Nie każdy współkupujący musi zapłacić PCC od całej wartości mieszkania. Najnowszy wyrok NSA pokazuje, że przy wspólnym zakupie pierwszego lokalu podatek może zostać naliczony tylko od udziału osoby, która nie korzysta ze zwolnienia.
Sprawa jest praktyczna, bo przy drogich lokalach różnica idzie w tysiące złotych. Kluczowy jest jeden szczegół: kto z nabywców ma prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Najważniejsze informacje
- Od 31 sierpnia 2023 r. kupujący pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego mogą skorzystać ze zwolnienia z PCC.
- Standardowa stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc. wartości rynkowej.
- Przy nieruchomości wartej 500 tys. zł oszczędność może wynieść 10 tys. zł, a przy 1 mln zł — 20 tys. zł.
- NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. uznał, że zwolnienie może działać proporcjonalnie do udziału osoby spełniającej warunki.
- Przy pakietowym zakupie co najmniej sześciu lokali może pojawić się wyższa stawka 6 proc. od szóstego i kolejnych lokali.
Kiedy przysługuje zwolnienie z PCC?
Zwolnienie wynika z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Dotyczy osób fizycznych, które kupują własność lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu.
Warunek jest jednak precyzyjny: w dniu sprzedaży i wcześniej kupujący nie mógł mieć takich praw ani udziałów. Wyjątkiem jest udział do 50 proc. nabyty w drodze dziedziczenia.
Kto zapłaci niższy podatek?
Największe znaczenie wyrok NSA ma dla wspólnych zakupów, na przykład gdy nieruchomość kupują dwie osoby, ale tylko jedna z nich spełnia warunki zwolnienia. Sąd w sprawie o sygnaturze III FSK 281/25 uznał, że ulga może wtedy objąć tylko jej część.
W praktyce oznacza to, że PCC można naliczyć wyłącznie od udziału osoby, która nie spełnia warunków zwolnienia. Część osób może więc sporo zyskać, zwłaszcza przy droższych mieszkaniach i domach z rynku wtórnego.
Kiedy przysługuje zwolnienie?
- kupujesz pierwsze mieszkanie,
- wcześniej nie miałeś mieszkania ani domu,
- wyjątek stanowi udział do 50% nabyty w spadku,
- dotyczy rynku wtórnego.
Kiedy trzeba zapłacić PCC?
Co do zasady podatek PCC od sprzedaży nieruchomości obciąża kupującego. Obowiązek podatkowy powstaje przy podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność.
To notariusz oblicza, pobiera i wpłaca podatek do właściwego urzędu skarbowego. Dlatego rozstrzygnięcie, czy zwolnienie przysługuje jednemu czy wszystkim nabywcom, ma bezpośredni wpływ na kwotę płaconą przy transakcji.
Pułapka przy większych zakupach
Korzystne zasady dla pierwszego mieszkania nie oznaczają, że każda transakcja będzie nisko opodatkowana. Trzeba uważać na odwrotny wyjątek dotyczący pakietowych zakupów mieszkań.
Jeżeli kupowanych jest co najmniej sześć lokali mieszkalnych albo szósty i kolejne lokale wybudowane na jednej nieruchomości gruntowej, stawka PCC od szóstego i następnych lokali wynosi 6 proc.. Zasada ta ma zastosowanie także wtedy, gdy obowiązek dotyczy choć jednego z kilku nabywców.
Co zrobić przed podpisaniem aktu notarialnego?
Dla osób kupujących pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego najważniejsze jest sprawdzenie historii własności i udziałów każdego ze współkupujących. Od tego może zależeć, czy podatek zniknie w całości, zostanie naliczony tylko częściowo, czy trzeba będzie zapłacić standardowe 2 proc.
Jeżeli kupujesz mieszkanie wspólnie z partnerem, małżonkiem lub członkiem rodziny, przed podpisaniem aktu notarialnego warto sprawdzić, czy każdy z nabywców spełnia warunki zwolnienia. W niektórych przypadkach może to oznaczać oszczędność liczonych w tysiącach złotych już w dniu zakupu.
0 Komentarze