Nowa rekomendacja KNF dotycząca zdolności kredytowej. O Kredyt 2% będzie łatwiej

Rekomendacja S KNF zawiera wytyczne dla banków w zakresie zasad udzielania kredytów hipotecznych. Wskutek inflacji i podwyżek stóp procentowych zostały one w 2022 r. zaostrzone, w efekcie czego zdolność kredytowa Polaków znacząco spadła i utrudniła zaciągnięcie zobowiązania.

W 2023 r. sytuacja jednak uległa zmianie. Powolny spadek inflacji zatrzymał bowiem dalsze wzrosty stóp procentowych, co skłoniło KNF do poluzowania zasad liczenia zdolności kredytowej. Dodatkowo w czerwcu KNF zdecydowała o korzystnym sposobie jej wyliczania przy udzielaniu Bezpiecznego Kredytu 2% w ramach nowego programu mieszkaniowego.

Dzięki nowej rekomendacji KNF w 2023 kredyty hipoteczne stały się zatem łatwiej dostępne. Tym bardziej że jak pokazuje najnowszy ranking kredytów hipotecznych, banki oferują je na coraz lepszych warunkach.

Rekomendacja KNF. Co to jest i od kiedy obowiązuje?

Rekomendacja S wydana przez KNF została sporządzona w 2006 roku (a przynajmniej jej pierwsza wersja, ponieważ od tego czasu została kilkukrotnie znowelizowana). Powstała na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe. Czym właściwie jest? 

Rekomendacja S to dokument, który zawiera zbiór dobrych praktyk dotyczących ograniczenia ryzyka przyznawania kredytów hipotecznych. Jej pierwsza wersja nie okazała się jednak wystarczająca. Kryzys finansowy spowodowanym krachem na rynku nieruchomości sprawił, że stała się konieczna jej aktualizacja, która to miała miejsce w 2013 roku. Zmieniono wówczas zapisy dotyczące udzielania kredytów walutowych.

Rekomendacja KNF i rynek kredytów hipotecznych. Co zmieniła?

Co właściwie zmieniło wprowadzenie samej rekomendacji S? Jak się okazuje, całkiem sporo. Wprowadzone zostały nowe zasady dot. kredytów hipotecznych. Sprowadzają się one głównie do 4 elementów: wysokości wkładu własnego, wprowadzenia wskaźnika LTV, udzielania kredytów walutowych oraz okresu spłaty. Przyjrzyj się im nieco bliżej, aby zrozumieć, jak duży wpływ ma rekomendacja na to, jaki kredyt hipoteczny możesz otrzymać. 

Zobacz też: Zawieszenie spłaty kredytu hipotecznego

Rekomendacja S i regulacja wkładu własnego

Wkład własny w rekomendacji S to zdecydowanie jedna z ważniejszych zmian. Jak już wspomnieliśmy na początku, kiedyś banki nie wymagały posiadania wkładu własnego. To oznaczało, że kredyt można było otrzymać bez konieczności uiszczenia pewnych środków do banku. Wystarczało samo zabezpieczenie ustanowione na hipotece.

Rekomendacja S wprowadziła więc początkowo 10%, a obecnie 20% wkład własny. Stanowi on zabezpieczenie udzielenia kredytu hipotecznego. Co to dla Ciebie oznacza? Jeśli chcesz np.. kupić mieszkanie za 300 tys. zł, to bank pożyczy ci tylko 240 tys. zł, natomiast pozostałe 60 tys. zł na pokrycie ceny nieruchomości musisz opłacić z własnych oszczędności. Te 60 tys. zł to właśnie wkład własny. 

Rekomendacja S i wprowadzenie wskaźnika LTV

Rekomendacja S i ustanowienie wskaźnika LTV jest ściśle powiązane z koniecznością wpłaty wkładu własnego. O co w tym chodzi? Wskaźnik LTV ustanawia maksymalną wartość udzielanego kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, która ma stanowić jego zabezpieczenie. Jeśli więc wysokość kredytu przewyższa wartość nieruchomości bądź jest taka sama, to kredytobiorca nie ma szans na przyznanie kredytu.

Skoro wiesz już, że minimalny wkład własny to 20%, to łatwo się domyślisz, że obecnie wartość LTV nie powinna przekraczać poziomu 80%.

Warto wiedzieć, że Rekomendacja S uwzględnia możliwość zastosowania wskaźnika LTV na poziomie 90% pod warunkiem, że nadwyżka powyżej 80% zostanie ubezpieczona. W praktyce oznacza to, że bank zgodzi się na wkład własny w wysokości 10% wartości nieruchomości, jeśli wykupisz dodatkowe ubezpieczenie.

Rekomendacja S i kredyty walutowe

Kolejna ze zmian dotyczy kredytów walutowych. Dotyka zatem klientów banków, którzy zechcą spłacać kredyt w innej walucie. Co istotne, na spłatę raty mogą przeznaczyć miesięcznie maksymalnie 42% własnych przychodów. W tę sumę wliczone są już raty także innych zobowiązań kredytowych. 

Nawet jeśli zarabiasz wystarczająco dużo, to kredytu walutowego i tak możesz nie otrzymać. Dlaczego? Obecnie kredyt hipoteczny możesz uzyskać wyłącznie w walucie, w której osiągasz dochody. Jeśli zarabiasz w dwóch walutach, to liczyć będzie się ta, z której czerpiesz większe. 

Efektem wprowadzenia tej rekomendacji przez Komisję Nadzoru Finansowego jest zmniejszenie liczby udzielanych kredytów walutowych, a także mała dostępność do kredytów we frankach szwajcarskich.

To również ważne: Czy ubezpieczenie kredytu hipotecznego i gotówkowego jest obowiązkowe?

Nowelizacja Rekomendacji S w 2021 roku. Co uległo zmianie?

Dnia 30 czerwca 2021 roku KNF wprowadziło kolejną już nowelizację Rekomendacji S. Nie okazała się ona jednak korzystna dla kredytobiorców. Dlaczego? Nowelizacja wprowadziła zmiany dotyczące obliczania zdolności kredytowej. Wprowadziła także możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego ze stałym poziomem oprocentowania na okres przynajmniej 5 lat. 

O ile ta druga zmiana wydaje się być pozytywna, ta pierwsza sprawiła, że wielu kredytobiorcom trudniej jest o kredyt na wyższą sumę. Ma to związek z faktem, że w obliczeniach zdolności kredytowej banki mają brać maksymalnie 25 letni okres spłaty (a nie nawet 35 letni, jak to było wcześniej). To duża zmiana. Przyznany kredyt z nową Rekomendacją S może być nawet o kilkadziesiąt tysięcy niższy.

Zalecenia KNF dla Rekomendacji S w 2022 roku

Banki do końca marca 2022 roku musiały wprowadzić w życie nowe wytyczne KNF. Rekomendacja S została ponownie znowelizowana. Wszystko przez inflację i rosnące koszty kredytowe w związku z podnoszeniem głównych stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej działającą przy NBP.

Wszystko to zwiększa ryzyko braku spłaty kredytów i pożyczek, a jest ono ponoszone przez banki kredytujące w stosunku do nowych i obecnych klientów. Dlatego zdecydowano się na wprowadzenie zmian w rekomendacji KNF. 

KNF chciało w ten sposób ograniczyć możliwość zaciągania zobowiązań, z których spłatą klienci mogliby sobie w przyszłości nie poradzić z uwagi na obniżającą się zdolność.

To nie wszystkie zmiany, jakie wprowadziła marcowa nowelizacja Rekomendacji S przez KNF. Ważne jest również to, żeby banki w procesie badania zdolności kredytowej przyjmowały wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego – ich poziom powinien przekraczać minimum socjalne ogłaszane przez niezależne źródło.

Bank powinien rozważyć korektę parametru kosztów przy zastosowaniu określonego przez niego mnożnika, większego niż 1. Zapewnić to może swoisty bufor bezpieczeństwa.

Polecamy także: Dziecko a kredyt. Czy dzieci zmniejszają naszą zdolność kredytową?

Zaostrzeniu powinny ulec wymogi dotyczące szacowania zdolności kredytowej. Bank musi wykazywać ostrożne podejście, tak by nie udzielać zobowiązania komuś, kogo na to nie stać. Powinien przyjąć nadrzędną zasadę dotyczącą odpowiedzialności za zarządzanie ryzykiem. KNF przekazała swoje oczekiwania co do Debt Service to Income w Rekomendacji S.

DSTI to właściwie odsetek dochodu przeznaczanego przez kredytobiorcę na obsługę zadłużenia. Szczególna ostrożność banku wymagana jest, jeśli poziom DSTI wynosi:

• 40 proc. przy niższych dochodach,
• 50 proc. przy wyższych dochodach.

Nowelizacja Rekomendacji KNF w 2023 roku. Co się zmieniło?

W związku z sytuacją rynkową i wcześniejszymi zmianami KNF, które obniżały zdolność kredytową, sprzedaż kredytów hipotecznych w 2022 roku spadła o ponad połowę.

KNF postanowiło więc działać i 7 lutego 2023 r. wydała oświadczenie, w którym stwierdziła, że banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem mogą uwzględniać niższy bufor na ryzyko zmiany stopy procentowej, wynoszący minimum 2,5 punktu procentowego. Dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym stosowany bufor miał być nadal „adekwatnie wyższy”.

Taka decyzja Komisji Nadzoru Finansowego podyktowana była przede wszystkim spadkiem prawdopodobieństwa dalszych podwyżek stóp procentowych ze względu na zahamowanie inflacji.

