Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

  • 17 Lis 2020
  • 6 min. czytania
  • Komentarze(1)
Kredyt hipoteczny pozwala spełnić marzenie o własnych czterech kątach, ale jednocześnie jest zobowiązaniem na wiele lat. Decydując się na niego, nie jesteśmy w stanie przewidzieć, czy w przyszłości nie będziemy chcieli się przeprowadzić. Wobec tego, czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym? Sprawdź, co musisz wiedzieć, decydując się na taki krok.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Podpisanie umowy o kredyt hipoteczny wiąże się z tym, że bank dokonuje stosownej adnotacji w księdze wieczystej nieruchomości i tym samym staje się wierzycielem hipotecznym. Inaczej mówiąc, mieszkanie czy dom staje się zabezpieczeniem kredytu w sytuacji, gdy kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać zadłużenia. Oczywiście bank nie pożyczy całej potrzebnej kwoty, ponieważ kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest już możliwy. Trzeba dołożyć min. 20% wartości mieszkania z własnych oszczędności.

Chcesz wziąć kredyt hipoteczny? Kalkulator zdolności kredytowej podpowie Ci, jakie masz szanse >>

Ustanowienie na nieruchomości wierzyciela hipotecznego nie oznacza jednak, że jako właściciel nieruchomości, nie masz do niej żadnych praw. Są one jedynie ograniczone, ale w dalszym ciągu możesz dysponować swoją własnością i zdecydować się np. na sprzedaż mieszkania. Taka sytuacja ma miejsce bardzo często. Jako przykład wystarczy wskazać powiększenie się rodziny, wtedy dwupokojowe mieszkanie może okazać się za małe. Część kredytobiorców decyduje się też na sprzedaż mieszkania z kredytem, aby zamieszkać w domu. Powody mogą być różne, ale najważniejsze jest to, że każdą nieruchomość, nawet kupioną na kredyt, można sprzedać.  

Planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem? Przede wszystkim musisz poinformować bank

Przed wystawieniem ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym, pierwsze kroki należy skierować w stronę banku. Jest to o tyle ważne, że bank – jako wierzyciel hipoteczny – musi wiedzieć, co dzieje się z nieruchomością. Sprzedaż nieruchomości bez informowania banku może okazać się dużym problemem.

Pracownik banku powinien przygotować stosowny dokument, zawierający informacje o aktualnym stanie zadłużenia, a także ustalić z kredytobiorcą, jak i kiedy kredyt hipoteczny zostanie spłacony.

Po co zaświadczenie z banku, gdy chodzi o sprzedaż mieszkania z kredytem?

Wspomniane już zaświadczenie z banku jest potrzebne do kilku celów. Przede wszystkim, jako właściciel nieruchomości, możesz sprawdzić, jaką sumę musisz jeszcze oddać. W praktyce kwota widniejąca na takim dokumencie może pomóc w ustaleniu ceny nieruchomości, po której zostanie ona wystawiona na sprzedaż.

Nie można też zapomnieć o potencjalnym kupcu. Ten, zanim zdecyduje się na zakup mieszkania, będzie chciał poznać jego stan prawny. Przeglądając księgę wieczystą nieruchomości, z pewnością zainteresuje się działem III, w którym znajdzie informacje m.in. o tym, czy nieruchomość jest obciążona prawem dożywotniego zamieszkania, użytkowania, służebności, odkupu lub pierwokupu. Widoczne będą też zapisy dotyczące najmu i dzierżawy, ostrzeżenia o postępowaniu egzekucyjnym lub wpisy o jakichkolwiek innych prawach osób trzecich do wybranej przez nas nieruchomości. Jeżeli kupujący zauważy, że w księdze widnieje informacja o wierzycielu hipotecznym, to z pewnością będzie chciał dowiedzieć się, jak wysoki kredyt hipoteczny obciąża daną nieruchomość.

Na zaświadczeniu wydanym przez pracownika banku powinien widnieć również numer rachunku bankowego, na który należy przelać pieniądze, a także informacje o danych, jakie należy wskazać w tytule przelewu (np. numer umowy kredytu). Te dane przydadzą się kupującemu wówczas, gdy zdecyduje się on nabyć nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym.

Bank powinien zapewnić promesę

Dziś sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie stanowi większego problemu. Warto jednak zabezpieczyć zarówno siebie (jako sprzedającego), jak i potencjalnego kupca. Jedną z możliwości jest wystąpienie do banku o tzw. promesę. Jest to dokument, w którym bank zapewni, że po tym, jak kredyt hipoteczny zostanie uregulowany, natychmiast wystawi dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych.

