Kredyt gotówkowy na wkład własny to zły pomysł. Jak inaczej zdobyć środki?

Jeszcze przed 2014 r. niczym dziwnym nie był kredyt hipoteczny udzielany na wyższą kwotę niż warta jest nieruchomość. Jednak Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła zaostrzyć politykę kredytową w bankach i w Rekomendacji S z 2013 r. określiła wysokość minimalnego wkładu własnego, jaki musiały wnieść osoby ubiegające się o udzielenie kredytu na zakup nieruchomości. Poziom środków własnych rósł co roku o 5%, by finalnie, w 2017 r., osiągnąć 20%, które obowiązują do dziś.

Nie oznacza to jednak, że w każdym przypadku trzeba posiadać taką ilość własnych środków. KNF zostawiło „furtkę”, czyli możliwość przyznania finansowania w wysokości 90% kosztów inwestycji. Brakujące 10% trzeba ubezpieczyć. Na szczęście większość banków bierze ten koszt na siebie (więcej o tym przeczytasz w artykule „Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Które jest obowiązkowe i na co zwracać uwagę?”).

Co może być wkładem własnym i czy kredyt na wkład własny to dobry pomysł – tego wszystkiego dowiesz się z tego artykułu.

Ile pieniędzy na wkład własny mają Polacy?

Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych AMRON-SARFiN podaje, że w trzecim kwartale 2022 r. udział kredytów hipotecznych z LtV:

• do 30% wynosił 18,17%,
• od 30% do 50% wynosił 12,85%,
• od 50% do 80% wynosił 53,33%,
• od 80% wynosił 15,67%.

Oznacza to, że 69% klientów, którzy w trzecim kwartale 2022 r. wzięli kredyt mieszkaniowy, miało od 10% do 50% własnych środków. Z kolei własnymi środkami w wysokości co najmniej 70% kosztów inwestycji, mogło pochwalić się 18,17% biorących kredyt hipoteczny.

Co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?

Kiedy bierzesz kredyt na mieszkanie, wkład własny powinieneś wnieść jeszcze przed podpisaniem umowy kredytu. W tym przypadku Twoim wkładem własnym może być gotówka (np. zgromadzona na lokatach, kontach oszczędnościowych czy przekazana w ramach darowizny), ale także:

• obligacje skarbowe lub inne papiery wartościowe,
• środki zgromadzone w PPK, na IKE czy IKZE,
• pieniądze uzyskane ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania,
• książeczka mieszkaniowa, a szczególnie taka, która została założona przed 23 października 1990 r. Książeczki, które zostały założone do tego dnia, miały prawo do premii gwarancyjnej (może ona wynieść nawet kilkanaście tys. zł). Jeżeli nie masz takiej książeczki, sprawdź, może ma ją ktoś z rodziny i zgodzi się przepisać ją na Ciebie (dokonać jej cesji).

Dowiedz się jak obliczyć wkład własny 2022 >>

Kiedy z kolei bierzesz kredyt na budowę domu, wkład własny, jaki jesteś               zobowiązany wnieść, stanowi aktualna wartość działki, na której stanie Twój dom. Oznacza to, że jeśli kupiłeś działkę kilka lat temu, to dla banku nie będzie ważna cena, jaką wówczas zapłaciłeś, a to, ile jest warta teraz. Konieczna może być wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przy budowie domu Twoim wkładem własnym mogą być też koszty, jakie dotąd poniosłeś. Jeśli dotychczas finansowałeś budowę z własnych środków, to rzeczoznawca majątkowy oceni stopień zaawansowania budowy i na tej podstawie ustali wartość Twojego wkładu własnego.

Czy można wziąć kredyt na wkład własny?

Co prawda lista tego, co może być wkładem własnym, jest dość rozbudowana, to jednak może pojawić się pytanie, czy na wkład własny można wziąć kredyt? Odpowiedź na takie pytanie jest niestety negatywna: inny kredyt (np. kredyt gotówkowy) nie może być środkami przeznaczonymi na wkład własny.

Dlaczego kredyt gotówkowy na wkład własny to zły pomysł? Przede wszystkim jest to niezgodne z prawem. Rekomendacja S KNF z grudnia 2019 r. nakłada na bank obowiązek przyjęcia od banku oświadczenia od wnioskodawcy, że środki przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu oraz upewnienia się, że nie pochodzą one z kredytu, pożyczki lub dotacji (mówi o tym Rekomendacja 10.7: Bank powinien upewnić się, że środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki lub dotacji). Napisanie nieprawdy w tym oświadczeniu może spowodować, że bank odrzuci wniosek.

Kolejnym powodem, dla którego nie powinieneś brać kredytu na wkład własny, jest zdolność kredytowa. Negatywny wpływ na nią będzie miało jakiekolwiek zobowiązanie finansowe zaciągnięte przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.

