Co zrobić, gdy bank zmienia warunki umowy?

  • 10 Sty 2020
  • 3 min. czytania
  • Komentarze(0)
Gdy podpisujesz umowę kredytową, rzadko kiedy zastanawiasz się, co zrobić w sytuacji, gdy bank podwyższy marżę lub ubezpieczenie. Mało kto zdaje sobie sprawę, że koszty kredytu mogą nagle wzrosnąć. Wypowiedzenie umowy kredytowej nie zawsze jest dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza w sytuacji, gdy posiadasz kredyt hipoteczny na kilkanaście lub więcej lat. Jak zatem możesz się bronić?
Co zrobić, gdy bank zmienia warunki umowy?

Zmiana warunków umowy kredytowej odnosi się najczęściej do kredytów hipotecznych, ponieważ jest to zobowiązanie na wiele lat. W trakcie spłaty może dojść do licznych zmian na rynku nieruchomości, jak również w całej gospodarce. Banki muszą zatem podejmować działania, które pozwolą zniwelować straty w przyszłości.

Kredyt hipoteczny zabezpieczony na nieruchomości

Gdy bank zmienia warunki umowy, kłopoty mogą mieć przede wszystkim osoby zadłużone w walutach obcych bądź takie, które zdecydowały się na kredyt hipoteczny i zabezpieczyły go na nieruchomości, której wartość znacząco spadła. Dlaczego? Banki w umowach kredytowych zapewniają sobie prawo do żądania dodatkowego zabezpieczenia kredytu lub wykupienia ubezpieczenia braku wkładu własnego.

Te zapisy nie mają znaczenia, gdy nieruchomości drożeją i złoty zyskuje na wartości. Jednak w kryzysowej sytuacji, banki korzystają z tych zapisów. Idą nawet dalej i podnoszą marże, przez co wzrasta oprocentowanie kredytu, a zatem wysokość comiesięcznych rat. Obliczyć możesz je przy użyciu kalkulatora rat kredytu hipotecznego.

Co zrobić, gdy bank zwiększa koszty kredytu hipotecznego?

Banki podzieliły klientów, wydzielając tych o podwyższonym ryzyku, czyli takich, którym wysokość zadłużenia wzrasta powyżej 80% wartości nieruchomości.

Jeżeli należysz do tej grupy, bank może:

  • podwyższyć marżę, co wiąże się z renegocjacją umowy;
  • zaproponować przewalutowanie kredytu, które także wymaga zmian w umowie;
  • żądać dodatkowych zabezpieczeń majątkowych, np. zawarcia dodatkowej umowy ubezpieczeniowej lub oddanie w zastaw innej nieruchomości (często to nie wymaga renegocjowania umowy).

Jeżeli bank zawarł takie możliwości w umowie, pozostają Ci tylko negocjacje i zapewnienie sobie jak najbardziej korzystnych dla zapisów w aneksie do umowy.

Inna możliwość to zerwanie umowy kredytowej, jednak w przypadku kredytu hipotecznego to rozwiązanie raczej nie wchodzi w grę.

Otwarta pozostaje też kwestia niejasnych regulaminów kredytów. Często dają one bankom możliwość wypowiedzenia umowy albo przewalutowania kredytu - co w przypadku przewalutowania na złotego, może zwiększyć nasze zadłużenie.

Ubezpieczenia kredytu hipotecznego - jak wpłynąć na jego wysokość

Przed wizytą w banku skontaktuj się rzeczoznawcą majątkowym i poproś o opinię na temat bieżącej wartości nieruchomości (koszt opinii to około 250-300 zł) lub wykonaj operat szacunkowy (koszt to około 500-800 zł). Co prawda, dokumenty te nie będą wiążące dla banku, dadzą Ci jednak do ręki dodatkowy argument w negocjacjach.

Taki zabieg może w istotny sposób wpłynąć na zmniejszenie składki dodatkowego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, którego zażąda bank. Bank liczy wskaźnik LTV (stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości) biorąc pod uwagę bieżącą wysokość zadłużenia i bieżącą wartość nieruchomości.

Czy należy obawiać się wzrastających kosztów kredytów hipotecznych?

Jak na razie ceny nieruchomości stale idą w górę i wszystko wskazuje na to, że ta tendencja nie ulegnie zmianie przynajmniej przez najbliższych kilka lat. Co więcej, stopy procentowe są najniższe w historii, dlatego koszty kredytu są wyjątkowo korzystne dla kredytobiorców. Jeśli kredyt hipoteczny zaciągnąłeś już jakiś czas temu i masz także inne zobowiązania, to możesz skorzystać z kredytu konsolidacyjnego, aby zmienić warunki na lepsze. Jeżeli jednak dopiero rozglądasz się za dobrą ofertą, to warto skorzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego i na jego podstawie obliczyć wysokość całkowitych kosztów kredytu.

Podobne artykuły