Kredyt w walucie - na co uważać

  • 28 Lip 2011
  • 7 min. czytania
  • Komentarze(0)
Ostatnie osłabienie złotego mocno zaniepokoiło posiadaczy kredytów w walutach obcych. Cieszyć powinni się jednak ci, którzy zamierzają dopiero kupić nieruchomość.
Kredyt w walucie - na co uważać

Ostatnie osłabienie złotego mocno zaniepokoiło posiadaczy kredytów w walutach obcych. W kilka dni wielkość ich zadłużenia znacznie wzrosła. Cieszyć powinni się jednak ci, którzy zamierzają dopiero sfinansować zakup nieruchomości kredytem walutowym.

Kredyt w walucie - na co uważać

Słabszy złoty oznacza bowiem, że przy oczekiwanym w dłuższej perspektywie umocnieniu się rodzimej waluty, w przyszłości mogą być winni bankowi mniej niż pożyczyli. Dodatkowo pożyczają na lepszych warunkach niż w rodzimej walucie. Oprocentowanie kredytów walutowych jest wyraźnie niższe niż złotowych. Różnice w miesięcznej racie wynoszą przeciętnie kilkanaście procent.

Kredyt w walucie jest trudniej dostać niż w złotych

Komisja Nadzoru Finansowego wymaga, by zdolność kredytową wyliczać tak, jakby kredyt był udzielany w złotych. Klient banku nie skorzysta więc z tego, że w z racji niższego oprocentowania kredytów walutowych jego rata jest niższa i dzięki temu może on obsługiwać wyższe zobowiązanie.

Ale to nie wszystko. Banki dodatkowo muszą przy kredytach w walutach podwyższać zdolność o 20 procent. To powoduje, że mogą skredytować zakup tańszej nieruchomości niż,

Przykład:
Jeżeli zarobki netto pozwalają na zaciągnięcie kredytu na kwotę 400 tys. w zł, to w walucie obcej kredyt może zostać udzielony na maksymalnie 320 tys. złotych.

Kolejnym ograniczeniem przy udzielaniu kredytów hipotecznych - niezależnie od waluty - jest, by suma wszystkich spłacanych co miesiąc rat kredytowych (od kart kredytowych, kredytów gotówkowych, samochodowych i innych zobowiązań bankowych) nie przekraczała 50 proc. dochodów netto. Ale tylko, jeżeli nie przekraczają one poziomu przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce. W przypadku wyższych dochodów limit wynosi 65 procent.

Przykład.
Jeżeli pensja netto kredytobiorcy jest niższa od 2573 zł raty (w kwietniu tyle wynosiła średnia pensja netto) wszystkich kredytów nie mogą przekraczać 1286,5 złotych. Gdy przykładowo wynoszą 3000 zł, limit ten wynosi 1950 złotych.

Będzie jeszcze trudniej

Jeżeli rozważamy zaciągnięcie kredytu hipotecznego denominowanego w walutach obcych, to pomimo tych ograniczeń, powinniśmy się pospieszyć. Od początku 2012 roku zaczną obowiązywać jeszcze bardziej restrykcyjne wymagania. Wyliczając zdolność kredytową przy pożyczkach walutowych banki będą bowiem przyjmowały maksymalnie 25 letni termin spłaty (choć kredyt może być dłuższy).

Przykład
Rata kredytu na 400 tys. zł zaciągniętego w euro na 30 lat o oprocentowaniu 4 proc. w skali roku wynosi 1880 złotych. Bank zdolność kredytową będzie jednak obliczał, jakby wynosiła ona 2080 złotych

To jednak nie wszystko. Od początku roku, decydując się na kredyt w walucie obcej, suma wszystkich rat kredytowych nie będzie mogła być wyższa niż 42 proc. średnich dochodów netto. Zarabiając więc na rękę 4 tys. zł, nie będą one mogły przekroczyć 1680 złotych.

Bank nie da kredytu na 100 procent. Chyba, że za to dodatkowo zapłacisz

Jeżeli się okaże, że pomimo tych przeszkód można sfinansować zakup nieruchomości kredytem walutowym to należy się liczyć z kolejnym ograniczeniem. Bank sfinansuje tylko 80 proc. wartości nieruchomości. W sytuacji, gdy klient nie będzie w stanie zapewnić 20 proc. wkładu, w grę wchodzi także ubezpieczenie spłaty kredytu lub wskazanie dodatkowego zabezpieczenia, np. innej nieruchomości.

Wykupienie takiej polisy wiąże się jednak z dość znacznymi kosztami. W zależności od kwoty kredytu mogą one wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Płacone z góry, przeważnie na trzy lata. Po tym okresie, jeżeli się okaże, że wpłacony kapitał nie osiągnął wymaganych 20 proc. należy wykupić kolejne ubezpieczenie.

Część banków (m.in. Alior Bank, mBank, MultiBank) ma jednak bardziej restrykcyjne podejście w zakresie wkładu własnego. Kredytują zakup nieruchomości kredytem walutowym do 70 proc. jej wartości. A to oznacza wyższe koszty ubezpieczenia.

Najważniejsze: oprocentowanie, prowizje i spready

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najczęściej zmienne. Jest ono wyliczane na bazie stopy procentowej po jakiej daną walutę banki sobie nawzajem pożyczają (dla złotego jest to WIBOR, dla walut EURIBOR lub LIBOR) powiększonej o stałą marżę, której wysokość jest zapisana w umowie. Na ten pierwszy składnik klient nie ma żadnego wpływu, bo wyznacza go na bieżąco rynek (banki jednak aktualizują go stałych okresach, lub gdy zmieni się on o określoną wartość). Marżę natomiast – przynajmniej można - próbować negocjować. Obecnie dla euro przeciętna jej wysokość wynosi 2,5 proc. a dla franka szwajcarskiego około 4 procent. Dla porównania przy rodzimej walucie do WIBOR-ów jest doliczane średnio 1,5-2 procent.

Istotnym elementem przy wyborze kredytu hipotecznego jest także wysokość prowizji za jego udzielenie. Część z nich w ogóle ich nie nalicza (np.Raiffeisen Bank lub Kredyt Bank), ale inne każą sobie płacić 2-3 procent od kwoty kredytu. Często jednak banki stosują promocje i z pobierania tych opłat całkowicie odstępują (DnBNord) lub znacząco je obniżają .

Największe zyski banki przy kredytach walutowych osiągają jednak z tzw. spreadów. Udzielając bowiem kredytu w walucie obcej bank przelicza rodzimą walutę po kursie kupna (niższym), natomiast przy spłacie euro, franki czy dolary przelicza po kupnie sprzedaży (wyższym). Różnicie mogą dochodzić nawet do kilkunastu procent. Dlatego starając się o kredyt w walucie obcej należy zapytać doradcę ile wynosi spread.

Przykład
Bank udziela kredytu w euro na kwotę 300 tys. złotych na 30 lat przy oprocentowaniu 4 procent. W dniu wypłaty kurs kupna euro w banku wynosi 3,9 zł, więc klient jest winny bankowi 76,9 tys. euro. Gdyby tego samego dnia chciał spłacić ten kredyt to bank przeliczyłby go po kursie sprzedaży, który wynosi 4,1 złotych. Tym samym oddałby bankowi nie 300 tys. zł, ale ponad 315 tysięcy złotych.

Spread częściowo da się ominąć

Można jednak uniknąć znacznej części kosztów związanych ze spreadem. Od połowy 2009 roku posiadacze walutowych kredytów hipotecznych mogą je spłacać w walucie, w jakiej został on udzielony np. kupionymi w kantorze po korzystniejszym kursie. Aby skorzystać z tego rozwiązania, należy najpierw złożyć pisemny wniosek o zmianę formy spłaty kredytu. W zależności od banku, czas jego rozpatrywania może trwać od kilku (np. w ING Bank Śląski maksymalnie 5), kilkunastu (w GE Money Banku 14), do nawet 30 dni w Multibanku.

W tym czasie bank przygotowuje aneks do umowy kredytowej. Za tę czynność pobierana jest jednak prowizja, której wysokość może wynieść nawet kilkaset złotych.

Spłata w niektórych bankach, które nie prowadzą obsługi kasowej (np. mBank) może być kosztowna. Opłata za przelew walutowy może wynieść kilkadziesiąt złotych.

Kredyt można wcześniej spłacić lub przewalutować

Przy wyborze kredytu warto też zwrócić uwagę na to ile kosztuje wcześniejsza spłata lub nadpłata kredytu oraz jaką opłatę bank pobiera za zmianę waluty. Większość banków za tą pierwszą operację pobiera najczęściej od 1 do 2 proc. od kwoty pozostającej do spłaty. Część dodatkowo każe sobie płacić w pierwszych kilku latach od podpisania umowy kredytowej lub od momentu uruchomienia kredytu (zazwyczaj przez 2 do 5 lat obowiązywania umowy). Są też jednak banki, które takich opłat w ogóle nie pobierają (np. BZWBK, mBank, Multibank).

Z kosztami może być także związana zmiana waluty kredytu, jeżeli bank taką możliwość w ogóle przewiduje. Najczęściej z ochotą i bezpłatnie zmienia waluty obce na rodzime złote, ale już w drugą stronę często taką operację uniemożliwiają lub każą sobie za nią płacić średnio 1-2 proc. od kwoty pozostałej do spłaty.
 

Dodano:
28 Lip 2011

Zaktualizowano:
04 Sie 2020

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły