Kredyt hipoteczny już nie dla każdego. Średnio o 130 tys. zł zmalała zdolność kredytowa Polaków

Żeby wziąć kredyt hipoteczny, gotówkowy czy inne zobowiązanie kredytowe w banku, trzeba wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Żaden bank nie zdecyduje się pożyczyć pieniędzy bez analizy sytuacji finansowej kredytobiorcy. Zdolność kredytowa zależy od wielu czynników, także tych rynkowych. I to właśnie decyzje RPP namieszały w ostatnim czasie na rynku kredytów hipoteczny.

Aktualna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych

Ostatni kwartał 2021 r. i początek 2022 r. nie okazały się łaskawe dla banków i kredytobiorców. W październiku ubiegłego roku RPP zdecydowała o podwyżce stóp procentowych, tym samy kończąc okres obowiązywania najniższej stawki głównej stopy oprocentowania w historii (0,1%). W listopadzie i grudniu 2021 r. pojawiły się kolejne zmiany, a w styczniu zadecydowano o tym, że stopa referencyjna będzie wynosić 2,25%. Taka decyzja miała przełożenie m.in. na oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Zmiany dotknęły osoby, które spłacają już kredyt hipoteczny, bo ich raty wzrosły, ale jednocześnie wpłynęło to na oferty kredytowe w bankach i zaostrzenie warunków udzielania zobowiązań hipotecznych. Potwierdzają to również dane, które zaprezentowało Biuro Informacji Kredytowej.

Już w styczniu tego roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 28,03 tys. kredytobiorców i w porównaniu do liczby 37,82 tys. wniosków rok wcześniej w tym samym okresie jest to spadek o 25,9%. Średnia wartość, o jaką w styczniu br. wnioskowali Polacy wynosiła około 355 tys. zł i była o ponad 12% wyższa niż w styczniu 2021 r. Na to, o jakie kwoty wnioskują kredytobiorcy wpływa mają chociażby rosnące ceny nieruchomości.

Spadek liczby wniosków nie powinien być aż tak niepokojący, ponieważ z początkiem roku zwykle mniej osób decyduje się na kredyt, ale problem może stanowić fakt, że coraz mniej osób będzie mogło sobie na kredyt hipoteczny pozwolić, bo nie będą mieli wystarczającej zdolności kredytowej.

Od czego zależy zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to nic innego, jak ocena banku dotycząca możliwości spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminie określonym w umowie przez potencjalnego kredytobiorcę.

W przypadku kredytu hipotecznego na zdolność kredytową wpływają m.in.: wartość nieruchomości, wysokość wkładu własnego oraz sytuacja finansowa kredytobiorcy (wysokość dochodów, stabilność zatrudnienia, koszty utrzymania czy też inne zobowiązania np. inne spłacane kredyty lub alimenty). Od dobrej zdolności kredytowej zależy, czy bank udzieli kredytu czy też nie.

Jak sprawdzić zdolność kredytową? Można wstępnie oszacować ją samodzielnie. Pomoże w tym kalkulator zdolności kredytowej, ale trzeba pamiętać, że nie będą to wyliczenia wiążące. Bank indywidulanie podchodzi do sytuacji każdego z nas i może ocenić zdolność lepiej lub gorzej. A nasza analiza pokazuje, że różnice w ocenie banków są naprawdę duże.

Ranking zdolności kredytowej, czyli w którym banku można dzisiaj pożyczyć najwięcej

Poprosiliśmy banki o przygotowanie wyliczeń maksymalnej zdolności kredytowej dla ustalonego modelu klienta. To, jakie kwoty zaproponowały banki, prezentujemy w poniższej tabeli.

Ranking zdolności kredytowej – luty 2022

Źródło: Opracowanie direct.money.pl na podstawie danych z banków. Wyliczenia banków zostały uszeregowane od najwyższej do najniższej kwoty kredytu, którą aktualnie dany bank jest w stanie zaproponować klientom, ubiegającym się o kredyt hipoteczny.

Okazuje się, że rodzinie z jednym dzieckiem i miesięcznymi dochodami w wysokości 6 400 zł na rękę, która myśli o kredycie hipotecznym na mieszkanie w Warszawie najwięcej skłonny jest pożyczyć Bank Pocztowy, bo ponad 512 tys. zł, ale już BOŚ Bank, który zamyka zestawienie pożyczyłby jedynie ponad 325 tys. zł. Jest to ponad 180 tys. zł mniej.

Takich różnic i zmian w ostatnich miesiącach na rynku kredytów hipotecznych nie brakuje. Oczywiście warunkuje je pandemia a wraz z nią sytuacja gospodarcza w Polsce.

Zmiany w kredytach hipotecznych uzależnione od decyzji RPP

Należy wiedzieć, że to decyzje RPP o obniżeniu lub podwyższeniu stóp procentowych wpływają w dużej mierze na kredyty hipoteczne. W ostatnich miesiącach decyzji o zmianach nie brakowało.

Od stycznia 2020 r. na bieżąco monitorujemy, jak dokładnie działania NBP i RPP wpływały na oferty banków i ich maksymalne możliwości w zakresie udzielania kwot kredytów hipotecznych. Zebrane dane i ich analiza udowadniają, że podejście banków do oceny zdolności kredytowej dynamicznie się zmieniają.

Maksymalna zdolność kredytowa - zmiany od stycznia 2020 r. do stycznia 2022 r.

Źródło: Opracowanie direct.money.pl na podstawie informacji uzyskanych od banków. Banki zostały uszeregowane alfabetycznie.

Przed rozpoczęciem się pandemii w Polsce banki były skłonne pożyczyć średnio blisko 485 tys. zł. Wraz z rozwojem koronawirusa i wprowadzaniem obostrzeń, a także obniżeniem stóp procentowych w maju 2020 r. można było liczyć na 492 tys. zł, a klika miesięcy później w sierpniu 2020 r. maksymalna zdolność kredytowa przy takich samym modelu klienta wynosiła średnio ponad 500 tys. zł. Zauważalne było wtedy luzowanie obostrzeń i tym samym polityki kredytowej przez banki. Najwięcej instytucje proponowały w kwietniu 2021 r., bo nawet 515 tys. zł przy dochodach 6 400 zł netto. Niestety dzisiaj aktualna średnia zdolność kredytowa wynosi już około 385 tys. zł.

Zatem nie ulega wątpliwości, że wyższe stopy procentowe przy takim samym poziomie zarobków oznaczają mniejszą zdolność kredytową. Dodatkowo specjaliści prognozują kolejne zmiany stóp procentowych. Według ekonomistów banku Millennium coraz bardziej realny staje się scenariusz, w którym stopa referencyjna wzrośnie w tym roku nawet do 4%.

Szanse na kredyt hipoteczny wciąż są, ale trzeba porównywać oferty

Choć z naszej analizy wynika, że każda decyzja RPP wpływa na zdolność kredytową i ostatnie podwyżki spowodowały, że banki są skłonne pożyczyć znacznie mniej środków w ramach kredytu hipotecznego, to nie wszystkie z nich aż tak drastycznie zmieniły swoją politykę kredytową.

To, ile pożyczy bank zależy od wielu czynników, w tym zarobków i ogólnej sytuacji finansowej kredytobiorców, wysokości wkładu własnego oraz przede wszystkim wartości nieruchomości. Dane, które otrzymaliśmy od banków pokazują jedno, że ważne jest porównywanie ofert. Przy takich samych dochodach (6 400 zł netto) Bank Pocztowy jest w stanie pożyczyć ponad 500 tys. zł, Santander Bank Polska, BNP Paribas czy Bank Millennium już około 400 tys. zł, a np. mBank czy BOŚ Bank tylko około 330 tys. zł. Dostępna kwota w zależności od banku będzie po prostu różna. Nawet jeśli jeden bank odrzuci nasz wniosek kredytowy, nie oznacza to, że w żadnym banku nie mamy szans na kredyt.

Zapytaj eksperta, jakie masz szanse na kredyt hipoteczny >>

Pamiętajmy jednak, żeby nie zaciągać kredytu hipotecznego, który będzie na granicy naszej maksymalnej zdolności kredytowej. Stopy procentowe mogą jeszcze rosnąć, co wpłynie na wysokość raty. Koszty życia także są coraz wyższe, więc przy wykorzystaniu maksymalnej kwoty, jaką zaproponuje nam bank, mogą w przyszłości pojawić się problemy ze spłatą zobowiązania.