Osoby planujące zakup nieruchomości z pomocą banku, często nie mają świadomości, ile trwa procedura kredytu hipotecznego i z jakimi wiąże się formalnościami. Tymczasem samo znalezienie banku oferującego korzystny kredyt hipoteczny okazuje się niemałym wyzwaniem. Potem jeszcze trzeba skompletować wiele dokumentów i dość długo czekać na decyzję kredytową.
Poniżej poznasz całą tę procedurę od początku do końca. Dzięki temu będziesz wiedzieć, w jakiej kolejności załatwić formalności. Unikniesz też błędów, które mogą niepotrzebnie wydłużyć proces zaciągania zobowiązania.
1. Wybór nieruchomości pod hipotekę
Zastanawiasz się, od czego zacząć staranie się o kredyt? Najlepiej od wyboru nieruchomości, jaką chcesz sfinansować kredytem oraz na której bank ustanowi zabezpieczenie hipoteczne.
W pierwszej kolejności musisz zatem zdecydować, czy chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego. Znaczenie będzie miała także niewątpliwie jej lokalizacja, a także podstawowe parametry takie jak metraż, liczba i rozkład pomieszczeń, czy dodatkowe udogodnienia np. w postaci miejsca parkingowego.
Pamiętaj, że dla banku nieruchomość pod hipotekę musi spełniać kilka istotnych warunków: mieć odpowiednią wartość rynkową, uregulowany stan prawny, a także być wolna od obciążeń.
Mieszkanie z rynku pierwotnego
Jeśli zdecydujesz się na mieszkanie z rynku pierwotnego, dokładnie sprawdź dewelopera. Staraj się wybrać takiego, który długo działa na rynku i ma odpowiednią renomę, ponieważ to ułatwi Ci staranie się o kredyt.
Koniecznie sprawdź też prospekt informacyjny inwestycji oraz to, czy deweloper posiada wszystkie zezwolenia i jak wygląda status prawny działki. Ważny jest również etap realizacji inwestycji oraz planowany stan oddania nieruchomości. Jeśli bowiem ma być to mieszkanie w stanie deweloperskim, będziesz musiał wziąć kredyt także na jego wykończenie.
Mieszkanie z rynku wtórnego
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego najważniejsze jest, aby sprawdzić jego księgę wieczystą. Szczególnie znaczenie ma jej dział II informujący o właścicielu nieruchomości oraz działy III i IV, z których dowiesz się, czy lokal nie jest przypadkiem obciążony hipoteką lub innymi prawami na rzecz osób trzecich.
Wiele osób chcących oszczędzić wybiera mieszkanie używane do remontu. Zwróć jednak uwagę, że będziesz potrzebował pieniędzy na przeprowadzenie takich prac remontowych, a więc może to wpłynąć na kwotę kredytu.
2. Weryfikacja zdolności kredytowej
Mając wybraną nieruchomość, znasz już jej cenę, a więc możesz też sprawdzić, czy bank udzieli Ci kredytu w odpowiedniej wysokości. Będzie to zależało głównie od Twojej zdolności kredytowej.
By oszacować swoją zdolność, możesz skorzystać z dostępnego u nas na stronie kalkulatora zdolności kredytowej. Pamiętaj jednak, że jego wyliczenia są jedynie szacunkowe. Oznacza to, że zaproponowana przez bank maksymalna kwota finansowania w Twoim przypadku może nieco różnić się od tej wyliczonej przez wspomniane narzędzie. Skoro tę kwestię mamy już wyjaśnioną, to przejdźmy teraz do kolejnych kroków, które podpowiedzą Ci, jak załatwić kredyt hipoteczny.
3. Przygotowanie środków na wkład własny
Planując ubieganie się o kredyt hipoteczny, musisz mieć świadomość, że bank pożyczy Ci jedynie część kwoty potrzebnej na sfinansowanie zakupu mieszkania. Pozostałą musisz zatem pokryć z własnej kieszeni. Jest to tzw. wkład własny i co do zasady powinny nim być oszczędności kredytobiorcy, najlepiej w formie gotówki. Nie może on natomiast pochodzić z kredytu lub pożyczki. Niekiedy banki akceptują także wkład własny w postaci innej nieruchomości – standardowo może być nim np. działka budowlana, na której chcesz wybudować dom z pomocą kredytu.
Ważne!
Zgodnie z Rekomendacją S musisz posiadać min. 10% wartości nieruchomości (jeśli drugie 10% będzie ubezpieczone). Jeżeli nie chcesz płacić za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, musisz mieć przynajmniej 20%. Pamiętaj, że wymagania banków mogą się różnić.
A czy można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Jest to możliwe wyłącznie w przypadku skorzystania z programu mieszkaniowego Mieszkanie bez wkładu własnego. W tym przypadku bowiem brakujący wkład własny gwarantowany jest przez BGK. Na takich samych zasadach bez wkładu własnego zaciągniesz też Bezpieczny kredyt 2%, który jest przeznaczony dla młodych osób do 45. roku życia na zakup pierwszej nieruchomości w życiu.
Polecamy także nasz artykuł: Skąd wziąć pieniądze na wkład własny do kredytu hipotecznego?
4. Weryfikacja ofert kredytowych i wybór banku
Skoro już wiesz, jaka kwota Cię interesuje, to czas wybrać najlepszy kredyt hipoteczny. Wymaga to porównania ofert przede wszystkim pod kątem:
- podstawowych kosztów zaciągnięcia zobowiązania – chcąc znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny, musisz porównać wszystkie koszty kredytowe, a więc oprocentowanie, marżę i prowizję; zwróć też uwagę, czy takie koszty można obniżyć, decydując się na dodatkowe produkty banku;
- dodatkowych kosztów kredytu – ważny jest np. koszt ubezpieczenia, czy też koszt nadpłaty lub wcześniejszej spłaty zobowiązania;
- wymaganego wkładu własnego – jest to szczególnie istotne, jeśli nie masz go w wysokości 20%,
- okresu kredytowania – maksymalnie może on wynieść 35 lat, jednak nie wszystkie banki się na to godzą.
Przy wyborze kredytu hipotecznego zwróć też uwagę na różne warianty oferty. Obecnie banki proponują bowiem kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem lub z oprocentowaniem zmiennym. Ponadto mają specjalne opcje kredytu np. na zakup lub budowę domu energooszczędnego. Jeśli spełniasz warunki rządowych programów mieszkaniowych, koniecznie sprawdź również oferty np. Bezpiecznego kredytu 2%, który jest znacznie tańszy od tych standardowych.
Wskazówka!
Najlepszą formą porównania ofert kredytów hipotecznych jest rata i całkowity koszt kredytu. Dzięki temu od razu wiesz, jaką płatność powinieneś dopasować do domowego budżetu i ile łącznie oddasz do banku. W porównaniu ofert pod tym kątem pomoże Ci choćby ranking kredytów hipotecznych znajdujący się na naszej stronie.
5. Przygotowanie dokumentów potrzebnych do złożenia wniosku
Niezbędne do uzyskania kredytu są również dokumenty – przede wszystkim te dotyczące nieruchomości. Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego są wymagane? To w dużej mierze zależy od banku i celu kredytowania.
|
Cel kredytowania |
Wymagane dokumenty do kredytu hipotecznego |
|
budowa domu |
|
|
zakup działki |
|
|
kupno nieruchomości na rynku pierwotnym |
|
|
kupno nieruchomości na rynku wtórnym |
|
Oprócz tego potrzebne będą dokumenty potwierdzające Twoje dochody. Będą one zależały od tego, z jakiego źródła je pozyskujesz. Przykładowo, jeśli pracujesz, bank będzie wymagał od Ciebie dostarczenia np.:
- zaświadczenia o zarobkach i zatrudnieniu,
- wyciągu z rachunku bankowego z okresu 6 lub 12 miesięcy,
- opcjonalnie także deklaracji PIT 37 za ostatni rok.
O rodzaj i listę dokumentów do kredytu hipotecznego zapytaj w banku, w którym zamierzasz złożyć wniosek kredytowy.
6. Podpisanie umowy przedwstępnej na wybrane mieszkanie
Standardowo przy zakupie mieszkania najpierw podpisuje się ze sprzedającym umowę przedwstępną jej sprzedaży. Określa ona bowiem ogólne warunki transakcji (np. cenę sprzedaży nieruchomości), a także termin jej zawarcia, czyli w praktyce termin podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności.
Jednocześnie przewiduje też pewne formy zabezpieczenia stron na wypadek, gdyby któraś z nich wycofała się i nie podpisała umowy przyrzeczonej. Takim zabezpieczeniem jest najczęściej zadatek, który wpłaca kupujący i który potem może być rozliczony w następujący sposób:
- być zaliczony na poczet zapłaty ceny mieszkania,
- przepaść na rzecz sprzedającego, gdy kupujący wycofa się z transakcji,
- być zwrócony w podwójnej wysokości kupującemu, gdy to sprzedawca zrezygnuje ze sprzedaży mieszkania.
Taką umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym z reguły podpisuje się u notariusza, choć nie jest to wymagane. Z kolei w przypadku kupna mieszkania od dewelopera najczęściej od razu zawierana jest umowa deweloperska. Oba rodzaje umów są wymagane przez banki, a więc należy je dostarczyć jeszcze na etapie ubiegania się o kredyt hipoteczny.
7. Złożenie wniosku kredytowego wraz z dokumentami w wybranym banku
Po wykonaniu wszystkich powyższych kroków jesteś gotowy na złożenie wniosku kredytowego w wybranym banku. Pamiętaj, by dołączyć do niego wszystkie wymagane dokumenty. Dopiero bowiem kompletny wniosek może być rozpatrzony przez bank i być podstawą wydania decyzji kredytowej.
A jak przebiega procedura rozpatrywania wniosku o kredyt hipoteczny? Ona również składa się z kilku etapów i obejmuje badanie zdolności kredytowej oraz weryfikację nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka.
Ocena scoringu BIK
Scoring BIK to inaczej ocena punktowa kredytobiorcy, jaka widnieje w Biurze Informacji Kredytowej. Banki chętnie ją sprawdzają w pierwszej kolejności, ponieważ określa ona prawdopodobieństwo spłaty kredytu przez daną osobę m.in. na podstawie jego historii spłaty zobowiązań oraz porównania jej profilu z profilem rzetelnych kredytobiorców. Im wyższy jest scoring BIK, tym ryzyko udzielenia kredytu danej osobie jest niższe. Ile trzeba mieć punktów, żeby dostać kredyt? Największe szanse daje punktacja na poziomie 80-100 punktów.
Analiza historii kredytowej
Po weryfikacji scoringu BIK banki analizują też dość wnikliwie historię kredytową klienta. Dzięki niej mogą bowiem się dowiedzieć, jakie spłaca on zobowiązania oraz czy jest pod tym względem rzetelny i terminowy. Dobra historia kredytowa, a więc bez poważniejszych opóźnień w regulowaniu zobowiązań, podnosi wiarygodność kredytobiorcy i zwiększa szanse na otrzymanie kredytu.
Weryfikacja złożonych dokumentów
Kolejnym etapem weryfikacji wniosku kredytowego jest sprawdzenie złożonych przez kredytobiorcę dokumentów. Pracownicy banku sprawdzają przede wszystkim, czy są one kompletne, a także czy są prawidłowe pod względem formalnym i merytorycznym.
Analiza ekonomiczna
Analiza ekonomiczna jest jednym z najważniejszych etapów rozpatrywania wniosku o kredyt hipoteczny. Takiej analizy dokonuje analityk kredytowy, który w jej ramach:
- wylicza zdolność kredytową wnioskodawcy na podstawie danych dotyczących jego dochodów i zobowiązań,
- ocenia szanse spłacenia kredytu hipotecznego na podstawie danych jakościowych na temat kredytobiorcy takich jak wiek, wykonywany zawód, czy status rodzinny.
Jeśli wynik analizy ekonomicznej jest pozytywny, bank przystępuje do ostatniego etapu rozpatrywania wniosku kredytowego, jakim jest ocena nieruchomości.
Wycena nieruchomości lub weryfikacja operatu szacunkowego
Ocena nieruchomości mającej być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego obejmuje m.in. ocenę jej stanu prawnego, a także wycenę jej wartości rynkowej. Oceną stanu prawnego zajmują się bankowi prawnicy, którzy w tym celu weryfikują m.in. księgę wieczystą.
Z kolei wartość nieruchomości określana jest na podstawie operatu szacunkowego lub wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę. Taka wycena jest niezwykle ważna, ponieważ wartość nieruchomości nie zawsze pokrywa się z ceną transakcyjną. Tymczasem to właśnie na podstawie wyceny bank określa maksymalną kwotę kredytu, nawet marżę i ubezpieczenie.
8. Wydanie decyzji kredytowej
Na wydanie ostatecznej decyzji kredytowej banki mają ustawowe 21 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku kredytowego. Mniej więcej po tym czasie bank poinformuje Cię zatem, czy udzieli Ci kredytu, czy niestety Twój wniosek został odrzucony. W tym drugim przypadku powinien udzielić Ci także informacji o powodach odmowy kredytu hipotecznego.
