Informujemy, że w związku z wejściem w życie RODO zmodyfikowaliśmy naszą politykę prywatności ×

Zmiana warunków umowy kredytowej - co możemy zrobić?

Fot. istockphoto

Podpisałeś umowę o kredyt lub inny produkt bankowy i nagle okazuje się, że bank zmienia jej warunki? Co zrobić w takiej sytuacji – przystać na propozycję, wypowiedzieć umowę czy też szukać innego rozwiązania?

Banki często kuszą ciekawymi promocjami, a ci którzy poszukują kredytu lub pożyczki z atrakcyjnym oprocentowaniem, chętnie przystają na propozycje. Problem pojawia się dopiero wówczas, gdy bank postanawia zmienić warunki umowy i proponuje klientowi mniej korzystne zasady. Czy druga strona umowy jest w takiej sytuacji bezradna? Niekoniecznie. By jednak nie podjąć pochopnej decyzji, warto dokładnie zapoznać się z warunkami banku i przeanalizować poszczególne punkty znajdujące się w umowie.

Bank ma prawo, ale...

Zacząć należy od tego, że bank ma prawo do zmiany warunków umowy, jaką popisał z klientem. Najczęściej taka sytuacja odnosi się do kredytów hipotecznych – te umowy są najczęściej modyfikowane. Wszystko dlatego, że taki kredyt to zobowiązanie na wiele lat, w trakcie których może dojść do szeregu zmian w gospodarce. W efekcie, by banki nie był stratne, większość z nich konstruuje umowy w taki sposób, by w przyszłości móc je modyfikować.

W jakim zakresie najczęściej banki zmieniają warunki umowy kredytowej? Chodzi przede wszystkim o marżę, jaką może pobrać bank i ubezpieczenie. Pierwszy z czynników ma wpływ na oprocentowanie kredytu, zatem pośrednio wpływa również na wysokość miesięcznej raty, jaką jest zobowiązany uiścić klient. Z tego względu wielu potencjalnych i dotychczasowych klientów banków obawia się zmian warunków umowy, bo one mogą przełoży się na wyższą ratę miesięczną, czyli być dodatkowym obciążeniem domowego budżetu.

Niekorzystna zmiana dokonana przez bank nie zawsze musi oznaczać dla klientów problemów ze spłatą zobowiązania. Zdarza się jednak, że zaproponowane zmiany powodują, że kredyt nie jest już tak atrakcyjny jak jeszcze miesiąc temu. W takiej sytuacji klientowi nie pozostaje wyłącznie zgodzić się na zaproponowane warunki i podpisać aneks do umowy. Wyjść jest kilka i warto je poznać, by wiedzieć, w jaki sposób postępować, gdy bank zaczyna grać nie fair.

Spłata kredytu, czyli rozwiązanie, na które stać niewielu

Zmiana warunków umowy kredytowej to moment, w którym klient może powiedzieć „nie”. Podjęcie takiej decyzji wiąże się jednak z koniecznością spłaty całego zobowiązania. Na takie rozwiązanie sprawy stać jednak nielicznych – większość klientów nie jest w stanie od razu wyłożyć nawet kilkaset tysięcy złotych, by pożegnać się z bankiem i wykreślić go z hipoteki. Z tego względu konieczne jest znalezienie alternatywnych rozwiązań, choć całkowita spłata zobowiązania, co należy podkreślić, jest najkorzystniejsza z punktu widzenia każdego kredytobiorcy.

Czy znasz swoją umowę?

Osoby zainteresowane zaciągnięciem kredytu hipotecznego najczęściej dokładnie wczytują się w warunki umów zaoferowanych przez poszczególne banki. Zdarza się jednak, że nie wszyscy mają świadomość tego, jakie punkty pozwalają specjalistom z banku dokonywać zmian w umowie wówczas, gdy sytuacja na rynku ulegnie pogorszeniu lub poprawie. Pod takim kątem dokumenty czyta niewielu klientów. A szkoda, bo dzięki temu najłatwiej uchronić się przed niekorzystnymi zapisami, jakie w przyszłości mogą doprowadzić do podwyższenia wysokości raty kredytu.

Jakie zapisy najczęściej zamieszczają w umowach kredytowych zapobiegawczy bankowcy? Poza tymi, które w przyszłości mogą umożliwić podniesienie marży, również punkty o możliwości przewalutowania kredytu czy zażądania od klienta dodatkowych zabezpieczeń majątkowych. Te ostatnie to np. ustanowienie hipoteki na dodatkowej nieruchomości, której klient jest właścicielem czy podpisanie kolejnej umowy ubezpieczeniowej. O ile ustanowienie hipoteki nie musi być większym kosztem (choć wiąże się z możliwością, że bank będzie dochodził zaspokojenia również z tej nieruchomości wówczas, gdy klient nie spłaci swojego zobowiązania), o tyle nabycie dodatkowego ubezpieczenia oznacza konieczność opłacania co miesiąc dodatkowej składki.

