Polak na rynku nieruchomości, czyli jak kupujemy nowe mieszkanie?

  • 05 Cze 2017
  • 5 min. czytania
  • Komentarze(0)
Zamierzasz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego? Dowiedz się, na zwrócić uwagę wybierając dewelopera.
Polak na rynku nieruchomości, czyli jak kupujemy nowe mieszkanie?

Obejrzenie mieszkania jest pierwszym krokiem w procesie jego zakupu. Sęk w tym, że łatwo to zrobić w przypadku mieszkań z drugiej ręki. Na rynku pierwotnym zdecydowana większość lokali jest kontraktowana na mniej lub bardziej wczesnych etapach inwestycji, które raczej wykluczają obejrzenie nabywanego lokum przed podjęciem tzw. „życiowej” decyzji.

Przeciętny nabywca mieszkania na rynku wtórnym, przed podpisaniem umowy kupna, ogląda od kilkunastu do kilkudziesięciu lokali – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert z portalu RynekPierwotny.pl. Zazwyczaj też to lokum, na które się ostatecznie decyduje, najczęściej nie jest ostatnim z oglądanych. Zasada jest taka, że im bardziej staranna analiza rynku w preferowanych lokalizacjach, tym większe prawdopodobieństwo ostatecznego sukcesu.

Zakup mieszkania z runku pierwotnego - taniej, ale czy bezpieczniej?

Jednak to nie rynek wtórny, ale pierwotny cieszy się w ostatnich latach zdecydowanie większą popularnością wśród poszukujących własnego „M”. A tu możliwości wizytacji inwestycji i dokładnego przyjrzenia się wybudowanym lokalom niestety nie są już tak oczywiste i optymalne jak w przypadku mieszkań z drugiej ręki.

Rzecz jasna chodzi o to, że większość mieszkań deweloperskich sprzedaje się na długo przed ukończeniem inwestycji, co w obecnych czasach boomu ma jeszcze bardziej istotny wymiar. Średni odsetek mieszkań niesprzedanych w inwestycjach ukończonych rzadko kiedy przekracza dziś 20 proc., a niczym nadzwyczajnym nie są przypadki sprzedaży jednej trzeciej oferty w przedsprzedaży, czyli de facto na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. Czy taki stan rzeczy można uznać za sytuację normalną?

Niestety za normalną na pewno nie, ale od lat stanowiącą absolutną normę, przynajmniej na krajowym podwórku. Mieszkanie pod wieloma względami jest tym „towarem”, który bezwzględnie powinno się nabywać w stanie ukończonym, kiedy można do niego wejść, dokładnie obejrzeć, popatrzeć przez okna, postać na balkonie, sprawdzić czy klimat, który oferuje jest tym czego szukamy, albo czy rozkład i funkcjonalność lokalu są warte pieniędzy, których żąda deweloper. Tymczasem choć dość trudno sobie wyobrazić kupno nawet pary butów bez przymierzenia, to już w przypadku mieszkania w cenie liczonej w setkach tysięcy złotych, często na wieloletni kredyt, tego typu skrupuły najczęściej nie występują.

Kup mieszkanie bez obaw

Dlaczego decyzja o kupnie mieszkania na zasadzie „kota w worku” wydaje się naturalna? Ponieważ taka metodyka sprzedaży została przez lata kształtowania i funkcjonowania rodzimego rynku pierwotnego przyjęta do praktyki, pomimo dawniej ogromnego, dziś zaś za sprawą ustawy deweloperskiej znacznie ograniczonego ryzyka. Decydujący wpływ na taki stan rzeczy mieli sami klienci deweloperskich biur sprzedaży, którzy „od zawsze” ustawiali się często w długich kolejkach po wymarzone „M”, zanim deweloper zdążył wbić pierwszą łopatę na terenie planowanej inwestycji.

Natomiast dużym plusem sprzedaży mieszkań już od samego początku robót budowlanych, jest – oczywiście poza optymalnym wyborem lokali - istotnie niższa od kilku do nawet kilkunastu procent cena mieszkań, co wynika z możliwości finansowania inwestycji ze środków wpłacanych na otwarte rachunki powiernicze przez klientów deweloperskich biur sprzedaży. Dodatkowy kilkuprocentowy rabat można uzyskać decydując się na lokum w przedsprzedaży, a więc zazwyczaj zanim jeszcze inwestycja ruszy na dobre. Z kolei zdecydowanym minusem – brak możliwości wizytacji inwestycji na jej wczesnych etapach w celu obejrzenia oferowanych mieszkań. Czy jest na to rada?

Oczywiście deweloperzy zdają sobie doskonale sprawę z poważnego dyskomfortu sytuacji swoich klientów, którzy pomimo pewnego ryzyka decydują się na zakup mieszkania istniejącego tylko na planach inwestycji. Dlatego na wszelkie możliwe sposoby starają się ten dyskomfort ograniczyć.

Na co zwrócić uwagę wybierając dewelopera?

Przede wszystkim służą do tego tzw. mieszkania pokazowe, urządzane choćby na terenie biura sprzedaży – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Dzięki nim potencjalni nabywcy mogą choć z grubsza zapoznać się z proponowanym standardem, funkcjonalnością czy klimatem zazwyczaj najbardziej popularnych mieszkań jedno- i dwupokojowych.

Każdy liczący się deweloper przygotowuje też bogaty zestaw wizualizacji, zarówno samych mieszkań jak i części wspólnych, garaży czy terenów przylegających do osiedla. Dość częstą praktyką są też zdjęcia wykonane z podnośnika, a ilustrujące przyszłe panoramy z okien mieszkań zaplanowanych na różnych piętrach i częściach budynku.

Oczywiście nieodzownym rekwizytem każdego biura sprzedaży musi być precyzyjna makieta architektoniczna inwestycji wykonana zazwyczaj w skali 1:100, jak najwierniej odwzorowująca samą inwestycję oraz jej otoczenie. Bez niej oraz katalogu szczegółowych planów mieszkań trudno byłoby handlowcom namówić wielu swoich klientów na podpisanie umowy deweloperskiej.
Oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest, a właściwie być powinno, kupno mieszkania od dewelopera w inwestycji albo ukończonej, albo będącej na tyle zaawansowanym etapie, że jest możliwa jej wizytacja w celu obejrzenia interesujących nas lokali. Sęk w tym, że w tym momencie ich wybór jest zazwyczaj mocno okrojony, co oczywiście znacznie utrudnia, aczkolwiek absolutnie nie wyklucza dokonania szczęśliwego wyboru.

Na tym etapie, wchodząc do lokalu pozostającego jeszcze nawet w stanie surowym zamkniętym, można w sposób zdecydowanie bardziej wiarygodny niż w fazie „dziury w ziemi” ocenić jego stopień korespondencji z preferencjami kupującego. Chodzi przede wszystkim o funkcjonalność i rozkład pomieszczeń, ich tzw. ustawność i doświetlenie, panoramę z okien, głośność otoczenia, czy wreszcie rzecz najważniejszą – niepowtarzalny i jedyny w swoim rodzaju klimat mieszkania, który będzie towarzyszył jego właścicielom i mieszkańcom zazwyczaj przez długie lata.

Dodano:
05 Cze 2017

Zaktualizowano:
21 Wrz 2020

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły