Ustawa o kredycie hipotecznym – najważniejsze założenia

Kredyty hipoteczne to zobowiązania długoterminowe obciążone dużym ryzykiem dla kredytobiorców – sam kredyt z reguły opiewa na wysokie sumy, a spłata jest rozłożona na wiele lat. Niestety instytucje udzielające kredytów dopuszczały się nadużyć względem klientów, dlatego ustawodawca zdecydował o wprowadzeniu specjalnych przepisów. Dzisiaj przybliżymy najważniejsze kwestie związane z regulacjami o kredytach, np.:

• co określa ustawa o kredycie hipotecznym – ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami to akt prawny, który reguluje zasady związane z udzielaniem kredytów na zakup nieruchomości.
• kiedy w życie weszła ustawa o kredycie hipotecznym – przepisy zaczęły obowiązywać 22 lipca 2017 r. i stosuje się je do umów zawartych po tej dacie.
• czy ustawa o kredycie hipotecznym jest korzystna dla kredytobiorców – ustawa stara się jak najlepiej zabezpieczać interesy kredytobiorców i była już wielokrotnie nowelizowana.

Ustawa o kredycie hipotecznym – najważniejsze założenia

Ustawa o kredycie hipotecznym miała być odpowiedzią na problemy wielu konsumentów, którzy zdecydowali się zaciągnąć zobowiązanie na zakup mieszkania, domu lub działki. Przepisy określają m.in.:

• obowiązki informacyjne banków polegające na konieczności przedstawienia klientowi założeń kredytu na trwałym nośniku,
• prawo do odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego bez podawania przyczyny w terminie do 14 dni od zawarcia umowy,
• obowiązki związane z reklamowaniem produktów hipotecznych,
• zakaz tzw. cross-sellingu – banki nie mogą uzależniać przyznania kredytu od skorzystania z dodatkowych usług banku, np. założenia konta osobistego lub karty kredytowej,
• zakaz udzielania kredytów w obcej walucie (jeśli wynagrodzenie klienta jest w PLN),
• możliwość restrukturyzacji zadłużenia,
• możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania bez ponoszenia dodatkowych kosztów.

Co zmieniła Ustawa o kredycie hipotecznym z lipca 2017?

Najważniejsze założenie ustawy o kredycie hipotecznym to zatem ochrona interesów kredytobiorców, którzy często zdani byli na warunki stawiane im przez banki. Od lipca 2017 roku, działanie banków dotyczące udzielania kredytów hipotecznych jest ściśle regulowane. Nie mogą już dowolnie żądać od kredytobiorców zakupu dodatkowych produktów bankowych czy próbować manipulować informacjami, niejako odciągając uwagę od warunków oferty, które mogłyby okazać się niekorzystne dla klientów. 

Ważną sprawą jest również zakaz oferowania dodatkowych produktów (np. karta kredytowa, ubezpieczenie) jako konieczny warunek do udzielenia kredytu. Dotychczas banki bardzo często stosowały tak zwany cross-selling, które obciążały klienta dodatkowymi kosztami, a wcale nie były mu potrzebne. 

Ustawa o kredycie hipotecznym nakazuje też, aby kredytodawcy jasno przedstawiali w reklamach warunki kredytów. Przykład reprezentatywny (wraz z RRSO) musi być widoczny nawet na małym telewizorze czy ulotce. Banki nie będą mogły także reklamować warunków kredytowania, które są dostępne, ale dopiero po spełnieniu warunków, którym większość klientów nie jest w stanie sprostać (np. wysoki wkład własny). Zapewniona została zatem większa transparentność ofert kredytowych.

