Najem okazjonalny – czym jest i kiedy warto podpisać?

Najem okazjonalny jest formą wynajmowania nieruchomości. Z mojego artykułu dowiesz się:

• Najem okazjonalny zwiększa ochronę dla właściciela nieruchomości.
• Lokator musi złożyć do umowy najmu okazjonalnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i o nieruchomości, do której będzie mógł się przeprowadzić po eksmisji.
• Umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłosić do US w ciągu 14 dni od jej zawarcia.
• Wynajmujący płaci podatek od najmu okazjonalnego.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest to szczególny rodzaj najmu, dający właścicielowi nieruchomości ochronę przed nieuczciwym najemcą. Na czym polega wynajem okazjonalny mieszkania, wskazano w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wśród najważniejszych cech umowy najmu okazjonalnego wymienię:

• Czas trwania umowy jest określony.
• Przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny.
• Obowiązuje zabezpieczenie właściciela nieruchomości poprzez prawo do eksmisji uciążliwego lokatora.
• W umowie musi znaleźć się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
• W umowie najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, wraz z oświadczeniem jego właściciela o zgodzie na takie zamieszkanie.
• Forma pisemna umowy, pod rygorem nieważności.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów z 11 września 2017 roku tryb najmu okazjonalnego jest dostępny tylko dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej. Umowę podpisać więc mogą jedynie osoby fizyczne, które nie są przedsiębiorcami.

Jeśli kupisz mieszkanie na kredyt hipoteczny, czy z własnych środków, z myślą o uczynieniu z niego źródła dochodu pasywnego, to przemyśl możliwość zawarcia z lokatorem umowy najmu okazjonalnego. Zapewnia ona solidną ochronę przed nieuczciwym najemcą. Zakup mieszkania na wynajem może być dla Ciebie sposobem na dodatkowe źródło zarobkowania, ale pamiętaj o jego solidnym zabezpieczeniu. Umowa najmu okazjonalnego jest na to skutecznym sposobem.

Umowa o najem okazjonalny – na jaki czas może zostać zawarta?

Umowa o najem okazjonalny zawierana jest na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Co więcej, po upływie tego okresu, nie zostanie automatycznie przedłużona, jak może to mieć miejsce przy innych rodzajach najmu (najmie zwykłym). Jednak możesz ją przedłużyć na maksymalnie 10 kolejnych lat, jeśli dojdziesz do porozumienia z najemcą.

Umowa o najem okazjonalny – wzór

Z uwagi na fakt, że umowa najmu okazjonalnego nie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego (taki obowiązek istnieje przy umowie najmu instytucjonalnego), możesz posłużyć się gotowym wzorem do jej zawarcia.  Wymóg formy aktu notarialnego dotyczy oświadczenia o poddaniu się egzekucji opróżnienia lokalu.

Zobacz, jak powinna wyglądać umowa najmu okazjonalnego. Krok po kroku wypełnij poszczególne pola w formularzu wzoru umowy PDF – Umowa_najmu_okazjonalnego.pdf.

Pamiętaj, że umowa najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną, inaczej nie będzie ważna. Aneks do niej także powinien być sporządzony na piśmie.

Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości

Zobacz więcej

Co musi znaleźć się w umowie wynajmu okazjonalnego?

Sprawdź, co powinno się znaleźć w treści umowy najmu okazjonalnego. Wzór PDF powinien uwzględniać kolejno:

• Dane osobowe stron – właściciela i najemcy lokalu.

• przedmiot umowy – czyli wynajmowany lokal. Warto opisać go ze szczegółami (ile ma m2, jaki jest jego stan techniczny, ile ma pomieszczeń, jaki jest jego adres, kondygnacja w budynku) – może być to wyłącznie lokal wynajęty dla celów mieszkaniowych.
• Czas trwania umowy.
• Czynsz – ustalona wysokość oraz termin płatności.
• Kaucja.

Jakie dokumenty są potrzebne przy najmie okazjonalnym?

