W praktyce wiele osób zadaje sobie proste pytanie: skoro kredyt został zaciągnięty przez osobę prywatną, to czy automatycznie jest kredytem konsumenckim? Odpowiedź brzmi: nie zawsze. W przypadku kredytu hipotecznego kluczowe znaczenie ma nie tylko to, kto bierze kredyt, ale też cel finansowania, zabezpieczenie i data zawarcia umowy.
Najważniejsze informacje:
- Kredyt hipoteczny dla osoby prywatnej jest kredytem udzielanym konsumentowi, ale co do zasady nie jest kredytem konsumenckim w rozumieniu ustawy o kredycie konsumenckim.
- Kredyt konsumencki jest regulowany ustawą o kredycie konsumenckim, a kredyt hipoteczny — ustawą o kredycie hipotecznym.
- Zwrot kosztów za wcześniejszą spłatę może dotyczyć także kredytu hipotecznego, jeśli umowa została zawarta od 22 lipca 2017 roku.
- Przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego całkowity koszt kredytu powinien zostać obniżony o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę.
- Bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę, ale tylko na zasadach określonych w ustawie i umowie kredytowej.
Czym jest kredyt konsumencki?
Kredyt konsumencki to kredyt udzielany konsumentowi, czyli osobie fizycznej, która nie działa w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej. Najczęściej chodzi o kredyt gotówkowy, pożyczkę, kredyt ratalny, limit w koncie czy kartę kredytową.
Zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim takim kredytem jest co do zasady zobowiązanie w wysokości nie większej niż 255 550 zł albo równowartość tej kwoty w innej walucie. Ustawa obejmuje też szczególny przypadek: kredyt niezabezpieczony hipoteką przeznaczony na remont domu lub mieszkania, nawet jeśli przekracza wskazany limit.
W praktyce oznacza to, że kredyt konsumencki najczęściej:
- ma niższą kwotę niż kredyt hipoteczny,
- nie jest zabezpieczony hipoteką,
- może być przeznaczony na dowolny cel albo konkretny zakup,
- zwykle ma krótszy okres spłaty,
- podlega zasadom ochrony konsumenta określonym w ustawie o kredycie konsumenckim.
Przykład? Jeśli bierzesz 40 000 zł kredytu gotówkowego na remont kuchni, prawdopodobnie będzie to kredyt konsumencki. Jeśli jednak finansujesz zakup mieszkania kredytem zabezpieczonym hipoteką, mówimy już o kredycie hipotecznym.
Czym jest kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to kredyt związany z nieruchomością. Może być zabezpieczony hipoteką albo przeznaczony na sfinansowanie zakupu, budowy, przebudowy lub utrzymania nieruchomości mieszkalnej. Najczęściej służy do zakupu mieszkania, domu, działki budowlanej, budowy domu albo refinansowania wcześniejszego kredytu mieszkaniowego.
Najważniejszą cechą kredytu hipotecznego jest zabezpieczenie na nieruchomości. Bank wpisuje hipotekę do księgi wieczystej, dzięki czemu ma dodatkową ochronę na wypadek problemów ze spłatą zobowiązania. Dla kredytobiorcy oznacza to zwykle możliwość uzyskania wyższej kwoty i dłuższego okresu spłaty niż przy zwykłym kredycie gotówkowym.
Kredyt hipoteczny ma też własne zasady dotyczące m.in.:
- badania zdolności kredytowej,
- formularza informacyjnego,
- decyzji kredytowej,
- wcześniejszej spłaty,
- rekompensaty dla banku,
- obowiązków informacyjnych,
- ryzyka zmiennego oprocentowania,
- usług dodatkowych, np. ubezpieczenia.
Dlatego nie warto traktować kredytu hipotecznego jak „większego kredytu gotówkowego”. To osobny produkt, objęty odrębnymi przepisami.
Czy kredyt hipoteczny jest kredytem konsumenckim?
Nie, standardowy kredyt hipoteczny nie jest kredytem konsumenckim w rozumieniu ustawy o kredycie konsumenckim. Jest kredytem udzielanym konsumentowi, ale podlega przede wszystkim ustawie o kredycie hipotecznym oraz przepisom prawa bankowego.
To rozróżnienie może wydawać się techniczne, ale ma duże znaczenie praktyczne. Inne przepisy regulują kredyt gotówkowy, a inne kredyt hipoteczny. Różnice pojawiają się m.in. przy obowiązkach banku, formularzach informacyjnych, terminach, zabezpieczeniach, wcześniejszej spłacie i ewentualnych kosztach.
