Artykuł o najmie mieszkania jest już na stronie od kilku lat. Co roku go aktualizuję, abyście mieli najświeższe informacje, dotyczące tego, jak odprowadzić podatek. Zawsze najbardziej problematyczne było wyliczanie podatku według zasad ogólnych. Od 2023 roku nie ma już wyboru i wszyscy prywatni wynajmujący muszą rozliczać się ryczałtem. Jest to prostsze rozliczenie, ale warto wiedzieć, że od uzyskanego przychodu nie można odliczyć kosztów. Są jednak sposoby na to, aby do fiskusa płacić mniej.
Oprócz omówienia zmian prawnych, na końcu artykułu znajdziecie odpowiedzi na pytania, które najczęściej mi zadajecie. W komentarzu na dole koniecznie dajcie znać, czy Wam się to przyda!
Podatek od wynajmu mieszkania 2025 - tylko ryczałt!
Jak rozliczyć najem prywatny mieszkania w 2025 roku? Podatek od wynajmu za 2024 r. bez działalności gospodarczej można odprowadzać tylko za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wiąże się to z tym, że nie można korzystać z kwoty wolnej od podatku ani odliczać kosztów.
Ryczałt przy podatku od najmu 2025
Ryczałt jest naprawdę prostą formą rozliczenia, więc nie musisz się obawiać tego, jak rozliczyć najem prywatny za 2024 r. Nie musisz co miesiąc wyliczać zaliczek, ani martwić się, w którym progu podatkowym już jesteś. Podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania ma jednak dwie wady – opodatkowujesz przychód (nie możesz odliczyć kosztów) i nie możesz korzystać z kwoty wolnej od podatku.
Zobacz, czym się różni przychód od dochodu?
Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania? W skrócie już od pierwszej złotówki, którą przeleje Ci najemca, w następnym miesiącu lub kwartale zapłacisz ryczałt, bo możesz wybrać sposób rozliczenia miesięczny lub kwartalny. O swoim wyborze nie musisz informować urzędu skarbowego. Trzeba jednak pamiętać o tym, aby w rocznym rozliczeniu zaznaczyć, z jaką częstotliwością były opłacane zaliczki na podatek. Jaki PIT za wynajem mieszkania w 2024/2025? Do 30 kwietnia 2025 roku musisz złożyć do urzędu skarbowego PIT-28.
Ważna wskazówka!
Jeśli zdecydujesz się na ryczałt od najmu, to musisz mieć świadomość, że płacisz go od całej kwoty, którą przeleje Ci najemca. Przykładowo, pobierasz 1 000 zł czynszu, a 500 zł to opłaty za media czy do spółdzielni. Jeśli umówiliście się z najemcą, że to Ty przekazujesz środki za rachunki, to ryczałt zapłacisz od kwoty 1 500 zł. Jeżeli natomiast w umowie zawrzesz, że to najemca płaci za media i robi przelewy albo Ty tylko pośredniczysz w tych transakcjach, to ryczałt od wynajmu zapłacisz od kwoty 1 000 zł.
Chcesz płacić ryczałt? Stawki są następujące:
📌8,5%, jeśli Twoje przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie,
📌12,5%, jeżeli są wyższe niż 100 tys. zł rocznie.
Warto pamiętać, że ryczałt od najmu 2025 zgodnie ze stawką 12,5% płaci się od nadwyżki środków. Czyli od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania? Przykładowo, jeśli przychód wyniesie 150 tys. zł rocznie. To od 100 tys. zł odprowadzasz stawkę 8,5%, a od 50 tys. zł – 12,5%.
Dla małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, próg ten wynosi 200 000 zł, a stawka 12,5% obowiązuje po jego przekroczeniu.
Jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Ryczałt
Wyliczenie ryczałtu jest naprawdę bardzo proste, bo należy pomnożyć miesięczny przychód razy obowiązującą stawkę ryczałtu (8,5% albo 12,5%).
Ile więc wyniesie podatek od wynajmu mieszkania 2025? Jeśli najemca płaci Ci 2 500 zł czynszu miesięcznie, to miesięczny ryczałt wyniesie 213 zł (zaokrąglenie od 212,50 zł). Taką sumę musisz przelać na swój mikrorachunek, korzystając z przelewu podatkowego i formularza PPE.
Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania? Przy ryczałcie nie obowiązuje kwota wolna, więc trzeba to zrobić już w kolejnym miesiącu po otrzymaniu czynszu. Masz czas do 20. dnia kolejnego miesiąca albo kwartału, jeśli zdecydujesz się przelewać zaliczki do urzędu skarbowego co trzy miesiące.
Jak obniżyć ryczałt za wynajem mieszkania, skoro nie można odliczać kosztów? 3 sposoby
Najprostszym sposobem, aby obniżyć podatek od wynajmu mieszkania, jest przerzucenie opłat na najemcę. Trzeba jednak pamiętać o tym, aby uwzględnić w umowie odpowiednie zapisy, że to najemca ma podnosić opłaty związane z mieszkaniem (np. za prąd, gaz czy wywóz śmierci). Nawet jeśli to Ty jako właściciel mieszkania regulujesz te opłaty, to tylko je przekazujesz, więc w świetle przepisów podatkowych nie będą uznane za przychód.
Warto pamiętać, że w tym i w kolejnych latach można jeszcze rozliczyć stratę z poprzedniego roku, więc gdy koszty wynajmu w 2022 roku przewyższały przychody, to odnotowana strata może obniżyć ryczałt.
Jeżeli masz sporo kosztów do odliczenia, to na zasadach ogólnych możesz wciąż rozliczać się jako przedsiębiorca. Dlatego warto zastanowić się, czy w Twoim przypadku nie jest opłacalna zamiana najmu prywatnego na działalność gospodarczą. Trzeba jednak pamiętać, że wiążą się z tym dodatkowe koszty, takie jak składki ZUS czy prowadzenie księgowości.
Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania przez internet? Krok po kroku
Na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania? Mikrorachunek podatkowy to obowiązujący numer konta, na który musisz przelewać należności z tytułu podatków: PIT, CIT i VAT. Jest więc on odpowiedni również do tego, aby zapłacić podatek od wynajmu mieszkania przez internet.
- Wygeneruj swój mikrorachunek na stronie rządowej — wykorzystaj do tego swój PESEL.
- W swojej bankowości internetowej poszukaj sekcji „Przelewy”.
- Wybierz przelew podatkowy/celny.
- W polu „symbol formularza” wybierze „PPE".
- W polu „indywidualny rachunek podatkowy” wpisz numer swojego mikrorachunku.
- Jako „identyfikator płatnika” wpisz swój PESEL.
- Okres wybierz miesięczny lub kwartalny (w zależności od tego, jak często płacisz ryczałt).
- Zdefiniuj okres, którego dotyczy płatność.
- Wpisz wyliczoną wcześniej kwotę ryczałtu.
- Wyślij przelew i gotowe!
Jaki PIT za najem prywatny?
PIT za przychody osiągnięte w 2024 roku musisz złożyć dopiero w 2025 roku. Właściwy formularz to PIT-28.
Kwota wolna od podatku a wynajem mieszkania
W związku z tym, że prywatni wynajmujący mogą rozliczać się wyłącznie ryczałtem, nie obowiązuje już dla nich kwota wolna od podatku. Ryczałt trzeba odprowadzać od każdej kwoty, niezależnie od tego, ile zarabiasz na najmie.
Podatek od wynajmu mieszkania 2025 - podsumowanie
✅ Forma opodatkowania:
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną dostępną opcją – brak możliwości rozliczania na zasadach ogólnych. 🚫📉
✅ Stawki podatkowe:
- 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie. 💵
- 12,5% dla nadwyżki powyżej 100 000 zł. 📈
- Dla małżonków rozliczających się wspólnie próg wynosi 200 000 zł. 👩❤️👨
✅ Obowiązki podatnika:
- 📋 Prowadzenie ewidencji przychodów – należy zapisywać wszystkie wpływy z najmu.
- 💳 Wpłata podatku – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód.
- 📅 Deklaracja roczna – składanie PIT-28 do 30 kwietnia następnego roku.
✅ Brak możliwości odliczania kosztów:
- 🛠 Nie można odliczać wydatków na remonty, amortyzację ani odsetek od kredytu – opodatkowaniu podlega cały przychód.
✅ Brak obowiązku zgłaszania wyboru formy opodatkowania:
- 📌 Nie musisz składać oświadczenia – wystarczy, że zaczniesz płacić ryczałt.
✅ Możliwość kwartalnych wpłat:
- 💶 Jeśli roczne przychody nie przekroczyły 200 000 euro, możesz opłacać podatek co kwartał zamiast miesięcznie.
⚠ O czym warto pamiętać?
- Nie wszystkie wpływy się liczą – np. kaucja zwrotna nie podlega opodatkowaniu. 🔄
- Urząd skarbowy może uznać najem krótkoterminowy za działalność gospodarczą, co wymusi inne zasady opodatkowania. ⚖️
- Nieopłacanie podatku może skutkować sankcjami – kontrola skarbowa może nałożyć karę za unikanie opodatkowania. 🚨
Podatek od wynajmu mieszkania – najczęściej zadawane pytania
Ryczałt miesięczny czy kwartalny przy wynajmie mieszkania?
Niezależnie, czy wybierzesz ryczałt miesięczny, czy kwartalny, roczna suma należności do urzędu skarbowego będzie taka sama. Możesz więc wybrać rozwiązanie, które jest dla Ciebie wygodniejsze. Nie musisz zgłaszać swojego wyboru do urzędu skarbowego. Wystarczy zacząć przelewać zaliczki.
Jakie są obowiązki związane z wynajmem mieszkania?
Od kilku lat nie musisz już zgłaszać wynajmu do urzędu skarbowego. Wyjątkiem jest najem okazjonalny, w ramach którego wciąż występuje obowiązek zgłoszenia. Musisz samodzielnie wyliczyć ryczałt i przelewać go miesięcznie lub kwartalnie, a w kolejnym roku złożyć PIT-28, aby rozliczyć się z osiągniętych przychodów.
Czy jak zarobię mniej niż 30 000 zł, to muszę składać PIT i płacić podatek?
Tak, od 2023 roku osób, które prywatnie wynajmują mieszkanie, nie obowiązuje już kwota wolna.
Czy jeśli wynajmuję mieszkanie i zarabiam dodatkowo, to kwoty się sumują?
Jeśli dochody z pracy opodatkowujesz skalą podatkową, to nie sumują się one z przychodami z najmu. Jeżeli zaś np. prowadzisz działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem, to wtedy przychody się sumują, bo dotyczą jednej formy opodatkowania.
Czy muszę zgłosić najem mieszkania do urzędu skarbowego?
Nie, nie ma już takiego obowiązku.
Co zrobić, jeśli wynajmuję mieszkanie, a do tej pory nie płaciłem podatku?
Musisz jak najszybciej pójść do swojego urzędu skarbowego i powiedzieć o tym urzędnikowi. Wtedy możesz skorzystać z tzw. czynnego żalu i nie zapłacisz dodatkowej karty. Urzędnik wyliczy Ci zaległy podatek i należne odsetki. Jeśli uregulujesz należność, to nie spotkają Cię żadne nieprzyjemne konsekwencje.
W Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zapis, że zaliczki na podatek trzeba odprowadzać od momentu, w którym przekroczą 1 000 zł. Czy to dotyczy również najmu prywatnego?
Nie, to dotyczy tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą albo prowadzą działalność, a dodatkowo mieszkanie wynajmują prywatnie.
Czy przy prywatnym wynajmie mieszkania trzeba prowadzić ewidencję środków trwałych?
Nie, spełnienie tego obowiązku dotyczy tylko przedsiębiorców.
Czy najem krótkoterminowy rozlicza się tak samo jak długoterminowy?
Jeśli wynajem ma charakter ciągły i zorganizowany, urząd skarbowy może uznać go za działalność gospodarczą, co wymaga innego sposobu opodatkowania (np. skala podatkowa lub podatek liniowy).
Czy muszę płacić podatek od kaucji?
Nie, podatek od najmu dotyczy tylko przychodów. Kaucja zwrotna nie podlega opodatkowaniu, o ile nie zostanie zaliczona na poczet czynszu lub pokrycia kosztów napraw.
Sprawdź: Najem okazjonalny – czym jest i kiedy warto podpisać?
2189 Komentarze