W 2023 r. obserwowaliśmy wzrost cen nieruchomości. W styczniu średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie wynosiła 13 598 zł, w czerwcu wzrosła do 14 903 zł, a w grudniu do 16 815 zł. Podobnie sprawa wyglądała w przypadku rynku wtórnego. Średnia ofertowa cena za metr kwadratowy mieszkania z drugiej ręki w Warszawie wynosiła odpowiednio 14 906 zł, 15 149 zł i 17 406 zł.
Wszystko to powoduje, że koszt mieszkania jest nadal wysoki. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w listopadzie udzielonych zostało 23,7 tys. kredytów hipotecznych o wartości 9,592 mld zł. W listopadzie 2022 r. banki udzieliły 6,61 tys. kredytów na kwotę 2,173 mld zł. Wzrastająca cena metra kwadratowego wpłynęła za to na średnią wartość kredytu hipotecznego. W listopadzie 2023 r. wyniosła ona 404,3 tys. zł i była wyższa o 23,5% niż rok wcześniej (328,44 tys. zł).
Jak zmieniły się ceny nieruchomości w Polsce?
Cena za m2 mieszkania w 2023 r. zwiększała się z miesiąca na miesiąc. W tabeli pokazuję, ile trzeba było zapłacić za mieszkanie o powierzchni 50 m2 w czerwcu i grudniu 2023 r. i o ile jak zmieniła się cena takiego lokum. Pod uwagę wziąłem mieszkanie kupowane na rynku pierwotnym, a jego cenę wyliczyłem na podstawie średniej ofertowej ceny metra kwadratowego.
Pytanie o to, o ile wzrosły ceny mieszkań, jest aktualne przez cały czas. W grudniu 2023 r. porównaniu do czerwca 2023 roku cena 50-metrowego lokum, w porównywanych przeze mnie miastach, wzrosła średnio o 70 224 zł, a średnia ofertowa cena metra kwadratowego o 1 404 zł.
Miasto |
Przeciętna cena mieszkania 50 mkw w czerwcu 2023 |
Przeciętna cena mieszkania 50 mkw w grudniu 2023 |
Zmiana ceny |
Warszawa |
745 150 zł |
840 733 zł |
+95 596 zł |
Kraków |
687 997 zł |
779 003 zł |
+91 007 zł |
Trójmiasto |
644 729 zł |
748 249 zł |
+103 520 zł |
Wrocław |
610 118 zł |
655 580 zł |
+42 462 zł |
Poznań |
550 144 zł |
616 622 zł |
+66 479 zł |
Łódź |
497 690 zł |
522 181 zł |
+24 491 zł |
Katowice |
462 751 zł |
527 792 zł |
+65 042 zł |
Źródło: Opracowanie własne na podstawie BIG DATA RynekPierwotny.pl. W nawiasach podana jest cena za metr kwadratowy. |
Niezmiennie najwięcej trzeba zapłacić za kupić lokum w Warszawie, Krakowie oraz w Trójmieście. Z kolei najtaniej jest obecnie w Łodzi. W żadnym z porównywanych przeze mnie miast nie miał miejsca spadek cen modelowego mieszkania.
To, jak w poszczególnych miesiącach 2023 r. zmieniała się średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym w porównywanych przeze mnie miastach, prześledzisz na wykresie.
W porównaniu do czerwca 2023 r., cena pięćdziesięciometrowego mieszkania wzrosła najmniej (o niecałe 25 tys. zł) tylko w Łodzi. Z kolei najbardziej podrożało ono w Trójmieście (o ponad 103,5 tys. zł) i w Warszawie (o 95,6 tys. zł).
Dlaczego mieszkania podrożały? Co na to wpływa?
