Kto to jest deweloper? Jakie są jego prawa i obowiązki?

Na rynku nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego możesz kupić dom czy mieszkanie z drugiej ręki, pochodzące z rynku wtórnego, ale możesz też nabyć nową nieruchomość od dewelopera. Sprawdź, kim właściwie jest deweloper i w jakich ramach prawnych może on działać w Polsce. Czy warto zdecydować się na zakup nowego mieszkania?

Kim jest deweloper?

Chcesz wiedzieć, kim jest deweloper i jakimi zadaniami się zajmuje? Pod względem formalnym jest to inwestor, którym może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Buduje on nieruchomości, choć niekoniecznie mieszkalne. Na rynku działać mogą bowiem i tacy deweloperzy, którzy budują biurowce, obiekty handlowe czy przemysłowe. Deweloper, co ważne, nie buduje domów czy biur dla siebie, ale z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem.

Powszechnie przyjmowaną definicję dewelopera możesz znaleźć w przepisach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w skrócie nazywanej ustawą deweloperską. Jednak definicja ta nie jest wyczerpująca. Właściwie ustawa deweloperska wskazuje jedynie, że jest to przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Jak widzisz, definicja ta nie dotyczy już deweloperów budujących obiekty o charakterze komercyjnym.

Deweloper i działalność deweloperska

Podstawowym zadaniem dewelopera jest prowadzenie działalności deweloperskiej. Może to robić w dowolnej formie. Osoba fizyczna, która jest deweloperem, prowadzi działalność gospodarczą, ale nie jest współwłaścicielem budowanej nieruchomości. Rola współwłaściciela może ograniczać się w takim przypadku wyłącznie do wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości – w całości lub w części.

W ustawie deweloperskiej możesz znaleźć również pojęcie działalności deweloperskiej. To pod względem prawnym zamknięty katalog czynności, jakie deweloper może wykonać, ograniczając się przy tym tylko do ustanowienia i przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę.

Zdarza się, że w ramach prowadzonej działalności deweloper wcale nie ustanawia prawa własności do nieruchomości, ale jedynie przenosi prawo do nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku wzniesionego na użytkowanym gruncie. Działalność deweloperska może być prowadzona w postaci jednoosobowej działalności gospodarczej dewelopera lub w formie prawnej spółki osobowej lub kapitałowej.

Pod względem formalnym, w związku z istniejącymi przepisami ustawy deweloperskiej należy przyjąć, że działalność deweloperska to inaczej działalność gospodarcza wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, w celach zarobkowych, której przedmiotem będzie realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jeśli interesuje Cię temat zakupu działki budowlanej, zajrzyj tutaj: Kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej – warunki

Deweloperzy mieszkaniowi i komercyjni

Czy każdy może być deweloperem? Jak zostać takim przedsiębiorcą? Trzeba spełnić dodatkowe kryteria, wynikające wprost z ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego.

Wśród deweloperów można wyróżnić tych, którzy zajmują się i specjalizują w budowie nowych mieszkań czy domów jednorodzinnych, jak również budujących budynki komercyjne, m.in. hotele, biurowce czy obiekty handlowe. Ci deweloperzy, którzy prowadzą komercyjną działalność deweloperską, działają głównie w sektorze B2B, czyli Business to Business, a pozostali w sektorze B2C – Business to Consumer. Niewykluczone jednak, że dotychczasowy deweloper mieszkaniowy zacznie szukać nowych rynków i rozwijać swój biznes w kierunku komercyjnej działalności deweloperskiej, co pozwoliłoby mu na zdywersyfikowanie źródła przychodów.

Deweloper zobowiązany jest na mocy ustawy do założenia rachunku powierniczego, na który będą wpłacane pieniądze od nabywców mieszkań czy innych lokali. Planując swoją inwestycję, powinien on ponadto sam zabezpieczyć źródła finansowania budowy, ponieważ wpłaty kupujących z rachunku powierniczego będą wypłacane w ratach, albo w całości po ukończeniu budowy. Zadaniem dewelopera jest nadzór budowy i kontrolowanie postępu wykonywanych prac. Może też podejmować się wykończenia mieszkań w wybudowanym obiekcie, ale stopień wyposażenia lokali mieszkalnych może być różny.

Umowa z deweloperem – na co zwrócić uwagę?