Rok 2023 przyniósł jednak kolejne zmiany w Rekomendacji S i są one jeszcze korzystniejsze dla kredytobiorców. Zgodnie z uchwałą KNF z dnia 19 czerwca 2023 r. banki mogą bowiem przy wyliczaniu zdolności kredytowej stosować następujące bufory bezpieczeństwa:

• minimum 2,5 p.p. - w przypadku kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem,
• niższy niż 2,5 p.p. - w przypadku kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem obowiązującym co najmniej 60 miesięcy (bufor może dodatkowo obniżyć także krótszy okres kredytowania).

Najnowsza Rekomendacja S z 2023 r. reguluje również zasady wyliczania zdolności kredytowej dla Bezpiecznego Kredytu 2%, jaki od lipca 2023 r. może być udzielany w ramach nowego programu rządowego Pierwsze Mieszkanie.

KNF zezwoliło przede wszystkim bankom na uwzględnianie przy jej wyliczaniu dopłat państwa, a także pozostawiło sporą swobodę w określaniu buforu stopy procentowej. Według Andrzeja Prajsnara, eksperta z portalu RynekPierwotny.pl, banki będą mogły stosować niewiele większe bufory niż przy kredytach ze stałym oprocentowaniem na 10 lat, a więc nawet niższe niż 2 p.p.

Jak zmieni się zdolność kredytowa po uwzględnieniu nowych założeń?

Znowelizowana w 2023 r. Rekomendacja S przynosi istotne zmiany dla Polaków planujących zaciągnąć kredyt hipoteczny, ponieważ znacząco podwyższa ich zdolność kredytową. Dzięki temu przy tych samych dochodach nie tylko łatwiej zaciągną zobowiązanie niż rok temu, ale także bank pożyczy im więcej pieniędzy na zakup mieszkania lub budowę domu.

Poprawę zdolności kredytowej w wyniku obniżenia bufora stopy procentowej najlepiej widać na poniższych przykładach.

Jak zmieni się zdolność kredytowa?

Źródło: Opracowanie własne Totalmoney.pl.

Wyliczenia dokonane dla modelu 2+1 przy założeniu łącznego dochodu 10 000 zł netto, bez dodatkowych zobowiązań, okres kredytowania przez 25 lat z oprocentowaniem 9%, dla modelu 2+2 przy założeniu łącznego dochodu 10 000 zł netto, bez dodatkowych zobowiązań, okres kredytowania przez 25 lat z oprocentowaniem 9%, dla singla przy założeniu przy założeniu dochodu 6500 zł netto, bez dodatkowych zobowiązań, okres kredytowania przez 25 lat z oprocentowaniem 9%.

Jak widać, obniżenie bufora z 5 do 2,5 p.p. zwiększa zdolność kredytową o około 24%. Należy jednak pamiętać, że każdy bank może inaczej określać jego wysokość – także na poziomie znacznie wyższym od tego minimalnego określonego w Rekomendacji S. Z tego też względu powyższe obliczenia trzeba traktować szacunkowo.

Warto też dodać, że nowa Rekomendacja S najbardziej poprawiła sytuację osób, które będą wnioskować o Bezpieczny Kredyt 2%. W ich przypadku bowiem uwzględnienie dopłat państwa do rat przez 10 lat podnosi zdolność kredytową o dodatkowe 31% w porównaniu do zdolności kredytowej dla standardowego kredytu ze stałym oprocentowaniem i równą ratą. Tak przynajmniej wynika z wyliczeń Jarosława Sadowskiego, eksperta finansowego z firmy Expander Advisors.

Jeśli więc ktoś ma zdolność kredytową dla standardowego kredytu 100 tys. zł, to w przypadku Bezpiecznego kredytu 2 proc. wyniesie ona nawet 131 tys. zł, a więc o 31 tys. zł więcej.

Analogicznie wzrośnie ona w programie Pierwsze Mieszkanie z 200 tys. zł do 263 tys. zł, z 300 tys. zł do 394 tys. zł, z 400 tys. zł do 526 tys. zł, a z 500 tys. zł do 600 tys. zł.

Rekomendacja KNF – podsumowanie

Rekomendacja S niemal całkowicie zmieniła przepisy dotyczące udzielania kredytów hipotecznych. Wszystko po to, aby lepiej chronić interesy banków i ograniczyć ryzyko niewypłacalności ich klientów.

Oczywiście Rekomendacja S to nie jedyne przepisy wprowadzone przez KNF. Inny przykład to chociażby Rekomendacja T, która dotyczy zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych.

Niemniej z punktu widzenia osoby, która ubiega się o kredyt hipoteczny, rekomendacja S ma kluczowe znaczenie. Znajdziesz w niej zapisy dotyczące maksymalnego okresy spłaty kredytu hipotecznego, wysokości wkładu własnego czy możliwości wyboru kredytu ze stałym oprocentowaniem.