Cena mieszkania za m2 zwiększała się przez cały ubiegły rok. rzeczywiście ceny mieszkań były coraz wyższe. Przyczyną tego były ceny materiałów budowlanych (średnia dynamika ich cen była przez większość roku dodatnia, a także energii, bo proces ich wytwarzania jest niezwykle energochłonny). Wyjaśnieniem tego, dlaczego ceny mieszkań są tak wysokie, jest również zwiększający się popyt na kredyty hipoteczne, spowodowany nie tylko wprowadzeniem programu Pierwsze Mieszkanie, w ramach którego udzielany był Bezpieczny Kredyt 2%, ale także łatwiejszym dostępem do kredytów na mieszkania, z których korzystali klienci, którzy z przyczyn formalnych nie mogli być beneficjentami tego programu.
Kredyt hipoteczny na mieszkanie coraz bardziej dostępny
Od października 2021 roku do września 2022 r. mieliśmy do czynienia z podwyżkami stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Przez ten czas główna stopa procentowa została podniesiona z 0,1% do 6,75%. Rada Polityki Pieniężnej utrzymywała ją na tym samym poziomie do września 2023 r. Następnie mieliśmy do czynienia z dwiema obniżkami (we wrześniu i październiku 2023 r.), łącznie o 1 pp. Podczas dwóch ostatnich posiedzeń w 2023 r. i pierwszego w 2024 r., RPP nie zmieniła ich wysokości. Nie zmienia to jednak faktu, że kredyty hipoteczne są nadal drogie, zwłaszcza jeżeli wziąć pod uwagę wysokość stawki WIBOR® w 2021 r. i porównać ją do obowiązującej obecnie (np. 1 października 2021 r. WIBOR® 3M wynosił 0,24%, a według notowania z 5 stycznia 2024 r. 5,87%).
Trzeba jeszcze dodać, że stawka WIBOR® rosła do listopada 2022 r., a od tego czasu zaczął spadać. Spadek wyhamował w listopadzie 2023 r., po pierwszej decyzji RPP o pozostawieniu stóp procentowych na niezmienionym poziomie.
Na szczęście na początku lutego 2023 r. Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła wysokość bufora ostrożnościowego. Oznacza to, że podczas obliczania zdolności kredytowej banki są zobowiązane do uwzględniania stopy procentowej wyższej o 2,5 pp. (wcześniej wynosił on 5 pp.). Jest to najniższy minimalny poziom bufora, który – według komunikatu KNF – powinien mieć zastosowanie dla kredytów opartych na tymczasowo stałej stopie procentowej. Dla kredytów oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej powinien zostać zastosowany adekwatnie wyższy poziom bufora.
Niższy bufor ostrożnościowy, a co za tym idzie, poprawiająca się zdolność kredytowa, a także uruchomienie Bezpiecznego Kredytu 2%, spowodowały zwiększenie popytu na kredyty hipoteczne. Pokazują to statystyki Biura Informacji Kredytowej:
Źródło: BIK
W grudniu 2023 r. o kredyt hipoteczny wnioskowało 46,34 tys. osób, co, w porównaniu do analogicznego miesiąca ubiegłego daje wzrost aż o 421,1% względem analogicznego miesiąca ubiegłego roku. W porównaniu do listopada 2023 r. liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 16,4%.
Średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła w grudniu 435 tys. zł i była o ¼ wyższa niż w tym samym miesiącu rok wcześniej. Sławomir Nosal z BIK wyjaśnia, że – tak wysoka wartość średniej wnioskowanej kwoty wynika zarówno ze wzrostu cen nieruchomości, jak i z faktu, że duża część osób chcących skorzystać z programu „Kredyt 2 proc.” składa wnioski na kwoty zbliżone do górnego poziomu ograniczenia w tym programie (500 tys. zł dla singli i 600 tys. zł dla małżeństw).
Ile metrów kwadratowych mieszkania możesz kupić za przeciętną pensję?
