Kupno mieszkania przez pośrednika – wady i zalety zakupu mieszkania przez biuro nieruchomości

Osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy często zastawiają się, czy warto kupować mieszkanie przez agencję. Wątpliwości mogą wzbudzać przede wszystkim kwestie finansowe, a zwłaszcza to, czy kupujący mieszkanie płaci pośrednikowi. A może opłata jest już wliczona w cenę mieszkania? Sprawdzamy, jak wygląda proces kupna nieruchomości przez biuro i na co należy uważać, wybierając konkretną agencję.

Obowiązki biura nieruchomości przy kupnie mieszkania

Na początku warto wyjaśnić, jak działa biuro nieruchomości. Najprościej tłumacząc, jest to firma specjalizująca się w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, czyli w ich:

• sprzedaży,
• kupnie,
• zamianie lub
• wynajmie.

Od 2014 roku takie usługi może świadczyć każdy – nie jest bowiem wymagane posiadanie licencji pośrednika.

Jak wygląda kupno mieszkania przez biuro nieruchomości i jakie są obowiązki agenta w przypadku reprezentowania kupującego? Do głównych zadań pośrednika nieruchomości należy:

• zebranie i prezentacja ofert sprzedaży mieszkań,
• przygotowanie niezbędnych formalności,
• sprawdzenie zgodności podpisywanych dokumentów,
• reprezentowanie klienta, z którym biuro ma zawartą umowę – może nim być każda ze stron transakcji: kupujący, sprzedający, wynajmujący, najemca itp.

Pośrednik powinien więc najpierw znaleźć mieszkanie, które będzie najlepiej spełniało twoje oczekiwania, a następnie pomóc ci je kupić, czyli m.in. udzielić wsparcia w negocjacjach ze sprzedającym, sprawdzić nieruchomość pod względem prawnym, zorganizować wizytę u notariusza w celu zawarcia umowy przedwstępnej i w końcu też tej przenoszącą własność.

A może interesuje Cię: Kupno mieszkania bez pośrednika – czy warto?

Umowa z agencją nieruchomości przy kupnie mieszkania – co powinna zawierać?

Ze względu na to, że kilka lat temu branża pośrednictwa nieruchomości została zderegulowana, nie mamy konkretnego wzorca umowy. Strony opierają kontrakt na zasadzie swobody zawierania umów.

Przyjęło się jednak, że umowa pośrednictwa przy zakupie nieruchomości musi mieć formę pisemną lub elektroniczną pod rygorem nieważności. Może być umową na wyłączność lub otwartą. W pierwszym wariancie biuro zapewnia sobie wyłączność na reprezentowanie klienta, który w związku z tym, jeśli dokona transakcji z jego pominięciem, musi się liczyć z koniecznością zapłacenia prowizji. Umowa otwarta pozwala ci na korzystanie z usług wielu pośredników, a także kupno mieszkania za gotówkę we własnym zakresie.

W treści umowy powinny znaleźć się co najmniej następujące informacje:

• dane obu stron umowy (biura i klienta),
• informacja o posiadaniu przez biuro ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej,
• data i miejsce zawarcia umowy,
• przedmiot umowy – w tym przypadku będzie to wykonanie usług pośrednictwa zmierzających do nabycia przez klienta nieruchomości o określonych cechach,
• wyszczególnienie zakresu usług świadczonych w ramach pośrednictwa,
• wysokość prowizji oraz warunki jej zapłaty,
• czas trwania umowy oraz sposób jej wypowiedzenia,
• oświadczenie o przetwarzaniu danych osobowych – zgoda na przetwarzanie danych.

Ile wynosi prowizja biura nieruchomości przy kupnie mieszkania?

Jednym z najczęstszych powodów, dla których osoby kupujące mieszkanie rezygnują z pomocy pośrednika, jest koszt takiej usługi. Ile bierze biuro nieruchomości za pośrednictwo? Każda agencja stosuje własny cennik i w dużej mierze zależy on od rodzaju umowy. Zazwyczaj droższe są umowy na wyłączność, natomiast tańsze — umowy otwarte. Wysokość prowizji zależy od wielu czynników, np.:

• lokalizacji nieruchomości,
• wartości transakcji,
• rodzaju umowy między biurem a klientem,
• regionu kraju, w którym działa agencja.

Biura nieruchomości z reguły stosują system prowizyjny, co oznacza, że wysokość wynagrodzenia pośrednika będzie zależała od wartości kupionego przez ciebie mieszkania. Zazwyczaj pośrednicy pobierają prowizję od 1 do nawet 4 proc. wartości nieruchomości (plus VAT od prowizji w wysokości 23 proc.). Jak to wygląda w praktyce? Przykładowo, kupujesz mieszkanie o wartości 600 tys., a prowizja pośrednika wynosi 2 proc. Wówczas za pomoc w kupnie mieszkania zapłacisz 12 000 zł, co po doliczeniu podatku VAT daje kwotę 14 760 zł. To spora suma, jednak przy tak dużej transakcji może warto ją wydać?

Kupno mieszkania przez biuro nieruchomości nie zawsze oznacza konieczności zapłaty prowizji. Coraz częściej agencje stosują rozwiązanie, w którym koszty obsługi pośrednika w 100% pokrywa sprzedający, ponieważ to on zyskuje finansowo na transakcji. W praktyce taka prowizja bywa wliczana w cenę mieszkania, a więc tak czy owak, obciąża ona kieszeń kupującego.

Jak wygląda proces kupna mieszkania przez biuro nieruchomości?

Zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie przez biuro nieruchomości? Najpierw należy znaleźć agencję, która potencjalnie będzie w stanie szybko pomóc ci w znalezieniu odpowiedniego mieszkania. Następnie trzeba umówić się na spotkanie i przedstawić swoje oczekiwania, czyli wyjaśnić, jakiego lokum szukasz i jakiego zakresu usług się spodziewasz. Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy pośrednictwa. Dopiero od tej chwili pośrednik może podjąć czynności zmierzające do nabycia przez ciebie nieruchomości. Jak w praktyce one wyglądają i jak przebiega kupno mieszkania przez biuro nieruchomości krok po kroku?

Krok 1: Wybór ofert i umawianie spotkań z pośrednikiem

W pierwszej kolejności zadaniem pośrednika jest znalezienie mieszkania według wytycznych klienta. Pamiętaj, by precyzyjnie określić swoje oczekiwania, czyli wskazać m.in. jaki metraż ma mieć mieszkanie, w jakiej lokalizacji się znajdować, a także jaki ma mieć standard i inne istotne cechy.

Już na pierwszym spotkaniu otrzymasz listę ofert pasujących do twoich kryteriów, a jeśli żadna ci się nie spodoba, biuro nieruchomości będzie szukać dalej. Najczęściej agencje korzystają nie tylko ze swoich baz, ale także z baz innych biur oraz przeszukują ogłoszenia w różnych portalach branżowych i lokalnej prasie. Nie musisz zatem robić tego samodzielnie, co pozwoli ci oszczędzić mnóstwo czasu. Pośrednik zrobi to za ciebie, a oprócz tego zaplanuje spotkania ze sprzedającymi w najdogodniejszym dla ciebie terminie.

Nie przegap: Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego?

Krok 2: Wspólne oglądanie nieruchomości

Profesjonalny pośrednik będzie ci towarzyszyć podczas oględzin mieszkań i rozmów ze sprzedającymi. Ponieważ z racji swojego doświadczenia doskonale wie, jak oglądać mieszkanie przed kupnem, a także, o co zapytać sprzedającego, będziesz mieć lepsze podstawy do podjęcia decyzji o zakupie.

Pośrednik powinien zwrócić twoją uwagę nie tylko na zalety mieszkania, które oglądasz, lecz również na jego wady. Jest to szczególnie istotne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Ewentualne usterki i niedogonienia nie będą dla ciebie wówczas zaskoczeniem.