Najprościej można to ująć tak:
| Cecha | Kredyt konsumencki | Kredyt hipoteczny |
|---|---|---|
| Główna ustawa | Ustawa o kredycie konsumenckim | Ustawa o kredycie hipotecznym |
| Typowy cel | Dowolny cel, zakup towarów, usługi, remont | Zakup, budowa, remont lub utrzymanie nieruchomości |
| Zabezpieczenie hipoteką | Zasadniczo nie | Zwykle tak |
| Kwota | Co do zasady do 255 550 zł | Zwykle znacznie wyższa |
| Okres spłaty | Najczęściej kilka miesięcy lub lat | Nawet kilkadziesiąt lat |
| Zwrot kosztów przy wcześniejszej spłacie | Tak, na zasadach ustawy o kredycie konsumenckim | Tak, ale na zasadach ustawy o kredycie hipotecznym |
Warto więc uważać na uproszczenie: „kredyt hipoteczny jest konsumencki, bo bierze go konsument”. Z punktu widzenia prawa ważniejsze jest to, pod którą ustawę podlega dana umowa.
Kiedy kredyt na remont może być kredytem konsumenckim, a kiedy hipotecznym?
To jeden z częstszych powodów nieporozumień. Kredyt na remont może być kredytem konsumenckim albo hipotecznym — zależy od konstrukcji umowy.
Jeśli zaciągasz kredyt gotówkowy na remont mieszkania i nie zabezpieczasz go hipoteką, może to być kredyt konsumencki. Ustawa o kredycie konsumenckim wyraźnie obejmuje niezabezpieczony hipoteką kredyt przeznaczony na remont domu lub lokalu mieszkalnego, nawet gdy jego kwota przekracza standardowy limit 255 550 zł.
Jeśli jednak kredyt remontowy jest zabezpieczony hipoteką albo spełnia definicję kredytu hipotecznego, będzie podlegał ustawie o kredycie hipotecznym. W praktyce trzeba więc sprawdzić nie samą nazwę produktu, ale treść umowy: cel, zabezpieczenie, podstawę prawną i obowiązki banku.
Czy przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego należy się zwrot kosztów?
Tak, ale pod pewnymi warunkami. Przy kredycie hipotecznym zawartym od 22 lipca 2017 roku, czyli od wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym, wcześniejsza całkowita lub częściowa spłata powinna skutkować obniżeniem całkowitego kosztu kredytu.
Oznacza to, że jeśli spłacasz kredyt przed terminem, bank powinien obniżyć koszt kredytu o te odsetki i inne koszty, które przypadają na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy. Dotyczy to także kosztów poniesionych z góry, jeśli odnoszą się do czasu, w którym kredyt nie będzie już obowiązywał.
W praktyce zwrot może obejmować np. część:
- prowizji za udzielenie kredytu,
- składki ubezpieczeniowej, jeśli była elementem kosztu kredytu i dotyczy niewykorzystanego okresu,
- innych opłat związanych z okresem kredytowania.
Nie oznacza to jednak, że bank odda każdą opłatę. Zwrot nie powinien obejmować kosztów, które nie są związane z okresem obowiązywania umowy albo zostały poniesione na rzecz innych podmiotów i nie podlegają rozliczeniu w ten sposób. Dlatego zawsze warto sprawdzić umowę, formularz informacyjny i rozliczenie przygotowane przez bank.
Od kiedy przysługuje zwrot kosztów przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?
Kluczowa jest data zawarcia umowy.
Jeśli kredyt hipoteczny został zawarty od 22 lipca 2017 roku, zastosowanie ma ustawa o kredycie hipotecznym. Wtedy przy wcześniejszej spłacie można powołać się na przepisy dotyczące obniżenia całkowitego kosztu kredytu.
Jeśli umowa kredytu hipotecznego została zawarta przed 22 lipca 2017 roku, sytuacja jest mniej korzystna dla kredytobiorcy. Rzecznik Finansowy wskazuje, że do takich umów stosuje się przepisy dotychczasowe, a prawo do zwrotu części kosztów przy wcześniejszej spłacie nie obowiązywało wtedy w odniesieniu do kredytów hipotecznych w takim zakresie jak obecnie.
Najprostsza zasada wygląda więc tak:
- umowa od 22 lipca 2017 r. — zwrot kosztów może przysługiwać,
- umowa przed 22 lipca 2017 r. — zwrot kosztów z ustawy o kredycie hipotecznym co do zasady nie przysługuje,
- kredyt konsumencki — analizujemy przepisy ustawy o kredycie konsumenckim, w szczególności art. 49.
Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego zawsze jest darmowa?
