Zakup mieszkania na wynajem - o czym trzeba pamiętać?

Fot.

Spadek zyskowności lokat bankowych, w naturalny sposób zwiększa zainteresowanie inwestycyjnym wynajmem mieszkania przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. Przed podjęciem decyzji o zainwestowaniu sporej sumy w lokal mieszkalny, trzeba zwrócić uwagę na kilka bardzo istotnych kwestii. Te aspekty prezentuje poradnik przygotowany przez portal RynekPierwotny.pl.

Warto wspomnieć, że według danych Narodowego Banku Polskiego w styczniu 2017 r. średnie oprocentowanie nowych lokat (PLN) wynosiło zaledwie 1,50%. Analogiczny wynik sprzed prawie dwóch lat (kwiecień 2015 r.), oscylował na poziomie 1,90%. Właścicieli depozytów może niepokoić również szybko wzrastająca inflacja. Niewykluczone, że w 2017 r. rentowność większości lokat będzie ujemna (po uwzględnieniu wzrostu cen). Taka sytuacja zachęci jeszcze więcej osób do inwestycji w wynajem mieszkania.

Kwestia numer 1: metraż i lokalizacja mieszkania jest podstawą sukcesu

Osoba rozważająca zakup mieszkania na wynajem, w pierwszej kolejności powinna zbadać potencjał lokalnego rynku. Może się bowiem okazać, że nawet obecni inwestorzy mają problem ze znalezieniem rzetelnych najemców. Taka sytuacja jest możliwa w przypadku małych miast oraz większych ośrodków miejskich zmagających się z kłopotami demograficznymi.

Analiza popytu będzie konieczna także w przypadku metropolii, które z uwagi na napływ ludności są najbardziej atrakcyjne dla wynajmujących (tzn. Warszawy, Wrocławia, Krakowa i Gdańska). Przyszły inwestor musi odpowiedzieć sobie na następujące pytania:

  1. Do kogo (przede wszystkim) zostanie skierowana oferta wynajmu?
  2. Jakie zalety mieszkania ceni docelowa grupa najemców?

Jeżeli najemcami mają być głównie studenci, to lokalizacja blisko największych uczelni i niska stawka najmu wydaje się ważniejszą kwestią, niż standard mieszkania. Można również ukierunkować się na najem dla młodych pracowników, którzy oprócz nieco lepszego standardu lokalu oczekują miejsca parkingowego albo bardzo dobrego dostępu do komunikacji miejskiej.

Rozmiar kupowanego mieszkania jest kolejną ważną kwestią. W większości przypadków niewielkie lokale (kawalerki albo kompaktowe M2), zapewniają nieco wyższą stopę zysku z wynajmu, niż mieszkania o większej powierzchni. Dzieje się tak ze względu na korzystniejszą relację pomiędzy stawką czynszu za 1 mkw. i kosztem zakupu 1 mkw. mieszkania. Różnice w rentowności nie oznaczają jednak, że inwestor powinien bezwzględnie ukierunkowywać się na zakup małego lokalu. Najemcy należący do niektórych grup (np. studenci lub pracownicy ze wschodu), preferują wspólne wynajęcie większego mieszkania (np. o powierzchni 50 mkw. - 60 mkw.). Takie rozwiązanie pozwala m.in. na obniżenie kosztów wynajmu.

Osoba planująca najem lokalu, raczej nie powinna brać pod uwagę „M” większych niż 55 mkw. - 60 mkw. Takie mieszkania na ogół nie cieszą się zainteresowaniem ze strony potencjalnych najemców (podobnie jak domy przeznaczone na wynajem).

Kwestia numer 2: inwestor ponosi koszty wynajmu nie tylko na początku

Inwestycja w wynajem lokalu mieszkalnego wymaga solidnej analizy opłacalności. Wykonanie obliczeń jest zalecane, gdy potencjalny inwestor posiada już wiedzę na temat możliwego do uzyskania czynszu, ceny i lokalizacji mieszkania oraz szacunkowej wysokości kosztów.

