wprowadzona przez tzw. Rekomendację SII, w ubiegłym roku możliwość spłaty raty poprzez wpłatę waluty w kasie. Ale w praktyce okazało się, że to rozwiązanie jest kłopotliwe i wiążę się z dodatkowymi kosztami.
Złoty to nie tylko brak ryzyka, ale w niektórych przypadkach szansa na rządowe wsparcie. - Bardzo interesującą opcją jest kredyt z dopłatą - mówi Sadowski. Dlatego warto sprawdzić czy mieszkanie lub dom, którym się interesujemy, spełnia warunki objęcia programem Rodzina na Swoim.
Chodzi tu o limit powierzchni i ceny metra kwadratowego. Jeżeli tak jest, państwo przez osiem lat spłaca za nas połowę odsetek. - Raty takiego kredytu są nawet niższe od rat pożyczek w euro - podkreśla ekspert Expandera.
By skorzystać ze wsparcia nie możemy posiadać już innego lokalu i być osobą w związku małżeńskim lub samotnie wychowującą dziecko. Z roku na rok program jest coraz bardziej popularny. W 2009 r. skorzystało z niego ponad 30 tys. kredytobiorców. W I połowie tego roku banki uczestniczące w programie udzieliły prawie 18 tys. pożyczek. To co szósty kredyt udzielony w tym czasie.
Źródło: Money.pl na podstawie danych ZBP
4. Oprocentowanie, marża, prowizja - sprawdź koszty kredytów
Wybierając kredyt warto porównać koszty pożyczek w bankach, które są skłonne udzielić nam kredytu.
Podstawowy koszt to oprocentowanie. Jest ono naliczane na podstawie dwóch składników: zmiennych stóp: WIBOR (kredyty w złotówkach), LIBOR (kredyty we frankach) i EURIBOR (kredytów w euro). To oprocentowanie, z którym banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze. I stałej marży. To zarobek banku. Jego wysokość zależy
Kolejny istotny koszt kredytu to prowizja. Jej wysokość może być różna - od 0,5 do nawet 2,5 proc. wartości kredytu. Najczęściej bank wlicza ją do kredytu. Ale zdarza się też, że musimy liczyć się z jednorazowym, sporym kosztem.
Zanim hipoteka nieruchomości zostanie obciążona na rzecz banku, klient musi też ponosić dodatkowy koszt tzw. ubezpieczenia pomostowego. W niektórych bankach zamiast ubezpieczenia, w tym czasie naliczane jest wyższe oprocentowanie kredytu. To jak długo będziemy ponosić ten koszt zależy od szybkości działania sądy.
5. Negocjacje mogą pomóc - zawsze warto walczyć o swoje
Eksperci radzą, że warto negocjować z bankiem. Przede wszystkim chodzi tu o wysokość marży i prowizji. O ile prowizja to koszt jednorazowy - chyba, że spłacamy ją w kredycie - to marża raz ustalona, zwykle pozostaje na takim poziomie aż do momentu całkowitej spłaty kredytu. Na jej obniżenie wpływ może mieć tzw. cross-selling, czyli to czy skorzystamy też z innych produktów - rachunek osobisty, karta kredytowa - banku, w którym bierzemy kredyt.