Nie zawsze. Konsument ma prawo spłacić kredyt hipoteczny wcześniej — w całości lub w części — ale bank może w określonych sytuacjach pobrać rekompensatę. Nie jest to jednak dowolna opłata naliczana według uznania banku. Jej zasady muszą wynikać z ustawy i umowy.
Przy kredycie hipotecznym ze zmiennym oprocentowaniem bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy wcześniejsza spłata nastąpi w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które byłyby naliczone od spłacanej przed terminem kwoty w okresie roku od faktycznej spłaty, i nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty.
Przy kredycie z okresowo stałym oprocentowaniem zasady są inne. Bank może pobrać rekompensatę w okresie obowiązywania stałej stopy, ale nie może być ona wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą.
Dlatego przed nadpłatą lub całkowitą spłatą warto poprosić bank o symulację. Ustawa daje konsumentowi prawo do wystąpienia o informację o kosztach wcześniejszej spłaty, a bank powinien ją przekazać na trwałym nośniku w ustawowym terminie.
Jak obliczyć zwrot kosztów przy wcześniejszej spłacie?
Najczęściej stosuje się podejście proporcjonalne, czyli takie, w którym koszty rozlicza się według okresu, o jaki skrócono umowę. UOKiK w swoim kalkulatorze wcześniejszej spłaty kredytu konsumenckiego opisuje metodę liniową: instytucja finansowa dzieli koszty przez liczbę dni, w których umowa miała obowiązywać, a następnie mnoży wynik przez liczbę dni, o które skrócono okres kredytowania.
Przy kredycie hipotecznym mechanizm wynika z odrębnej ustawy, ale logika rozliczenia jest podobna: kredytobiorca nie powinien ponosić kosztów za okres, w którym nie korzysta już z kredytu.
Przykład:
Załóżmy, że kredyt hipoteczny został zawarty na 20 lat, a prowizja za jego udzielenie wyniosła 10 000 zł. Kredytobiorca spłacił całość po 10 latach, czyli skrócił okres obowiązywania umowy o połowę. W uproszczonym podejściu proporcjonalnym mógłby oczekiwać zwrotu części prowizji przypadającej na niewykorzystany okres kredytowania.
W praktyce dokładną kwotę powinien wyliczyć bank, uwzględniając treść umowy, datę uruchomienia kredytu, datę wcześniejszej spłaty, okres pierwotnej umowy oraz rodzaj poniesionych kosztów.
Jak odzyskać zwrot kosztów po wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?
Najpierw sprawdź, czy Twoja umowa została zawarta od 22 lipca 2017 roku. Jeśli tak, możesz przejść do analizy rozliczenia przygotowanego przez bank.
W praktyce warto wykonać kilka kroków:
- Sprawdź datę zawarcia umowy kredytowej. To ona decyduje, czy stosujesz przepisy ustawy o kredycie hipotecznym.
- Zweryfikuj, jakie koszty zapłaciłeś przy zawarciu umowy. Szczególnie ważne są prowizja, ubezpieczenia i inne opłaty związane z okresem kredytowania.
- Poproś bank o rozliczenie wcześniejszej spłaty. Przy całkowitej spłacie bank powinien wskazać, jakie koszty zostały rozliczone.
- Porównaj rozliczenie z umową i formularzem informacyjnym. Zwróć uwagę, czy bank uwzględnił koszty poniesione z góry.
- Złóż reklamację, jeśli rozliczenie budzi wątpliwości. W reklamacji wskaż datę umowy, datę spłaty, poniesione koszty i podstawę żądania.
- W razie odmowy rozważ kontakt z Rzecznikiem Finansowym. Możesz złożyć wniosek o interwencję lub skorzystać z postępowania polubownego.
W reklamacji nie trzeba pisać prawniczym językiem. Najważniejsze, aby jasno wskazać, czego żądasz i dlaczego. Możesz napisać, że w związku z wcześniejszą całkowitą spłatą kredytu hipotecznego prosisz o ponowne rozliczenie całkowitego kosztu kredytu i zwrot kosztów przypadających na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.
Czy częściowa nadpłata kredytu hipotecznego też daje prawo do obniżenia kosztów?
Tak. Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje, że zasada obniżenia całkowitego kosztu kredytu stosuje się odpowiednio także przy częściowej spłacie przed terminem. To oznacza, że nie tylko całkowita spłata kredytu może prowadzić do rozliczenia kosztów.
