Ile trzeba zarabiać, by dostać kredyt hipoteczny? Na jaką wysokość możemy sobie pozwolić?

Kredyt hipoteczny jest produktem zaciąganym w celu realizacji zróżnicowanych potrzeb mieszkaniowych. Aby go zaciągnąć, trzeba mieć odpowiednią zdolność kredytową, którą kształtują wysokość i źródło pozyskiwanych dochodów. Istnieje zależność pomiędzy tym, ile zarabiasz i ile kredytu hipotecznego będziesz mógł uzyskać przy danych dochodach.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Z ilu miesięcznych zarobków uzbierasz odpowiednią kwotę, która pokryje wkład własny wymagany w bankach? Zobacz, jak kształtuje się zdolność kredytowa potencjalnego klienta i jak poszczególne banki ją szacują. Jakie zarobki na kredyt hipoteczny okażą się wystarczające?

Czy typ naszej umowy ma wpływ na naszą zdolność kredytową?

Podstawą dla uzyskania kredytu hipotecznego w banku jest posiadanie odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej. W każdym banku może być ona liczona w nieco inny sposób, a wpływ na nią ma nie tylko wysokość uzyskiwanych dochodów, lecz także ich źródło. Powinieneś więc wiedzieć, ile musisz zarabiać, a także jakiego typu zarobki okażą się wystarczające do uzyskania pozytywnej odpowiedzi z banku na wniosek o kredyt hipoteczny.

Istnieje zależność pomiędzy zarobkami a kredytem hipotecznym. Modelowy klient powinien mieć wysokie dochody i jednocześnie pozyskiwać je najlepiej z tytułu umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony. Umowa o pracę, najlepiej stała, daje największe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, a zarobki wcale nie muszą być bardzo wysokie. Dla banku bardzo ważne jest to, że są one uzyskiwane regularnie, a umowa nie skończy się na przykład po kilku miesiącach od chwili podjęcia zobowiązania.

Nie oznacza to jednocześnie, że umowa na czas określony nie pozwoli Ci na uzyskanie wystarczająco wysokiej zdolności do otrzymania kredytu hipotecznego. W zależności od banku będzie ona jednak inaczej rozpatrywana.

Najtrudniej natomiast znaleźć instytucję, która udzieli wysokiego kredytu hipotecznego na kilkadziesiąt lat tylko na podstawie umowy cywilnoprawnej. Zaciągnięcie takiego zobowiązania w przypadku uzyskiwania dochodów z tytułu umowy o dzieło czy umowy-zlecenia nie jest niemożliwe, ale z pewnością utrudnione.

Kredyt na umowę-zlecenie może nie być tak wysoki jak ten udzielony klientowi, który uzyskuje co prawda niższe dochody, ale regularnie, dzięki zawarciu umowy o pracę na czas nieokreślony.

Zdarza się, że banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej dla klientów osiągających dochody z tytułu umowy o pracę biorą pod uwagę pełną kwotę Twojej pensji, ale przy umowach cywilnoprawnych wiele banków liczy dochód na podstawie 50-80 proc. uzyskanych przychodów. Obniża się w ten sposób zdolność klienta.

Ile trzeba pracować, by starać się o kredyt hipoteczny?

Nie tylko rodzaj umowy ma wpływ na Twoją zdolność kredytową i na to, czy dostaniesz kredyt hipoteczny. Liczy się także to, jak długo pracujesz. Nowa umowa o pracę, podpisana dosłownie na kilka dni czy tygodni przed złożeniem wniosku, może nie wystarczyć do uzyskania zgody z banku na jego udzielenie.

Aby ją podnieść i zbudować wiarygodność kredytową, możesz uzyskać od pracodawcy tzw. promesę zatrudnienia.

Warto wiedzieć! Jak uzyskać kredyt hipoteczny przy niskich dochodach lub braku zdolności kredytowej?

W zależności od banku ważne jest, aby umowy zatrudnienia, w tym cywilnoprawne lub o pracę zawarte na czas określony, dawały ciągłość przez okres minimum 12-24 miesięcy. Niektóre instytucje zaakceptują wniosek o kredyt hipoteczny złożony przez klienta, który ma co najmniej miesięczny staż pracy, choć standardowo banki żądają co najmniej trzymiesięcznego.

