Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×
Advertisement

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Fot. Wirtualna Polska

Osoby zaciągające kredyt hipoteczny najczęściej robią to z myślą o posiadaniu swoich własnych czterech kątów. Zdarza się jednak, że praca lub inne okoliczności zmuszają do przeprowadzki. Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Co musisz wiedzieć, decydując się na taki krok?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z tym, że bank dokonuje stosownej adnotacji w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i tym samym staje się wierzycielem hipotecznym. Inaczej mówiąc, mieszkanie czy dom staje się zabezpieczeniem kredytu. W sytuacji, gdy kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać zadłużenia, wierzyciel hipoteczny będzie mógł wystąpić o wydanie tytułu wykonawczego. To otworzy mu drogę do postępowania egzekucyjnego, prowadzonego w celu wyegzekwowania długu przez publiczną licytację nieruchomości.

Ustanowienie na nieruchomości wierzyciela hipotecznego nie oznacza jednak, że my – jako właściciele nieruchomości – nie mamy żadnych praw. Są one jedynie ograniczone. Każdy właściciel nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym może w dalszym ciągu dysponować swoją własnością i zdecydować się np. na sprzedaż mieszkania. Taka sytuacja ma zresztą miejsce bardzo często. Jako przykład wystarczy wskazać powiększenie się rodziny – dwupokojowe mieszkanie może okazać się za małe dla 4-osobowej rodziny, która za kilka miesięcy powiększy się o kolejne dziecko.

Bank trzeba poinformować

Przed wystawieniem ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym, kroki należy skierować do banku. Jest to o tyle ważne, że pracownik banku może przygotować dokument, zawierający informacje o aktualnym stanie zadłużenia. Nie można też zapomnieć o tym, by poruszyć kwestię spłaty zadłużenia w jednej racie – bank o takiej operacji musi zostać powiadomiony.

Sprzedaż nieruchomości bez informowania banku może okazać się dużym problemem. By uniknąć niepotrzebnych formalności, warto pamiętać, że bank – jako wierzyciel hipoteczny – musi wiedzieć, co dzieje się z nieruchomością.

Po co zaświadczenie z banku?

Wspomniane już zaświadczenie z banku jest potrzebne do kilku celów. Przede wszystkim, jako właściciele nieruchomości, możemy sprawdzić, jaką sumę musimy jeszcze oddać. W praktyce kwota widniejąca na takim dokumencie może pomóc w ustaleniu ceny nieruchomości, po której zostanie ona wystawiona na sprzedaż.

Nie można też zapomnieć o potencjalnym kupcu. Ten, zanim zdecyduje się na zakup wybranej nieruchomości, będzie chciał poznać jej stan prawny. Przeglądając księgę wieczystą nieruchomości, z pewnością zainteresuje się działem III, w którym ujawniane są m.in. wpisy o służebnościach gruntowych i przesyłu obciążających nieruchomość czy też roszczeniach osób trzecich (poza bankiem może to być również deweloper, osoba fizyczna). Jeżeli kupujący zauważy, że w księdze widnieje informacja o wierzycielu hipotecznym, to z pewnością będzie chciał poznać kwotę, której wpłaty bank oczekuje.

Na zaświadczeniu wydanym przez pracownika banku powinien widnieć również numer rachunku bankowego, na który należy przelać pieniądze, a także informacje o danych, jakie należy wskazać w tytule przelewu (np. numer pożyczki). Te dane przydadzą się kupującemu wówczas, gdy zdecyduje się on nabyć nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym.

Bank powinien zapewnić promesę

Dziś sprzedaż zadłużonego czy obciążonego kredytem hipotecznym mieszkania lub domu nie stanowi większego problemu. Warto jednak zabezpieczyć zarówno siebie (jako sprzedającego), jak i potencjalnego kupca. Jedną z możliwości jest wystąpienie do banku o tzw. promesę. Jest to dokument, w którym bank zapewni, że po uregulowaniu należności na jego rzecz natychmiast wystawi dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych.

Powyższe zobowiązanie banku może być bardzo istotne dla potencjalnego kupca. Dlaczego? Jeżeli zamierza on zakupić nieruchomość również na kredyt, to bank, z którym podpisze on umowę, także będzie chciał się wpisać na hipotekę. Co prawda, sam fakt, że w księdze wieczystej widnieje już wpis o wierzycielu hipotecznym nie jest przeszkodą, by wpisał się do niej kolejny, ale większość banków pilnuje swoich interesów i chce, by załatwianie formalności odbywało się zgodnie z literą prawa.

W pierwszej kolejności trzeba spłacić zadłużenie

Jak wyglądają formalności związane ze sprzedażą zadłużonej nieruchomości? Poza wizytą u notariusza, nabywca musi pamiętać o uregulowaniu zobowiązania wobec banku. Jeżeli zakupuje mieszkanie warte np. 400 tys. zł, które jest obciążone kredytem hipotecznym, którego saldo na dzień sprzedaży wynosi 200 tys. zł, to jest zobowiązany do wpłacenia na wskazany przez bank rachunek 200 tys. zł i takiej samej kwoty na konto sprzedającego.

W trakcie wizyty u notariusza, strony dopełniają kwestii formalnych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Czynność ta odbywa się przez sporządzenie aktu notarialnego. Ponieważ notariusz za swoją pracę wystawi rachunek, strony – odpowiednio wcześniej – powinny porozumieć się co do kwestii opłat.

Wątpliwości? Dobrze zdać się na specjalistów

Choć procedura sprzedaży zadłużonej czy obciążonej kredytem nieruchomości nie jest skomplikowana, to – w przypadku wątpliwości – warto zasięgnąć opinii specjalistów. Powinno być to szczególnie istotne dla osób, które nie miały wcześniej do czynienia z księgami wieczystymi i nie wiedzą, jakich informacji szukać w poszczególnych działach.

Na jakich specjalistów powinniśmy się zdać? Skonsultować można się zarówno z prawnikiem, jak i doradcą finansowym. Ten pierwszy może spojrzeć na sprzedaż pod kątem aktualnie obowiązujących przepisów i podpowiedzieć, na co trzeba zwrócić uwagę. Doradca finansowy może odpowiedzieć na pytanie, czy sprzedaż nieruchomości będzie opłacalna.

Na co uważać?

Choć sprzedaż nieruchomości z kredytem nie jest sprawą skomplikowaną i nie wymaga większej wiedzy, nie można zapomnieć, że nie wszyscy muszą na tym zarobić. To stwierdzenie odnosi się przede wszystkim do osób, które zaciągnęły kredyt we frankach szwajcarskich w latach 2006–2008. Wówczas kurs tej waluty był stosunkowo niski, co powodowało, że wiele osób skusiło się na zaciągniecie zobowiązania właśnie we frankach.

W przypadku waluty obcej, bank może dokonać przewalutowania lub – co bardziej prawdopodobne – po prostu wystawić zaświadczenie o zadłużeniu, biorąc pod uwagę aktualny kurs franka szwajcarskiego. Może się wówczas okazać, że sprzedający mieszkanie straci, bo wartość mieszkania jest znacznie niższa niż kwota pozostałego do spłaty kredytu. Zainteresowani sprzedażą muszą zatem pamiętać, by sprawdzić, czy rzeczywiście będzie im się opłacało zbyć nieruchomość.

Podobne artykuły