Przyjmijmy, że mieszkanie, które kupujesz, kosztuje 600 tys. zł. W takim przypadku wysokość własnych środków, jakie będziesz musiał mieć, wynosi 120 tys. zł. Gdybyś sfinansował wkład własny kredytem gotówkowym, to nie dość, że jego miesięczna rata może wynieść nawet 1,9 tys. zł (i to przy założeniu dziesięcioletniego okresu spłaty), to także:

• ta kwota może spowodować, że w ocenie banku nie będziesz miał wystarczającej zdolności kredytowej, żeby otrzymać finansowanie, w wysokości której potrzebujesz,
• dodatkowe zobowiązanie finansowe może obniżyć Twoją ocenę punktową w Biurze Informacji Kredytowej. A na nią bank także zwraca uwagę, analizując zdolność kredytową.

Sprawdziłem, co na ten temat piszą kredytobiorcy. Wpisałem do wyszukiwarki internetowej frazę „kredyt na wkład własny forum” i znalazłem forum kredytowe, na którym jeden z użytkowników pytał, czy jeśli weźmie kredyt na wkład własny, to czy zostanie to uznane przez bank. W odpowiedzi na to pytanie jeden z moderatorów napisał wkład własny nie może pochodzić z kredytu/pożyczki. Kiedy pytający zaczął drążyć temat (skąd bank będzie wiedział, że to z pożyczki?) drugi moderator napisał krótko: Na tym forum nie pomagamy w łamaniu prawa. Temat uważam za zamknięty.

Jak banki weryfikują wkład własny kredytobiorców?

Środków będących Twoim wkładem własnym nie przekazujesz bankowi, a przelewasz je np. na konto osoby, od której kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym czy deweloperowi. W takiej sytuacji fakt wpłacenia pieniędzy dokumentujesz potwierdzeniem przelewu.

Kiedy wkład własny wpłacasz w gotówce, to osoba sprzedająca mieszkanie powinna wystawić Ci stosowne pokwitowanie, w którym napisze, że otrzymała od Ciebie kwotę 100 tys. zł, stanowiącą 20% wartości mieszkania (taka informacja może być częścią umowy przedwstępnej). Jeśli z kolei umowę przedwstępną zawierasz w formie aktu notarialnego, to notariusz może w niej wpisać, że kupujący przekazał sprzedającemu kwotę 100 tys. zł w gotówce.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej możesz przekazać sprzedającemu tylko część środków stanowiących Twój wkład własny. Pozostałą część możesz uiścić przy umowie końcowej. Wówczas sprzedający potwierdzi w akcie notarialnym, że przy umowie przedwstępnej otrzymał od Ciebie 50 tys. zł, a teraz 50 tys. zł, co w sumie daje 100 tys. zł.

Zapytałem banki, w jaki sposób sprawdzają, że środki klienta, które stanowią wkład własny, nie pochodzą z kredytu gotówkowego. Z odpowiedzi, jakie dostałem, wynika, że takie procesy są elementami wewnętrznych procedur, a co za tym idzie, informacje na ten temat nie mogą być upubliczniane.

Jeżeli jednak klient w swoim oświadczeniu skłamie, to złożony przez niego wniosek zostanie odrzucony.  Poza tym bank analizując historię kredytową przy hipotece, będzie widział, na jaką kwotę został wzięty kredyt gotówkowy i jeśli będzie to podobna kwota jak wkład własny, a od podpisania umowy minął krótki termin od podpisania umowy, to wtedy prawda wyjdzie na jaw.

Jak zdobyć pieniądze na wkład własny do kredytu?

We wcześniejszej części tekstu wymieniłem najpopularniejsze pomysły na to, skąd wziąć pieniądze na wkład własny.

Nie są to jednak wszystkie opcje, dzięki którym można uzyskać wkład własny na kredyt hipoteczny. Jednym z rozwiązań jest darowizna przekazana przez rodzinę. Jej umowa powinna być zawarta na piśmie. Fakt otrzymania darowizny należy zgłosić do urzędu skarbowego.

A co zrobić, jeśli nie możesz zdobyć środków w żaden wymieniony przeze mnie sposób? Pozostaje jeszcze rządowy program, który umożliwia wzięcie kredytu bez konieczności posiadania własnych środków.

Kredyt bez wkładu własnego możesz otrzymać jeżeli spełniasz warunki, pozwalające Ci na skorzystanie z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest kierowany do osób, które mają zdolność kredytową, a jednocześnie nie mają środków, które mogłyby przeznaczyć na wkład własny. Więcej informacji na jego temat znajdziesz w artykule „Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Najnowsze informacje o rządowym programie”.

Wachlarz możliwości jeżeli chodzi o wkład własny do kredytu hipotecznego, jest całkiem spory. Od gotówki, przez oszczędności w PPK, IKE czy IKZE, a na wartości działki budowlanej skończywszy. Już choćby z tego powodu nie powinieneś brać pod uwagę kredytu.