Kupno mieszkania bez księgi wieczystej

Fot.

Dla większości z nas zakup mieszkania należy do jednych z najważniejszych decyzji w życiu. Jeśli finansujemy nieruchomość za pomocą kredytu, będziemy spłacać zobowiązanie przez kolejnych kilkanaście lat. Właśnie dlatego, zanim podpiszemy umowę kupna lokalu, należy dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty. Co zrobić, jeśli mieszkanie nie posiada księgi wieczystej? Czy lepiej zrezygnować z takiej transakcji, czy wręcz przeciwnie – jest to szansa na kupno nieruchomości w atrakcyjnej cenie?

Jeśli przymierzasz się do zakupu mieszkania, z pewnością słyszałeś historie o upadających deweloperach oraz ludziach, którzy kupili nieruchomość, wydali oszczędności swojego życia, a następnie zostawali bez dachu nad głową. Obawy osób kupujących mieszkanie budzi też często brak księgi wieczystej nieruchomości. Czy słusznie? Dowiedz się, co zrobić, gdy lokal, który zamierzasz kupić, nie posiada tego dokumentu.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest rejestrem zawierającym wszystkie informacje na temat stanu prawnego danej nieruchomości. Dane, jakie znajdziemy w księdze wieczystej to m.in.: imię i nazwisko właściciela, adres nieruchomości, jej powierzchnia, przeznaczenie i ewentualne hipoteki. Budowa każdej księgi wieczystej jest taka sama i składa się z czterech rozdziałów:

Hipoteka
Ograniczone prawo rzeczowe, dzięki któremu wierzyciel (np. bank) posiada zabezpieczenie w postaci nieruchomości na wypadek, gdy zobowiązanie (np. kredyt) nie zostanie spłacone. Hipoteka powstaje w chwili dokonania wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości i wygasa, gdy zobowiązanie zostanie spłacone.
  • Rozdział I to informacje o nieruchomości związane nie tylko z samym lokalem (jego powierzchnią, ilością pokoi itd.), ale też prawami, które przysługują właścicielowi (np. udział w częściach wspólnych, dostęp do parkingu, placu zabaw itd.)
  • Rozdział II zawiera informacje o właścicielu lub użytkowniku nieruchomości. Z tej części dowiesz się ile osób i w jakim zakresie ma prawo do użytkowania lokalu.
  • Rozdział III zawiera dane dotyczące praw i roszczeń dotyczących nieruchomości. Najważniejszą informacją, jakiej powinieneś szukać w tej części księgi wieczystej, jest fakt prowadzenie ewentualnej egzekucji komorniczej.
  • Rozdział IV to informacje o hipotekach. Z tej części dowiesz się, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, a jeśli tak, to na jaką kwotę, w jakiej walucie oraz na czyją rzecz jest ustanowiona hipoteka.

Księga wieczysta jest jawna, co oznacza, że każdy ma do niej dostęp. W związku z tym, że księgi prowadzone są w formie elektronicznej, aby zapoznać się treścią danego rejestru, wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i wpisać numer dokumentu; nie są wymagane żadne dodatkowe uprawnienia. Jeżeli właściciel nieruchomości, którą chcesz kupić, odmawia podania numeru księgi wieczystej, najlepiej zrezygnuj z transakcji. Jest to bowiem dokument, który należy obowiązkowo przejrzeć przez zakupem lokalu.

Brak księgi wieczystej a kupno mieszkania

Nie ma przeciwwskazań prawnych, które uniemożliwiałyby zakup mieszkania bez księgi wieczystej. Nie mniej jednak, gdy spotkasz się z taką sytuacją, powinieneś zachować szczególną ostrożność. Najczęściej księgi wieczyste nie są zakładane dla nieruchomości ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Ryzyko związane z kupnem lokalu bez księgi wieczystej dotyczy przede wszystkim sytuacji, w której osoba sprzedająca nieruchomość, nie jest jej rzeczywistym właścicielem. Druga kwestia dotyczy tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (patrz ramka poniżej). Osoby kupujące nieruchomość bez księgi wieczystej mogą mieć również problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Regulacja prawna, zgodnie z którą stan prawny opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt

Chociaż zakup mieszkania bez księgi wieczystej będzie wymagał od ciebie znacznie większej ostrożności i skrupulatności podczas sprawdzania stanu prawnego lokalu, nie musisz rezygnować z dokonania transakcji. Mało tego, brak tak istotnego dokumentu to doskonały argument, aby wynegocjować niższą cenę. Dzieje się tak, ponieważ zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest obarczony większym ryzykiem, a ponadto będzie od ciebie wymagał dopełnienia większej liczby formalności. Warto mieć również na uwadze, że osoby, które finansują lokal bez księgi wieczystej za pomocą kredytu hipotecznego, będą musiały ponieść wyższe koszty ubezpieczenia pomostowego. Jest to związane z czasem potrzebnym do założenia księgi wieczystej i ustanowieniem hipoteki na rzecz banku.

Aby sprawdzić, czy osoba sprzedająca lokal jest jego rzeczywistym właścicielem, możesz posiłkować się nie tylko księgą wieczystą. Informacje na ten temat może zweryfikować również akt notarialny, stosowne orzeczenie sądu lub decyzja administracyjna. Kolejną rzeczą, z jaką należy się zapoznać, zwłaszcza gdy kupujesz dom, jest wpis do rejestru gruntów i budynków. Na koniec należy odpowiednio spisać umowę kupna-sprzedaży lokalu. Dokument powinien zawierać m.in. oświadczenie sprzedającego, że przysługuje mu prawo własności do lokalu oraz że nieruchomość nie jest obciążona prawami wobec osób trzecich.

Warto zaznaczyć, że uzyskanie kredytu na zakup lokalu bez księgi wieczystej może być utrudnione, ale nie jest to niemożliwe. Zasadniczo proces uzyskania finansowania z banku jest podobne, jak w przypadku mieszkania, dla którego jest prowadzona księga wieczysta. Różnica polega na konieczności dostarczenia większej ilości dokumentów oraz weryfikacja prawa spółdzielni mieszkaniowej do użytkowania gruntu. Umowa notarialna musi także zawierać wniosek o założenie księgi wieczystej dla kupowanego lokalu.

Decydując się na zakup mieszkania bez księgi wieczystej należy więc pod uwagę, jakie ryzyko się z tym wiąże. Jednocześnie nie trzeba z góry spisywać takiej transakcji „na straty”. Należy jednak dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty, a przede wszystkim wykazać się dużym spokojne i wnikliwością.