Hipoteka a kredyt hipoteczny – czy znasz różnicę?

  • 29 Cze 2020
  • 5 min. czytania
  • Komentarze(0)
Hipoteka i kredyt hipoteczny - te dwa pojęcia są czasem stosowane wymiennie, choć nie mają takiego samego znaczenia. Najprościej mówiąc kredyt hipoteczny to oferta finansowania przez bank wymagająca zabezpieczenia w postaci hipoteki, czyli częściowego prawa do nieruchomości.
Hipoteka a kredyt hipoteczny – czy znasz różnicę?

Czym jest hipoteka?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które ma zastosowanie m.in. w kredytach hipotecznych. W Polsce znane było już w XIV w., choć formalnie zaczęło być stosowane wraz z konstytucją sejmową z 1588 r. Celem hipoteki jest zabezpieczenie spłaty przez nieruchomość kredytobiorcy. Aby tak się stało, potrzebne jest zawarcie umowy i spisanie aktu notarialnego. Właściciel wciąż może rozporządzać mieszkaniem, domem czy gruntem, ale bank będzie dochodził swoich praw. Hipoteka  wygasa po pełnej spłacie kredytu hipotecznego. Tego typu zabezpieczenie ma też zastosowanie przy kredytach konsolidacyjnych, w których jednym z konsolidowanych zobowiązań jest kredyt hipoteczny lub gdy kwota finansowania jest wystarczająco wysoka, a okres spłaty wydłużony.

Kredyt hipoteczny i hipotekę reguluje ustawa z kwietnia 2017 r., według której zabezpieczenie  może objąć nieruchomości (także grunty), spółdzielcze prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego (w spółdzielni mieszkaniowej) lub prawo do użytkowania wieczystego. Do momentu uzyskania wpisu w IV dziale księgi wieczystej raty kredytu hipotecznego są podwyższone (to tak zwane ubezpieczenie pomostowe), bo od wtedy działa zabezpieczenie hipoteką. Warto mieć to na uwadze także przy kupnie nieruchomości – chwilowy brak wpisu nie oznacza, że mieszkanie czy dom nie będzie przedmiotem zabezpieczenia. W przypadku sprzedaży hipoteka pozostaje i to nowy właściciel musi ją. spłacać

W przypadku niespłacenia zobowiązania bank może sprzedać przedmiot hipoteki, by odzyskać swój wkład. Przedtem jest jednak kilka etapów. Po 14 dni kredytobiorca może spodziewać się telefonu z działu obsługi posprzedażowej, a następnie z działu windykacji. Przy dalszym braku spłaty bank zgłasza do sądu problem z kredytem hipotecznym i wnioskuje o BTE, czyli bankowy tytuł egzekucyjny. Oznacza to możliwość wejścia komornika, jednak nie wcześniej niż po sześciu miesiącach. Po otrzymaniu pisma o zajęcia nieruchomości oraz wezwania do zapłaty kredytobiorca ma jeszcze 14 dni za spłatę. W przeciwnym razie komornik dokona wpisu w księdze wieczystej i zbada nieruchomość. Następnie odbędzie się publiczna licytacja w obecności komornika i sądu. Kredytobiorca ma prawo samemu znaleźć kupca i sprzedać nieruchomość. Uzyskane ze sprzedaży środki pokryją koszty banku i komornika, a następnie innych wierzycieli.

Lepiej więc nie doprowadzać do tej sytuacji i w razie problemów skorzystać z innych opcji np. wakacji kredytowych, restrukturyzacji kredytu czy konsolidacji (jeśli kredytobiorca ma także inne zobowiązania finansowe). Istotne jest to, by wybrać któryś z wymienionych sposobów przed powstaniem zadłużenia, bo w innym wypadku należy liczyć się z decyzją odmowną.

Rodzaje hipoteki:

  • umowna – ze zgodą właściciela na wpis do księgi wieczystej;
  • przymusowa – bez wymaganej zgody na wpis do księgi wieczystej (do wpisu dochodzi na wniosek wierzyciela przez prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie sądu, akt notarialny i inne);
  • łączna – dotyczy kilku nieruchomości, a wierzyciel może wybrać jedną dla zaspokojenia roszczenia (może być jednocześnie hipoteką przymusową lub kaucyjną);
  • kaucyjna – od lutego 2011 r. nie można już jej ustanowić, ale wciąż obowiązują te, ustanowione wcześniej, zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej – istniejące i mogące powstać w przyszłości;
  • odwrócona – transakcja lub umowa między osobą fizyczną a bankiem, która umożliwia uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału (często z takiego rozwiązania korzystają osoby starsze, bo mogą dostać lepsze warunki)
  • dożywotnia – kapitał można inwestować, a odsetki są dyskontowane lub naliczane powiększając zadłużenie, hipoteka zabezpiecza kredyt, a po śmierci kredytobiorcy bank przejmuje nieruchomość (spadkobiercy otrzymują pozostałe po uregulowaniu kosztów kredytu środki).
  • przeniesienie własności – przekazanie praw własności do części lub całości nieruchomości za jednorazową wypłatę lub dożywotnią rentę.

Oblicz zdolność kredytową – skorzystaj z kalkulatora online! >>

Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny to produkt banku, w ramach którego klient otrzymuje finansowanie na zwykle wyższą kwotę i dłuższy okres. Zabezpieczeniem spłaty jest hipoteka. W przypadku tej oferty wymagany jest minimalny wkład własny. Według Komisji Nadzoru Finansowego nie powinien być niższy niż 20 proc. Część banków proponuje co prawda niższy, ale jednocześnie wymaga wykupienia ubezpieczenia od niskiego wkładu. W czasie pandemii niektóre instytucje podniosły jednak minimalne progi nawet o 10 proc. Dostęp do finansowania jest także zależny od stosunku dotychczasowych zobowiązań finansowych oraz ewentualnej raty kredytu hipotecznego wobec uzyskiwanych dochodów. Suma comiesięcznych opłat nie powinna być wyższa niż 50 proc. lub 60-65 proc. w przypadku osób z wynagrodzeniem na poziomie średniej krajowej i wyższym.

Sprawdź: jak dostać kredyt hipoteczny w kilku krokach >>

Proces przyznawania kredytu hipotecznego jest dłuższy i bardziej skomplikowany niż przy kredytach gotówkowych. Wymaga szczegółowej analizy zdolności kredytowej klienta, a w tym sprawdzenia jego historii – czy miał w przeszłości kredyty, pożyczki czy karty kredytowe (jeśli nie, to minus, bo wiarygodność spada) i czy rzetelnie je spłacał. Bank weźmie pod uwagę stabilność zatrudnienia, zawód, rodzaj umowy w ramach, której się pracuje (najlepiej, jeśli jest to umowa o pracę na czas nieokreślony), liczbę osób na utrzymaniu, stałe koszty (czynsz, rachunki, alimenty), a także wiek (w momencie spłaty ostatniej raty kredytobiorca nie powinien mieć więcej niż 70-80 lat w zależności od banku). Ocena wyrażana jest przez scoring. Taką informację za opłatą udostępnia BIK, na którego danych banki się opierają. Każda instytucja finansowa ma jednak własny model scoringu.

Dodano:
29 Cze 2020

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły