Księga wieczysta - na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

  • 03 Cze 2013
  • 5 min. czytania
  • Komentarze(4)
Księgi wieczyste są jawne, dlatego łatwo możesz sprawdzić stan prawny nieruchomości, którą chcesz kupić. Pozwoli to uniknąć wielu problemów.
Księga wieczysta - na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Księga wieczysta, to rejestr dokładnie obrazujący stan prawny nieruchomości. Przed zakupem warto sprawdzić poszczególne zapisy, aby mieć pewność, że mieszkanie nie stanowi zabezpieczenia pożyczki, ani nie ciążą na nim żadne roszczenia osób trzecich.

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Należy przy tym zaznaczyć, że dla każdej nieruchomości tworzona jest oddzielna księga.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki;
4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Podstawową zasadą jest jawność ksiąg wieczystych, co oznacza, że każdy ma dostęp do informacji w nich zawartych. Z uwagi na fakt, że księgi prowadzone są w systemie informatycznym, znając numer księgi wieczystej i wchodząc na stronę ekw.ms.gov.pl, możemy z łatwością zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości, której zakup planujemy.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

Odpowiedź w zasadzie brzmi: na wszystko. Z działu drugiego dowiemy się, czy osoba, która podaje się za właściciela, rzeczywiście nim jest. Dział trzeci dostarczy nam z kolei informacji o obciążeniach nieruchomości, wynikających z powstałych ograniczonych praw rzeczowych. Prawa te związane są z nieruchomością, nie zaś z osobą właściciela, dlatego też na ich istnienie nie będzie miała wpływu ewentualna sprzedaż mieszkania.

Zaniepokoić nas powinien wpis dotyczący służebności osobistej, która jest prawem osoby trzeciej do korzystania z nieruchomości w określonym zakresie. W zależności od treści konkretnej służebności może to na przykład oznaczać, że wskazana osoba będzie mogła mieszkać w mieszkaniu nawet po tym, jak je kupimy. Poza służebnością osobistą uwagę naszą powinny zwrócić wpisy dotyczące ustanowionej służebności gruntowej czy użytkowania. Ograniczają one w określonym zakresie przysługujące nam prawo własności.

O ile nieruchomość z wpisaną do księgi wieczystej służebnością gruntową może stanowić zabezpieczenie kredytu lub pożyczki, to służebność osobista wyklucza taką możliwość.

Hipoteka wpisana do księgi wieczystej

Jednymi z istotniejszych są wpisy zawarte w dziale czwartym. Dotyczą one ustanowionych na nieruchomości hipotek.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, służącym zabezpieczeniu wierzytelności. Na mocy tego prawa wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

Hipoteka wpisana do księgi wieczystej nieruchomości nie ogranicza możliwości jej sprzedaży. Jeśli jednak zdecydujemy się na zakup mieszkania obciążonego hipoteką, powinniśmy dopilnować, aby wierzytelność nią zabezpieczona, została spłacona. W przeciwnym razie wierzyciel może zdecydować się na wszczęcie egzekucji z naszej nieruchomości, mimo że to nie my zaciągnęliśmy dług.

W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, bank który będzie finansował zakup dopilnuje żeby zobowiązanie zostało spłacone, a hipoteka wykreślona. Z punktu widzenia banku nieruchomość obciążona już hipoteką nie może stanowić zabezpieczenia pożyczki.

Nie tylko prawa rzeczowe

W niektórych przypadkach ustawa przewiduje, że poza prawami rzeczowymi w księdze wieczystej mogą być ujawnione również prawa osobiste i roszczenia. W sytuacjach wyraźnie wskazanych w przepisach księga wieczysta zawierać więc może wpisy dotyczące m.in. prawa najmu lub dzierżawy, prawa odkupu lub pierwokupu czy też roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. I tak, w przypadku umowy najmu nowy właściciel wstępuje w stosunek prawny w miejsce wcześniejszego właściciela. Może on wypowiedzieć umowę najemcy jedynie z zachowaniem terminów ustawowych, które niejednokrotnie mogą okazać się bardzo długie.

Księga wieczysta a rękojmia wiary publicznej

Znaczenie ksiąg wieczystych dla obrotu nieruchomościami wynika przede wszystkim z domniemań prawnych związanych z wpisami. Domniemywa się bowiem, iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Jedynie we wskazanym przez ustawodawcę trybie można żądać usunięcia niezgodności. Ściśle związana z tym domniemaniem jest instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Chroni na dobrą wiarę nabywcy działającego w zaufaniu do informacji zawartych w księdze wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewiduje, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Rękojmię wiary publicznej wyłącza jednak wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Ujawniona w księdze wieczystej wzmianka stanowi dla nas informację o przekazanym wniosku wieczystoksięgowym, który zmierzać może do aktualizacji i zmiany stanu prawnego nieruchomości, ujawnionego dotychczas w księdze wieczystej.

Bank rozpatrujący wniosek o kredyt hipoteczny będzie się starał wyjaśnić wszystkie ewentualne wzmianki, aby sprawdzić, jakich wniosków one dotyczą i czy przyszłe zapisy w księdze wieczystej nie spowodują, że nieruchomość nie będzie mogła stanowić zabezpieczenia kredytu.

Dodano:
03 Cze 2013

Zaktualizowano:
10 Sie 2020

4 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Andrju Ekspert 18 marca 2019
    Czy jest obowiązek wpisywania służebności osobistej/gruntowej do księgi wieczystej? Czy nie? Wydaje mi się, że ta informacja nie zawsze jest zawarta w księdze, co nieco utrudnia nam sprawdzania nieruchomości. Można się czasem "przysłowiowo naciąć". Czy można zobowiązać sprzedającego, żeby np. w umowie zaświadczył nam że na nieruchomości nie ciąży żadna służebność, nawet taka niewpisana do księgi wieczystej?
  • Anna Malek Ekspert 24 maja 2019
    Dziękuję bardzo za uzupełnienie ;)
  • Hipoteki.pl Ekspert 22 maja 2019
    Niestety nie ma obowiązku wpisywania służebności do działu III księgi wieczystej. Co więcej, służebności są wyłączone z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (Art. 7. Ustawy o ks. wiecz. i hipotece). Należy więc dokładnie sprawdzić nie tylko księgę wieczystą. Jeśli chcemy kupić nieruchomość, to dla pewności możemy poprosić sprzedającego o zawarcie stosownego oświadczenia w umowie sprzedaży.
  • Anna Malek Ekspert 19 marca 2019
    Cześć Andrju,z tego, co wiem, to nie ma takiego obowiązku. Jednak nie jestem prawnikiem, wiec trudno poradzić mi coś w tej kwestii. Polecam skorzystać z fachowej pomocy prawnej ;)

Podobne artykuły