Pośrednik jako strona pomiędzy kupującym a sprzedającym ułatwi ci ocenę sytuacji na chłodno, a co najważniejsze pomoże w negocjacji ceny.

Krok 3: Pomoc w dopełnieniu formalności

Kiedy już wybierzesz interesujące cię mieszkanie, pośrednik krok po kroku przeprowadzi cię przez wszystkie formalności. Do jego obowiązków należy przede wszystkim sprawdzenie stanu prawnego mieszkania (księga wieczysta, ewentualna hipoteka, zaległości czynszowe itd.).

Następnie biuro nieruchomości sporządzi umowę przedwstępną ze sprzedającym, a także będzie uczestniczyć w zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność. Agent powie ci, jakie dokumenty masz przygotować, poleci również sprawdzoną kancelarię notarialną. Niektóre biura współpracują także z doradcami kredytowymi i udzielają wsparcia przy pozyskaniu korzystnego kredytu hipotecznego.

Na co uważać korzystając z pomocy agencji nieruchomości?

Kupno mieszkania przez pośrednika z założenia powinno być bezpieczne, ponieważ przepisy zobowiązują agenta do wykonania wszystkich czynności ze szczególną starannością. Powinien zadbać zatem o prawidłowy przebieg transakcji, a także o zabezpieczenie interesów swojego klienta. W razie niedopełnienia swoich obowiązków agent ponosi odpowiedzialność za wyrządzone szkody – poszkodowany klient może domagać się zwrotu prowizji lub nawet odszkodowania. Właśnie dlatego biuro nieruchomości musi obligatoryjnie posiadać ubezpieczenie OC, co warto sprawdzić przed zawarciem z nim umowy.

Jeśli zastanawiasz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie przez biuro nieruchomości, w pierwszej kolejności przeanalizuj treść umowy pośrednictwa. To od jej zapisów będą zależały możliwości dochodzenia swoich roszczeń. Bez względu na to, czy decydujesz się na zakup, czy na sprzedaż mieszkania przez biuro nieruchomości, sprawdź opinie na jego temat w internecie – czy jest skuteczne, czy dba o klientów i jaki faktycznie zakres usług oferuje.

Pamiętaj także, na co uważać przy kupnie mieszkania z pomocą pośrednika – zwróć przede wszystkim uwagę na zasady dotyczące prowizji. Powinna być ona pobierana dopiero po sfinalizowaniu transakcji zakupu nieruchomości. Wiele agencji pobiera ją także w przypadku, gdy do transakcji dojdzie po wygaśnięciu umowy pośrednictwa. Niektóre biura naliczają dodatkowe opłaty za samo udostępnianie ogłoszeń, co niekoniecznie będzie korzystnym rozwiązaniem.

Jak wybrać najlepsze biuro nieruchomości?

Jeśli chcesz, by kupno mieszkania od agencji nieruchomości było obarczone jak najmniejszym ryzykiem i skutecznie doprowadziło do transakcji, zwróć uwagę na kilka aspektów:

• Zweryfikuj wiarygodność agencji – kieruj się przede wszystkim renomą firmy – sprawdź, jak długo działa na rynku. Sprawdź także, czy widnieje w Centralnym Rejestrze Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
• Sprawdź zakres działania agencji – przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie usługi świadczy biuro nieruchomości i w jakim rejonie działa.
• Wybierz doświadczonego pośrednika – warto wybrać biuro, w którym pracuje chociaż jedna osoba z licencją potwierdzającą kwalifikacje do obrotu nieruchomościami.
• Sprawdź opinie innych klientów – możesz poszukać ich w internecie lub kierować się rekomendacjami znajomych.
• Porównaj oferty lokalnych pośredników, zwróć także uwagę na zakres ich usług i wysokość prowizji.

Warto wiedzieć: Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z lokatorem?

Kupno mieszkania przez biuro nieruchomości — wady i zalety

Czy warto skorzystać z pomocy agenta nieruchomości przy zakupie mieszkania? Poniżej przedstawiamy najważniejsze zalety i wady tego rozwiązania.