Powyższe zobowiązanie banku może być bardzo istotne dla potencjalnego kupca. Dlaczego? Jeżeli zamierza on zakupić nieruchomość również na kredyt, to bank, z którym podpisze on umowę, także będzie chciał się wpisać na hipotekę. Co prawda, sam fakt, że w księdze wieczystej widnieje już wpis o wierzycielu hipotecznym, nie jest przeszkodą, by wpisał się do niej kolejny, ale większość banków pilnuje swoich interesów i chce, by załatwianie formalności odbywało się zgodnie z literą prawa.

Transakcja sprzedaży powiodła się? W pierwszej kolejności trzeba spłacić kredyt hipoteczny

Jak wyglądają formalności związane ze sprzedażą nieruchomości kupionej na kredyt hipoteczny? Warunki sprzedaży muszą zostać jasno określone. Przede wszystkim poza wizytą u notariusza, trzeba pamiętać o uregulowaniu zobowiązania wobec banku. Jeżeli mieszkanie jest warte np. 400 tys. zł i jest obciążone kredytem hipotecznym, którego saldo na dzień sprzedaży wynosi 200 tys. zł, to kupiec jest zobowiązany do wpłacenia na wskazany przez bank rachunek 200 tys. zł i takiej samej kwoty na konto sprzedającego.

W trakcie wizyty u notariusza, strony dopełniają kwestii formalnych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Czynność ta odbywa się przez sporządzenie aktu notarialnego. Ponieważ notariusz za swoją pracę wystawi rachunek, strony – odpowiednio wcześniej – powinny porozumieć się co do kwestii opłat.

Masz wątpliwości? Dobrze zdać się na specjalistów

Choć procedura sprzedaży zadłużonej czy obciążonej kredytem nieruchomości nie jest skomplikowana, to – w przypadku wątpliwości – warto zasięgnąć opinii specjalistów. Powinno być to szczególnie istotne dla osób, które nie miały wcześniej do czynienia z księgami wieczystymi i nie wiedzą, jakich informacji szukać w poszczególnych działach.

Na jakich specjalistów powinniśmy się zdać? Skonsultować można się zarówno z prawnikiem, jak i doradcą finansowym. Ten pierwszy może spojrzeć na sprzedaż pod kątem aktualnie obowiązujących przepisów i podpowiedzieć, na co trzeba zwrócić uwagę. Doradca finansowy może odpowiedzieć na pytanie, czy sprzedaż mieszkania z kredytem będzie opłacalna.

Czy kredyt hipoteczny przeszkadza w sprzedaży nieruchomości?

Pamiętaj, że nie zawsze sprzedaż mieszkania z kredytem musi się opłacać. To stwierdzenie odnosi się przede wszystkim do osób, które zaciągnęły kredyt we frankach szwajcarskich w latach 2006–2008. Wówczas kurs tej waluty był stosunkowo niski, co powodowało, że wiele osób skusiło się na zaciągniecie zobowiązania właśnie we frankach.

W przypadku waluty obcej bank może dokonać przewalutowania lub – co bardziej prawdopodobne – po prostu wystawić zaświadczenie o zadłużeniu, biorąc pod uwagę aktualny kurs franka szwajcarskiego. Może się wówczas okazać, że sprzedający mieszkanie straci, bo wartość mieszkania jest znacznie niższa niż kwota pozostałego do spłaty kredytu. Zainteresowani sprzedażą muszą zatem pamiętać, by sprawdzić, czy rzeczywiście będzie im się opłacało zbyć nieruchomość. Kredyt hipoteczny sam w sobie nie jest przeszkodą w sprzedaży, ale wymusza po prostu więcej formalności do załatwienia.

Przeczytaj także: Dlaczego kredyt hipoteczny jest taki drogi?

Dodano:
28 Paź 2015

Zaktualizowano:
17 Lis 2020

1 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Dominik Daszkowski Ekspert 21 czerwca 2017
    Szczerze ja pojęcia nie miałem o tych sprawach. Musiałemsprzedać dom, byłem sam i w sumie nie wiedziałem jak się za to zabrać. WujekGoogle trochę pomógł, znalazłem kancelarię blisko mojej starej miejscowości imuszę przyznać, że pani Jolanta Cejrowska to niesamowity notariusz. Taksprawnie wszystko załatwiła, że po godzinie już byłem w domu, a po tygodniumiałem dom sprzedany. To było ważne dla mnie, bo zależało mi właśnie na czasie.Bez błędów, bez żadnych komplikacji. Taki byłem zaskoczony, że zapomniałempodziękować i na drugi dzień sobie przypomniałem i zadzwoniłem. Bardzo dobrakancelaria

Podobne artykuły