Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×

Wynajem czy kupno mieszkania?

Fot. Maszewski/Reporter

Większość osób nie jest w stanie sfinansować zakupu mieszkania z oszczędności. Wówczas pojawia się pytanie o możliwość sięgnięcia po kredyt bankowy. Czy to rozsądne rozwiązanie? A może lepiej wynajmować mieszkanie? Co jest korzystniejsze?

Gdy mowa o tym, co jest bardziej opłacalne z punktu widzenia młodej osoby: kredyt czy wynajem mieszkania, pojawia się kilka kwestii. Pierwsza to taka, że my, Polacy, jesteśmy przywiązani do własności. Przejawia się to choćby w tym, że wolimy zapłacić za coś więcej, ale mieć świadomość, że daną rzecz nabywamy na własność. W przypadku nieruchomości widać to zwłaszcza po liczbie osób wynajmujących mieszkanie. Z badań przeprowadzonych przez Eurostat wynika, że tylko 2,5% Polaków decyduje się na wynajem. To niewiele, zwłaszcza w zestawieniu z liczbą osób wynajmujących mieszkania w krajach Europy Zachodniej – tam na wynajem mieszkania decyduje się nawet do 50% społeczeństwa.

Choć banki kuszą wieloma atrakcyjnymi kredytami hipotecznymi, pojawia się pytanie, czy skorzystanie z takiej pożyczki rzeczywiście jest opłacalne. Może znacznie lepszym rozwiązaniem byłoby wynajmowanie mieszkania i odkładanie części pensji z myślą o zakupie nieruchomości w przyszłości? Wszystko zależy faktycznie od tego, jak podejść do tego zagadnienia: kierując się własnymi przekonaniami czy raczej liczbami, które – co ważne – nie kłamią.

Zalety i wady, czyli co koniecznie należy wziąć pod uwagę

Zagadnienie zakupu lub wynajmu nieruchomości jest obszerne i skomplikowane. Zasadniczo każde z rozwiązań ma swoje zalety, ale też wady. By zatem wybrać mądrze, warto odpowiednio wcześniej dobrze przemyśleć każdą opcję. Z całą pewnością nie ma tu miejsca na emocje czy podejmowanie decyzji pod wpływem czasu – niezbędne jest przeanalizowanie swoich możliwości i potrzeb. Tylko wówczas można stwierdzić, która opcja będzie korzystniejsza.

Co przemawia za wynajmem?

Wynajem mieszkania to przede wszystkim brak obciążenia domowego budżetu w postaci raty kredytu hipotecznego. To chyba najważniejsza zaleta takiego rozwiązania. Osoby decydujące się na podpisanie umowy o wynajem nie muszą też martwić się remontem czy umeblowaniem (część z dostępnych na rynku mieszkań jest udostępniona wynajmującym z pełnym wyposażeniem). W przypadku osób młodych, a właśnie takie najczęściej wynajmują mieszkania w Polsce, nie można też zapomnieć o możliwości przeprowadzenia się w każdej chwili na drugi koniec kraju. W praktyce wynajem mieszkania nie przywiązuje zatem do jednej miejscowości.

Wynajem ma też wady

Podstawową wadą wynajmu jest to, że wynajmowane mieszkanie, nawet po kilkunastu latach, nie stanie się własnością wynajmującego. Dodatkowo może być też sporym obciążeniem domowego budżetu – tu dużo zależy od miejscowości, w której mieszkanie jest wynajmowane. Oto przykładowe ceny wynajmu mieszkań o metrażu od 38 do 60 m2 w kwietniu 2015 r. w wybranych miastach Polski:

  • Bydgoszcz – 1190 zł,
  • Poznań – 1487 zł,
  • Gdańsk – 1760 zł,
  • Kraków – 1762 zł,
  • Warszawa – 2565 zł.

W przypadku wynajmu znaczenie mają też pozaekonomiczne kłopoty np. z właścicielami mieszkania, niemożność otrzymania umowy wynajmu czy znalezienie mieszkania dobrze skomunikowanego i w przystępnej cenie jednocześnie.

Kredyt może być korzystny, ale...

Sięgnięcie po produkty bankowe jest o tyle dobrym rozwiązaniem, że kredytobiorca – zakładając oczywiście, że będzie regularnie opłacał poszczególne raty kredytu – po pewnym czasie stanie się prawnym i jedynym właścicielem nieruchomości. W praktyce podpisanie umowy kredytowej jest inwestycją, zwracającą się w postaci niezależności wówczas, gdy kredyt zostanie spłacony. Czasem kredyt może spłacać się sam – taka sytuacja ma miejsce wówczas, gdy kredytobiorca decyduje się wynajmować lokal. Osoby zainteresowane muszą też pamiętać o tym, że nie będą musiały oszczędzać z myślą o zakupie nieruchomości w przyszłości.

...ma swoje wady

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to spore obciążenie dla domowego budżetu – co miesiąc trzeba przelać na wskazany przez bank rachunek część wypracowanych dochodów. W momencie złożenia wniosku bank sprawdza, czy wnioskodawca ma zdolność kredytową, jednak trudno przewidzieć, co przyniesie przyszłość. Może się okazać, że po utracie pracy i dłuższym bezrobociu spłacanie kolejnych rat stanie się sporym problemem. A bank z całą pewnością nie będzie czekał (ewentualnym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest zorientowanie się, czy bank dopuszcza możliwość skorzystania z wakacji kredytowych).

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się również z obniżeniem zdolności kredytowej. W praktyce podpisanie umowy kredytowej może utrudnić dostęp do innych produktów bankowych, np. kart kredytowych czy limitu na koncie. Pozostaje też kwestia wkładu własnego – od stycznia 2015 r. potencjalny kredytobiorca musi posiadać wkład własny w wysokości min. 10%. Ceny mieszkań za 1 m2 (w przedziale nieruchomości od 38 do 60 m2) w wybranych miastach Polski w maju 2015 r. kształtowały się następująco:

  • Poznań – 6136 zł na rynku pierwotnym i 5710 zł na rynku wtórnym,
  • Gdańsk – 5702 zł na rynku pierwotnym i 5884 zł na rynku wtórym,
  • Kraków – 6571 zł na rynku pierwotnym i 6827 zł na rynku wtórnym,
  • Warszawa – 7642 zł na rynku pierwotnym i 8154 na rynku wtórnym.

Wynajmować czy kupować?

I wynajem, i zakup mieszkania mają swoje wady oraz zalety. By zdecydować się na jedną z opcji, pod uwagę należy wziąć, poza wymienionymi elementami, również swoje możliwości finansowe. Tu przyda się dokładna analiza, za pomocą której możliwe będzie określenie korzystniejszego wariantu.

Załóżmy, że kredytem hipotecznym jest zainteresowana osoba w wieku 30 lat, mieszkająca w Poznaniu i wynajmująca dotychczas mieszkanie o metrażu w przedziale od 38 do 60 m2 za cenę 1487 zł. Potencjalny kredytobiorca zarabia miesięcznie 2500 zł i nie ma innych zobowiązań wobec banków. Zainteresowany jest nabyciem mieszkania w Poznaniu na rynku pierwotnym o powierzchni 40 m2. Zakładając, że cena za 1 m2 wynosi 6136 zł, potrzebuje on ok. 250 tys. zł. Posiada wymagany wkład w wysokości 50 tys. zł, więc będzie wnioskował tylko o 200 tys. zł. Ile będzie go kosztowała rata kredytu przy założeniu, że kredyt zostanie udzielony na 30 lat? Oto przykładowe wyliczenia:

Licząc, że potencjalny kredytobiorca ubiega się o kwotę 200 tys. zł, oprocentowanie kredytu wynosi 7,5%, raty są stałe, a okres kredytowania liczy 30 lat, rata będzie oscylować w wysokości ok. 1400 zł miesięcznie, a suma poszczególnych spłat będzie wynosić nieco ponad... 500 tys. zł.

W takiej sytuacji śmiało można powiedzieć, że skoro rata wynajmu i rata kredytu są podobnej wysokości, kredyt będzie lepszym rozwiązaniem, bo po spłacie ostatniej raty kredytobiorca stanie się właścicielem nieruchomości. Z drugiej strony przerażać może suma wszystkich rat, która jest 2,5 razy większa niż cena mieszkania.

Wariant dla nielicznych

Zaprezentowany poniżej wariant nie jest, niestety, opcją dla każdego, tylko dla osób otrzymujących wynagrodzenie powyżej średniej krajowej. Przyjmując powyższe wartości i zakładając, że wynajmujący mógłby pozwolić sobie na odkładanie co miesiąc kwoty 1400 zł, okazuje się, że 200 tys. zł zebrałby po ok. 143 miesiącach, czyli ok. 12 latach. Choć takie rozwiązanie, czyli połączenie wynajmu z oszczędzaniem, jest najtańsze, w praktyce niewiele osób może sobie na nie pozwolić.