Co dalej z cenami mieszkań?

  • 30 Cze 2020
  • 9 min. czytania
  • Komentarze(6)
Epidemia zatrzymała szybki wzrost cen mieszkań, który obserwowaliśmy jeszcze na początku roku. Ceny mieszkań zatrzymała się jednak i – przynajmniej na razie – nie widać dalszych przecen. Co może dziać się z cenami mieszkań? Sprawdziłem to!
Co dalej z cenami mieszkań?

Kilka dni temu rozmawiałem ze znajomą, która prowadzi agencję pośrednictwa nieruchomości. Zapytałem, jak w czasie epidemii idzie jej biznes. Odpowiedziała, że całkiem nieźle i dodała, że najwięcej jej klientów szuka teraz mieszkań z ogródkami (co akurat mnie nie zdziwiło). Powiedziała mi też, że ma w ofercie 133-metrowe mieszkanie, wycenione 1 mln zł i jest pewna, że szybko je sprzeda. Dodała też, że obecni właściciele zapłacili 5 lat temu za metr kwadratowy 5 tys. zł, a teraz wystawione jest za 7,5 tys. zł za metr kwadratowy.

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania?

Z raportu Expandera i serwisu Rentier.io wynika, że w maju 2020 r., w porównaniu do maja 2019 r., na 16 porównanych miast, tylko w jednym (w Gdyni) odnotowany został spadek ofertowych, a i to tylko o 1%. W pozostałych miastach ceny ofertowe wzrosły: od 9% (Częstochowa, Kraków i Poznań) do nawet 21% (Gdańsk). W Warszawie średnia cena ofertowa mieszkania w maju 2020 r. wynosiła 10 752 zł i była o 10% wyższa niż w maju zeszłego roku.

W niektórych z innych analizowanych miast średnia cena metra kwadratowego wynosiła:

  • Białystok – 6 354 zł (wzrost o 13%),
  • Bydgoszcz – 6 303 zł (wzrost o 14%),
  • Gdańsk – 9 990 zł (wzrost o 21%),
  • Katowice – 6 700 zł (wzrost o 14%),
  • Kraków – 8 714 zł (wzrost o 9%),
  • Łódź – 6 181 zł (wzrost o 16%),
  • Poznań – 7 601 zł (wzrost o 9%),
  • Szczecin – 6 563 zł (wzrost o 13%),
  • Wrocław – 8 018 zł (wzrost o 10%).

Autorzy raportu zwracają uwagę na to, że część mieszkań była kupowana z myślą o wyremontowaniu i sprzedaży za wyższą cenę lub z myślą o wynajmie. Z powodu epidemii koronawirusa, część inwestorów – chcąc odzyskać pieniądze – zdecyduje się na sprzedaż mieszkania.

Czy ceny mieszkań spadną?

To, czy ceny mieszkań spadną, zależy od wielu czynników. Wśród nich można wymienić m.in.:

1. Niechęć do przecen

Właściciele mieszkań nie są skorzy do obniżania cen. Niektórzy z nich wolą zrezygnować ze sprzedaży niż sprzedać mieszkanie za niższą cenę. Znajduje to potwierdzenie w raporcie Expandera i Rentier.io W maju 2020, w odniesieniu do kwietnia 2020 r., spadek cen mieszkań (maksymalnie o 3%) zaobserwowany został w siedmiu z szesnastu miast.

Także i firmy deweloperskie nie będą chciały obniżać cen. Według danych JLL, w pierwszym kwartale tego roku w siedmiu największych miastach deweloperzy mieli do sprzedania nieco ponad 44 tysiące mieszkań. Oznacza to, że przy dotychczasowym tempie sprzedaży oferta zostałaby wyprzedana w ciągu 7-8 miesięcy.

Bartosz Turek z HRE Investments podkreśla też, że - za stan niepowodujący napięć na rynku uznaje się ofertę odpowiadającą rocznej sprzedaży. Teoretycznie więc nawet spadek liczby sprzedawanych mieszkań o 30-40% nie powinien generować nadmiernych problemów. O ile ponadto nie dojdzie do fali rezygnacji z kupionych wcześniej lokali, to deweloperzy nie powinni powszechnie stosować zachęt w postaci obniżek cen.

Z kolei Marcin Krasoń z Obido.pl uważa, że - według deweloperów, dziś nie ma za bardzo przestrzeni na spadki cen. Marże są niewielkie, a ceny działek, robocizny czy materiałów budowlanych nie obniżyły się ani trochę. Spadek cen związany z obniżką kosztów byłby tak naprawdę korzystny dla wszystkich, bo kupujący mogliby kupić tańsze mieszkania i rozruszałby się rynek, a deweloperzy nie musieliby obniżać marż, na co nie za bardzo w ogóle mają przestrzeń.

2. Brak alternatywnych inwestycji

Po majowej obniżce stóp procentowych niskie oprocentowanie lokat bankowych stało się jeszcze niższe i wynosi przeciętnie około 0,5% w skali roku. Obniżyło się też oprocentowanie obligacji skarbowych. Dodać trzeba też, że w marcu i kwietniu z funduszy inwestycyjnych zostało wypłaconych o ok. 23 mld zł więcej niż do nich wpłacono. Polacy dysponują więc znacznym kapitałem, a nieruchomości zawsze uważane były za dobrą lokatę kapitału. Dają też szanse na czerpanie zysków z wynajmu. Trzeba tylko pamiętać, że szybki wzrost wartości jest dziś znacznie mniej prawdopodobny niż kilka miesięcy temu, choć historia pokazuje, że można na niego liczyć w dłuższym terminie.

3. Lepszą sytuacja gospodarstw domowych

Polskie gospodarstwa domowe są obecnie w znacznie lepszej kondycji niż w czasie ostatniego kryzysu finansowego. Z danych CBOS wynika, że 61% z nas ma oszczędności (w 2007 r. odsetek ten wynosił zaledwie 23%). Lepszą sytuację finansową Polaków potwierdzają też badania Eurostatu. Wynika z nich na przykład, że w 2019 r. problemy z niewystarczającymi środkami na życie, czyli brakiem pieniędzy „do pierwszego” deklarowało 4,5% badanych (w 2008 r. odsetek ten wynosił 14,4%).  Do 29% (z 51% w 2008 r.) zmniejszył się też odsetek gospodarstw domowych, które nieprzewidziane wydatki zmusiłyby do pożyczenia pieniędzy.

Na sytuację finansową rodzin wpływają też pieniądze wypłacane w ramach programu 500+. Jest to ciekawe z puntu widzenia rynku mieszkaniowego. Okazuje się bowiem, że ukredytowienie rodzin jest trzy razy wyższe niż gospodarstw domowych bez dzieci. Z szacunków HRE Investments opartych o dane Eurostatu wynika, że 5,9% bezdzietnych gospodarstw domowych ma kredyt hipoteczny. W przypadku rodzin z dziećmi ten odsetek rośnie do 17,5%.

4. Wsparcie od banków

Kredyt hipoteczny – mimo sytuacji epidemicznej – nadal jest dostępny. Trzeba jednak pamiętać, że epidemia koronawirusa i związane z nią problemy w gospodarce spowodowały, że banki zaostrzyły warunki, na jakich jest udzielany kredyt hipoteczny. Banki preferują wnioskodawców z wysoką wiarygodnością kredytową i niskim stosunkiem sumy zobowiązań do dochodu netto. Jeżeli chcesz mieć pewność, że stać Cię na kredyt hipoteczny, kalkulator zdolności kredytowej pomoże Ci w uzyskaniu odpowiedzi.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest już dostępny od kilku lat. Teraz niektóre banki wymagają od swoich potencjalnych kredytobiorców posiadania wkładu własnego w wysokości 20%, a nawet 30%.

Osoby spłacające kredyt hipoteczny także nie są pozostawione samym sobie. Mogą skorzystać z trzech „kół ratunkowych”:

  • Niższego oprocentowania – stawka WIBOR, będąca podstawą do obliczania oprocentowania kredytu, jest na historycznie niskim poziomie – przykładowo WIBOR 6M to teraz zaledwie 0,29%. Jeśli chcesz sprawdzić, jak niższe oprocentowanie wpłynie na Twój kredyt hipoteczny, kalkulator pomoże Ci to wyliczyć.
  • Wakacji kredytowych przygotowanych przez banki w ramach pakietów pomocowych. Z wakacji kredytowych możesz skorzystać, jeśli chcesz odciążyć swój budżet domowy. W ich ramach możesz zawiesić spłatę kredytu na 3 lub na 6 miesięcy.
  • Pomocy Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, działającego przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Z Funduszu możesz otrzymać zwrotne wsparcie finansowe lub pożyczkę na spłatę zadłużenia.

5. Nierealne oczekiwania sprzedających

Mówiąc o zmianach cen mieszkań powinniśmy bazować na cenach transakcyjnych (czyli tych, które były faktycznie płacone), a nie ofertowych (czyli takich, które sprzedający chcą dostać za nieruchomość). Właśnie w rozdźwięku pomiędzy cenami z umów, a tymi, jakie chcieliby dostać sprzedający leży kolejny hamulec dla spadków cen. Jaka jest między nimi różnica? Pokazują to liczby udostępniane przez bank centralny:

  • przeciętna cena ofertowa mieszkań używanych w 7 największych miastach to prawie 9,5 tys. złotych za m kw. (dane za I kw. 2020 r.)
  • średnia dla faktycznie zawartych transakcji to 7,9 tys. złotych za m kw.

Oznacza to, że mamy do czynienia z różnicą wynoszącą 1,6 tys. zł, która – przynajmniej częściowo – wynika z nierealnych oczekiwań sprzedających.

- Ten bufor jest obecnie największy w historii, a epidemia może to urealnić. I tak w przypadku mieszkań używanych obniżka cen ofertowych nawet o kilkaset złotych w przeliczeniu na metr kwadratowy może nie przełożyć się na spadek cen transakcyjnych, a z drugiej strony dać kupującym satysfakcję, że udało im się kupić mieszkanie taniej – komentuje Bartosz Turek.

Niechęć do przecen, brak alternatywnych inwestycji, lepsza sytuacja gospodarstw domowych, wsparcie od banków i nierealne oczekiwania sprzedających – to nie wszystkie czynniki, które mogą mieć wpływ na ceny mieszkań.

Jakie są szanse, że ceny mieszkań jednak spadną?

Jednak w ostatnio wydanym raporcie eksperci z Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się wyceną nieruchomości, twierdzą, że ceny mieszkań jednak spadną.  Prognozują, że nieruchomości będą tanieć o ok. 5-7% rocznie. Przeceny będą trwały do końca 2022 r. i zatrzymają się na poziomie niższym o 15-20% od szczytu notowanego w czasie hossy z przełomu 2019 i 2020 r.

Według nich na spadek cen mieszkań będą miały wpływ:

  • zaostrzona polityka kredytowa w bankach (podniesiony poziom wkładu własnego, wyższe marże oraz ograniczenie źródeł dochodu akceptowanych w liczeniu zdolności kredytowej),
  • wzrost bezrobocia, cięcia płac w wielu firmach oraz ogólna niepewność.

Część osób, które pierwotnie planowały kupić mieszkanie na własne potrzeby przeniesie swoje zainteresowanie w kierunku działek i domów.

Eksperci z Emmerson Evaluation podkreślają też, że na rynku pierwotnym część tej korekty będzie realizowana nie poprzez klasyczne obniżki cen, a przez różne bonusy oferowane do zakupionych mieszkań (np. gratisowe komórki lokatorskie czy miejsca postojowe).

Jeszcze bardziej pesymistyczne scenariusze kreślą ekonomiści z PKO BP. Ich zdaniem w najgorszym wariancie utrzymywania się recesji i wzrostu bezrobocia do końca 2020 spadek cen mieszkań może wynieść do ok. 15%, czyli zniwelować roczny wzrost cen sprzed kryzysu.

Na jakie czynniki wskazują? Oprócz zaostrzenia polityki kredytowej przez banki i pogorszenia sytuacji na rynku pracy także m.in. na:

  • wysoką produkcję mieszkań w toku,
  • wycofywanie się klientów z transakcji inwestycyjnych (ok. 20-30% klientów według deweloperów) lub wstrzymywanie takich decyzji ze względu na niepewność co do koniunktury gospodarczej i w odniesieniu do własnej sytuacji finansowej,
  • presję podażową związaną z trudną sytuacją deweloperów, którzy finansują budowy mieszkań kapitałami własnymi i przedpłatami klientów.

Czy rzeczywiście ceny mieszkań spadną? Tego w 100% nie można w tej chwili potwierdzić. Może dojść do sytuacji, w której spadną ceny mieszkań, na które będzie mniejszy popyt. Natomiast ceny mieszkań chętnie kupowanych – np. w otoczeniu zieleni, z tarasem, ogródkiem czy dużym balkonem – mogą pójść w górę. Pewne jest natomiast, że na ceny mieszkań wpływ będzie miała polityka kredytowa banków, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych oraz sytuacja na rynku pracy.

Dodano:
30 Cze 2020

6 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Watson Ekspert 04 lipca 2020
    "Właściciele mieszkań nie są skorzy do obniżania cen. Niektórzy z nich wolą zrezygnować ze sprzedaży niż sprzedać mieszkanie za niższą cenę. " Zastwa się a nie daj się . "Lepszą sytuacja gospodarstw domowych" Tak, ale tylko do Jesieni. „kół ratunkowych” Tak, niektóre mogą byc kosztowne,że ci co się zdecydowali później będą żałować. Porozawiajmy w Grudniu.
    Czeslaw LTV Ekspert 09 lipca 2020
    Kazdy wie, ze ten portal ulubili sobie ludzie z branzy. Taki art powinien miec notke "tresc sponsorowana"
    Maciek Ekspert 10 lipca 2020
    Będę obserwował to, co dzieje się na rynku nieruchomości i z pewnością wrócę do tematu cen mieszkań pod koniec roku. Co do "kół ratunkowych" - masz rację. Za korzystanie z niektórych z nich (np. z "wakacji kredytowych") trzeba zapłacić wyższym całkowitym kosztem kredytu.
    Maciek Ekspert 10 lipca 2020
    Ten artykuł nie był treścią sponsorowaną, tylko redakcyjną. Wszystkie materiały, które powstają we współpracy z partnerem odpowiednio oznaczamy.
  • kaja Ekspert 15 lipca 2020
    Raczej nie spadną... może być zastój, a potem znowu skok. Nikt nie będzie chciał stracić nawet kilku procent od ceny zakupu. Ludzie będą woleli wynająć na jakiś czas, niż kupić za takie koszmarne pieniądze. A wynajmujący mogą co nawyżej w związku z tym obniżyć ceny najmu, byleby się zwracało. I tak to będzie się kręcić jakiś czas.
    Kazimierski Maciej Ekspert 16 lipca 2020
    Najbliższe miesiące pokażą, co będzie się działo na rynku nieruchomości. Być może ceny spadną, a być może - jak piszesz - będzie zastój.
  • Marcin Ekspert 01 lipca 2020
    Dwa motory dmuchania bańki cenowej to AirBnB i najem długoterminowy. Pierwszy poza miastami wakacyjnymi leży a drugi zalicza spatki. Obecnie wzrosło bezrobocie i problem z dostępnością kredytów. Jesień to prawdopodobny powrót koronawirusa więc kolejny cios. Redukcja oprocentownia lokat i chęć inwestycji czy też chęć zakupu domku z ogródkiem to mogą być czynniki odpowiedzialne jak popyt. No i ceny mieszkań nie spadają jak ceny walut- natychmiastowo, tylko trzeba poczekać dłużej na efekt.
    Magad Ekspert 07 lipca 2020
    "spadki"
    Maciek Ekspert 10 lipca 2020
    Marcinie, zgadzam się z tym, co napisałeś.
  • Leonia Ekspert 07 lipca 2020
    Brawo, jestem pod wrażeniem. Wiemy już, że ceny mieszkań albo wzrosną albo spadną. No po prostu szok.
    Maciek Ekspert 10 lipca 2020
    Lenoniu, a jakie jest Twoje zdanie na temat tego, co może wydarzyć się w najbliższych miesiącach na rynku nieruchomości?
    Grzegorz Ekspert 11 lipca 2020
    Maćku, faktycznie to analiza typu: "albo będzie deszcz albo będzie słońce". Na dzisiaj, przy uwzględnieniu wszystkich uwarunkowań o których piszesz (i dokładając kilka innych) można przyjąć, że w końcu roku ceny spadną 10-15 %. Mam nadzieję że nie więcej.
    Leonia Ekspert 17 lipca 2020
    Hej Maćku, w najbliższych miesiącach nie wydarzy się nic. Trwa obrona Częstochowy dobrze widoczna choćby na tej stronie internetowej. Później do końca roku spadek realnych cen mieszkań o 8-10%. W przyszłym roku dalszy spadek, jak duży nie potrafię powiedzieć - więcej na ten temat będzie można powiedzieć dopiero jesienią. Wzrosty nie wrócą przed 2022. Ps. Chciałem jednak zastrzec, że wszystko co wyżej napisałem to jednak jakaś forma wróżenia z fusów.
    Kazimierski Maciej Ekspert 22 lipca 2020
    Leoniu, przewidywanie tego, jak ceny mieszkań będą się zachowywały w przyszłości zawsze jest pewną forma "wróżenia z fusów". Tak naprawdę czas pokaże, co będzie się działo na tym rynku.
  • Marcin Ekspert 15 lipca 2020
    Proszę nie róbcie z ludzi wała. Nieruchomości za rok - dwa to minus -20-30%.
    Kazimierski Maciej Ekspert 16 lipca 2020
    Marcinie, Twoja prognoza spadku cen nieruchomości, mimo że dość "drastyczna", jest zgodna z przewidywaniami ekspertów z Emmerson Evaluation, którzy przewidują spadek 15-20% do 2022 r.
  • cefa Ekspert 17 lipca 2020
    Realne spadki cen mieszkan bylby mozliwe tylko wtedy gdy wszedlby wysoki podatek kastralny od m2, bo kto by nie wynajal to by wystawil na sprzedaz. Nie ma co sie oszukiwac to by tez pociagnelo podwyzki wynajmow... kiedys powiedzial czlowiek ze sprzeda ziemie za 1 mln zlotych i ani troche taniej, bedzie na niej siedzial i 20 lat... takie sa realia w Polsce, ze jak juz ktos cos ma to tanio nie sprzeda.
    Kazimierski Maciej Ekspert 17 lipca 2020
    O wprowadzeniu podatku katastralnego mówi się od wielu lat. Być może jego wprowadzenie przełożyłoby się na ceny mieszkań i wzrost kosztu wynajmu. Ale - przynajmniej na razie - to tylko teoretyczne rozważania.
    pedolot Ekspert 22 lipca 2020
    Wskaż państwo z podatkiem katastralnym w którym doszło do obniżenia cen nieruchomości.

Podobne artykuły