9. Prezentacja wstępnej umowy kredytowej i warunków kredytowania
Pozytywna decyzja kredytowa wiąże się zawsze z prezentacją konkretnej oferty kredytu hipotecznego. Powinna ona zatem zawierać warunki zaciągnięcia zobowiązania oraz określać wszystkie koszty kredytowe. Pamiętaj, że taka oficjalna oferta ma określony termin ważności np. 30 lub 60 dni. W tym czasie zatem musisz podjąć decyzję, czy z niej skorzystasz i podpiszesz umowę, czy nie.
10. Podpisanie umowy kredytowej
Jeśli otrzymasz pozytywną decyzję i zaakceptujesz zaproponowane warunki kredytu, bank przygotuje dla Ciebie umowę kredytową do podpisania. Podpiszesz ją w oddziale banku, ale wcześniej możesz poprosić o wgląd do treści. Pamiętaj, aby dokładnie ją przeczytać i od razu wyjaśnić wszelkie wątpliwości.
Po podpisaniu umowy musisz jeszcze spełnić warunki umożliwiające wypłatę kredytu. W przypadku zakupu na rynku wtórnym niezbędne jest dostarczenie do banku podpisanego aktu notarialnego zakupu nieruchomości oraz wniosku o wpis hipoteki. Jeśli nieruchomość jest z rynku pierwotnego, konieczne będzie przedstawienie też tzw. cesji wkładu budowlanego.
Zazwyczaj przed uruchomieniem kredytu należy również wykupić ubezpieczenie, a także zawrzeć umowy na dodatkowe produkty bankowe, jeśli było to warunkiem np. zastosowania niższej marży lub prowizji.
11. Wpis do księgi wieczystej nieruchomości
Kluczową kwestią po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku. Formalności z tym związane spoczywają na kredytobiorcy, który w tym celu musi udać się do wydziału wieczystoksięgowego w sądzie rejonowym, złożyć odpowiedni wniosek i uiścić wszystkie związane z tym opłaty, czyli opłatę sądową za wpis (200 zł) oraz podatek PCC za ustanowienie hipoteki (19 zł).
Obecnie na wpis hipoteki do księgi wieczystej czeka się od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Jak najszybsze dostarczenie do banku takiego odpisu jest natomiast korzystne dla kredytobiorcy, ponieważ zwalnia z obowiązku płacenia tzw. ubezpieczenia pomostowego. Zwolnienie z konieczności jego płacenia powoduje obniżenie raty nawet o kilkaset złotych.
Warto jednak wiedzieć, że zgodnie z nowymi przepisami banki mają obowiązek zwrócić takie ubezpieczenie kredytobiorcy po ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego, czyli po faktycznym uprawomocnieniu się wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
12. Uruchomienie kredytu
Bank uruchamia kredyt hipoteczny w terminie określonym w umowie kredytowej i po spełnieniu wszystkich warunków przez kredytobiorcę. Jak uruchamiany jest kredyt hipoteczny? To zależy od warunków umowy i rodzaju kredytu.
Przykładowo, w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym banki zwykle przelewają środki jednorazowo na konto sprzedającego, najczęściej w ciągu kilku dni od daty zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności. Z kolei przy zakupie nieruchomości w budowie od dewelopera kredyt wypłacany jest w transzach według ustalonego wcześniej harmonogramu.
Jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku – podsumowanie
Znasz już wszystkie etapy kredytu hipotecznego. Aby łatwiej było Ci je zapamiętać, przedstawiamy krótką ściągawkę:
- Wybierz nieruchomość pod hipotekę.
- Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową.
- Przygotuj środki na wkład własny do kredytu.
- Porównaj oferty banków i wybierz najlepszy kredyt hipoteczny.
- Przygotuj dokumenty potrzebne do złożenia wniosku kredytowego.
- Podpisz umowę przedwstępną na wybrane mieszkanie.
- Złóż wniosek kredytowy wraz z dokumentami w wybranym banku.
- Zaczekaj na wydanie decyzji kredytowej.
- Zapoznaj się z ofertą kredytu hipotecznego przedstawionymi przez bank.
- Podpisz umowę kredytową.
- Dokonaj formalności związanych z zakupem nieruchomości u notariusza.
- Dokonaj wpisu do księgi wieczystej nieruchomości oraz spełnij pozostałe warunki niezbędne do uruchomienia kredytu.
- Zaczekaj na uruchomienie kredytu.
Jeśli będziesz podążać zgodnie z harmonogramem, masz duże szanse na pozytywną decyzję kredytową. Gdy uda Ci się załatwić kredyt hipoteczny, to dalej już nie pozostanie nic innego, jak tylko zacząć go spłacać według z góry narzuconych terminów.
11 Komentarze