Większość banków konstruuje umowy w taki sposób, by bez renegocjacji ze swoimi klientami, móc zwiększyć spread. Ten faktycznie podnosi wartość raty, bo dotyczy wzrostu ceny, po jakiej bank dokonuje przeliczenia waluty obcej na złotówki. W praktyce oznacza to, że i klient powinien wykazać się skrupulatnością i i być zapobiegawczym na etapie przed podpisaniem umowy z bankiem. Dobrym rozwiązaniem może być skorzystanie z pomocy obeznanego w prawie nieruchomości prawnika lub niezależnego doradcy finansowego. Każdy z nich może pomóc w negocjacjach z bankiem lub po prostu wskazać te punkty umowy, które w przyszłości może wykorzystać bank, by zabezpieczyć swoje interesy.

Negocjacje, czyli bitwa o wysokość raty

Co w sytuacji, gdy klient nie wykazał się zapobiegliwością i na podstawie punktów zawartych w umowie bank może wprowadzić szereg zmian, doprowadzając tym samym do tego, że rata kredytu będzie znacznie wyższa? W takiej sytuacji klientowi pozostaje negocjować z bankiem zaproponowane warunki. Trzeba jednak podkreślić, że zasadniczo znajduje się on na gorszej pozycji, bo jeżeli nie stać go na spłatę całej kwoty kredytu, będzie miał mniejsze pole manewru.

Osoby należące do tej grupy klientów muszą też pamiętać, że powinny dokładnie zapoznać się z zaproponowanymi przez bank zmianami. Dobrze też zweryfikować, czy poszczególne punkty otrzymanego aneksu nie są zapisami widniejącymi na liście klauzul niedozwolonych. By to sprawdzić, wystarczy skontaktować się z pracownikami Urzędu Ochrony Konkurencji i Konkurencji (UOKiK). Warto wiedzieć, że niedozwolone zapisy znajdujące się na specjalnej liście, nie mogą być stosowane przez podmioty działające na rynku w umowach podpisywanych z klientami.

Do renegocjacji warunków z bankiem klient powinien się dokładnie przygotować. Warto nie tylko oszacować swoją aktualną zdolność kredytową i bliżej przyjrzeć się swoim możliwościom finansowym, lecz także ponownie wycenić nieruchomość, której zakup sfinansował bank. To zadanie dla specjalisty, czyli rzeczoznawcy majątkowego. Choć klient musi liczyć się z kosztem (ok. 300 zł kosztuje wydanie opinii o wartości nieruchomości, zaś za sporządzenie operatu szacunkowego trzeba zapłacić ok. 1000 zł), może sprawdzić, czy bank rzeczywiście postępuje racjonalnie, chcąc zmienić warunki umowy. Osoby decydujące się na takie rozwiązanie, powinny też pamiętać o zasięgnięciu opinii specjalisty, czyli doradcy finansowego. Niezależny ekspert może podpowiedzieć, jak rozmawiać z bankowcami, by wynegocjować najlepsze z możliwych warunków.

A może refinansowanie kredytu hipotecznego?

Gdy bank oferuje mniej korzystne warunki kredytu hipotecznego niż dotychczasowe, warto pomyśleć o refinansowaniu. Przez to pojęcie należy rozumieć przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego. Skorzystanie z takiego rozwiązania jest szczególnie opłacalne, gdy na rynku nieruchomości panuje zastój, a banki konstruują atrakcyjne oferty z myślą o pozyskaniu nowych klientów. Porównanie dostępnych ofert w zakresie kredytów hipotecznych może sprawić, że faktycznie kredytobiorca będzie mógł skorzystać z lepszych warunków, jakie zaoferował inny bank.

Choć refinansowanie może być dobrym pomysłem, by zyskać więcej, nie można zapomnieć o tym, by do sprawy podejść skrupulatnie, czyli podeprzeć się szczegółowymi wyliczeniami. Tylko w taki sposób można upewnić się, że przeniesienie kredytu będzie rzeczywiście korzystne i pozwoli na poczynienie sporych oszczędności. Osoby zainteresowane powinny skorzystać z pomocy specjalistów lub samodzielnie wyliczyć, ile mogą zaoszczędzić. Niezbędne jest też dokładne porównanie ofert dostępnych na rynku.

Gdy zapada decyzja o refinansowaniu, konieczne jest, by klient pamiętał o przyjrzeniu się konstrukcji umowy. Szczególną uwagę należy zwrócić na wspomniane wcześniej klauzule niedozwolone czy zapisy, które pozwolą bankowi w przyszłości zmieniać warunki umowy. Dopiero takie, skrupulatne i kompleksowe podejście do sprawy pozwala na uzyskanie atrakcyjnego kredytu hipotecznego.