Ustawa o kredycie hipotecznym – nowe obowiązki banków

Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła wiele zmian i nowych obowiązków dla kredytodawców. Jest to między innymi:

• konieczność podawania w materiałach reklamowych parametrów zobowiązania, np. RRSO, oprocentowania czy całkowitego kosztu kredytu,
• obowiązek przedstawienia klientowi formularza informacyjnego na trwałym nośniku. Bank powinien uwzględnić w nim zasady spłaty zobowiązania, stopę oprocentowania, zasady zmiany wysokości oprocentowania itp.,
• obowiązek wydania decyzji kredytowej w ciągu 21 dni od złożenia kompletnego wniosku,
• w przypadku gdy klient nie jest w stanie spłacić zobowiązania, bank ma obowiązek zaproponować mu restrukturyzację kredytu (np. wakacje kredytowe albo wydłużenie okresu spłaty). Dopiero gdy nie przyniesie to efektu, to kredytobiorca będzie miał pół roku na sprzedaż mieszkania, by oddać pożyczone pieniądze. Przed upływem tego okresu bank nie może podjąć działań windykacyjnych,
• obowiązek oceny zdolności kredytowej klienta,
• obowiązek zwrotu opłat związanych z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej – tzw. ubezpieczenie pomostowe (weszło w życie w sierpniu 2022 r.).

Ustawa o kredycie hipotecznym – nowe obowiązki pośredników

Obawiasz się korzystania z usług pośredników przy zaciąganiu kredytu hipotecznego? Ustawa reguluje również tę kwestię, wprowadzając m.in.:

• nadzór Komisji Nadzoru Finansowego nad pośrednikami kredytowymi,
• obowiązek uzyskania zezwolenia wydanego przez KNF,
• konieczność wpisu do rejestru pośredników,
• obowiązek wykupienia ubezpieczenia OC za szkody wyrządzone w ramach prowadzonej działalności pośrednictwa kredytowego,
• obowiązek zdania egzaminu na pośrednika kredytu hipotecznego lub ukończenia studiów ekonomicznych lub prawniczych i uzyskania tytułu magistra.

Ustawa o kredycie hipotecznym – zmiany dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu

Przed wprowadzeniem ustawy o kredycie hipotecznym, gdy kredytobiorca chciał wcześniej spłacić kredyt, bank mógł nałożyć wysoką prowizję i najczęściej to robił. Wszystko po to, aby zrekompensować sobie niższy zysk z odsetek. 

Chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny? Ustawa w obecnym kształcie zawiera korzystne dla kredytobiorcy zapisy, w ramach których możliwa jest przedterminowa spłata zobowiązania w dowolnym momencie. Według aktualnych przepisów:

• bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę, tylko przez 36 miesięcy od zaciągnięcia zobowiązania,
• opłata nie może przekroczyć wysokości rocznych odsetek od kwoty wcześniej spłacanej i nie może być większa niż 3% kwoty kredytu,
• w przypadku spłaty przed terminem, całkowity koszt kredytu jest zmniejszany o koszty za okres, o który umowa kredytowa została skrócona,
• to istotne zabezpieczenie, które zapewnia większą swobodę kredytobiorcom przy zarządzaniu spłatą kredytu.

Ustawa o kredycie hipotecznym a upadłość konsumencka

Jak po wprowadzeniu ustawy wygląda kwestia ogłoszenia upadłości konsumenckiej? Czy osoby zaciągające kredyty hipoteczne mogą skorzystać z tej opcji? Jak najbardziej, a wynika to ze wspomnianej już możliwości restrukturyzacji kredytu. Według aktualnych przepisów:

• jeśli dłużnik spóźni się z uregulowaniem raty, ma 14 dni na wpłatę wyznaczonej kwoty,
• czas ten liczony jest dopiero od momentu wystawienia wezwania do zapłaty. W praktyce oznacza to, że tego czasu będzie mieć nieco więcej,
• dłużnik ma kolejne 14 dni, aby złożyć wniosek o restrukturyzację zadłużenia.

Żeby umożliwić klientowi terminową spłatę zadłużenia bez wypowiadania umowy kredytowej, bank skorzystać może z kilku rozwiązań, np.

• czasowego wstrzymania płatności,
• wydłużenia okresu spłaty kredytu hipotecznego.

Według ustawy o kredytach hipotecznych, jeśli mimo podjętych prób, dłużnik nie będzie regulował swojego zobowiązania, to ma wówczas 6 miesięcy na sprzedaż kredytowanej nieruchomości.

Więcej informacji: Upadłość konsumencka przy kredycie. Sposób na niewypłacalność kredytobiorcy?

Ustawa o kredycie hipotecznym a ubezpieczenie pomostowe

Przed wejściem w życie nowelizacji ustawy banki nie zwracały ubezpieczenia pomostowego i na próżno było starać się o jego zwrot, chyba że bank pobierał opłatę pomostową mimo ustanowienia hipoteki w Księdze Wieczystej.

