Jak minęło pierwsze pół roku Mieszkania Plus?

Fot.

Upłynęło już ponad pół roku od oficjalnego ogłoszenia planów związanych z programem Mieszkanie Plus. W tym czasie mogliśmy obserwować wiele konferencji prasowych oraz spotkań dotyczących nowej inicjatywy rządu. Odbyło się już nawet uroczyste wbicie łopaty pod pierwsze mieszkania czynszowe. Mimo tego, program Mieszkanie Plus na razie jest trudny do oceny.

Niełatwo oszacować skalę faktycznego działania wspomnianego programu za 2 lub 3 lata. Dodatkowe wątpliwości dotyczą zasad kwalifikacji najemców i stawek czynszów, które mają być ustalane przez poszczególne samorządy. Rodzą się również pytania w sprawie dopłat do oszczędności mieszkaniowych. Takie dotacje zgodnie z początkowymi założeniami rządu, powinny uzupełniać budowę „czynszówek”. W obecnej sytuacji budżetowej, trudno się spodziewać dużych dotacji dla oszczędzających. Bardziej prawdopodobne jest np. zwolnienie oszczędności mieszkaniowych z podatku Belki. Niestety w przypadku rządowego programu, nadal mamy do czynienia z rozbudzonymi oczekiwaniami Polaków i brakiem konkretnych informacji.

Ile „mieszkań plus” powstanie w najbliższych latach?

Propozycja niedrogiego najmu z dojściem do własności to element programu Mieszkanie Plus, który najbardziej interesuje Polaków. Między innymi dzięki rządowej inicjatywie, liczba mieszkań w przeliczeniu na 1 000 Polaków, za trzynaście lat ma wynieść 435 (obecny wynik to około 370). Taka zmiana będzie wymagała budowy ponad 2,5 miliona mieszkań (tzn. lokali i domów) przez różnych inwestorów (np. osoby prywatne, deweloperów oraz samorządy).

Na razie trudno powiedzieć, czy program Mieszkanie Plus rzeczywiście będzie mógł mocno wspierać długookresowy cel, jakim jest zwiększenie zasobu mieszkaniowego o ponad 2,5 miliona lokali i domów. Na początku 2017 r. dowiedzieliśmy się, że w obecnym stadium zaawansowania programu, wstępnie potwierdzono budowę zaledwie 15 000 mieszkań czynszowych. Taka liczba lokali raczej nie rzuca na kolana.

Warto zdawać sobie sprawę, że krajowi deweloperzy oddają do użytkowania piętnaście tysięcy lokali w trakcie dwóch - trzech miesięcy swojej zwykłej działalności. Wstępne dane GUS-u wskazują, że w 2016 r. spółki deweloperskie ukończyły 78 462 mieszkania (patrz poniższy wykres). Do ubiegłorocznych wyników krajowej „mieszkaniówki” trzeba doliczyć również 78 000 mieszkań, które oddali do użytkowania indywidualni inwestorzy. Łącznie w 2016 roku, wszyscy krajowi inwestorzy (po dodatkowym uwzględnieniu samorządów, zakładów pracy i TBS-ów), wybudowali około 162 700 lokali i domów.

Szykuje się wielki powrót prefabrykatów?

Realizacja długookresowego planu rządu (435 mieszkań na 1 000 Polaków w 2030 r.), wymaga wzrostu średniorocznej liczby oddawanych mieszkań do około 200 000. Ten cel wydaje się możliwy do zrealizowania tylko przy znacznie większej aktywności „Mieszkania Plus”. Być może w zwiększeniu aktywności inwestycyjnej rządowego programu, będzie pomagał ogłoszony niedawno plan zagospodarowania działek od PKP. Trudno jednak powiedzieć, ile z tych gruntów jest niezdatnych do zabudowy mieszkaniowej (np. ze względu na bliskość linii kolejowej). Kolejną ciekawą kwestią są plany użycia prefabrykatów do budowy rządowych lokali. Jeżeli przyjmiemy, że udoskonalona technologia prefabrykatowa rzeczywiście jest bardzo dobrym rozwiązaniem, to rodzi się pytanie, dlaczego krajowi deweloperzy dotychczas rzadko wybierali taki wariant budowy.

 

* dane z 2016 r. mają charakter meldunkowy i mogą zostać nieznacznie skorygowane

Opracowanie: RynekPierwotny.pl na podstawie danych GUS


Brak dobrej polityki informacyjnej to kolejna słabość rządowego programu

Wydaje się, że sporym problemem rządowego programu, jest konfrontacja rozbudzonych oczekiwań potencjalnych najemców z realiami oraz aktualnym stanem przygotowań. Mimo braku konkretów, prezentacja „Mieszkania Plus” była szeroko komentowana w mediach. Można zastanawiać się, czy takie działania PR-owe nie powinny być przeprowadzone dopiero po sprecyzowaniu zasad rządowego programu.

Kolejną kwestią jest pewien chaos informacyjny. W mediach wielokrotnie przewijały się informacje o tym, że miesięczny czynsz dla mieszkań budowanych z pomocą rządu, wyniesie 10 - 20 zł/mkw. (12 - 24 zł/mkw. po doliczeniu opłaty za wykup). Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że zgodnie z Narodowym Programem Mieszkaniowym, ta stawka (10 - 24 zł/mkw.) nie będzie uwzględniała kosztu mediów oraz kosztów dotyczących eksploatacji budynku. Dlatego w przypadku większych miast, realny koszt wynajmu mieszkań czynszowych może wynieść 25 - 30 zł/mkw. (bez doliczenia opłaty za wykup). Taka stawka prezentuje się już mniej korzystnie. Trzeba jednak pamiętać, że „mieszkania plus” nie mają być alternatywą dla lokali komunalnych lub socjalnych.

W obliczu dużego zainteresowania Polaków i kłopotów z przekazywaniem informacji dotyczących „Mieszkania Plus” wydaje się, że rządowy program powinien mieć swoją oficjalną stronę internetową. Taka witryna byłaby bardzo przydatnym źródłem informacji o inicjatywie, która przecież została zaplanowana na długie lata.


Artykuł przygotowany przez portal RynekPierwotny.pl