Pozytywnym sygnałem płynącym z gospodarki jest to, że przeciętne wynagrodzenie w dużych firmach niefinansowych wzrosło rok do roku o niemal 12% i aktualnie wynosi 7 670 zł brutto. Zgodnie z kalkulatorem wynagrodzeń wyniesie to więc około 5 559 zł netto. Do porównania wziąłem jednak pod uwagę przeciętne wynagrodzenie w poszczególnych miastach (z wyjątkiem Trójmiasta, gdzie podane jest wynagrodzenie dla województwa pomorskiego).
Im wyższa cena mieszkania, tym mniej można kupić za średnią miesięczną pensję. W żadnym z dużych polskich miast nie wystarczy ona jednak nawet na metr kwadratowy.
Średnia cena transakcyjna m2 nowego mieszkania w grudniu 2023 r. wynosiła bowiem od 10 556 zł w Katowicach do 16 815 zł w Warszawie.
Miasto |
Średnia transakcyjna cena mkw nowego mieszkania |
Ile mkw w danym mieście można kupić za przeciętne wynagrodzenie? |
Katowice |
10 556,00 zł |
0,94 |
Poznań |
12 322,00 zł |
0,57 |
Łódź |
10 444,00 zł |
0,57 |
Wrocław |
13 112,00 zł |
0,52 |
Kraków |
15 580,00 zł |
0,50 |
Warszawa |
16 815,00 zł |
0,45 |
Trójmiasto |
14 956,00 zł |
0,43 |
Źródło: Opracowanie własne na podstawie BIG DATA RynekPierwotny.pl i serwisu internetowego Głównego Urzędu Statystycznego. W nawiasach podana jest wysokość przeciętnego wynagrodzenia netto. |
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym
Sprawdziłem również, jak w grudniu 2023 r. kształtowały się średnie transakcyjne ceny mieszkań w poszczególnych miastach, w zależności od tego, czy jest to rynek pierwotny, czy wtórny.
Miasto |
Średnia cena transakcyjna za mkw na rynku pierwotnym |
Średnia cena transakcyjna za mkw na rynku wtórnym |
Warszawa |
16 815 zł |
17 406 zł |
Poznań |
12 232 zł |
11 316 zł |
Kraków |
15 580 zł |
16 641 zł |
Łódź |
10 444 zł |
8 090 zł |
Trójmiasto |
14 965 zł |
15 114 zł |
Katowice |
10 556 zł |
7 843 zł |
Wrocław |
13 112 zł |
13 427 zł |
Źródło: Opracowanie własne na podstawie BIG DATA RynekPierwotny.pl i Gethome.pl |
Wydawałoby się, że ceny mieszkań używanych będą niższe niż nowych. Z taką sytuacją mamy do czynienia tylko w Łodzi, Katowicach i Poznaniu. W pozostałych miastach, za metr kwadratowy mieszkania z drugiej ręki trzeba zapłacić więcej niż w przypadku mieszkania nowego.
Kiedy spadną ceny mieszkań? Prognozy cen mieszkań na najbliższe lata.
Czy spadną ceny mieszkań? Co dalej z cenami mieszkań? Czy mieszkania będą tanieć? Takie pytania zadają sobie osoby, które w najbliższych miesiącach chciałyby kupić własne lokum.
Na zmiany cen nieruchomości wpływ będą miały nie tylko ceny materiałów budowlanych (od września 2023 r. obserwujemy na szczęście spadek ich cen), ale także zakończenie przyjmowania wniosków o udzielanie Bezpiecznego Kredytu 2% i nowy program mieszkaniowy, który najprawdopodobniej wejdzie w życie w drugiej połowie 2024 r. O wpływ tych czynników na ceny nieruchomości i o ich prognozy na najbliższe lata, zapytałem ekspertów.
Co dalej z cenami mieszkań na rynku pierwotnym?