Takie warunki przedstawione zostaną etatowym pracownikom sfery budżetowej, gdzie zatrudnienie jest raczej stabilne, a także wykonującym obowiązki na podstawie umowy o pracę na czas nieograniczony z odpowiednio wysokimi dochodami.

Niewykluczone, że o kredyt hipoteczny na zakup domu czy mieszkania będzie starała się osoba będąca jednocześnie przedsiębiorcą. Musi się ona liczyć z tym, że jej okres stażu będzie liczony od dnia uruchomienia działalności gospodarczej. Powinien on wynosić co najmniej rok – dzięki temu taka osoba będzie mogła się spodziewać zaakceptowania jej wniosku o kredyt mieszkaniowy.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 200, 300, 400, 500 tys. zł kredytu?

Wiesz już, że źródło miesięcznych dochodów i ich wysokość mają kluczowe znaczenie dla kształtowania odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej. Powiedzieliśmy również o tym, że trzeba mieć pożądany przez bank staż pracy, aby liczyć na pozytywne rozpatrzenie wniosku.

Sprawdź teraz razem z nami, jakie trzeba mieć dochody, żeby uzyskać kredyt w pożądanej wysokości. Podczas rozpatrywania tego, ile trzeba zarabiać, żeby dostać 200, 250, 300, 400 czy 500 tys. zł zobowiązania, warto wziąć pod uwagę modelowego kredytobiorcę.

Załóżmy, że jest to osoba w wieku około 35 lat, a kredyt zaciągany jest przez małżeństwo, w którym istnieje wspólność majątkowa. Dochody uzyskiwane są na podstawie umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony, a spłata zobowiązania ma być rozłożona na 30 lat. Przy tym miesięczne koszty życia dwuosobowego gospodarstwa domowego wynoszą 2500 zł, a wkład własny 20 proc. wartości nieruchomości. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt w pożądanej wysokości?

Przyjęliśmy również, że małżonkowie nie mają żadnych obciążeń z tytułu wcześniej zaciągniętych kredytów i pożyczek ani limitów w koncie czy na karcie kredytowej. Do tego w ramach obliczanej zdolności nominalne oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniosło 7,48 proc. Wyniki kalkulacji są oczywiście orientacyjne, a ostateczna zdolność może się różnić w zależności od banku.

Wysokość minimalnych dochodów dla poszczególnych kwot kredytu zmieni się, jeśli o zobowiązanie hipoteczne będzie ubiegał się singiel, który ponosi koszty życia na poziomie 2000 zł miesięcznie. On również zaciąga zobowiązanie z oprocentowaniem nominalnym 7,48 proc., na 30 lat, bez obciążeń kredytowych innego rodzaju.

Jeśli z kolei o kredyt stara się rodzina 2+2 z wydatkami miesięcznymi na „życie” w wysokości 3500 zł, tabela będzie wyglądała zupełnie inaczej. Zakładamy zobowiązanie na 30 lat, z oprocentowaniem nominalnym 7,48 proc. Dochód na całą rodzinę musi wówczas wynieść:

Wszystkie podane kwoty minimalnej wysokości zarobków rodziny są dochodami netto.

Polecamy również: Rynek pierwotny i wtórny. Z czego wynika podział i jakie są między nimi różnice?

Jakimi parametrami kredytu możemy operować, by zwiększyć swoją szansę na kredyt?

Nie zawsze znajdujesz się w tak komfortowej sytuacji, że masz stałe dochody z pracy zawodowej, Twojego budżetu nie obciążają inne kredyty czy pożyczki do spłaty, a koszty Twojego życia są niewysokie. Z uwagi na to powinieneś dowiedzieć się, co zrobić, żeby dostać kredyt hipoteczny.

Jakie zarobki będą wystarczające, już wiesz, ale możesz też zmienić niektóre parametry kredytowania, aby pomimo nieco niższej od wymaganej zdolności finalnie mieć możliwość podpisania umowy na kredyt w pożądanej wysokości.

• Dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu – przy względnie niskiej zdolności możesz zwiększyć swoje szanse na kredyt, jeśli zawrzesz dodatkową umowę ubezpieczenia, np. na życie czy na zdrowie, ale również ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych czy cesję praw lub poręczenie.
• Dołączenie współkredytobiorców do zobowiązania – muszą mieć oni odpowiednio wysoką zdolność, aby zwiększyć Wasze wspólne szanse na pozytywną decyzję.
• Wydłużenie okresu spłaty kredytu – oczywiście im krótszy okres kredytowania, tym krócej będziesz spłacać odsetki, a koszty zobowiązania będą relatywnie niższe. Wydłużenie czasu na zwrot środków przełoży się jednak na niższą miesięczną ratę.
• Wybór spłaty rat równych zamiast systemu rat malejących. Przy ratach malejących koszty zobowiązania są ogólnie niższe niż przy produkcie na taką samą kwotę, z takim samym okresem spłaty i przy ratach równych. Wymagają one jednak posiadania zdecydowanie wyższej zdolności.
• Wniesienie wyższego wkładu własnego – minimalny wynosi obecnie 20 proc. wartości nieruchomości. W niektórych bankach można otrzymać kredyt z zabezpieczeniem hipotecznym z zaledwie 10-procentowym wkładem, ale wówczas należy wykupić dodatkowe ubezpieczenie, co podnosi koszty kredytowania i zmniejsza Twoją zdolność. 
• Likwidacja kart kredytowych czy linii kredytowych w koncie – zwłaszcza wtedy, gdy nie wykorzystujesz takich produktów kredytowych, lepiej jest je zamknąć, ponieważ niewykorzystana karta kredytowa czy kredyt w koncie i tak obciążają Twoją zdolność.
• Spłata innych kredytów – jeśli do końca okresu trwania zobowiązania np. kredytu gotówkowego pozostało kilka miesięcy, lepiej spłacić go jak najszybciej lub poczekać ze składaniem o niego wniosku do czasu, aż spłacisz wcześniejsze zobowiązania.

Jakie zarobki są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego przy maksymalnie preferencyjnych parametrach?

Warto zastanowić się, jakie zarobki na kredyt 500 tys. zł lub kredyt 200 tys. zł trzeba mieć, by uzyskać zgodę na udzielenie zobowiązania przy wkładzie własnym wynoszącym tylko 10 proc. To zależy, czy będziesz mógł ustanowić dodatkowe zabezpieczenia spłaty, bez których najpewniej się nie obejdzie. Jakie zarobki będą wystarczające przy 10-procentowym wkładzie własnym, jeśli chcesz zaciągnąć przykładowy kredyt 400 tys. zł?

Przypuśćmy, że dwuosobowa rodzina chce wziąć kredyt hipoteczny 200 tys. zł. Jakie zarobki musi wówczas przedstawić takie małżeństwo? Przy kredycie zaciąganym na 20 lat wystarczy, aby średnie wynagrodzenie każdego ze współmałżonków wynosiło nie mniej niż 2500 zł, ale przy założeniu braku jakichkolwiek innych zobowiązań kredytowych.

Polecamy również: Czy warto brać teraz kredyt hipoteczny? Czy warto rozważać kredyt na mieszkanie w 2022 roku?

Dodatkowo przy ocenie szans na wysoki kredyt trzeba wziąć pod uwagę nowe wymagania Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, tj. UKNF, która nakazuje bankom uwzględnianie 5-procentowego buforu bezpieczeństwa i wskaźnika zmiany stawki WIBOR(R) o pięć punktów procentowych. Jakie zarobki są Ci potrzebne, jeśli chcesz zaciągnąć kredyt w wysokości 500 tys. zł, a spłata ma potrwać 25 lat? Przy stawce WIBOR(R) wynoszącej 5,5 proc. i marży 1,5 proc. oraz buforze odsetkowym 5 pkt. procentowych maksymalna rata w takim zobowiązaniu wyniesie około 5,5 tys. zł.

KNF zaleca, żeby relacja raty do dochodu rozporządzalnego klienta nie przekraczała 50 proc. W efekcie dochód netto w rodzinie z jednym dzieckiem wymagany na potrzeby zaciągnięcia takiego kredytu wyniesie około 14,5 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć podatki i ZUS, co daje około 19 tys. zł dochodu brutto miesięcznie, na dodatek z umowy o pracę.