Prowizja przy kredycie hipotecznym – wszystko co musisz wiedzieć

  • 09 Cze 2020
  • 5 min. czytania
  • Komentarze(0)
Prowizja to obok oprocentowania i marży jeden z kosztów kredytu hipotecznego. Czasem wynosi 0 proc., co jest skuteczną zachętą dla klientów. Taki wabik nie zawsze wiąże się jednak z opłacalnością kredytu.
Prowizja przy kredycie hipotecznym – wszystko co musisz wiedzieć

Czym jest prowizja przy kredycie hipotecznym?

Prowizja to jedna z opłat, która towarzyszy kredytowi hipotecznemu. Wylicza się ją na podstawie  określonego odsetka z całej kwoty zobowiązania. Regulowana jest jednorazowo, w dniu podpisania umowy kredytowej. Przykładowe prowizje na czerwiec 2020 r. przedstawiają się następująco:

  • PKO Bank Polski, Kredyt mieszkaniowy Własny Kąt – 0,00 proc.,
  • ING Bank Śląski, Lekka rata – 1,90 proc.,
  • Pekao SA, Kredyt hipoteczny – 1,99 proc.,
  • Bank Millennium, Kredyt mieszkaniowy – 0,00 proc.,
  • Bank BNP Paribas, Kredyt Hipoteczny – 2,00 proc.,
  • Santander Bank Polska, Kredyt mieszkaniowy Bezpieczna Hipoteka – 2,00 proc.,
  • mBank, Kredyt hipoteczny – 0,00 proc.

Ranking kredytów hipotecznych: https://www.totalmoney.pl/kredyty_hipoteczne

Prowizje w wysokości 0,00 proc. są często wynikiem promocji, w której uczestnik jest zobowiązany do wykupienia ubezpieczenia w zamian za określony czas. Np. w mBanku wymagana jest polisa na życie na co najmniej 5 lat i zapewnienie wpływu wynagrodzenia na konto w tym banku. W innych wypadkach potrzebne jest uzyskanie i korzystanie z karty kredytowej. Dodatkowe produkty stanowią furtkę do negocjacji z bankiem.

Przy porównywaniu ofert warto zwrócić uwagę na kwotę, z jaką wiąże się taka prowizja. Jeśli wysokość kredytu wynosi 300 tys. zł, a prowizja 2 proc., to klient będzie musiał zapłacić 6 tys. zł. Jeśli klient nie ma środków na opłatę prowizji, to może zwrócić się do banku o doliczenie tej kwoty do comiesięcznej raty, co jednak nie będzie korzystne, bo zwiększą się odsetki.

Wysokość prowizji należy do kosztów pozaodsetkowych, które reguluje ustawa antylichwiarska z marca 2016 r. Zgodnie z jej wytycznymi takie koszty nie powinny przekraczać 25 proc. pożyczonej kwoty i 30 proc. tej wartości za każdy rok trwania umowy. Łącznie nie mogą wynosić więcej niż pożyczona kwota. Obecnie prowizja dla kredytów hipotecznych nie wykracza powyżej 3 proc.

Warto wiedzieć, że przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego, klient ma prawo do otrzymania zwrotu wszystkich pozostałych kosztów zobowiązania, a w tym prowizji.

Ostatecznie jednak liczy się pełny koszt zobowiązania, a więc oprocentowanie, wysokość marży, wysokość prowizji i ew. ubezpieczenie. Na cenę wpływa również okres kredytowania – im dłuższy, tym całkowity koszt wzrasta, choć rata maleje – a także zdolność kredytowa wnioskującego oraz wielkość wkładu własnego. Najlepiej skorzystać z kalkulatora kredytowego online i podeprzeć się rankingami kredytów hipotecznych. Pozwolą one znaleźć najkorzystniejszą ofertę i dadzą pełny obraz zobowiązania.

Skorzystaj z kalkulatora kredytowego i oblicz koszt całkowity kredytu >>

Prowizja, marża, a może oprocentowanie – na co zwrócić największą uwagę?

Banki chwalą się czasem niskim oprocentowaniem kredytów hipotecznych, ale nie stanowi ono o opłacalności takiego produktu. Może być jedynie przesłanką. Podobnie jest, gdy podkreślają niską marżę lub prowizję 0 proc. Lepszym wskaźnikiem kosztu kredytu hipotecznego jest RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), w którym zawierają się wszystkie te opłaty wyrażone w ujęciu procentowym na jeden rok. Jest to cena, jaką płaci się za pożyczany kapitał.

Warto tutaj rozróżnić podjęcia:

  • oprocentowanie to suma stawki WIBOR 3M lub 6M oraz marży banku,
  • stawka WIBOR to średnia arytmetyczna oprocentowania największych banków po odrzuceniu skrajnych wartości,
  • marża to zarobek banku, więc jej wysokość zależy od niego – po podpisaniu umowy marża się już nie zmienia.

Przykład: kredyt hipoteczny w wysokości 250 tys. zł na 25 lat.

  • PKO BP – oprocentowanie 2,31, prowizja 0,00 proc., RRSO 2,34 proc., wysokość raty 1097,97 zł, całkowita kwota do spłaty 329 390,89 zł;
  • ING Bank Śląski – oprocentowanie 2,59, prowizja 1,90 proc., RRSO 2,59 proc. wysokość raty 1 128,79 zł, całkowita kwota do spłaty 338 636,99 zł;
  • Bank Pekao – oprocentowanie 2,88, prowizja 1,99 proc., RRSO 3,10 proc., wysokość raty 1193,27 zł, całkowita kwota do spłaty 357 979,90 zł;
  • Bank Millennium – oprocentowanie 3,08, prowizja 0,00 proc., RRSO 3,12 proc., wysokość raty 1195,96 zł, całkowita kwota do spłaty 358 787,05 zł;
  • BNP Paribas – oprocentowanie 3,08, prowizja 2,00 proc., RRSO 3,31 proc., wysokość raty 1219,88 zł, całkowita kwota do spłaty 365 962,79 zł;
  • Santander BP – oprocentowanie 3,67, prowizja 2,00 proc., RRSO 3,93 proc., wysokość raty 1299,96 zł, całkowita kwota do spłaty 389 987,13 zł;
  • mBank – oprocentowanie 5,83, prowizja 0,00 proc., RRSO 5,51 proc., wysokość raty 1 517,35 zł, całkowita kwota do spłaty 455 206,39 zł.

Widać więc wyraźnie, że zerowa prowizja nie zawsze wiąże się z opłacalnością kredytu, szczególnie że zazwyczaj wiąże się z dodatkowymi wymaganiami banków. Przy wydłużeniu okresu kredytowania oprocentowanie i prowizja mogą ulec obniżeniu, ale całkowita kwota do spłaty wzrośnie. Jest to jednak zależne od zdolności kredytowej wnioskującego, bo istotne jest, by suma miesięcznych zobowiązań finansowych nie przekraczała 50 proc. jego dochodów. Osoby, które zarabiają powyżej średniej krajowej, mogą ubiegać się o kredyty, których raty będą stanowić do 65 proc. ich dochodów. Ograniczenia te wynikają z zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego.

Kredyty hipoteczne opierają się na oprocentowaniu zmiennym. Bywają oferty, w których banki proponują oprocentowanie stałe, ale tylko na pięć lat – później obowiązuje zmienne. Oznacza to, że wysokość raty będzie się zmieniać przez cały okres kredytowania w zależności od aktualnych stawek WIBOR. Banki ustalają tę wartość na podstawie stopy referencyjnej, która z kolei wyznaczana jest przez Radę Polityki Pieniężnej (podobnie jak stopa lombardowa, depozytowa i stopa redyskonta). Wysokie stopy procentowe oznaczają wysokie raty. Obecnie są one jednak na rekordowo niskim poziomie ze względu na panującą pandemię, co wpłynęło dodatkowo na obniżenie inflacji. Minusem takiej sytuacji jest mniejsza opłacalność lokat.

Inne rodzaje prowizji przy kredycie hipotecznym

Wyżej opisana prowizja dotyczy udzielenia kredytu hipotecznego. Trzeba też zwrócić na prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu (nie we wszystkich umowach funkcjonuje) i prowizję za rozpatrzenie wniosku kredytowego (występuje coraz rzadziej). Najlepiej zapoznać się z udostępnionymi przez bank tabelami opłat i prowizji, a także poprosić doradcę o pełną symulację kredytu hipotecznego przed podpisaniem umowy.

Przeczytaj: Jak obliczyć wkład własny w 2020 >>

Dodano:
09 Cze 2020

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły