Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza. Jak liczona jest zdolność kredytowa przedsiębiorcy?

Zastanawiasz się, czy na własnej działalności dostaniesz kredyt hipoteczny w banku? Nasi eksperci postarają się odpowiedzieć na te i inne pytania. W artykule znajdziesz ważne informacje dotyczące następujących kwestii:

1. Chcesz wziąć kredyt hipoteczny? Działalność gospodarcza nie jest przeszkodą. Musisz mieć jednak odpowiednio wysoką zdolność kredytową i dobrą historię w BIK-u. Kalkulator zdolności kredytowej pozwoli na oszacowanie, na jakie zobowiązanie możesz liczyć. Sprawdź też, ile trzeba zarabiać na działalności gospodarczej, aby dostać kredyt hipoteczny w pożądanej wysokości.
2. Ile wkładu własnego musisz wnieść na kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej? – wkład własny jest wymagany w wysokości 10-20% wartości nieruchomości, chyba że jesteś w stanie wziąć Rodzinny kredyt mieszkaniowy, gdzie wkład zastępowany jest gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).
3. Ile czasu trzeba mieć działalność, aby dostać kredyt hipoteczny – działalność gospodarcza na pierwszym etapie jej prowadzenia wiąże się z dużym ryzykiem tego, że pomysł biznesowy okaże się nietrafiony. Biorą to pod uwagę banki i zwykle wymagają pewnego stażu rynkowego, by udzielić kredytu hipotecznego na firmę.

Czy na działalność gospodarczą można wziąć kredyt?

Zasada jest taka, że osoby zatrudnione na umowę o pracę (najlepiej na czas nieokreślony) mają najmniejsze problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego, a działalność gospodarcza czasem może być niestety przeszkodą, choć najczęściej banki akceptują także to źródło uzyskiwania dochodów. Jak przedstawia się związek pomiędzy kredytem hipotecznym a działalnością gospodarczą?

Osoby pracujące na etacie teoretycznie cieszą się największą stabilnością zatrudnienia, z kolei w ramach działalności gospodarczej przedsiębiorca narażony jest na wiele sytuacji ryzykownych, jak pandemia, inflacja, rosnące i zmieniające się oczekiwania klientów oraz wysoka konkurencja. Rosnące koszty pracy czy energii zmniejszają opłacalność działalności gospodarczej, a kredyt hipoteczny może być w takiej sytuacji zagrożony nieterminową spłatą.

Udzielenie przedsiębiorcom kredytu hipotecznego to dla banku większe ryzyko, dlatego podchodzą do ich wniosków ostrożniej niż do osób zatrudnionych na etacie. Czy na działalność gospodarczą można wziąć kredyt hipoteczny? JDG (jednoosobowa działalność gospodarcza) nie musi być przy tym przeszkodą.

Wnioski kredytowe osób posiadających firmę są oczywiście akceptowane. Przyznanie zobowiązania hipotecznego będzie uzależnione przy tym m.in. od:

• branży,
• stażu przedsiębiorstwa,
• wyników finansowych firmy.

Warto też wiedzieć, że banki łagodniej traktują te osoby, które starają się o kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej, ale pracują tylko dla jednego podmiotu (zatrudnienie w formie B2B). Tego typu forma uzyskiwania dochodów jest bliższa etatowi, więc łatwiej wtedy uzyskać finansowanie, szczególnie pracując w stabilnej branży.

Zobacz też: Umowa na czas określony — czy mogę wziąć kredyt gotówkowy i hipoteczny?

Ile trzeba prowadzić działalność gospodarczą, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Wiesz już, że jako przedsiębiorca możesz zostać kredytobiorcą hipotecznym, ale musisz mieć odpowiedni staż rynkowy. Jak długo trzeba prowadzić działalność, żeby dostać takie zobowiązanie na firmę?

Minimalnym wymaganym stażem jest zwykle 12 miesięcy, jednak w niektórych bankach jest to aż 24 miesiące. Niestety nie stosuje się tutaj żadnych ustępstw, więc po prostu musisz poczekać ze złożeniem wniosku, aż minie rok funkcjonowania firmy. Bank będzie bowiem badał sezonowość przychodów i kosztów uzyskiwanych m.in. na JDG, a kredyt hipoteczny zostanie Ci udostępniony, jeśli będą one pozostawały w odpowiedniej równowadze.

Jeśli jednak zastanawiasz się, ile trzeba prowadzić działalność gospodarczą, żeby dostać kredyt hipoteczny i martwi Cię, że tak długo to trwa, to musisz wiedzieć jedną rzecz. Jeżeli przedsiębiorca wcześniej pracował na podstawie umowy o pracę, teraz zaś wykonuje zlecenia dla swojego byłego pracodawcy, wystawiając za nie fakturę pod koniec miesiąca, to wymagany staż może zostać skrócony.

W takim przypadku bank może uznać okres zatrudnienia jako prowadzenie własnej działalności gospodarczej, co dla klienta może być korzystniejsze. Wtedy możesz otrzymać kredyt hipoteczny, nawet jeśli prowadziłeś firmę zaledwie przez 6 miesięcy. 

Źródło: direct.money.pl na podstawie danych z banków

Jak bank liczy zdolność kredytobiorcy na własnej działalności?

Aby uzyskać kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej, ale i przy pracy na etacie, musisz wykazać się odpowiednio wysoką zdolnością kredytową. Działalność gospodarcza jako źródło dochodów wskazana we wniosku spowoduje, że bank skrupulatnie przeanalizuje kondycję finansową Twojej firmy.

Aby wyliczyć zdolność kredytową osoby prowadzącej działalność gospodarczą, banki skrupulatnie analizują kondycję finansową firmy. Duże znaczenie mają przy tym:

• Stabilny dochód – uzyskiwany przez przedsiębiorcę dochód powinien być stabilny, a banki dokładnie weryfikują, czy na konto takiej osoby co miesiąc wpływa mniej więcej taka sama kwota, a jeżeli nie, to jak duże są rozbieżności. Jest to o tyle ważne, że duże wahania między miesięcznymi wpływami mogą zadecydować o wydaniu negatywnej decyzji.
• Złożone dokumenty, które obrazują przepływ finansowy między firmą a podmiotami zewnętrznymi (rozliczenia widniejące w księgach rachunkowych prowadzonych przez przedsiębiorcę). Dzięki nim bankowi analitycy wyliczają zdolność kredytową.
• Sposób rozliczania się z fiskusem – warto też wiedzieć, że przedsiębiorcy, którzy rozliczają się na zasadach ogólnych, mają wyższą zdolność kredytową niż ci, którzy korzystają z ryczałtu. Stałe dochody, bez przestojów, właściwie gwarantują uzyskanie zobowiązania hipotecznego w banku. Jednak również ryczałtowcy czy liniowcy mogą otrzymać finansowanie.
• Otoczenie gospodarcze – wysoka inflacja, wysokie stopy procentowe, a przy tym malejąca sprzedaż i konsumpcja powodują, że przedsiębiorcy znajdują się w trudnej sytuacji, a banki przy wydawaniu decyzji kredytowej wezmą pod uwagę również takie kwestie.
• Brak zaległych zobowiązań – bank najchętniej udzieli kredytu hipotecznego właścicielom firm, którzy są rzetelnymi płatnikami i nie mają zaległych zobowiązań. Do składanego wniosku musisz dołączyć oświadczenie lub dostarczyć dokumenty potwierdzające, że nie zalegasz z odprowadzaniem składek ZUS i na bieżąco regulujesz swoje zobowiązania wobec urzędu skarbowego. Banki sprawdzą Cię także w bazach kredytowych i rejestrach dłużników. Oczywiście nie można mieć zaległości zarówno w spłacaniu zobowiązań kredytowych, gospodarczych, jak i u partnerów. Twoim atutem będzie dobra historia, która pokaże bankowi, że jesteś rzetelnym płatnikiem.
• Staż rynkowy – działalność gospodarcza musi być prowadzona najczęściej od minimum roku, aby bank mógł sprawdzić dochody netto w poszczególnych miesiącach. Jest to szczególnie istotne w przypadku przedsiębiorstw, które najwyższe zyski osiągają sezonowo (np. w branży turystycznej).

Banki wyliczają zdolność kredytową firmy przy ubieganiu się przedsiębiorcy o kredyt w taki sposób, jak przedstawiliśmy to w tabeli:

Pod uwagę wzięliśmy jednoosobowe gospodarstwo domowe prowadzone przez przedsiębiorcę i wydatki na życie w wysokości 1500 zł miesięcznie. Przy skali podatkowej i podatku liniowym banki na ogół biorą pod uwagę pełną kwotę dochodów miesięcznych, po odjęciu od przychodów kosztów ich uzyskania. Będzie ona właściwie taka sama jak dla osób pracujących na etacie.

Co obniża zdolność kredytową przedsiębiorcy?

Jeśli prowadzisz firmę, możesz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w banku, dzięki czemu będziesz mieć szansę uzyskać takie zobowiązanie, o ile będziesz mieć odpowiednią zdolność kredytową. Jednoosobowa działalność gospodarcza nie musi być przeszkodą, ale musisz wiedzieć też, co przyczynia się do obniżenia Twojej zdolności w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej. Będą to:

• Niskie dochody – postaraj się je powiększyć, np. szukając nowych klientów i partnerów biznesowych.
• Nieregularnie uzyskiwane dochody – sezonowość w uzyskiwaniu zarobków to największy zarzut stawiany przez banki klientom, którzy ubiegają się o kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej. Postaraj się zniwelować różnice w sezonowości uzyskiwanych dochodów. Dobrym pomysłem jest zawarcie stałej współpracy z co najmniej kilkoma kontrahentami.
• Zbyt krótki okres prowadzenia działalności gospodarczej – czasem nie pozostanie nic innego, jak poczekać minimum 1-2 lata do chwili złożenia wniosku o kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej.
• Wysokie wydatki prywatne z konta firmowego – załóż osobne konta, firmowe i osobiste, by Twoje indywidualne wydatki nie były odejmowane od dochodów firmowych.
• Zła historia kredytowa – postaraj się ją poprawić, np. spłacając zobowiązania. Wtedy również musisz jednak odczekać nawet 5 lat do chwili, gdy negatywne wpisy znikną z BIK-u.
• Nadmiar zobowiązań finansowych – być może wynika to ze sztucznego zawyżania kosztów działalności gospodarczej, a zdolność kredytowa na tym cierpi. Dodatkowo, jeśli masz zadłużenie z tytułu innych kredytów, postaraj się je spłacić.
• Niski wkład własny – wpływa to na ostateczną decyzję kredytową, dlatego postaraj się zgromadzić jak najwięcej oszczędności na cele związane z zaciągnięciem zobowiązania hipotecznego na JDG.

Własna działalność a kredyt hipoteczny – jakie warunki trzeba spełnić?

Własna działalność powoduje, że trzeba spełnić dodatkowe warunki stawiane przez banki osobom prowadzącym JDG. Kredyt hipoteczny zostanie najpewniej udzielony, jeśli jako przedsiębiorca dowiedziesz, że masz stabilną sytuację finansową. Jeśli firma chce uzyskać zobowiązanie przy jednoosobowej działalności gospodarczej, powinna:

• działać na rynku przynajmniej rok,
• nie mieć dużych różnic w dochodach w zależności od miesiąca,
• funkcjonować w stabilnej branży,
• osiągać odpowiednio wysokie dochody,
• nie być nadmiernie zadłużona.

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – uzyskanie krok po kroku

Chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny? Jednoosobowa działalność gospodarcza także może Ci to umożliwić. Zobacz krok po kroku, co powinieneś zrobić, jeśli prowadzisz własną działalność, a kredyt hipoteczny jest Twoim celem:

1. Krok 1 – wyszukaj odpowiednią dla siebie ofertę kredytu hipotecznego – skorzystaj z porównywarki kredytowej i zwróć uwagę w dokumentach bankowych, czy dana instytucja akceptuje dochody pochodzące z działalności.
2. Krok 2 – złóż wniosek kredytowy – wraz z wymaganymi załącznikami, które obejmują dokumenty dochodowe, w tym książkę przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe czy ewidencję przychodów ryczałtowych, dokumenty rejestrowe firmy – nadanie NIP i REGON, zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami ZUS i z płatnościami do US. Potrzebne będą też dokumenty dotyczące nieruchomości, którą chcesz kupić na kredyt hipoteczny i na której ustanowione zostanie zabezpieczenie.
3. Krok 3 – procedura weryfikacji wiarygodności kredytowej klienta – poczekaj, aż bank przeanalizuje wszystkie złożone przez Ciebie dokumenty. Może to obejmować między innymi wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę.
4. Krok 4 – wydanie decyzji kredytowej – jeśli będzie pozytywna, zostaniesz zaproszony do placówki bankowej na podpisanie umowy kredytu hipotecznego. Pozostanie Ci jeszcze ustanowienie zabezpieczenia – wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Równolegle z podpisaniem umowy kredytu hipotecznego zawierasz akt notarialny kupna-sprzedaży pożądanej nieruchomości.

Wkład własny do kredytu hipotecznego dla JDG

Podobnie jak innych kredytobiorców, przedsiębiorców również dotyczy obowiązek wniesienia wkładu własnego. Zgodnie z Rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego minimalny wkład przy kredycie hipotecznym dla firm to 20% wartości nieruchomości. W przypadku zakupu banki najchętniej honorują środki pieniężne w tej roli, a przy budowie domu akceptowana jest również działka, na której ma on stanąć i być finansowany z kredytu hipotecznego. A działalność gospodarcza nic w tej kwestii właściwie nie zmienia.

Warto wiedzieć, że niektóre banki oferują także kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym. Wystarczy mieć wtedy tylko 10% wartości inwestycji, trzeba jednak wykupić ubezpieczenie. Jest też program Rodzinnych kredytów mieszkaniowych, gdzie możesz otrzymać zobowiązanie bez żadnych oszczędności, ale po spełnieniu odpowiednich warunków. Prowadzisz własną działalność i możesz otrzymać kredyt z gwarancją BGK zamiast wkładu własnego? Pamiętaj, że poniesiesz z tego tytułu pewne dodatkowe koszty.

Lista dokumentów do kredytu przy własnej działalności

Podstawą ubiegania się o zobowiązanie hipoteczne jest wniosek kredytowy. Należy go złożyć na druku bankowym, a przy tym dołączyć dokumenty, które pozwalają analitykowi ocenić szanse klienta na uzyskanie środków. Ich lista uzależniona jest od celu kredytowania i źródła pozyskiwania dochodów.

W zależności od formy opodatkowania działalności gospodarczej przedsiębiorca powinien uzupełnić wniosek o kredyt hipoteczny dla firm o takie dokumenty, jak:

Tylko jeśli złożony zostanie komplet wymaganych przez bank dokumentów, możliwe będzie rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny na JDG.

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego na JDG

Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego dla przedsiębiorców czy konsumentów jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli jednak dla banku okaże się ono niewystarczające, może wymagać przy kredycie na własną działalność dodatkowego zabezpieczenia jego spłaty w postaci np.:

• weksla własnego in blanco,
• oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego,
• blokady środków na rachunku bankowym,
• cesji praw z polisy ubezpieczeniowej na rzecz banku.

Jeśli udzielany jest kredyt, a działalność gospodarcza jest dla banku mało stabilnym źródłem dochodów branym pod uwagę przy wyliczaniu zdolności, to istnieje większe prawdopodobieństwo, że zobowiązanie zostanie udzielone jedynie z dodatkowym zabezpieczeniem.

Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny w ofertach poszczególnych banków

Warto pamiętać, że ostateczne warunki kredytowania są uzależnione od zdolności. Sprawdźmy jednak uśrednione parametry zobowiązań hipotecznych na podstawie naszej porównywarki.

Banki akceptują dochody pochodzące z działalności gospodarczej i są w stanie udzielić przedsiębiorcy kredytu hipotecznego na JDG po spełnieniu wszystkich najważniejszych warunków stawianych potencjalnym klientom.