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl powiedział, że pierwotny rynek mieszkaniowy w 2022 r. wkroczył w okres cyklicznego spowolnienia, będącego naturalną konsekwencją mocno wywindowanej inflacji oraz jej konsekwencji w postaci wzrostu krajowych stóp procentowych. W efekcie ostry spadek zdolności kredytowej załamał sprzedaż nowych mieszkań z perspektywą utrzymania się stanu rynkowej dekoniunktury przez okres co najmniej 2-3 lat. Dodał też, że ogłoszony w końcówce 2022 roku program „Pierwsze mieszkanie” ze swoim programowym meritum w postaci Bezpiecznego Kredytu 2% zdecydowanie zakłócił naturalny bieg rzeczy i w sposób interwencyjny przywrócił de facto sztucznie wykreowany koniunkturalny boom w rodzimej mieszkaniówce. Efekt jest powszechnie znany i komentowany w mediach: średnio około 20-procentowe wzrosty cen nowych mieszkań w największych miastach oraz mocno wydrenowana oferta lokali deweloperskich.
Według Jarosława Jędrzyńskiego zakończenie przyjmowania wniosków o Bezpieczny Kredyt 2% bez perspektyw ich w miarę szybkiego wznowienia, czy też nowej rządowej propozycji kredytów mieszkaniowych kredytów udzielanych na warunkach preferencyjnych, zapewne doprowadziłoby do jakiejś formy rynkowego załamania, przede wszystkim popytu, a w dalszej kolejności być może także cen. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl jest zdania, że program „Mieszkanie na start” najprawdopodobniej pozwoli uniknąć większych perturbacji rynkowych.
Jarosław Jędrzyński uważa też, że obecnie prognozy dotyczące cen mieszkań deweloperskich jednoznacznie wskazują na kolejną falę wzrostową po chwilowej stabilizacji spowodowanej zatrzymaniem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Dodaje jednak, że trudno jest jednak precyzyjnie oszacować skalę tej podwyżki choćby w perspektywie br., nie znając statystyk uruchamiania nowych inwestycji przez deweloperów w kolejnych miesiącach, a tradycyjnie od podaży nowych lokali właśnie w pierwszym rzędzie zależeć będzie dynamika ich cen. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na jej skalę może być jeszcze w tym roku zmiana warunków technicznych, obowiązująca od 1 kwietnia br.
Należy przyjąć, że do końca roku mieszkania deweloperskie podrożeją o co najmniej 10%, choć już obecnie można ich poziom określić jako zaporowy, zwłaszcza w głównych rodzimych metropoliach i nie tylko dla przeciętnie zarabiających Polaków – zauważa Jarosław Jędrzyński i dodaje, że trudno więc nie zauważyć negatywnych skutków wprowadzenia programów dopłat, czyli przede wszystkim „zjadania” ich korzyści przez wzrost stawek mkw. nowych mieszkań oraz spadku dostępności mieszkaniowej w Polsce.
Zapytany o prognozy cen mieszkań na najbliższe lata, Jarosław Jędrzyński powiedział – prognozowanie cen w perspektywie dłuższej niż najbliższy rok czy dwa, czyli okres działania „Mieszkania na start”, jest praktycznie wróżeniem z fusów. Choć trudno sobie wyobrazić tendencję inną niż wzrostowa, to jednak nie należy zapominać o rynkowej cykliczności, która prędzej czy później da o sobie znać, oby niekoniunkturalnym załamaniem, będącym pokłosiem nie do końca przemyślanej polityki mieszkaniowej kolejnych rządów.
Co dalej z cenami mieszkań na rynku wtórnym?
– Niska aktywność kredytowa, którą zauważyliśmy pod koniec 2022 roku, wyraźnie pokazała, jak bardzo zdolność do zakupu mieszkania w Polsce zależy od dostępu do kredytów hipotecznych. Zatem poprawa dostępności finansowania, w tym wsparcie w formie dopłat, jest kluczowa dla zwiększenia sprzedaży. Dzięki programowi Bezpieczny Kredyt 2% w 2023 roku odnotowano ponad 54 tysiące transakcji na rynku deweloperskim w siedmiu największych miastach – powiedziała Karolina Klimaszewska, starsza analityczka z Otodom Analytics i dodała, że stymulacja popytu zakupowego doprowadziła jednak do znikania mieszkań z oferty, przyczyniając się tym samym do wzrostu cen dostępnych do zakupu mieszkań.
