Jaka jest różnica między transakcją na rynku pierwotnym i rynku wtórnym?

  • 07 Wrz 2020
  • 21 min. czytania
  • Komentarze(0)
Transakcja na rynku pierwotnym oznacza kupno nieruchomości bezpośrednio od podmiotu zajmującego się jej budową (dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej). Nabywca jest pierwszym właścicielem danego domu lub mieszkania. Możesz zdecydować się także na zakup lokalu mieszkalnego z tzw. drugiej ręki, czyli z rynku wtórnego. Każde rozwiązanie ma swoje wady i zalety.
Jaka jest różnica między transakcją na rynku pierwotnym i rynku wtórnym?

W obu przypadkach sfinansowanie zakupu mieszkania ułatwia kredyt hipoteczny, ale wnioskowanie o niego przy nowych mieszkaniach może być bardziej skomplikowane z uwagi na większą liczbę dokumentów wymaganych do złożenia wraz z wnioskiem. Przy kredycie hipotecznym na zakup mieszkania z rynku wtórnego musisz dołączyć do wniosku znacznie mniej dokumentów.

Kupno mieszkania czy domu jest zwykle jedną z najważniejszych i największych inwestycji podejmowanych w naszym życiu. Dlatego dokładna analiza wszystkich kwestii związanych z taką transakcją nie jest niczym dziwnym. Możesz kupić wymarzone M lub dom z rynku wtórnego lub pierwotnego. Dowiedz się, jakie są różnice pomiędzy tymi rynkami i gdzie lepiej kupić mieszkanie, na przykład wtedy, gdy zamierzasz sfinansować całą transakcję z wykorzystaniem kredytu bankowego.

Co to jest rynek pierwotny?

Na rynku pierwotnym występują nowe, nieużywane nieruchomości, które dopiero co zostały wybudowane i nigdy nie były zamieszkałe. Najczęściej sprzedającym mieszkania lub domy jednorodzinne, szeregowe i bliźniaki jest deweloper, choć zdarza się, że podobne inwestycje mieszkaniowe podejmowane są przez spółdzielnie. Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, masz pewność, że nikt nie wprowadzał w nim swoich zmian. Atutem takich nieruchomości jest to, że są dopiero co wybudowane, dlatego możesz korzystać z rękojmi i gwarancji ze strony dewelopera.

Wielu deweloperów, którzy są zdecydowanie najważniejszymi graczami rynku pierwotnego nieruchomości, oferuje możliwość wykończenia mieszkania pod klucz. Dzięki temu po odbiorze lokum będziesz mógł niemal z miejsca wprowadzić się do swojego wymarzonego „M”.

Kupując mieszkanie od dewelopera warto znać zapisy ustawy deweloperskiej: Ustawa deweloperska - jak jest pomocna i na ile niezawodna przy zakupie mieszkania?

Rynek wtórny – definicja

Aby dokonać rozróżnienia rynku nieruchomości pierwotnego i wtórnego, musisz wiedzieć, czym charakteryzuje się właściwie ten drugi. O ile na rynku pierwotnym kupujesz całkowicie nowe mieszkania, z tak zwanej pierwszej ręki, o tyle na rynku wtórnym dostępne są mieszkania z drugiej ręki, używane. Możemy powiedzieć, że rynek pierwotny i wtórny stanowią swoje przeciwieństwo.

O ile na rynku pierwotnym w roli sprzedającego na ogół występują deweloper lub spółdzielnia, o tyle na rynku wtórnym podpisujesz umowę kupna i sprzedaży najczęściej z indywidualnymi właścicielami nieruchomości.

Na rynku wtórnym możesz znaleźć mieszkania zarówno w stosunkowo nowym budownictwie, jak i te zlokalizowane w blokach z wielkiej płyty. Są tu apartamenty, lofty czy nieruchomości w zabytkowych kamienicach, które pamiętają jeszcze przedwojenne czasy. Masz nieograniczone możliwości dotyczące lokalizacji mieszkania w przestrzeni miejskiej, ponieważ jest ich znacznie więcej na rynku wtórnym niż na pierwotnym. Decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, masz zdecydowanie większe możliwości doboru lokum do swoich indywidualnych wymagań.

Rynek pierwotny i rynek wtórny – różnice

Na rynku pierwotnym i wtórnym mieszkania można kupować tak samo skutecznie z wykorzystaniem finansowania kredytem hipotecznym. Musisz wiedzieć jednak, że różnice pomiędzy tymi rynkami są znaczące i ujawniają się na różnych etapach poszukiwania i zakupu nieruchomości. Wybór rynku wtórnego oznacza, że kupujesz mieszkanie używane, z drugiej ręki – takich nieruchomości jest znacznie więcej niż nowych.

Najczęściej na rynku wtórnym musisz podpisać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, jeśli chcesz starać się o kredyt hipoteczny w banku. Podstawą takich starań we wstępnej analizie zdolności kredytowej klientów dla banków finansujących zakup mieszkania z rynku pierwotnego jest tzw. umowa rezerwacyjna.

Później przy takich nowych mieszkaniach podpisywana jest notarialna umowa deweloperska, a przy odbiorze technicznym nieruchomości i sporządzeniu protokołu odbioru z deweloperem – ostateczna umowa notarialna przeniesienia prawa własności do mieszkania. W przypadku lokali pochodzących z rynku wtórnego umowa przedwstępna nie musi być podpisywana koniecznie w kancelarii notarialnej, u notariusza zawierana jest dopiero umowa kupna-sprzedaży.

Przy zakupie mieszkania będziesz potrzebować również promesy kredytowej. Sprawdź czym jest: Co to jest promesa kredytowa?

W przypadku nowych mieszkań zakres dokumentów, jakie dołączasz do wniosku kredytowego, jest większy w porównaniu z mieszkaniami z drugiej ręki, co potencjalnie wydłuża cały proces uzyskania zewnętrznego finansowania.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym

Wiesz już, co oznacza rynek wtórny i pierwotny oraz jakie różnice występują między nimi. Teraz zastanówmy się nad cenami nieruchomości, jakie możesz kupić na tych rynkach.

Wystarczy sięgnąć po dane statystyczne średniej ceny mieszkań czy domów na obu rynkach, abyś dowiedział się, ile musisz zapłacić za nowe lokum mieszkalne, a ile za używane. Co ciekawe, z początkiem 2020 roku według danych Otodom.pl w większości polskich miast cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym i wtórnym nieznacznie różniła się od siebie. Zwykle jest tak, że za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić więcej niż za metr kwadratowy mieszkania używanego, pochodzącego z rynku wtórnego.

Pomimo kryzysu spowodowanego pandemią koronawirusa w Polsce ceny mieszkań wzrosły, co pokazuje zestawienie cen transakcyjnych z I kwartału 2019 roku i I kwartału 2020 roku przygotowane przez wspomniany Otodom.

Warto przeczytać: Co dalej z cenami mieszkań?

NBP informuje o średnich cenach 1 mkw. mieszkań w polskich miastach w ostatnim kwartale 2019 roku, a to pokazuje, jakie są różnice w cenach na rynku wtórnym i pierwotnym.

Miasto

Cena na rynku wtórnym

Cena na rynku pierwotnym

Białystok

5 tys. 316 zł

5 tys. 688 zł

Bydgoszcz

5 tys. 95 zł

6 tys. 190 zł

Gdańsk

8 tys. 268 zł

8 tys. 585 zł

Gdynia

7 tys. 384 zł

8 tys. 27 zł

Katowice

4 tys. 895 zł

6 tys. 880 zł

Kielce

4 tys. 453 zł

5 tys. 295 zł

Kraków

7 tys. 414 zł

8 tys. 244 zł

Lublin

5 tys. 747 zł

5 tys. 977 zł

Łódź

4 tys. 870 zł

6 tys. 26 zł

Olsztyn

5 tys. 316 zł

6 tys. 130 zł

Opole

5 tys. 72 zł

5 tys. 363 zł

Poznań

6 tys. 386 zł

7 tys. 402 zł

Rzeszów

5 tys. 731 zł

5 tys. 761 zł

Szczecin

5 tys. 634 zł

6 tys. 879 zł

Warszawa

9 tys. 301 zł

9 tys. 476 zł

Wrocław

7 tys. 316 zł

7 tys. 634 zł

Zielona Góra

4 tys. 547 zł

4 tys. 688 zł

Wyraźnie widać, że ceny metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej są wyższe w przypadku mieszkań pochodzących z rynku pierwotnego, choć w niektórych dużych miastach w Polsce różnice te są nieznaczne – tak jest np. w Rzeszowie, gdzie cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego jest średnio o zaledwie 30 zł tańsza niż lokalu nowego, pochodzącego z rynku pierwotnego.

