Jak można stracić 40% na mieszkaniu?

Fot.

W latach boomu mieszkaniowego (2005 r. - 2008 r.), ceny lokali z metropolii były zupełnie oderwane od realiów ekonomicznych. Wystarczy tylko wspomnieć, że dostępność metrażu za przeciętne wynagrodzenie kształtowała się na około dwukrotnie mniejszym poziomie niż obecnie. W takiej sytuacji, musiało nastąpić urealnienie cen mieszkań.

Powrót niższych cen został nieco zahamowany przez rządowy program Rodzina na Swoim. Mimo tego, osoby nabywające mieszkania „na cenowej górce”, przy sprzedaży lokali według obecnych cen, mogą ponieść spore straty (wynoszące nawet 30% - 40%).

Największa korekta cen metrażu dotyczyła Warszawy oraz Krakowa ...

Korektę cen nowych i używanych mieszkań w największych miastach kraju, można przeanalizować na przykładzie danych Narodowego Banku Polskiego. Poniższy wykres przedstawia procentowe zmiany transakcyjnych cen 1 mkw. z Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania oraz Gdańska. Zmiany dotyczące nowych mieszkań (odcienie niebieskiego na wykresie) oraz używanych mieszkań (odcienie zielonego), obliczono dla następujących okresów:

  • IV kw. 2006 r. - IV kw. 2016 r.
  • IV kw. 2007 r. - IV kw. 2016 r.
  • IV kw. 2008 r. - IV kw. 2016 r.

Warto zwrócić uwagę, że w przypadku pierwszego z analizowanych okresów (IV kw. 2006 r. - IV kw. 2016 r.), widoczne są jeszcze dodatnie zmiany (poza Krakowem). To znaczy, że metraż pod koniec 2016 r. był droższy niż dziesięć lat wcześniej. Jeżeli weźmiemy pod uwagę dwa kolejne okresy, to znacznie bardziej widoczne są już spadki w relacji do IV kw. 2016 r.. Niestety ceny mieszkań z metropolii, pod koniec 2007 r. i 2008 r. były już bardzo mocno „napompowane”.

Na uwagę zasługuje jeszcze jedna kwestia. Okazuje się bowiem, że w Krakowie dla każdego wariantu analizy odnotowano spadki średniej ceny transakcyjnej za 1 mkw. mieszkania. Stolica Małopolski jest miastem, w którym skutki korekty cenowej były najbardziej dotkliwe – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Rekordowe spadki wartości mieszkań mogą wynosić nawet 35% - 40%

Informacje zaprezentowane na powyższym wykresie są interesujące, ale nie odzwierciedlają sytuacji nabywców nowych mieszkań sprzed 8 lat - 10 lat. Takie osoby najpierw kupiły lokal na rynku pierwotnym, a teraz mogą sprzedać używane mieszkanie. Warto zatem sprawdzić, jaki będzie wynik finansowy przy założeniu, że „M” zostało kupione według średniej stawki z rynku pierwotnego (IV kw. 2006 roku, IV kw. 2007 roku i IV kw. 2008 roku), a odsprzedaż nastąpiła po średniej cenie 1 mkw. dla rynku wtórnego (w IV kw. 2016 r.).

Po wykonaniu odpowiednich obliczeń okazuje się, że wynik przykładowej odsprzedaży może być bardzo różny. Rekordowy zysk (+45%) dotyczy mieszkania z Wrocławia kupionego w IV kw. 2006 r. W przypadku lokali z końca 2007 roku i 2008 roku, nie ma już mowy o tak dobrych wynikach. Przykładowa sprzedaż takich mieszkań w każdym z miast wygenerowałaby straty. Warto jednak zwrócić uwagę, że skala tych obliczonych strat jest bardzo różna. Dla mieszkania z końca 2008 roku, ujemny wynik waha się od -38% (Łódź) do -1% (Wrocław). Podobne zróżnicowanie dotyczy również strat z odsprzedaży mieszkania kupionego pod koniec 2007 r. (-3% - Wrocław, -33% - Łódź). Oprócz wyników dotyczących łódzkiego mieszkania, niekorzystnie prezentują się też wartości obliczone dla Warszawy, Poznania i Krakowa (patrz poniższe zestawienie).

Informacje zaprezentowane w powyższej tabeli stanowią przestrogę przed kupowaniem mieszkań na „cenowej górce”. Podczas takiego mieszkaniowego boomu, sprzedawcy mogą argumentować, że „taniej już nie będzie”. Prawa rynku są jednak zupełnie inne. Każdy znaczący spadek dostępności mieszkań za przeciętne wynagrodzenie, zwiastuje późniejsze obniżki cen metrażu. Przykład niektórych polskich metropolii dowodzi, że te spadki mogą wynieść nawet 30% - 40%. Trzeba pamiętać, że po uwzględnieniu inflacji z ostatnich 8 lat - 10 lat, spadek wartości niektórych mieszkań kupionych w latach 2007 - 2008 byłby jeszcze większy.

Podobne artykuły