Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×

Nadpłata kredytu hipotecznego. Czy to się opłaca?

Fot.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinno być poprzedzone dobrym zapoznaniem się z ofertami banków. Zdarza się jednak, że czasem niespodziewanie przybywa nam pieniędzy i zastanawiamy się, czy nadpłata kredytu hipotecznego będzie opłacalna. Jak to sprawdzić?

Większość osób przed złożeniem wniosku kredytowego bardzo dokładnie analizuje oferty przedstawione przez banki. Sprawdza nie tylko wysokość oprocentowania, lecz także raty czy dodatkowe opłaty związane z uruchomieniem kredytu (np. konieczność wybrania ubezpieczenia na życie czy sporządzenia operatu szacunkowego nabywanej nieruchomości). To, czy opłacalne będzie nadpłacenie kredytu hipotecznego, weryfikują nieliczni. Skoro jednak kredyt hipoteczny będzie trzeba spłacić w ciągu kolejnych 10, 20 lub 30 lat, warto odpowiednio wcześniej sprawdzić, czy ewentualna nadpłata będzie korzystna i – co ważniejsze – w ogóle możliwa.

Nadpłata kredytu hipotecznego. Od czego zacząć?

Podstawową kwestią jaką należy sprawdzić, zanim zdecydujemy się na nadpłacenie kredytu hipotecznego, jest dokładne zapoznanie się z warunkami oferowanymi przez bank, w którym zostało zaciągnięte zobowiązanie. Większość banków nalicza dodatkową prowizję w wysokości np. 2% wartości wpłacanej nadpłaty. Takie rozwiązanie jest ściśle związane z faktem, że bank musi ponownie przeliczyć kredyt lub przesłać nowy harmonogram rat. W praktyce zatem zorientowanie się, czy i ile dokładnie bank potrąci tytułem prowizji, jest konieczne, by zdecydować, czy nadpłata będzie opłacalna.

R E K L A M A

Od powyższej zasady są jednak wyjątki. Część banków dopuszcza, by klient nadpłacił kredyt hipoteczny i nie pokrywał dodatkowych kosztów. Jest to jednak możliwe po upływie np. 5 lat, licząc od dnia podpisania umowy kredytowej. W praktyce zatem raz jeszcze należy podkreślić, że wszystko zależy od indywidualnie wynegocjowanych warunków, jakie znalazły się w podpisanej umowie kredytowej. Ci, którzy wykazali się przezornością, z całą pewnością mają łatwiej.

Co w sytuacji, gdy okaże się, że bank pobierze zbyt wysoką opłatę i nadpłata kredytu hipotecznego nie będzie korzystna? Wówczas warto pomyśleć o zainwestowaniu zgromadzonych środków. Dobrym rozwiązaniem jest sięgnięcie po produkty bankowe: lokaty czy oprocentowane rachunki oszczędnościowe. Pozwalają one na powiększenie oszczędności i w efekcie pokrycie opłaty wymaganej przez bank z uzyskanej nadwyżki bez utraty części kosztów.

Nadpłata kredytu hipotecznego - kiedy warto?

Nie bez znaczenia jest moment, w którym kredytobiorca chce dokonać nadpłaty. Dlaczego? By odpowiedzieć na to pytanie, trzeba się przyjrzeć, z czego składa się rata kredytu. W początkowych latach spłacania kredytu ratę w 90% tworzą odsetki. Dopiero później kredytobiorca spłaca kapitał. Z tego też względu najbardziej korzystnym momentem na dokonanie nadpłaty kredytu są początkowe lata, czyli wówczas, gdy znaczącą część raty stanowią odsetki.
Kredytobiorcy powinni też zwrócić uwagę na to, czy bank umożliwia im zdecydowanie, w jaki sposób zostanie naliczona nadpłata. Możliwości są dwie: skrócenie okresu kredytowania lub obniżenie wartości aktualnej raty. Korzystając z pierwszego rozwiązania, zaoszczędzić można najwięcej.

Ile da się zaoszczędzić nadpłacając kredyt na mieszkanie?

Trudno mówić o konkretnych liczbach. Aby je podać, trzeba przeanalizować warunki umowy, jaką podpisał dany kredytobiorca. Liczy się nie tylko aktualna wysokość raty, lecz także wspomniana wysokość prowizji, jaką naliczy bank, czy kwota nadpłaty, jaką dysponuje klient. W praktyce zatem odpowiedź na pytanie, czy nadpłata kredytu hipotecznego będzie rzeczywiście opłacalna, należy rozpatrywać zawsze indywidualnie, biorąc pod uwagę warunki, na jakich został udzielony kredyt.

Zakładając, że kredytobiorca spłaca kredyt w wysokości 200 tys. zł z oprocentowaniem 7,5%, który otrzymał na 30 lat, to jego miesięczna rata równa wynosi ok. 1400 zł. Suma odsetek, którą będzie musiał zapłacić na przestrzeni wspomnianych 30 lat, wynosi ok. 300 tys. zł. By porównać korzyści po spłacie, warto rozważyć dwie opcje:

  1. klient wpłaca 20 tys. zł po 2 latach (w 25 miesiącu) i wówczas suma zaoszczędzonych odsetek to ok. 100 tys. zł.
  2. klient wpłaca 20 tys. zł po 15 latach (w 181 miesiącu) i wówczas suma zaoszczędzonych odsetek to ok. 34 tys. zł.

Choć powyższe porównanie jest niepełne, bo nie uwzględnia kosztów prowizji, jaką naliczy bank, to i tak obrazuje możliwe oszczędności. Tylko z powyższego widać, że im szybciej kredytobiorca zdecyduje się na spłatę zobowiązania, tym więcej zaoszczędzi.

To opłacalne również z innych powodów

Nadpłata kredytu hipotecznego oznacza, że w praktyce możliwe jest wcześniejsze spłacenie zaciągniętego zobowiązania. To generuje kolejne korzyści. Klient wcześniej wykreśla bank z hipoteki, co oznacza, że jako właściciel mieszkania może wykorzystać je do zabezpieczenia kolejnego kredytu hipotecznego (zakładając oczywiście, że jest takim zainteresowany). Wcześniejsza spłata kredytu wiąże się również z tym, że były już kredytobiorca ma większą zdolność kredytową niż wówczas, gdy był zobowiązany do regularnego opłacania rat zgodnie z harmonogramem. To zaś otwiera drogę do kolejnych produktów bankowych – kart kredytowych czy limitu na koncie.