Czasami może się zdarzyć, że mieszkanie z rynku wtórnego będzie jednak droższe od tego z rynku pierwotnego. Może do tego dojść, gdy znajduje się ono w bardzo dobrej lokalizacji, np. w zabytkowej, odnowionej kamienicy przy krakowskim rynku lub w centrum Warszawy. Sprzedający mają wówczas więcej argumentów do podwyższenia ceny sprzedawanej nieruchomości, choć pochodzi ona z drugiej ręki.

Rynek wtórny i rynek pierwotny – wnioskowanie

Wiesz już, z czego wynika podział na rynek pierwotny i wtórny. Różnica pomiędzy nimi wpływa na wiele kwestii, między innymi na wnioskowanie o kredyt hipoteczny. Zaobserwować można między innymi to, że procedury formalne wyglądają zupełnie inaczej na tych rynkach.

Na pierwotnym kredyt musi być często uruchomiony przez bank na długo przed rzeczywistym odebraniem od dewelopera kluczy do nieruchomości, z kolei w przypadku transakcji zawieranej na rynku wtórnym mieszkania odbierane są najczęściej od razu i właściwie banki nie mają tu żadnych wątpliwości co do tego, kiedy i jak wypłacić pieniądze z kredytu hipotecznego.

Z uwagi na różnice pomiędzy mieszkaniami z rynku pierwotnego i wtórnego procedury kredytowe w bankach również mogą być inne. Przede wszystkim instytucje te mogą żądać dołączenia do wniosku kredytowego nieco innych dokumentów.

Przy mieszkaniu z rynku wtórnego będą to dokumenty dotyczące niezalegania przez dotychczasowego właściciela z opłatami do spółdzielni mieszkaniowej, wodociągów, zakładu energetycznego czy gazowego. Natomiast przy lokalach z rynku pierwotnego trzeba dostarczyć umowę podpisaną z deweloperem, od którego kupujesz mieszkanie. Umowa deweloperska musi być dostarczona wraz z wnioskiem kredytowym do banku. Czasami stosowane są jeszcze umowy rezerwacyjne, jeśli nie masz pewności, że bank udzieli ci kredytu hipotecznego.

Sprawdź listę domumentów wymaganą do kredytu hipotecznego: Jakie dokumenty trzeba dołączyć do kredytu hipotecznego?

Rynek pierwotny – zalety i wady

Mieszkania pochodzące z rynku pierwotnego są nowe i to jest zdecydowanie ich największą zaletą. Dzięki temu, że zdecydujesz się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, zyskujesz:

  • całkowicie nową nieruchomość, którą możesz dowolnie zaaranżować, bez konieczności wcześniejszego zrywania kafelek, podłóg, tynków i farb czy wynoszenia starych mebli po poprzednim właścicielu. Nowe budownictwo daje w większości przypadków gwarancję nowoczesnej estetyki, a przy tym nowoczesnych rozwiązań technologicznych;
  • poczucie tego, że masz nowe mieszkanie i jesteś jego pierwszym właścicielem. Być może zaliczasz się do grona ludzi, którzy mają opory przed zamieszkaniem w miejscu, w którym ktoś już mieszkał przez długi czas? Zdarza się, że wpływa to na odczucie komfortu. Warto, byś wziął to pod uwagę, ponieważ kupno lokalu jest wielką inwestycją i powinieneś być całkowicie zadowolony z dokonanego wyboru;
  • efektywnie zaprojektowaną infrastrukturę na osiedlu – deweloperzy, budując osiedle z mieszkaniami z rynku pierwotnego, dbają o to, by zaplanować wystarczającą liczbę miejsc postojowych na parkingu, stworzyć właściwą infrastrukturę techniczną, a także o to, by punkty usługowe i handlowe znalazły się w tym samym miejscu. Dzięki temu będziesz mógł korzystać z dobrze przemyślanego osiedla – bezpiecznego i komfortowego.

