Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?

Fot.

Wynajmujesz mieszkanie? Otrzymanymi pieniędzmi musisz podzielić się z fiskusem. Jak należy opodatkować przychody z najmu?

Prywatny wynajem mieszkania możesz opodatkować w dwojaki sposób – na zasadach ogólnych według skali podatkowej lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc., a podatek na zasadach ogólnych 18 proc. lub 32 proc. dla kwoty powyżej 85 528 zł. Ryczałtem opodatkowuje się przychód, czyli nie odejmiesz sobie kosztów (np. remontu czy amortyzacji mieszkania). W ramach zasad ogólnych opodatkowany jest dochód (koszty odjęte od przychodu), ale stawka jest dużo wyższa.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

W przypadku ryczałtu podatek w stawce 8,5% odprowadzany jest od kwoty wypłaconej wynajmującemu. Jeśli zdecydujesz się na tę formę opodatkowania przychodów z najmu to pamiętaj, że nie będziesz mógł obniżyć kwoty przychodu o koszty ich uzyskania. Warto więc w umowie najmu dodać zapis, w którym zastrzegamy, że to na najemcy ciąży obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat za mieszkanie w postaci czynszu do spółdzielni, rozliczenia za media itp. W ten sposób przychodem z najmu nie będą inne kwoty związane z utrzymaniem mieszkania - oprócz samego czynszu dla wynajmującego.

Załóżmy, że najemcy płacą 1 000 zł czynszu najmu + 450 zł z tytułu opłat dodatkowych – za media, internet i czynsz do spółdzielni (w umowie jest zapis, że to na najemcy ciąży obowiązek ponoszenia tych opłat). W takim przypadku zalicza na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 1 000 zł x 8,5%= 85 zł. Gdyby zapisu o opłatach dodatkowych nie było, przyjąć należałoby, że przychodem jest 1 450 zł, a ryczałt wynosiłby 123 zł.

Ważne!
Wybór ryczałtu należy pisemnie zgłosić w urzędzie skarbowym do 20. stycznia. Podatnicy, którzy w trakcie roku podatkowego rozpoczynają osiąganie przychodów z tego źródła, oświadczenie o wyborze ryczałtu muszą zgłosić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskali pierwszy przychód. Zgłoszenie to jest niezwykle ważne, ponieważ gdy o tym zapomnisz, to będziesz musiał rozliczać się na ogólnych zasadach. W trakcie roku podatkowego nie można zmienić formy opodatkowania.

Deklarację roczną z tytułu uzyskiwania przychodów opodatkowanych ryczałtem należy złożyć do 31 stycznia roku następnego, a właściwym do tego celu formularzem jest PIT-28.

Zasady ogólne

Podatek na zasadach ogólnych liczymy od dochodu. Uzyskany z najmu przychód obniżamy o koszty jego uzyskania. Kosztami mogą być zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, odpisy amortyzacyjne, opłaty za media czy zakup wyposażenia do mieszkania. Ważne, żeby koszty były poniesione przez wynajmującego i prawidłowo udokumentowane fakturami.

Oprócz możliwości rozliczania kosztów, kolejnym plusem wyboru zasad ogólnych jest możliwość uwzględnienia kwoty dochodu wolnego od podatku w wysokości 3 091 zł. Jeśli jednak posiadasz wiele źródeł przychodów – przychody z pracy i przychody z najmu, to pamiętaj że kwotę wolną możesz zastosować tylko jednokrotnie. Stawki podatku mające zastosowanie do dochodu z najmu to 18% i 32%.

Przyjmijmy, że przychód z najmu wynosi co miesiąc 1 500 zł, a koszty 500 zł. Podatku nie zapłacimy przez pierwsze trzy miesiące roku, jeśli uwzględnimy kwotę dochodu wolną od opodatkowania (3 091 zł).

  • styczeń: 1 500 zł - 500 zł = 1 000 zł dochodu
  • luty: 3 000 zł – 1 000 zł = 2 000 zł dochodu
  • marzec: 4 500 zł – 1 500 zł = 3 000 zł dochodu

Obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy wystąpi w rozliczeniu kwietnia.

  • kwiecień: 6 000 zł – 2 000 zł = 4 000 zł dochodu
Dochód obniżamy o kwotę wolną 4 000 zł – 3 091 zł = 909 zł i mnożymy przez 18% stawkę podatku: 909 x 18% = 164 zł

Z obliczeń wynika, że zaliczkę w wysokości 164 zł za kwiecień podatnik powinien zapłacić do 20. maja.
Ważne!

Nie trzeba zgłaszać wyboru opodatkowania najmu na zasadach ogólnych do urzędu skarbowego. Jeśli jednak w poprzednich latach korzystałeś z ryczałtu, a w kolejnym roku chcesz zmienić formę opodatkowania na zasady ogólne, to zmianę taką musisz zgłosić w urzędzie skarbowym do 20. stycznia.


Małżonkowie wynajmujący należące do nich mieszkanie mogą wybrać czy tylko jedno z nich opodatkowuje najem czy robią to oboje po połowie. W tym celu składają w urzędzie skarbowym oświadczenie o sposobie rozliczenia. Po zmianie przepisów, nie ma już konieczności składania takiego oświadczenia co roku.

Dochody z najmu wykazujemy w deklaracji rocznej składanej do 30. kwietnia następnego roku na formularzu PIT-36.

Zaliczki na podatek

W trakcie roku podatkowego zarówno osoby, które wybrały ryczałt, jak i ci którzy zdecydowali się na opodatkowanie przychodów na zasadach ogólnych, zobowiązani są do wpłacania zaliczek na podatek do urzędu skarbowego. Zaliczki miesięczne wpłacane są do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę grudniową przy wyborze ryczałtu płaci się w terminie złożenia zeznania rocznego, a więc do 31 stycznia.

Pamiętaj!

  • Od 1 stycznia 2017 górna granica opodatkowania ryczałtem wzrosła ze 150 tys. euro do 250 tys. eur rocznych przychodów.
  • Zgłoś chęć rozliczania się ryczałtem. Z „automatu” dotyczą Cię ogólne zasady podatkowe.
  • W trakcie roku podatkowego nie możesz zmienić formy opodatkowania. Możesz to zrobić do 20 stycznia każdego roku.
  • Ryczałtem (8,5%) opodatkowany jest przychód, a podatkiem standardowym dochód (18% i 32%).
  • Po zmianie przepisów, nie musisz co roku składać oświadczenia o rozliczaniu przychodów z najmu.

Podobne artykuły

x

ZOSTAW NUMER

Skontaktujemy się z Tobą

w ciągu 5 minut!

Zapytaj eksperta
o najlepszą ofertę

Nasi Doradcy teraz nie pracują. Skontaktujemy się z Tobą następnego dnia roboczego.
+48