Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×
Advertisement

Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką

Fot.

Spłacasz kredyt na dom lub mieszkanie, ale chcesz przekazać je w formie darowizny? Czy kiedy podpisujesz umowę o kredyt, to bank ma prawo ci tego zabronić? Podpowiadam, jak w świetle prawa wygląda darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką i ile to kosztuje.

Bank nie może od ciebie wymagać zobowiązania, że nie sprzedasz ani nie podarujesz kredytowanej nieruchomości aż do momentu spłaty kredytu. Taki zapis znajdziesz w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Możesz swobodnie nią dysponować. Pamiętaj tylko, że z kolei bank cały czas ma prawo do egzekwowania spłaty kredytu.

Darowizna nieruchomości od rodziców

Darowizna nieruchomości dla dziecka to najczęstszy przypadek, o który pytacie mnie w komentarzach. Czy można to zrobić czy nie oraz czy najpierw należy zapytać o zgodę bank?

Niezależnie od tego, czy dom lub mieszkanie planujesz przekazać dziecku czy jakiejkolwiek innej osobie, możesz to zrobić na dwa sposoby.

Chcę podarować nieruchomość, ale wciąż spłacać kredyt

Chcesz zmienić właściciela nieruchomości, ale sam wciąż spłacać kredyt? Nie musisz pytać o zgodę banku. Wystarczy, że wybierzesz się do notariusza i udokumentujesz przekazanie darowizny aktem notarialnym. Następnie musisz poinformować o tym swój bank. Pamiętaj, że mimo zmiany właściciela nieruchomości, ty wciąż będziesz odpowiedzialny za spłatę kredytu.

Biorąc kredyt, jesteś dla banku zarówno dłużnikiem hipotecznym, jak i osobistym. Oznacza to, że gdy przestaniesz spłacać raty, bank może egzekwować swoją należność i przejąć zarówno nieruchomość, jak i cały twój majątek. Oczywiście nie dzieje się to, gdy spóźnisz się ze spłatą jednej raty. Najpierw bank próbuje rozwiązać sprawę opóźnień polubownie – egzekucja komornicza jest ostatecznością. Jednak cały czas, ty wciąż odpowiadasz za zadłużenie swoim majątkiem.

Jednak czy w przypadku, gdy ty nie będziesz spłacać kredytu, bank może zająć również majątek obdarowanego? Nie, taka egzekucja jest niemożliwa. Kredytodawca może przejąć nieruchomość, ale dochody nowego właściciela są bezpieczne.

Chcę podarować nieruchomość razem z kredytem

Drugi wariant polega na darowiźnie nieruchomości wraz z cesją kredytu. Oznacza to, że zmienia się właściciel nieruchomości i od tego momentu jest on odpowiedzialny za spłatę kredytu. Zanim jednak wybierzesz się do notariusza, aby sfinalizować transakcję, musisz zapytać o zgodę w banku. Dlaczego?

Bank udzielił ci kredytu na podstawie twojej zdolności kredytowej. Ocenił, że przy twoich dochodach, zobowiązaniach i posiadanym majątku będziesz w stanie spłacać zobowiązanie. Skąd ma wiedzieć, czy osoba, której przekażesz kredyt również ma takie możliwości?

Dlatego najpierw udajcie się wspólnie do banku, w którym masz kredyt hipoteczny i poinformujcie o swoich planach. Bank zbada zdolność kredytową przyszłego obdarowanego i wyda decyzję, czy możesz przekazać darowiznę. Jeśli tak, to musicie dokonać cesji kredytu, czyli przepisania zobowiązania na nową osobę. Bank przygotowuje aneks do umowy (zazwyczaj jest płatny) i po finalizacji cesji, dopełniacie formalności związanych z darowizną u notariusza. Od tego momentu ty przestajesz odpowiadać za spłatę kredytu, a obdarowany zaczyna – zarówno nieruchomością, jak i swoim majątkiem.

Przeczytaj także: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Darowizna nieruchomości – podatek

Zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn, od przyjętej darowizny musisz zapłacić podatek. Są jednak wyjątki od tej sytuacji. Jeśli dokonujesz darowizny nieruchomości dla dziecka, małżonka, rodzica, rodzeństwa, dziadków, pradziadków, wnuków, prawnuków, pasierbów, ojczyma, czy macochy, to są oni zaliczani do 0 grupy podatkowej i nie muszą płacić podatku.

Bardzo ważne jest, aby pamiętać o zgłoszeniu darowizny do urzędu skarbowego. Obdarowany ma na to pół roku od momentu jej przyjęcia. Aby to zrobić, trzeba złożyć druk SD – Z2.

Standardowo, jeśli zdecydujesz się przekazać darowiznę komuś innemu niż członkowi twojej najbliższej rodziny, to ta osoba musi zapłacić podatek. Jednak w przypadku nieodpłatnego przekazania nieruchomości sprawa wygląda trochę inaczej.

Generalnie podatek trzeba zapłacić od wartości nieruchomości, ale jeśli jest kredytowana, to możesz odliczyć wartość zaciągniętego na ten cel kredytu. Wartość nieruchomości ustala się zgodnie z ceną nabycia i od tego trzeba odjąć kwotę kredytu. Przykładowo, jeśli mieszkanie w momencie kupna było warte 200 000 zł, a kwota kredytu zaciągniętego na ten cel była wyższa, to obdarowany podatku nie zapłaci w ogóle (niezależnie od stopnia pokrewieństwa).

Taka sytuacja zdarza się jednak niezwykle rzadko, bo do zaciągnięcia kredytu potrzebny jest wkład własny, więc w praktyce kwota ta jest niższa niż wartość nieruchomości. Zawsze jednak możesz obniżyć podatek, odejmując od tej sumy kwotę kredytu. Dzięki temu podstawa opodatkowania będzie naprawdę dużo niższa.

Przeczytaj więcej o tym, ile wyniesie podatek od spadków i darowizn.

Darowizna nieruchomości a PCC

W przypadku darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką, trzeba zapłacić również podatek od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC. Podstawą opodatkowania jest wartość zobowiązań, które przejmie obdarowany. Musi zapłacić od niej 2 proc. podatku.

Warto wiedzieć, że jeżeli na obdarowanego przepisujesz tylko mieszkanie, a kredyt wciąż zamierzasz spłacać sam, to nie trzeba płacić PCC.

Darowizna nieruchomości a taksa notarialna

Aby z sukcesem załatwić sprawę darowizny, musisz wybrać się do notariusza. Za sporządzenie aktu notarialnego trzeba zapłacić taksę. Jej maksymalne stawki są zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Finansów, choć ostateczna cena zależy od notariusza.

Wartość nieruchomościMaksymalna wartość taksy notarialnej
do 3000 zł 100 zł
pow. 3000 zł do 10 000 zł 100 zł + 3% nadwyżki pow. 3000 zł
pow. 10 000 zł do 30 000 zł 310 zł + 2% nadwyżki pow. 10 000 zł
pow. 30 000 zł do 60 000 zł 710 zł + 1% nadwyżki pow. 30 000 zł
pow. 60 000 zł do 1 000 000 zł 1 010 zł + 0,4% nadwyżki pow. 60 000 zł
pow. 1 000 000 zł do 2 000 000 zł 4 770 zł + 0,2% nadwyżki pow.1 000 000 z
pow. 2 000 000 zł 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki pow. 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł

Mam nadzieję, że wyjaśniłam wszystkie wątpliwości związane z przekazaniem darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką. Tekst jest zaktualizowany w oparciu o aktualne przepisy, a także poszerzony o wątki, które zgłaszaliście mi w komentarzach. Bardzo dziękuję za sugestie i czekam na kolejne pytania!

Podobne artykuły