Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×
Advertisement

Maksymalna zdolność kredytowa, czyli na jak duży kredyt hipoteczny możesz liczyć?

Fot.

Zanim bank udzieli ci kredytu na mieszkanie sprawdzi jak wygląda twoja zdolność kredytowa. Od wyniku tej analizy zależy czy dostaniesz kredyt w interesującej cię wysokości. Sprawdziłem, ile kredytu możesz dostać i co trzeba wiedzieć na temat zdolności kredytowej.

Niezależnie od tego, czy potrzebujesz kredytu w kwocie kilku, kilkudziesięciu czy kilkuset tysięcy złotych, bank, w którym złożyłeś wniosek o udzielenie finansowania, będzie zobowiązany do sprawdzenia twojej zdolności kredytowej. Sprawdzając ją, bank upewnia się, że będziesz mógł oddać pożyczone pieniądze wraz z naliczonymi odsetkami. Nie robi przy tym tego z własnej woli – obowiązek taki nakłada na niego prawo bankowe.

Zdolność kredytowa w prawie bankowym
Bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności.

Co ważne, w każdym banku jest inna metodologia oceny zdolności kredytowej. Oznacza to, że – w zależności od banku, w którym złożysz wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego – twoja zdolność kredytowa (wyrażona w maksymalnej kwocie kredytu, jakiego bank będzie może skłonny ci udzielić) może być większa lub mniejsza. Jak to wygląda w rzeczywistości? Sprawdziłem.

Maksymalna zdolność kredytowa
Lp.Nazwa bankuMaksymalna zdolność kredytowaWeż kredyt
1 eurobank 410 458,00 zł Weż kredyt
2 ING Bank Śląski 388 578,00 zł Weż kredyt
3 Bank Pekao 387 200,00 zł Weż kredyt
4 Credit Agricole Bank Polska 384 806,08 zł Weż kredyt
5 Bank Pocztowy 374 000,00 zł Weż kredyt
6 BNP Paribas Bank Polska 370 335,46 zł Weż kredyt
7 Pekao Bank Hipoteczny 368 794,64 zł Weż kredyt
8 Bank Millennium 368 000,00 zł Weż kredyt
9 Santander Bank Polska 367 024,67 zł Weż kredyt
10 PKO Bank Polski 355 150,00 zł Weż kredyt
11 PKO Bank Hipoteczny 355 150,00 zł Weż kredyt
12 mBank 351 706,00 zł Weż kredyt
13 Alior Bank 347 989,36 zł Weż kredyt
14 Bank Citi Handlowy 329 683,00 zł Weż kredyt

 

Kredytu w największej kwocie – 410 458 zł – skłonny jest udzielić eurobank. Najmniej, bo tylko 347 989,36 zł i 329 683 zł naszym klientom byłyby skłonne pożyczyć odpowiednio Alior Bank i Bank Citi Handlowy. Niemniej jednak, we wszystkich bankach, które przysłały wyliczenia nasi klienci mieliby zdolność kredytową umożliwiającą im wzięcie kredytu hipotecznego w interesującej ich kwocie.

Ile kosztuje ocena zdolności kredytowej?

Ocena zdolności kredytowej przeprowadzana jest przez bank nieodpłatnie. Oznacza to, że za szacowanie zdolności kredytowej nie będziesz musiał uiścić żadnej dodatkowej opłaty. Ocena zdolności kredytowej jest elementem rozpatrywania wniosku o udzielenie kredytu.

Jak obliczyć swoją zdolność kredytową?

Banki nie ujawniają informacji o tym, jak liczona jest zdolność kredytowa. Co więcej, każdy z nich może brać pod uwagę inne parametry. Nie znaczy to oczywiście, że nie możesz samodzielnie obliczyć swojej zdolności kredytowej, a właściwie dokonać jej oszacowania. Wprowadzając do kalkulatora zdolności kredytowej m.in. wysokość swoich dochodów, wysokość stałych wydatków czy parametry interesującego cię kredytu (m.in. okres kredytowania i rodzaj rat), po naciśnięciu przycisku oblicz zdolność kredytową, dowiesz się, na jak duży kredyt hipoteczny możesz liczyć.

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny

Poprosiłem banki o wyliczenie maksymalnej zdolności kredytowej dla małżeństwa w wieku 30 lat (mąż) i 28 lat (żona) mającego na utrzymaniu jedno dziecko. Przyjąłem, że jego miesięczny dochód netto wynosi 5 435 zł i osiągany jest na podstawie umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony, trwającej od ponad 12 miesięcy. Klienci mają dobrą historię kredytową w BIK i nie mają innych zobowiązań.