Z danych portalu Otodom.pl wynika, że w pierwszym kwartale 2023 r. tempo wzrostu średnich cen wynosiło 8,5% dla rynku pierwotnego, a niecałe 6% dla rynku wtórnego. Wraz z wprowadzeniem programu Bezpieczny Kredyt 2% widoczne było przyspieszenie dynamiki odpowiednio do 10% i 7% w trzecim kwartale 2023 r. Była ona jeszcze silniej kontynuowana w czwartym kwartale 2023 r. z uwagi na zakończenie Bezpiecznego Kredytu 2% i niepewność co do kontynuacji programu.
Karolina Klimaszewska dodała też, że na średnią cenę ofertową ma wpływ struktura dostępnej oferty, a liczba dostępnych ofert mieszkań na sprzedaż na portalu Otodom spadła w drugiej połowie roku aż o 10% ze 183 tys. w czerwcu do niecałych 165 tys. w grudniu. Z oferty rynku wtórnego najszybciej znikały te oferty, które mieściły się w limicie dofinansowania w ramach Bezpieczny Kredyt 2%, a w porównaniu z czerwcem ubyło o prawie 30% ogłoszeń w przypadku ofert do 600 tys. Liczba ofert mieszkań do 800 tys. zł wzrosła. Warto jednak pamiętać, że aby uzyskać kredyt Bezpieczny Kredyt 2% należało mieć odpowiednią zdolność kredytową, co też mogło wpłynąć na większą popularność nieruchomości w niższym przedziale.
Analityczka portalu Otodom.pl odniosła się też do nowej propozycji rządu, programu Mieszkanie na Start. Zdaniem Karoliny Klimaszewskiej, bez znajomości szczegółów, które wydają się bardziej złożone niż w przypadku poprzedniego programu, trudno jest jednoznacznie stwierdzić, czy jest to lepsza oferta. Można przewidywać, że nowy program może objąć szersze grono kredytobiorców, ale być może będzie bardziej ukierunkowany na rodziny z dziećmi i nabywców większych mieszkań, niż na osoby samotne i kupujących pierwsze mieszkanie – dodaje Karolina Klimaszewska.
Wiemy, że program ruszy za pół roku z budżetem 500 milionów złotych na bieżący rok, co oznacza, że podobnie jak w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2%, środki będą ograniczone. To sugeruje, że należy działać szybko, aby skorzystać z programu. Jeśli rząd nie ustali limitów cenowych za metr kwadratowy, może to stać się kolejnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen. Można również przewidywać, że cześć sprzedających – zarówno deweloperów, jak i właścicieli prywatnych – wstrzyma się z ofertami do czasu ogłoszenia szczegółów programu – komentuje analityczka.
Zapytana o prognozy dotyczące cen mieszkań, Karolina Klimaszewska odpowiedziała, że biorąc pod uwagę już istniejące problemy z dostępnością mieszkań, które w ubiegłym roku doprowadziły do spadku oferty deweloperskiej o około 10 tysięcy, czyli o 19% w 7 największych miastach oraz o 15,5% spadek dostępnych mieszkań na rynku wtórnym na Otodom.pl w ciągu ostatniego pół roku, wydaje się niemal pewne, że czekają nas dalsze znaczące wzrosty cen mieszkań.
Czy ceny mieszkań spadną w najbliższych latach?
Czy ceny mieszkań spadną w 2024 r.? Biorąc pod uwagę to, co powiedzieli eksperci, na rynku nie ma teraz przesłanek, które mogłyby dać nadzieję na to, że w bieżącym roku będzie szansa na nabycie znacznie tańszego lokum niż teraz. Tak więc na pytanie, kiedy spadną ceny mieszkań, odpowie nam tylko przyszłość.
Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - na jakich warunkach można go uzyskać?
6 Komentarze