Czasami banki przestawały naliczać te opłaty dopiero po otrzymaniu przez kredytobiorcę postanowienia sądu o konieczności takiego wpisu.Takie praktyki uznane zostały przez sądy i UOKiK za niedopuszczalne, więc kredytobiorcy mogli domagać się zwrotu nadpłaconych kwot ubezpieczenia pomostowego drogą reklamacyjną.

W 2022 roku Ministerstwo Sprawiedliwości postanowiło wprowadzić zmiany, by ubezpieczenie pomostowe było obligatoryjnie zwrotne. Według urzędników banki nie powinny tego naliczać, gdyż praktycznie nie ma ryzyka odmowy wpisu hipoteki do KW.

W związku z tym przygotowano zmiany w Ustawie o kredycie hipotecznym. Projekt trafił do sejmu 6 lipca 2022 roku, a nowelizacja została uchwalona przez parlament i podpisana przez Prezydenta RP już 16 sierpnia.

Nowe przepisy zakładają:

• banki wciąż mogą pobierać ubezpieczenie pomostowe.
• dodatkowe opłaty mogą być naliczane tylko do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
• po dokonaniu wpisu hipoteki, bank musi zwrócić konsumentowi koszt ubezpieczenia pomostowego lub zaliczyć go na poczet spłaty kredytu.

Ustawa o ubezpieczeniu pomostowym weszła w życie 17 września 2022 roku, 30 dni po ogłoszeniu w dzienniku ustaw.

Czy nowe zapisy w ustawie są korzystne dla kredytobiorców?

Od momentu wejścia w życie przepisów ustawy o kredycie hipotecznym sytuacja na rynku uległa wielu zmianom. Kredyty walutowe nie są już udzielane, a większym problemem wydają się wysokie stopy procentowe i dodatkowe koszty, na które są narażeni kredytobiorcy.

Ustawa była już wielokrotnie nowelizowana, a ostatnie zmiany, które weszły w życie w 2022 r., dotyczyły zwrotu ubezpieczenia pomostowego, czyli opłaty naliczanej przez banki do momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Dawniej opłaty te stanowiły zysk dla banku, a obecnie mają formę zwrotnej kaucji. Wszystko przez kolejki w sądach – w niektórych miastach, ze względu na duże obłożenie wydziałów wieczystoksięgowych, sprawy tego typu trwają miesiącami. Obecnie banki muszą zwracać klientom opłaty po uzyskaniu wpisu hipoteki.

Przepisy ustawy o kredycie hipotecznym chronią klientów i zabezpieczają przed nadużyciami, których dawniej dopuszczały się instytucje udzielające kredytów. Klienci są obecnie bardziej świadomi swoich praw i nie obawiają się występować do banku z żądaniami wynikającymi bezpośrednio z zapisów ustawy – dotyczy to np. możliwości przedterminowej spłaty kredytu czy zwrotu dodatkowych kosztów.

Czy banki i pośrednicy przestrzegają zapisów w Ustawie o kredycie hipotecznym?

Ustawa o kredytach hipotecznych jasno określa obowiązki banków oraz wskazuje, jakie praktyki są obecnie zakazane. Niestety wiele instytucji stara się obchodzić przepisy, np. dotyczące cross-sellingu, czyli sprzedaży dodatkowych usług przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Chociaż kredytodawcy nie mogą obecnie uzależniać decyzji kredytowej od skorzystania z innego produktu, to wiele z nich oferuje lepsze warunki klientom, którzy zdecydują się np. na założenie konta osobistego czy karty kredytowej. Zwykle jest to niższa prowizja lub marża, co oznacza mniejsze opłaty.

Obecnie problemem może też być przedłużający się czas na odpowiedź banku w sprawie kredytu. Według ustawy kredytodawca ma 21 dni na wydanie decyzji od momentu złożenia kompletu dokumentów przez klienta, jednak po wprowadzeniu Bezpiecznego kredytu 2% liczba wniosków jest tak duża, że procedura kredytowa znacząco się wydłuża. Dotyczy to nie tylko wniosków w ramach rządowego programu, ale również o kredyty na standardowych warunkach.