Niestety musisz mieć też świadomość, że kupno mieszkania z rynku pierwotnego ma pewne wady. Zapoznaj się z nimi, by wiedzieć, na co właściwie się decydujesz:

  • oddalenie mieszkania od centrum – związane jest to z lokalizacją, choć nie musi być powszechnie obowiązującą regułą, ponieważ w niektórych miastach w Polsce możesz spotkać się z realizacją całkiem nowej inwestycji mieszkaniowej na działce, która dotychczas nie była zagospodarowana, a znajduje się w centrum, albo na której były pustostany, które zburzono. Zwróć uwagę, czy mieszkanie z rynku pierwotnego znajduje się w miejscu dobrze skomunikowanym z pozostałą częścią miasta;
  • długi czas oczekiwania na odbiór kluczy i nowego mieszkania – na rynku wtórnym od razu wiesz, co kupujesz i jak wygląda dany lokal. Na pierwotnym możesz podpisać umowę z deweloperem na etapie dziury w ziemi, dlatego musisz uzbroić się w cierpliwość i znaleźć lokum, w którym przeczekasz do czasu wybudowania i ukończenia budynków mieszkalnych przez firmę deweloperską. Czasem może to trwać kilka lat, potem zaś mieszkanie w stanie deweloperskim należy jeszcze doprowadzić do stanu nadającego się do zamieszkania. Jeśli kupujesz lokal z rynku pierwotnego na samym początku realizacji inwestycji, czas oczekiwania na przekazanie przez dewelopera kluczy jeszcze się wydłuży;
  • ryzyko związane z korzystaniem z oferty dewelopera – na szczęście obecnie zostało ono znacząco zminimalizowane z uwagi na ustawę deweloperską. Nawet jeśli deweloper ogłosi upadłość, nie dokończy budowy i nie otrzymasz mieszkania, pieniądze, które mu wpłaciłeś, zostaną ci zwrócone. Wszystko przez to, że deweloperzy zobowiązani są do pobierania opłat od klientów bezpośrednio na rachunek powierniczy w banku, z którego środków nie mogą w sposób dowolny dysponować. Pojawia się jednak problem, który musisz brać pod uwagę, oceniając inwestycję w mieszkanie z rynku pierwotnego. W razie bankructwa czy oszustwa dewelopera pozostajesz bez mieszkania, na które wiele miesięcy wcześniej wpłaciłeś pieniądze;
  • dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania z rynku pierwotnego – nie możesz wprowadzić się do lokalu w stanie deweloperskim, dlatego do kosztów inwestycji powinieneś doliczyć również wykończenie pomieszczeń. Koszty mogą wynieść w tym przypadku od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych za metr kwadratowy. Cena będzie odmienna w zależności od tego, jakie materiały wykończeniowe wykorzystasz, oraz od tego, czy sam przeprowadzisz remont, czy skorzystasz z pomocy fachowców.

Musisz sam ocenić, czy zalety związane z zakupem mieszkania z rynku pierwotnego będą przeważać nad wadami takiej inwestycji.

Warto przeczytać: Jakie prawa ma klient upadłego dewelopera?

Rynek wtórny – zalety i wady

Podobnie jak mieszkania z pierwszej ręki, także te używane mogą być dla ciebie bardzo dobrą inwestycją z uwagi na ich liczne zalety. Możemy do nich zaliczyć:

  • bogaty wybór mieszkań z rynku wtórnego – możesz przebierać w wielu propozycjach – w stanie do remontu, do odświeżenia, a nawet do zamieszkania, w zależności od zasobności twojego portfela i preferencji z tym związanych. Spośród kilkuset propozycji mieszkań w danej lokalizacji będzie miał możliwość wybrania takiego lokum, które będzie ci odpowiadało pod wszelkimi względami;
  • brak konieczności przeprowadzania remontu – zdarza się, że możesz kupić używane mieszkanie z wszelkimi sprzętami, meblami, a nawet dekoracjami – jak firany, zasłony, poduszki, elementy tekstylne, obrazy itp. Istnieją firmy i osoby specjalizujące się w przygotowaniu mieszkań z rynku wtórnego do zakupu. Wtedy możesz uzyskać lokum, do którego wprowadzisz się nawet bez konieczności pomalowania ponownie ścian i sufitów. Oczywiście wszystko jest rzeczą uznaniową – jeśli kolorystyka ścian czy meble umieszczone w mieszkaniu przez dotychczasowego właściciela nie będą ci się podobać, zawsze możesz je po prostu wyrzucić i na ich miejsce kupić nowe. Możesz jednak znaleźć mieszkanie, które po prostu ci się spodoba i po zakupie od razu się do niego wprowadzić;
  • atrakcyjną lokalizację – w przeciwieństwie do lokali z rynku pierwotnego przy mieszkaniach z rynku wtórnego masz właściwie dowolność wyboru lokalizacji. Właściwie w każdej dzielnicy miasta dostępne są oferty nieruchomości z drugiej ręki, dlatego znalezienie mieszkania zarówno poza centrum, jak i w jego obrębie nie będzie dla ciebie problemem. Deweloperzy najczęściej nie są w stanie ci tego zagwarantować;
  • możliwość natychmiastowego wprowadzenia się – nie musisz czekać, aż deweloper zakończy inwestycję i dokona jej odbioru technicznego. Już istniejące mieszkanie, oczywiście w odpowiadającym ci standardzie, pozwoli na wprowadzenie się natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego i odebraniu kluczy;
  • możliwość kupna mieszkania w wyjątkowym miejscu – np. w secesyjnej, zabytkowej kamienicy z widokiem na piękne kamieniczki czy ratusz w centrum zabytkowego, starego miasta. Przy mieszkaniach z rynku pierwotnego absolutnie nie jest to możliwe.

Podobnie jak w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, błędem byłoby postrzeganie mieszkań z rynku wtórnego jako idealnych. Mają one swoje wady. Jeśli zdecydujesz się na taką inwestycję, musisz liczyć się z tym, że:

  • być może czeka cię przeprowadzenie remontu, który nie tylko pociągnie za sobą dodatkowe koszty, ale będzie czasochłonny. W toku przeprowadzania prac remontowych wiele rzeczy może cię niemiło zaskoczyć, np. kwestie równości ścian i ich powierzchni. Z pozoru może wydawać się, że wszystko wygląda dobrze, ale z czasem okazuje się, że wcale tak nie jest;
  • nie masz tak dużej swobody w aranżowaniu pomieszczeń mieszkalnych jak w przypadku lokalu absolutnie nowego, chyba że przeprowadzisz remont generalny polegający na usunięciu wszystkiego z nieruchomości, łącznie z pokryciem ścian i podłóg, i zaczniesz od nowa aranżować lokum według własnego gustu, co jednak wiąże się z bardzo wysokimi kosztami;
  • możesz ponieść większe koszty podczas przyszłej eksploatacji mieszkania. Czynsz opłacany do spółdzielni może być droższy niż środki odprowadzane np. do wspólnoty;
  • części wspólne w bloku czy w kamienicy będą gorszej jakości. Związane jest to z tym, że bloki, w których sprzedawane są mieszkania z rynku wtórnego, wybudowane zostały nierzadko przed 30-40 laty.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku pierwotnego

Chcesz sfinansować zakup mieszkania z rynku pierwotnego z wykorzystaniem kredytu hipotecznego? Licz się z tym, że procedury bankowe w takim przypadku najpewniej będą bardziej skomplikowane, niż gdybyś kupował lokal dla siebie z rynku wtórnego.

Podstawą dla banku będzie umowa deweloperska podpisywana u notariusza pomiędzy tobą, jako kupującym, a deweloperem, jako sprzedającym. Zobowiązuje ona dewelopera do wybudowania nieruchomości, a także przeniesienia prawa własności do oznaczonej w niej nieruchomości na nowego właściciela.

Czasem, zanim jeszcze bank wyda ci wstępną decyzję kredytową, możesz podpisać z deweloperem, poza kancelarią notarialną, umowę rezerwacyjną zakupu lokalu, który zostanie zbudowany w przyszłości. Jeśli już wiesz, że twoja zdolność kredytowa jak najbardziej wystarczy do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na lokum z rynku pierwotnego, możesz podpisać umowę deweloperską, którą musisz dostarczyć do banku kredytującego. W umowie tej muszą znaleźć się wszystkie najważniejsze, tak dla ciebie, jak i dla instytucji udzielającej kredytu, informacje o budowie i transakcji. Umowa powinna informować o:

  • cenie sprzedaży;
  • terminarzu realizacji inwestycji deweloperskiej;
  • działce, na której realizowana jest inwestycja;
  • usytuowaniu budynku na działce i mieszkania w budynku wielorodzinnym;
  • standardzie wykończenia twojego mieszkania;
  • parametrach technicznych, powierzchni i układzie mieszkania;
  • rachunku powierniczym prowadzonym dla dewelopera;
  • wysokości wymaganego do wpłaty zadatku lub zaliczki, które muszą być ewidencjonowane na rachunku powierniczym;
  • harmonogramie wpłat nabywcy mieszkania na rzecz dewelopera.

Wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny na mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego musisz też złożyć umowę deweloperską oraz:

  • wypis z KRS-u (Krajowego Rejestru Sądowego) dewelopera,
  • wydruk z CEIDG z numerem NIP i REGON dewelopera,
  • oświadczenie dewelopera o pełnomocnictwie osób go reprezentujących,
  • decyzję o pozwoleniu na budowę,
  • zaświadczenie o zakończeniu budowy (jeśli dotyczy),
  • zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego lub zgłoszenie zakończenia prac budowlanych (jeśli dotyczy).

Oczywiście ostatnie z wymienionych dokumentów donosisz na koniec okresu realizacji inwestycji. Bank będzie wymagał od ciebie również dokumentów wniesienia wkładu własnego, odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, gdzie stanąć ma budynek, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, rzutów nieruchomości oraz decyzji podziałowych działek. Zestaw potrzebnych dokumentów do wniosku kredytowego przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego jest obszerniejszy niż przy kupowaniu lokalu z rynku wtórnego.

Starając się o kredyt, warto skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej: Kalkulator zdolności kredytowej

Później, po złożeniu kompletu dokumentów, czekasz, aż bank podejmie decyzję w sprawie twojego wniosku. Jeśli będzie ona pozytywna, niewątpliwie bank dostosuje terminarz płatności do zapisów wynikających z umowy kredytowej. Najczęściej kredyty hipoteczne w przypadku mieszkań dopiero wybudowanych, kupowanych od dewelopera, wypłacane są w transzach, a nie jednorazowo.

Wypłata kolejnej transzy uzależniona jest od tego, jakie postępy w inwestycji zostaną poczynione na placu budowy. To kupujący, czyli ty sam, masz obowiązek zlecić inspekcję budowlaną do banku oraz złożyć w banku kredytującym dyspozycję uruchomienia kolejnej transzy kredytowej.

Niestety, musisz liczyć się z tym, że przez cały okres budowy, kiedy de facto nie jesteś właścicielem mieszkania i z niego nie korzystasz, zobowiązany jesteś płacić ubezpieczenie pomostowe, aż do momentu, gdy hipoteka znajdzie się w księdze wieczystej. W tym czasie nie spłacasz zwykle kapitału kredytu hipotecznego dzięki karencji w spłacie, ale już koszt odsetek pokrywasz zgodnie z przedstawionym ci przez bank harmonogramem spłaty.

Budowę mieszkań na rynku pierwotnym kończy odbiór techniczny nieruchomości w obecności dewelopera i kupującego, a ty jako nabywca możesz i powinieneś wskazać w protokole odbioru ewentualne niedoróbki, które deweloper musi usunąć lub naprawić, jeśli je zaakceptuje, na co ma 2 tygodnie.

Odbiór techniczny nowego mieszkania pozwala na podpisanie aktu notarialnego zakupu, dzięki któremu staniesz się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości i będziesz mógł się do niego wprowadzić. Z punktu widzenia banku kredytującego to także ważny moment, ponieważ w księdze wieczystej twojej nieruchomości można już wpisać hipotekę na rzecz banku i usunąć kosztowne ubezpieczenie pomostowe.

Korzyścią wynikającą z zakupu mieszkania z rynku pierwotnego jest to, że nie płacisz PCC – podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile deweloper, z którym podpisywałeś umowę, jest płatnikiem VAT. Wszystko dlatego, że kupując od dewelopera, pokrywasz już podatek VAT wliczony w cenę nieruchomości.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku wtórnego

Formalności związane z zakupem mieszkania na kredyt hipoteczny zaciągany w banku wyglądają inaczej, jeśli wybierasz rynek wtórny. Wówczas niemal od razu możesz podpisać umowę notarialną kupna-sprzedaży ze sprzedającym.

Zanim jednak do tego dojdzie, podpisywana jest zwykle umowa przedwstępna zakupu nieruchomości, która stanowi też podstawę dla banku przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny. Jeśli zdecydujesz się na podpisanie takiej umowy, wpłacasz zaliczkę lub zadatek, później dokument ten bierzesz do banku i składasz wraz z wnioskiem kredytowym oraz dokumentami dochodowymi.

Bank szacuje, jakie ryzyko poniesie w związku z przyznaniem ci kredytu hipotecznego. Jeśli twoja zdolność kredytowa będzie odpowiednio wysoka względem wnioskowanej kwoty zobowiązania, a historia kredytowania w Biurze Informacji Kredytowej nie będzie budzić wątpliwości, najprawdopodobniej bank wyda pozytywną wstępną decyzję.

Podstawą oszacowania ryzyka udzielenia kredytu są zapisy polityki kredytowej. Sprawdź czym jest: Polityka kredytowa - wszystko, co musisz o niej wiedzieć

Wówczas możesz już szykować się do podpisania umowy notarialnej zakupu nieruchomości. Do banku musisz jeszcze donieść wycenę nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Jego koszty niestety zwykle pokrywasz sam.

Do banku dostarczysz ponadto dokumenty dotyczące statusu prawnego nieruchomości, a więc odpis z księgi wieczystej, dokument potwierdzający, że jest ona własnością zbywcy – akt notarialny czy umowę darowizny, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami dla spółdzielni lub wspólnoty. Jeśli kupowane przez ciebie z drugiej ręki mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej, możesz przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwwskazań do jej założenia.

Wśród dokumentów dochodowych, na bazie których bank wylicza twoją zdolność kredytową, znajdą się:

  • zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości uzyskiwanych dochodów,
  • wyciąg z rachunku osobistego z kilku ostatnich miesięcy,
  • deklaracja PIT za poprzedni rok lub za dwa ostatnie lata.

Niewykluczone, że bank poprosi cię również o przedstawienie innych dokumentów, w zależności od tego, z jakiego źródła pozyskujesz swoje dochody. Musi mieć pewność, że okażą się one wystarczająco wysokie, aby możliwe stało się udzielenie ci kredytu.

Musisz wiedzieć, że ustawa o kredycie hipotecznym daje bankowi aż 21 dni na wydanie decyzji od momentu złożenia wniosku. Jeśli nie dopełnisz jednak wszystkich wymaganych przez formalności, czas ten może ulec wydłużeniu. W przypadku gdy podjęta decyzja kredytowa jest pozytywna, otrzymasz z banku projekt umowy i będziesz mieć 14 dni na zapoznanie się z nim, choć oczywiście możesz to zrobić w krótszym czasie.

Po podpisaniu właściwej umowy kredytowej możesz sfinalizować transakcję zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, co wiąże się z koniecznością podpisania aktu notarialnego. Przekazujesz kopię tego aktu bankowi, ponieważ będzie to stanowiło podstawę do wypłaty pieniędzy na wskazane w umowie konto sprzedającego mieszkanie. Kiedy pieniądze zostaną przelane zbywcy lokalu mieszkalnego, zakończą się formalności związane ze sfinansowaniem za pomocą kredytu hipotecznego zakupu mieszkania.

Musisz wiedzieć, że do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku i wpisaniu jej do księgi wieczystej nieruchomości musisz płacić ubezpieczenie pomostowe. Koszt wpisu do księgi to 200 zł. Czas oczekiwania na taki wpis jest różny w zależności od sądu wieczystoksięgowego – w jednych będzie to trwało zaledwie kilka dni, w innych nawet kilkanaście miesięcy, choć są to skrajne przypadki. Na koniec powinieneś liczyć się z tym, że kupując mieszkanie na rynku wtórnym, musisz opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości kupowanego mieszkania.

Sprawdź inne poradniki kredytowe:
1. Kredyt hipoteczny krok po kroku
2. Czy porównywanie kredytów wpływa na zdolność kredytową?
3. Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Dodano:
17 Gru 2019

Zaktualizowano:
07 Wrz 2020

Zobacz również inne poradniki

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły