Okazje na rynku nieruchomości - na co uważać?

Fot.

Okazja na rynku nieruchomości to pojęcie tak oczywiste i popularne, że nie wymaga wyjaśnienia. Za to przypadki licznych pułapek czyhających na amatorów nieruchomościowych okazji to „temat rzeka”, który można by opisywać bez końca.

Praktycznie każdy, kto planuje kupić nieruchomość, liczy na to, że trafi na cenową okazję. Z kolei już po jej finalizacji zazwyczaj mamy przekonanie, że właśnie takową zawarliśmy. Co to znaczy „okazja” w przypadku rynku nieruchomości? Oznacza mniej więcej tyle, że cena transakcyjna powinna być istotnie niższa od rynkowej (minimum 10 proc.), a nabyte mieszkanie, dom czy działka gruntu to dokładnie to,

Właściwie nigdy nabyta nieruchomość nie odpowiada preferencjom nabywcy w 100 proc., a oferty sprzedaży prezentujące się wyjątkowo okazyjnie, niestety często bywają klasycznymi pułapkami, zastawianymi przez rynek na ich amatorów.

Pseudo okazje na rynku nieruchomości można podzielić na kilka kategorii. Te najczęściej spotykane to klasyczne oszustwa, następnie nieruchomości z wadą prawną, z ukrytymi defektami natury budowlanej, technicznej czy konstrukcyjnej, wreszcie z perspektywą zmiany najbliższego otoczenia na zdecydowanie niekorzystne.

Wady prawne przede wszystkim

Często opisywane w mediach przypadki oszustw na rynku nieruchomości, dziś już są na szczęście rzadkością. Wynika to z faktu coraz większej dojrzałości samego rynku jak i nabytego przez lata doświadczenia i edukacji wszystkich jego uczestników. W efekcie przestępstwo sprzedaży czy wynajmu mieszkania przez oszusta, dziś należy do sporadycznych incydentów. Nie oznacza to jednak, że ryzyko tego rodzaju przypadków zostało definitywnie wyeliminowane – ostrzega Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości z portalu RynekPierwotny.pl.

Zawsze należy dokładnie czytać dokumenty zbywanej nieruchomości, zwłaszcza księgę wieczystą pod kątem wysokiego prawdopodobieństwa ciążących na niej wad prawnych. O takowych można mówić przede wszystkim w sytuacji, gdy zbywana nieruchomość nie jest własnością sprzedającego, tudzież jest obciążona prawem osoby trzeciej, takim jak użytkowanie, służebność czy najem.

Ciekawym i niestety dość powszechnym przykładem wady prawnej nieruchomości gruntowej jest obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu, a więc przebiegający pod działką rurociąg czy gazociąg. Taka sytuacja może skutecznie ograniczyć lub wręcz uniemożliwić prace budowlane.

Ponadto okazyjnie oferowana nieruchomość to często też taka, wobec której toczą się różnego typu postępowania o charakterze administracyjnym czy egzekucyjnym.

„Okazja” z wadą fizyczną

Kolejną, najpowszechniejszą kategorią fałszywej okazji nieruchomościowej, jest oferowanie domów czy mieszkań z ukrytymi defektami o charakterze budowlanym, konstrukcyjnym czy technicznym, określanymi ogólnie jako wady fizyczne.

Katalog takich sytuacji jest właściwie nieograniczony. Przykładem może być choćby mieszkanie zlokalizowane w budynku z wadami konstrukcyjnymi, powodującymi pękanie ścian na wylot, albo dom, którego wadliwie wykonane fundamenty powodują przenikanie zawilgocenie i uszkodzenia ścian. Sprzedający takie nieruchomości często nie tylko nie informują potencjalnych nabywców o ich stanie faktycznym, ale co gorsza próbują na różne sposoby maskować istniejące usterki np. poprzez powierzchowny remont.

Ryzyko zmiany otoczenia

Kolejnym bardzo poważnym ryzykiem, na jakie wystawieni są amatorzy rynkowych okazji w mieszkaniówce, to zakup nieruchomości – mieszkania, domu czy działki budowlanej – w miejscu, którego bezpośrednie otoczenie przewidziane jest do zagospodarowania radykalnie pogarszającego komfort zamieszkiwania okolicznych mieszkańców – ostrzega ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Chodzi tu przede wszystkim o planowane inwestycje infrastrukturalne w postaci np. nowych dróg szybkiego ruchu lub inwestycje deweloperskie (biurowce, hotele, apartamentowce itp.) budowane tuż przed oknami istniejących budynków mieszkalnych.

Na rynku pierwotnym ustawodawca rozwiązał ten problem w ustawie deweloperskiej obowiązkiem prospektu informacyjnego, który ma ujawniać potencjalnym nabywcom mieszkań z pierwszej ręki plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek oraz planowane w promieniu kilometra inwestycje infrastrukturalne (nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.). Jednak na rynku wtórnym każdy nabywca mieszkania musi sam sobie poradzić z identyfikacją tego typu zagrożeń, szczególnie w sytuacji, gdy oferta sprzedaży wydaje się podejrzanie zbyt atrakcyjna.

Teoretyczna ochrona i realne ryzyko

W świetle obowiązującego w kraju prawa, nabywca nieruchomości jest – przynajmniej teoretycznie – chroniony zapisami Kodeksu cywilnego przed zakupem rzeczy obciążonej wadą prawną bądź fizyczną. Jednak nieruchomość jest na tyle specyficznym rodzajem rzeczy, że w przypadku jej „okazyjnego” zakupu lepiej na ochronę prawną nie liczyć.

Warto za to sobie zdawać sprawę z realności ryzyka, jakie niesie ze sobą praktycznie każda zawierana na rynku nieruchomości transakcja, a najczęściej zwłaszcza taka, która sprawia pozory niebywałej okazji. Im większa tego świadomość poparta rzetelnym sprawdzeniem nieruchomości, tym ryzyko popełnienia pomyłki mniejsze.

Podobne artykuły