Klienci mieszkają we Wrocławiu i w tym mieście chcą kupić mieszkanie na rynku wtórnym (jego cena to 350 000 zł). Kredyt chcą spłacać przez 30 lat. Mają 20 proc. wkładu własnego (tj. 70 000 zł). LTV kredytu, o który się starają, wyniesie 80 proc. Założyłem, że nie mają konta osobistego w banku, w którym będą ubiegali się o udzielenie kredytu hipotecznego.

Raty równe i malejące – czym się różnią?
Raty równe i malejące różnią się sposobem obliczania części kapitałowej (tj. części zadłużenia z tytułu udzielonego przez bank kredytu) i części odsetkowej (czyli części odsetek naliczanych przez bank od pożyczonej kwoty):

  • w przypadku rat równych początkowo spłacasz więcej odsetek. Udział raty kapitałowej zwiększa się wraz z upływem czasu. Zadłużenie zmniejsza się wolniej niż w przypadku kredytu spłacanego w ratach malejących
  • decydując się na raty malejące co miesiąc spłacasz taką samą część pożyczonego kapitału (rata kapitałowa jest ilorazem kwoty udzielonego kredytu i okresu spłaty wyrażonego w miesiącach) i odsetki naliczane od zmniejszającego się zadłużenia.

Co banki biorą pod uwagę obliczając zdolność kredytową?

W założeniach, na podstawie których banki wyliczały zdolność kredytową dla opisanego powyżej przykładu, znalazło się kilka parametrów branych przez banki pod uwagę podczas analizy zdolności kredytowej:

  • wysokość miesięcznego dochodu wnioskodawców,
  • sposób zatrudnienia i okres jego trwania,
  • liczba osób w gospodarstwie domowym (w tym liczba osób pozostających na utrzymaniu),
  • historia kredytowa w BIK,
  • spłacane aktualnie zobowiązania (w ich ramach pod uwagę mogą też być brane limity na kartach kredytowych czy kredyty odnawialne w kontach osobistych).

Parametry te nie są jedynymi ocenianymi przez banki. Analizując zdolność kredytową, banki mogą brać też pod uwagę też np.:

  • koszty utrzymania osoby w gospodarstwie domowym,
  • koszt utrzymania mieszkania/domu (czynsz, energia elektryczna, gaz itp.),
  • koszty utrzymania samochodu.

Zapytałem też banki o to, jakie parametry biorą pod uwagę podczas analizy zdolności kredytowej. Z otrzymanych odpowiedzi dowiedziałem się m.in., że

– analizując zdolność kredytową, ustalamy przede wszystkim ilość kredytobiorców oraz ilość osób pozostających na ich utrzymaniu. Następnie sprawdzamy historię kredytową (w naszym banku, jak i poza nim – m.in. BIK), wysokość i rodzaj uzyskiwanych dochodów oraz zobowiązania (pożyczki, limity na kartach kredytowych i w koncie, alimenty itd.), a także koszty utrzymania (gospodarstwa domowego, mieszkania, samochodu etc.). Weryfikujemy także rzetelność regulowania zobowiązań wobec US, ZUS czy KRUS – powiedziała Anna Preis, Manager Zespołu Kredytów Hipotecznych w banku Credit Agricole.

PKO Bank Polski poinformował, że dokonując analizy poszczególnych elementów składających się na możliwości finansowe klienta, Bank ocenia stabilności źródła dochodu w całym okresie kredytowania i wysokości dochodu w perspektywie czasu (np. z uwagi na osiągnięcie wieku emerytalnego). Bank analizując dochody klienta, wydatki i zobowiązania kredytowe klienta zobowiązany jest do weryfikacji poszczególnych elementów i uwzględnienia w ocenie wartości odpowiadające ich rzeczywistemu poziomowi. Długi okres kredytowania zobowiązuje również do uwzględnienia w ocenie różnych zjawisk rodzących ryzyko zaprzestania terminowej obsługi zobowiązania kredytowego.

Sprawdź zdolność kredytową

Najszybciej swoją zdolność kredytową sprawdzisz korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej. Wystarczy, że wpiszesz do niego m.in. swoje dochody netto, wybierzesz okres, przez jaki chcesz spłacać kredyt, podasz z ilu osób składa się twoje gospodarstwo domowe i jakie wydatki ponosisz co miesiąc. Pamiętaj tylko, że otrzymane wyniki powinieneś traktować jako przybliżone. Ostateczną, wiążącą analizę twojej zdolności przeprowadzi analityk z banku, w którym złożysz wniosek o udzielenie kredytu. Jednak już dzisiaj możesz sprawdzić, co jeszcze powinieneś wiedzieć na temat zdolności kredytowej i jak ją sprawdzić.