Przykładową analizę zyskowności najmu można przeprowadzić dla nowej warszawskiej kawalerki (30 mkw.), która po uwzględnieniu notarialnych kosztów zakupu (0,50% wartości lokum) kosztuje 225 763 zł. Za wynajem takiego lokalu, właściciel otrzyma 1650 zł/m-c przez 11 miesięcy w roku (po odliczeniu kosztu mediów pokrywanego przez najemcę). Trzeba jednak pamiętać o kosztach wynajmującego, które dotyczą miesięcznych opłat dla wspólnoty mieszkaniowej (9 zł/mkw.), kosztów wykończenia lokalu (850 zł/mkw.) i kosztu napraw oraz remontów w pięcioletnim okresie (120 zł/mkw.). Po stronie wydatków trzeba również wliczyć podatek dochodowy (PIT) płacony na zasadach ogólnych według stawki 18%. Wysokość podatku uwzględnia amortyzację lokalu wynoszącą 1,50% rocznie oraz koszty ponoszone przez wynajmującego.

Po wzięciu pod uwagę powyższych założeń, roczna stopa zysku w ciągu pierwszych 5 lat inwestycji wynosi 3,20% (bez wliczenia inflacji, z uwzględnionym opodatkowaniem). Analogiczny wynik obliczony dla pięciu pozostałych miast wynosi:

  • Kraków - 2,28% (cena mieszkania: 193 925 zł, miesięczny czynsz: 1 350 zł)
  • Łódź - 1,43% (cena mieszkania: 141 826 zł, miesięczny czynsz: 1 100 zł)
  • Wrocław - 2,82% (cena mieszkania: 188 136 zł, miesięczny czynsz: 1 450 zł)
  • Poznań - 1,89% (cena mieszkania: 185 242 zł, miesięczny czynsz: 1 250 zł)
  • Gdańsk - 2,95% (cena mieszkania: 162 086 zł, miesięczny czynsz: 1 400 zł)

Przy wykonywaniu każdej symulacji zysków z najmu, trzeba uwzględnić również ewentualny koszt kredytu bankowego i skutki podwyżki jego oprocentowania o 2 - 3 punkty procentowe. Kolejną ważną kwestią jest wysokość inflacji, która podobnie jak w przypadku depozytów pomniejsza faktyczne zyski inwestora. Podczas wykonywania wstępnych kalkulacji, warto też wziąć pod uwagę możliwość wyboru formy opodatkowania. Osoby prowadzące prywatny najem (poza działalnością gospodarczą), mają prawo do skorzystania z ryczałtu ewidencjonowanego (stawka: 8,5% przychodu) albo rozliczenia na zasadach ogólnych (stawki: 18%/32% dochodu).

Kwestia numer 3: warto zastanowić się nad okazjonalną formą najmu

Oprócz ekonomicznych aspektów najmu, równie istotne są kwestie prawne. Osoba nieposiadająca doświadczenia związanego z najmem mieszkania, koniecznie powinna przestudiować odpowiednie artykuły kodeksu cywilnego (art. 659 - art. 692) oraz ustawę o ochronie praw lokatorów (ze szczególnym uwzględnieniem zasad eksmisji). Dzięki temu można uniknąć przykrych niespodzianek oraz zyskać większą świadomość dotyczącą praw i obowiązków stron umowy najmu.

Warto zdawać sobie sprawę, że coraz większa grupa właścicieli mieszkań preferuje najem okazjonalny. Taki wariant zapewnia możliwość znacznie szybszego pozbycia się uciążliwego lub niewypłacalnego lokatora, ale jest związany z pewnymi niedogodnościami. Po pierwsze, najemca musi podać adres lokum, do którego przeprowadzi się w razie ewentualnej eksmisji. Po drugie, umowa najmu okazjonalnego zostaje sfinalizowana przy pomocy notariusza, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Taksa notariusza w przypadku umowy najmu okazjonalnego, wynosi do 10% minimalnego wynagrodzenia za pracę + podatek VAT 23% (limit to 246 zł w 2017 r.). Do kosztów notarialnych trzeba również doliczyć niewielką sumę za odpisy umowy (zwykle kilkanaście złotych).

Zasady najmu okazjonalnego są mniej korzystne dla lokatorów i mogą wzbudzać nieufność wśród osób poszukujących lokum. Inwestor posiadający dobrą ofertę wynajmu w dużym mieście, nie powinien jednak obawiać się, że „okazjonalna” forma umowy odstraszy najemców.


Podobne artykuły