Zamiana mieszkania- czy to się opłaca?

Fot.

Powiększyła ci się rodzina, szukasz większego lokum, ale nie masz środków na jej zakup? Albo twoje mieszkanie jest zbyt duże i opłaty z nim związane wykańczają twój budżet? W obu przypadkach dobrym rozwiązaniem wydaje się zamiana mieszkania. Czy warto to zrobić? Sprawdzamy!

Zamiana mieszkania polega na tym, że właściciele dwóch nieruchomości sporządzają umowę, gdzie zobowiązują się do przeniesienia własności swojego mieszkania na kontrahenta. Obie strony podpisują akt notarialny. Właściciel mniejszego lub tańszego lokalu musi także dopłacić różnicę w cenie według wartości rynkowej.

Przykładowo, masz 40-metrowe mieszkanie, warte 250 tys. zł. Znalazłeś osobę, która się z tobą zamieni i dysponuje nieruchomością o powierzchni 65 metrów. Jej cena wynosi 320 tys. zł. Podpisując akt notarialny, zostaniesz właścicielem większego mieszkania, ale oprócz tego musisz dopłacić swojemu kontrahentowi 70 tys. zł.

Warto wiedzieć, że nie trzeba posiadać nieruchomości na własność, aby ją zamienić. Możesz mieszkać w lokalu komunalnym lub spółdzielczym. Jednak, aby sfinalizować transakcję potrzebujesz zgody właściciela, czyli gminy lub spółdzielni. Kiedy nieruchomość, którą chcesz zamienić, jest kredytowana, to o swoich planach musisz poinformować bank.

Zamiana mieszkania - kiedy warto?

Warto zamienić mieszkanie także po to, by uniknąć formalności związanych ze sprzedażą, a potem kupnem nowej nieruchomości. Dzięki temu za jednym razem, załatwisz obie te sprawy.

Zamiana mieszkania – czy to się opłaca?

Zanim odpowiesz sobie na pytanie o opłacalność zamiany mieszkania, warto się dowiedzieć, jakie koszty w związku z tym musisz ponieść:

  • wpis i wykreślenie własności z księgi wieczystej: 300 zł, które musisz zapłacić u notariusza,
  • taksa notarialna jest dzielona na pół pomiędzy strony umowy i wyliczana od wartości droższego mieszkania (sprawdź, ile wynosi koszt sporządzenia aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości),
  • podatek od czynności cywilno-prawnych: 2 proc. od różnicy pomiędzy wartościami nieruchomości, czyli jest on niższy niż w przypadku standardowej transakcji kupna – sprzedaży,
  • dopłata, jeżeli zamieniasz mieszkanie z mniejszego na większe.
Ile zapłacisz za zamianę mieszkania?
Twoje mieszkanie jest warte 250 tys. zł i chcesz je zamienić na takie, którego wartość wynosi 320 tys. zł. Wartość dopłaty, czyli różnica pomiędzy wartościami nieruchomości, wynosi 70 tys. zł. Taksa notarialna jest liczona od wartości droższego mieszkania, czyli: 1 010 zł + (0,4 proc. * (320 000 – 60 000)= 2050 zł. Taksę dzielicie na pół, czyli tobie do zapłaty zostaje 1 025 zł. Oprócz tego musisz zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnych, który wynosi: 2 proc. * 70 tys. zł = 1 400 zł. 200 zł kosztuje wpis własności do księgi wieczystej, a 100 zł wykreślenie. Ogólne koszty, które będziesz musiał ponieść w związku z zamianą mieszkania wynoszą 72 725 zł.

Po przekalkulowaniu tych kosztów zobaczysz, czy transakcja będzie dla ciebie korzystna. Musisz wziąć także pod uwagę fakt, że zmieni się wysokość twoich rachunków (np. za ogrzewanie). Gdy zamieniasz mieszkanie na mniejsze, zaoszczędzisz, a jeśli na większe, to będziesz zmuszony płacić więcej.

Zamiana mieszkania – formalności

Kiedy chcesz zamienić mieszkanie własnościowe, najpierw musisz znaleźć osobę chętną do takiej transakcji. Następnie musicie oszacować wartość waszych nieruchomości (albo zlecić to rzeczoznawcy). W ten sposób ustalicie różnicę i wartość dopłaty, którą jedna strona będzie musiała wpłacić. Jeśli nieruchomość jest kredytowana, to musisz wystąpić do banku o zgodę na zamianę. Może zdarzyć się, że bank jej nie wyrazi, np. gdy będziesz chciał zamienić duże mieszkanie na mniejsze o znacząco niższej wartości i drastycznie spadnie wartość zabezpieczenia. Wtedy bank może mieć wątpliwości, co do tego, że kredyt zostanie spłacony. Pamiętaj także, że bank może pobrać opłatę za aneks do umowy kredytowej.

Potem warto spisać umowę przedwstępną, określającą warunki. Następnie musicie udać się do notariusza, aby spisać akt notarialny, przenoszący własność. Notariusz ma obowiązek zgłoszenia aktualizacji danych w księdze wieczystej i wpisania nowych właścicieli danych nieruchomości.

Gdy chcesz dokonać zamiany lokalu komunalnego lub spółdzielczego, którego nie jesteś właścicielem, proces jest trochę bardziej skomplikowany. Przede wszystkim potrzebujesz zgody gminy lub spółdzielni na realizację transakcji oraz pamiętaj, że nie możesz zalegać z czynszem. Do pisma (wzór jest dostępny w urzędzie lub na stronie internetowej) musisz dołączyć uzasadnienie wniosku oraz kopię decyzji przydziału mieszkania.

Taka operacja nie wymaga wizyty u notariusza, jest rozstrzygana przez właściciela lokalu. Strony zamiany zrzekają się prawa do swoich obecnych mieszkań i podpisują nowe umowy o wynajem.

Zamiany nieruchomości są wciąż mało popularne. Może wynikać to z tego, że wiele osób boi się formalności z tym związanych. Jak widzisz, proces wcale nie jest skomplikowany. A taka zamiana może pozytywnie wpłynąć na twoją sytuację życiową i finansową.

Podobne artykuły