Do umowy najmu okazjonalnego dołączyć musisz również specjalne oświadczenia, które złożyć powinien najemca. Jakie wymogi musi on spełnić, aby podpisać umowę? Niezbędne są 3 dokumenty:

• oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania zamieszkiwanego lokalu w wyznaczonym terminie,
• oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu, w którym może zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu,
• oświadczenie właściciela innego lokalu, w którym wyraża on zgodę na udzielenie swojego lokalu do zamieszkania najemcy w przypadku eksmisji.

To może Cię zainteresować: Amortyzacja przy wynajmie mieszkania. Jak obniżyć podatek?

Ponadto załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest protokół odbioru lokalu. Nie jest on sporządzany u notariusza.

Ile kosztuje najem okazjonalny?

Podstawowa ceny umowy najmu okazjonalnego sprowadza się do jej sporządzenia, a dokładniej mówiąc do przygotowania niezbędnych oświadczeń. Dopełnienie formalności u notariusza wiąże się z poniesieniem kosztów. Jak wynika z art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów (źródło: https://lexlege.pl/ochr-pr-lok/art-19a/):

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2020 r. poz. 2207).

Od 1 lipca 2024 roku wynagrodzenie to wynosi w Polsce 4300 zł. Łączne koszty podpisania umowy najmu okazjonalnego obejmują zatem:

• koszt przygotowania i poświadczenia przez notariusza umowy najmu okazjonalnego – wynosi w II połowie 2024 roku do 430 złotych.
• opłatę za wypis aktu notarialnego.

Całkowity koszt wyniesie nawet około 500 zł i może zostać podzielony na właściciela mieszkania oraz najemcę. To, kto płaci, zależy zazwyczaj od uzgodnień między stronami.

Najem okazjonalny a podatek

Najem okazjonalny wymaga zgłoszenia do Urzędu Skarbowego. Właściciel wynajmowanego mieszkania musi też wysłać zgłoszenie do US. Powinien to zrobić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Prócz tego właściciel opłaca podatek z tytułu uzyskiwanych dochodów z najmu okazjonalnego. Ile wynosi? Od 2023 roku najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatkowa wynosi 8,5% (do kwoty 100.000 zł w roku) oraz 12,5% (od nadwyżki powyżej 100.000 zł).

Na uwadze należy mieć jednak, że podstawę opodatkowania stanowi przychód, a nie dochód. Przed 2023 rokiem podatek od najmu okazjonalnego można było odprowadzać na podstawie zasad ogólnych, według dwustopniowej skali podatkowej.

Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule: Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?

Najem okazjonalny a zwykły i instytucjonalny – różnice

Najem okazjonalny co do zasady jest zbliżony do najmu instytucjonalnego, ale występują znaczne różnice pomiędzy nim a najmem zwykłym. Zobacz w tabeli podstawowe różnice pomiędzy umowami najmu okazjonalnego, instytucjonalnego i zwykłego.

Chcesz wiedzieć więcej o wynajmie? Przeczytaj: Jak wynająć swoje mieszkanie?

Czy warto zdecydować się na najem okazjonalny?

Jeśli jesteś wynajmującym mieszkanie, to z Twojej perspektywy warto zdecydować się na najem okazjonalny, a nie najem zwykły. Daje Ci on więcej uprawnień na wypadek, gdybyś trafił na nierzetelnego lokatora. Zapewni Ci nieco więcej możliwości wypowiedzenia umowy i pozbycia się uciążliwych najemców, poprzez eksmisję. Bez konieczności uzyskania wyroku sądu przeprowadzi ją komornik na podstawie oświadczenia najemcy z nadaną klauzulą wykonalności. Musisz jednak wiedzieć, że ponosisz koszty podatku od przychodów z najmu okazjonalnego.

Czy warto podpisać umowę najmu okazjonalnego z perspektywy najemcy? Masz w ręku klarowną umowę, która uwzględnia wszystkie Twojej uprawnienia i wskazuje konkretną wysokość czynszu czy kaucji. Jednak musisz ponieść całość lub część kosztów związanych z jej zawarciem. Nie ma możliwości zrobienia tego bez notariusza. Odbiera on oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz o lokalu zastępczym, który najemca musi wskazać, jako miejsce do ewentualnej wyprowadzki.