W praktyce przy częściowej nadpłacie bank zwykle daje kredytobiorcy wybór: obniżenie raty albo skrócenie okresu kredytowania. Z punktu widzenia całkowitego kosztu kredytu często korzystniejsze bywa skrócenie okresu, bo szybciej zmniejsza się suma odsetek naliczanych w przyszłości. Nie zawsze jednak będzie to najlepsze rozwiązanie dla domowego budżetu, bo niższa rata może poprawić bieżącą płynność finansową.
Przed decyzją warto porównać dwa warianty:
- nadpłata z obniżeniem raty,
- nadpłata ze skróceniem okresu spłaty.
Dopiero wtedy widać, ile realnie można zaoszczędzić i czy bank pobierze dodatkową rekompensatę.
Kredyt hipoteczny a kredyt konsumencki — dlaczego to rozróżnienie jest ważne?
To rozróżnienie ma znaczenie nie tylko teoretyczne. Od tego, czy mówimy o kredycie konsumenckim, czy hipotecznym, zależy m.in.:
- podstawa prawna zwrotu kosztów,
- zakres obowiązków informacyjnych banku,
- sposób prezentowania oferty,
- zasady wcześniejszej spłaty,
- możliwość naliczenia rekompensaty,
- formularz informacyjny,
- ochrona konsumenta w razie problemów ze spłatą.
Dla kredytobiorcy najważniejszy wniosek jest prosty: nie sugeruj się samą nazwą produktu. Zawsze sprawdź, jaka ustawa ma zastosowanie do Twojej umowy. Inaczej można błędnie założyć, że przysługują Ci uprawnienia z ustawy o kredycie konsumenckim, podczas gdy właściwa będzie ustawa o kredycie hipotecznym.
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny nie jest kredytem konsumenckim w ścisłym znaczeniu, mimo że bardzo często jest udzielany konsumentowi. To osobny rodzaj finansowania, regulowany przede wszystkim ustawą o kredycie hipotecznym. Ma własne zasady dotyczące m.in. zdolności kredytowej, zabezpieczenia, formularzy informacyjnych i wcześniejszej spłaty.
Jeśli spłaciłeś kredyt hipoteczny przed terminem, możesz mieć prawo do zwrotu części kosztów, ale kluczowa jest data zawarcia umowy. Przy kredytach hipotecznych zawartych od 22 lipca 2017 roku całkowity koszt kredytu powinien zostać obniżony o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę. Jeśli bank nie rozliczył tych kosztów albo zrobił to w sposób niejasny, warto złożyć reklamację i poprosić o szczegółowe wyliczenie.
FAQ
Czy kredyt hipoteczny jest kredytem konsumenckim?
Nie. Kredyt hipoteczny nie jest standardowym kredytem konsumenckim w rozumieniu ustawy o kredycie konsumenckim. Jest osobnym produktem regulowanym przede wszystkim ustawą o kredycie hipotecznym.
Czy kredyt hipoteczny może być udzielony konsumentowi?
Tak. Kredyt hipoteczny bardzo często jest udzielany konsumentowi, czyli osobie prywatnej. Nie oznacza to jednak automatycznie, że jest kredytem konsumenckim w rozumieniu ustawy o kredycie konsumenckim.
Czy za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego należy się zwrot prowizji?
Może się należeć, jeśli umowa kredytu hipotecznego została zawarta od 22 lipca 2017 roku. Zwrot powinien obejmować część kosztów przypadających na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.
Czy zwrot kosztów dotyczy kredytów hipotecznych sprzed 22 lipca 2017 roku?
Co do zasady nie na podstawie ustawy o kredycie hipotecznym, ponieważ weszła ona w życie 22 lipca 2017 roku. Do wcześniejszych umów stosuje się przepisy obowiązujące w dacie ich zawarcia.
Czy bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?
Tak, ale tylko w określonych przypadkach. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem rekompensata może być pobrana zasadniczo tylko w pierwszych 36 miesiącach od zawarcia umowy i jest ustawowo ograniczona. Przy kredycie z okresowo stałym oprocentowaniem bank może pobrać rekompensatę w okresie obowiązywania stałej stopy, ale nie wyższą niż koszty bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą.
Czy nadpłata kredytu hipotecznego też daje prawo do rozliczenia kosztów?
Tak. Przepisy dotyczące obniżenia całkowitego kosztu kredytu stosuje się odpowiednio także przy częściowej spłacie kredytu hipotecznego przed terminem.
Co zrobić, jeśli bank nie zwrócił kosztów po wcześniejszej spłacie?
Najpierw warto złożyć reklamację do banku i poprosić o szczegółowe rozliczenie. Jeśli odpowiedź jest odmowna albo niejasna, można zwrócić się do Rzecznika Finansowego lub rozważyć dalsze działania prawne.
12 Komentarze