Na co zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny?

Fot.

Udzielenie odpowiedzi na pytanie, jaki jest najlepszy kredyt hipoteczny, może przysporzyć wielu trudności. Wynika to z faktu, iż oferta jest zawsze dostosowana do sytuacji kredytobiorcy.

Na ostateczne warunki kredytu proponowane przez bank wpływa szereg czynników. Są to między innymi wysokość uzyskiwanych dochodów, rodzaj zatrudnienia (umowa na czas określony czy nieokreślony, działalność gospodarcza itp.), liczba osób w gospodarstwie domowym, czy historia w Biurze Informacji Kredytowej. Znaczenie ma również kwota kredytu, wartość zabezpieczenia i wkład własny.

Kredyt hipoteczny a zdolność kredytowa - co bank bierze pod uwagę?

Banki przede wszystkim biorą pod uwagę wysokość i regularność naszych dochodów oraz ich źródło. Analizując nasze aktualne zobowiązania jak kredyty, karty kredytowe, limity debetowe itp. instytucje finansowe przewidują, czy klient będzie w stanie regularnie spłacać pożyczony kapitał. Atrakcyjność oferty banku zależy również od wysokości naszego wkładu własnego. Od stycznia tego roku musimy posiadać co najmniej 20% wkładu własnego. Jest to wynik wprowadzenia tzw. „rekomendacji S”, która zwiększyła wymagania dotyczące wysokości wkładu własnego. Jeszcze w 2014 r. wystarczyło mieć 5% własnych funduszy, obecnie wartość ta jest czterokrotnie wyższa. Oczywiście im więcej gotówki możemy przeznaczyć na zakup mieszkania, tym korzystniejsze warunki zaproponowane przez bank.

Po weryfikacji naszej zdolności kredytowej możemy przejrzeć oferty kredytowe banków, aby wybrać najbardziej odpowiednią dla naszej aktualnej sytuacji i potrzeb. Na początek musimy określić kwotę jaką potrzebujemy i oszacować jaki będzie łączny koszt naszego kredytu.

Ile zapłacimy za kredyt hipoteczny?

Bez względu na warunki zaproponowane przez bank, możemy sporo zyskać decydując się na kredyt hipoteczny. Jak wybrać najlepszą ofertę? Biorąc kredyt interesuje nas głownie miesięczna rata, którą będziemy spłacać. Przed podjęciem decyzji kredytowej warto jednak przeliczyć, ile wyniesie nas całkowity koszt kredytu mieszkaniowego. Główne elementy jakie należy wziąć pod uwagę to: marża, prowizja, ubezpieczenie oraz wycena nieruchomości.

Kredyt hipoteczny - raty równe czy malejące?

Na wysokość miesięcznej raty wpływa oprocentowanie kredytu, które składa się z dwóch składników: stałej marży dla banku oraz zmiennej stawki bazowej. W przypadku kredytów w złotych jest to WIBOR. Marża banku jest stała w całym okresie kredytowania, zmienna jest jedynie stopa bazowa, która jest aktualizowana co 3, 6 lub 12 miesięcy.

Banki proponują nam spłatę kredytu mieszkaniowego w ratach równych lub malejących. Rata równa pozostaje na takim samym poziomie przez cały okres spłaty kredytu, zmienia się jedynie w przypadku zmiany oprocentowania. Na początku większa część raty to przede wszystkim odsetki a mniejsza to kapitał. Pod koniec spłaty, rata składa się głownie z samego kapitału. Natomiast przy wyborze raty malejącej, kwota spłacanego kapitału jest niezmienna, a kwota odsetek maleje z biegiem czasu, gdyż nalicza się ją od pozostałego do spłaty kapitału. W tym przypadku, na początku raty są wyższe od rat równych, ale wraz z upływem czasu maleją.

Przykład:

Wysokość kredytu: 200 000 zł
Okres kredytowania: 30 lat
Oprocentowanie = Marża + WIBOR = 3,94%
Wysokość raty równej: 947,93 złProwizja 1,8% : 3600zł

Chociaż przyjmuje się, że najtańszy kredyt hipoteczny to ten, w którym raty maleją, nie należy zapominać o własnym komforcie oraz możliwościach finansowych. Pamiętajmy, że kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie, które będziemy spłacać przez kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Niezmienna wysokość rat pozwala nam lepiej zaplanować domowy budżet, co w przypadku rat malejących bywa kłopotliwe, zwłaszcza w początkowym okresie spłaty.

Jaki okres kredytowania?

Okres spłaty to jeden z ważniejszych paramentów jaki należy wziąć pod uwagę decydując się na kredyt hipoteczny. Jak wybrać okres kredytowania, aby spłacać zobowiązanie bez obaw o nadmierne koszty? Zarówno dłuższy, jak i krótszy termin spłaty, daje nam pewne korzyści zależne od naszej sytuacji. Z jednej strony dłuższy okres kredytowania oznacza dla nas niższą miesięczną ratę, gdyż kwota kredytu rozłożona jest na dłuższy okres. Dodatkowo zwiększa naszą zdolność kredytową.

Z drugiej strony jednak, dłuższy okres spłaty wiąże się z większymi odsetkami, czyli w ogólnym rozrachunku oddamy bankowi więcej. Jeśli decydujemy się na dłuższą spłatę warto wybrać taki bank, który daje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Wówczas nie obciążymy naszego kredytu niską ratą, a gdy nasza sytuacja finansowa się polepszy będziemy mogli dokonać wcześniejszej spłaty kredytu mieszkaniowego.

Musimy mieć również na uwadze nasz wiek. Banki określają możliwy maksymalny wiek w momencie spłaty kredytu, i jest to najczęściej 70 lat. Starając się zatem o kredyt na 30 lat, nie powinniśmy przekroczyć 40 roku życia. Od tej reguły znajdziemy oczywiście odstępstwa, jednak będą wiązały się z dodatkowym zabezpieczeniem dla banku w postaci ubezpieczeń na życie.

Kredyt hipoteczny - dodatkowe oferty banku

Banki oferujące najtańsze kredyty hipoteczne coraz częściej stosują tzw. cross-selling, czyli sprzedaż wiązaną. Instytucje finansowe proponują promocyjne warunki udzielenia kredytu w zamian za skorzystanie z innych produktów banku, takich jak uruchomienie konta oszczędnościowo - rozliczeniowego, karty debetowej lub kredytowej, czy wykupienie ubezpieczenia. Czy warto skorzystać z takich ofert?

Zazwyczaj promocje na pierwszy rzut oka wyglądają bardzo kusząco, marża jest zdecydowanie niższa lub bank nie pobiera żadnej prowizji od udzielenia kredytu. Należy jednak dokładnie przeliczyć opłacalność takiej oferty. Jeśli na przykład bank wymaga od nas uruchomienia konta, którego obsługa jest darmowa przy comiesięcznym wpływie środków, oferta jest zdecydowanie dla nas korzystna, gdyż nie ponosimy dodatkowych kosztów.

W przypadku innych dodatkowych produktów należy sprawdzić, czy nie zapłacimy więcej, niż wyniosą korzyści płynące z obniżonego oprocentowania lub braku prowizji. Decydując się na ubezpieczenie warto upewnić się, czy po pewnym czasie można z niego bez konsekwencji zrezygnować. Niekiedy łączna kwota ubezpieczenia jest znaczenie niższa, niż koszt który musielibyśmy ponieść wybierając standardową ofertę banku, a wtedy pozostaje nam do spłaty tylko rata kredytu na korzystniejszych warunkach.

Najtańszy, czyli najlepszy kredyt hipoteczny?

Bank może pobierać prowizję za udzielenie kredytu. Oferta bez prowizji często skierowana jest do klientów, którzy posiadają już konto w danym banku lub kredytobiorca zobowiązany jest w zamian wykupić dodatkowe produkty, np. ubezpieczenie. Warto przeanalizować tego typu oferty, gdyż mogą być dla nas bardziej korzystne niż zapłacenie jednorazowej prowizji.

Mieszkanie dla Młodych

Kupując swoje pierwsze „M” warto zaznajomić się z regulaminem programu Mieszkanie dla Młodych, w ramach którego można uzyskać od państwa dofinansowanie wkładu własnego. Warunki, które trzeba spełnić są dość restrykcyjne, lecz w niektórych przypadkach możemy liczyć na dość wysoką dopłatę do wkładu własnego.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby ubiegać się o dopłatę na kredyt hipoteczny 2017?

1. wiek do 35 lat (kryterium musi spełniać przynajmniej jeden z małżonków), w przypadku rodzin z co najmniej trójką dzieci wiek wnioskodawcy nie jest uwzględniany
2. maksymalny metraż lokalu mieszkalnego nie może przekroczyć 75m2, natomiast domu jednorodzinnego – 100m2, w przypadku rodzin z z co najmniej trójką dzieci limity te zwiększają się o 10m2.
3. cena metra kwadratowego mieszkania nie może być wyższa niż wskaźnik określony dla danej lokalizacji
4. nie posiadać żadnej nieruchomości (te kryterium również nie dotyczy rodzin wielodzietnych)
5. posiadać odpowiednią zdolność kredytową

Gdy spełnimy wszystkie kryteria możemy ubiegać się o dofinansowanie:

10% gdy kupujemy mieszkanie sami, lub jesteśmy małżeństwem bez dzieci
15% dla par i małżeństw wychowujących jedno dziecko.
20% dla osób i małżeństw z dwójką dzieci
30% dla osób i małżeństw posiadających co najmniej trójkę dzieci

Dodatkowo rodziny w których w ciągu 5 lat pojawi się trzecie i kolejne dziecko mogą otrzymać 5% dopłaty na wcześniejszą, przedterminową spłatę części kapitału kredytu.
Program MdM cieszy się zdecydowanie większym powodzeniem niż wcześniejszy „Rodzina na swoim” i coraz więcej banków deklaruje swój udział w tym programie.


Podobne artykuły