Jeśli zamierzasz podpisać umowę z deweloperem, na przykład na zakup mieszkania, musisz wiedzieć, jakie warunki powinna ona spełniać. Zostały one wskazane w ustawie deweloperskiej. Zanim jednak dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, trzeba zwykle zawrzeć umowę przedwstępną, gdzie strony zobowiązują się do podpisania właściwej, oznaczonej umowy przyrzeczonej.

O procesie zakupu mieszkania przeczytasz tutaj: Bezpieczny zakup mieszkania - krok po kroku

Umowa deweloperska zgodnie z wytycznymi ustawowymi musi być przygotowana i zawarta w formie aktu notarialnego. Nad prawidłowością zawierania umów deweloperskich czuwa Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W umowie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia prawa własności domu lub mieszkania. Z kolei ty jako nabywca nowego lokalu mieszkalnego w tej samej umowie zobowiązujesz się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia prawa własności nieruchomości.

Zanim podpiszesz przedstawioną ci umowę deweloperską, zapoznaj się dokładnie z jej treścią, a jeśli coś jest niejasne, zapytaj dewelopera lub skorzystaj z pomocy prawnej prawnika czy radcy. Specjalista może zweryfikować zapisy umowy, dzięki czemu będziesz mieć pewność, co właściwie podpisujesz. Musisz wiedzieć, że przy zawieraniu umowy deweloperskiej należy opłacić wynagrodzenie notariusza, koszty sporządzenia wypisów aktu notarialnego oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, które w równych częściach obciążają ciebie oraz dewelopera.

Dowiedz się więcej o kosztach notarialnych: Ile wynosi koszt sporządzenia aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości?

W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się takie informacje i zapisy jak:

• określenie stron umowy;
• miejsce i data podpisania umowy deweloperskiej;
• cena nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
• informacje o samej kupowanej nieruchomości, czyli jej położenie oraz inne istotne cechy;
• informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie – w tym o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, jak i informacje o istniejących na nieruchomości obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
• informacje o usytuowaniu lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym;
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których realizacji zobowiązuje się dany deweloper;
• określenie terminu przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
• wysokość i terminy oraz warunki spełnienia świadczeń pieniężnych na rzecz dewelopera;
• informacje odnoszące się do mieszkaniowego rachunku powierniczego założonego przez dewelopera na rzecz budowy nieruchomości, łącznie z numerem owego rachunku oraz zasadami dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku i informacjami o kosztach jego prowadzenia;
• numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał, a także informacja, czy jest to pozwolenie ostateczne czy zaskarżone;
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
• określenie odpowiednich warunków do odstąpienia od zawieranej umowy deweloperskiej;
• określenie warunków zwrotu wpłaconych deweloperowi środków pieniężnych w razie skorzystania przez ciebie z prawa z odstąpienia od umowy;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• wskazanie sposobu, w jaki będzie dokonany pomiar powierzchni lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego;
• oświadczenie nabywcy, czyli twoje, o odbiorze prospektu informacyjnego od dewelopera wraz z załącznikami i o zapoznaniu się z ich treścią;
• oświadczenie o poinformowaniu cię przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami na jego temat oraz dotyczącymi stanu prawnego nieruchomości, na której realizowane ma być przedsięwzięcie deweloperskie;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o możliwości odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• informacja o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeśli takie obciążenie istnieje;
• zobowiązanie dewelopera do tego, że wybuduje budynek, wyodrębni następnie lokal mieszkalny i przeniesie prawo własności do niego oraz prawa niezbędne do korzystania z lokalu na ciebie.

Zwróć uwagę, czy w umowie deweloperskiej jest wskazane, jak zabezpieczone będą twoje pieniądze. Wszystkie środki, jakie wpłacasz na poczet budowanego przez dewelopera mieszkania lub domu powinny być wpłacane bezpośrednio na rachunek powierniczy, który może być prowadzony w formie otwartej lub zamkniętej.

Jeśli rachunek powierniczy ma formę otwartą, wówczas Inspektor Nadzoru Budowlanego jedzie na miejsce budowy po zakończeniu danego etapu i sprawdza, czy deweloper wykonał wszystkie prace, jakie planował w ramach założonego harmonogramu. Jeśli nie wykonał części z nich, to wypłata transzy środków z otwartego rachunku powierniczego będzie mogła zostać wstrzymana. Deweloper nie może dowolnie wypłacać pieniędzy z takiego rachunku, a jedynie dysponować nimi w celu realizacji inwestycji, dla której rachunek powierniczy jest prowadzony.

Zobacz czym jest transza: Co to jest transza przy kredycie hipotecznym?

Natomiast w przypadku prowadzenia dla dewelopera zamkniętego rachunku powierniczego w banku wypłata z niego pieniędzy od klientów, a więc po części również od ciebie, następuje po przeniesieniu na nich prawa będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Pieniądze z zamkniętego rachunku powierniczego deweloper otrzyma dopiero po podpisaniu aktu notarialnego umowy przenoszącej na ciebie prawo własności do nieruchomości. To solidne zabezpieczenie na wypadek upadłości dewelopera, bo wówczas bank wypłaci ci pieniądze za mieszkanie, którego nie otrzymałeś.

Powinieneś wiedzieć jednocześnie, że jeśli przeoczyłeś niekorzystne zapisy w umowie deweloperskiej, to nie oznacza to, że poniesiesz konsekwencje. Art. 28 ustawy deweloperskiej zapewni ci należytą ochronę. Wskazano w nim, że w przypadku, gdy postanowienia umowy deweloperskiej są mniej korzystne dla nabywcy aniżeli przepisy ustawy, będą one uznane za nieważne, a w ich miejsce zastosować powinno się odpowiednie przepisy ustawy. To ochrona przed nieuczciwymi zapisami w umowie wprowadzonymi przez dewelopera. Nawet gdy zgodzisz się na takie niekorzystne dla ciebie warunki, to jeśli zapisy te stoją w sprzeczności do obowiązujących przepisów, będą one dla ciebie niewiążące.

Przeczytaj również: Jakie prawa ma klient upadłego dewelopera?

Od umowy deweloperskiej możesz odstąpić, ale tylko w określonych prawem sytuacjach. Na odstąpienie masz zawsze 30 dni od daty jej podpisania, ale musi zostać spełniona jeszcze jedna z poniższych przesłanek:

• prospekt informacyjny przekazany ci przez dewelopera nie zawiera wszystkich ustawowo wymaganych informacji;
• umowa deweloperska nie zawiera wszystkich ustawowo wymaganych elementów;
• zapisy umowy są niezgodne z informacjami z prospektu informacyjnego lub załączników do niego;
• prospekt informacyjny lub załączniki zawierają informacje, które są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
• deweloper nie udostępnił ci prospektu informacyjnego lub któregoś z załączników do niego.

Jakie dokumenty powinien przedstawić deweloper przy sprzedaży mieszkania?

Przepisy ustawy deweloperskiej dają szeroką ochronę prawną osobom, które chcą kupić mieszkanie czy dom od dewelopera. Jako nabywca zgłaszający się do takiej firmy po ofertę powinieneś otrzymać prospekt informacyjny, który wskazuje, co jest przedmiotem propozycji.

Zgodnie z art. 21 ustawy deweloperskiej jako kupujący masz prawo wglądu w określone dokumenty związane z realizowaną inwestycją budowlaną oraz samym deweloperem. Na twoje żądanie deweloper ma obowiązek udostępnić nieodpłatnie w swojej siedzibie takie dokumenty jak:

• aktualny stan księgi wieczystej nieruchomości,
• kopia pozwolenia na budowę.
• projekt architektoniczno-budowlany inwestycji,
• kopia aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
• sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata.

Skorzystaj ze swojego prawa i przejrzyj wyżej wymienione dokumenty, które pozwolą ci zorientować się w sytuacji finansowej dewelopera, z którym chcesz podpisać umowę. Zobaczysz, jak planowana jest inwestycja i czy wszystkie formalności z nią związane zostały dopełnione. Upewnisz się, czy deweloper wznosi budynek zgodnie z obowiązującym prawem.

Reklamacje u dewelopera

Może się zdarzyć, że odebrany od dewelopera lokal nie będzie spełniał twoich oczekiwań lub pojawią się w nim wady, które nie powinny zaistnieć. W takich sytuacjach prawo stoi po twojej stronie.

Już na etapie odbioru mieszkania możesz zweryfikować, w jakim stopniu deweloper wywiązał się ze swoich obowiązków z umowy deweloperskiej. Masz prawo do stawienia się w terminie odbioru mieszkania z fachowcem, który pomoże w ocenie poprawności i rzetelności wykonania prac. Wszelkie błędy i usterki, jakie zauważyłbyś podlegają wpisowi do protokołu. Jeśli wady są tak poważne, że uniemożliwiają ci zamieszkanie w lokalu, nie podpisuj protokołu odbioru mieszkania. Możesz jak najbardziej zażądać od dewelopera naprawienia wad i wyznaczenia nowego terminu odbioru.

Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki? Po podpisaniu protokołu odbioru ma on 14 dni na uznanie wskazanych w nim wad lub ich odrzucenie, wraz z uzasadnieniem, oraz 30 dni na usunięcie wad, jeśli zostały one uznane.

Nie oznacza to, że nie możesz reklamować odebranego już lokalu, jeśli zauważysz później wady, które nie znalazły się w protokole odbioru. Ciebie, jako klienta, chroni tzw. prawo rękojmi. Masz aż 5 lat od momentu odbioru mieszkania czy domu od dewelopera, by domagać się od niego usunięcia wad. Możesz też nawet po upływie wskazanego okresu wysunąć wobec niego roszczenia, ale tylko wtedy, gdy dotyczą one zatajonych przez sprzedającego wad budynku.

Gdybyś chciał skorzystać z przysługującego ci prawa rękojmi, powinieneś dostarczyć deweloperowi pisemną listę stwierdzonych wad i usterek oraz określić termin ich usunięcia. Jeśli termin ten upłynie, a naprawy nie zostaną przeprowadzone, możesz wystąpić na drogę sądową i zażądać wówczas:

• odstąpienia od umowy deweloperskiej i zwrotu poniesionych kosztów finansowych,
• usunięcia lub naprawienia wady na koszt dewelopera,
• obniżenia ceny mieszkania, ale w takim przypadku obniżka musi być adekwatna do stopnia, w jakim obniżona została wartość nieruchomości.

Negocjacje z deweloperem – czy są możliwe?

Przy podpisywaniu umowy z deweloperem ważnym punktem są negocjacje ceny lokalu, który chcesz kupić. Jak najbardziej są one możliwe. Musisz wiedzieć, że negocjacyjne rabaty są przy tym nieodłącznym elementem rynku pierwotnego nieruchomości. Jest o co walczyć, ponieważ przeciętna różnica między ceną transakcyjną i ofertową nowego lokalu najczęściej wynosi co najmniej kilka procent, a przy kosztach idących w dziesiątki tysięcy złotych jest to bardzo ważne.

Jak skutecznie negocjować z deweloperem? Przy takich rozmowach musisz powołać się na merytoryczne argumenty, tylko takie bowiem skłonny będzie przyjąć deweloper. Wśród nich można powołać się m.in. na uciążliwe inwestycje powstające w najbliższej okolicy inwestycji, takie jak linia kolejowa czy stacja benzynowa.

Negocjacje z deweloperem będą najskuteczniejsze, kiedy kupujesz nowe mieszkanie czy inny lokal po zakończeniu przedsprzedaży, ale na stosunkowo wczesnych etapach inwestycji deweloperskiej. Będą one korzystne dla ciebie zwłaszcza wtedy, gdy deweloper finansuje większą część inwestycji z pieniędzy nabywców. Poza tym w czasie rozmowy możesz powiedzieć, że negocjujesz też z innymi deweloperami – najlepiej podaj ich nazwy i wskaż inwestycje realizowane w pożądanej przez ciebie lokalizacji.

Negocjuj nie tylko cenę nieruchomości, którą chcesz kupić od dewelopera, ale również postanowienia umowy. Najczęściej jest tak, że im większy deweloper, tym niestety mniej skłonny będzie do zmian w zaakceptowanym przez jego prawników wzorze umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić rzetelność dewelopera?

Jeśli nie wiesz, czy deweloper, z którym chcesz podpisać umowę zakupu mieszkania, będzie rzetelnym partnerem, możesz sprawdzić jego wiarygodność. Sprawdź, czy jest on wpisany do Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który powołany został już w 2002 roku jako związek pracodawców. Członkowie związku stworzyli Kodeks Dobrych Praktyk, czyli wzorzec właściwych relacji pomiędzy firmą deweloperską a jej klientami. Jeśli dany deweloper znajduje się na liście na stronie internetowej www.pzfd.pl, możesz go uznać za rzetelnego. Jego brak na tej liście nie przesądza jednak, że jest nieuczciwym przedsiębiorcą podejmującym się działalności deweloperskiej.

Warto wiedzieć też, jak sprawdzić, czy deweloper nie jest zadłużony. Zobacz, czy w ogóle działa legalnie – możesz sięgnąć do bazy jednoosobowych działalności gospodarczych oraz spółek cywilnych, tj. do CEIDG – Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, a jeśli jest to spółka z o.o., spółka komandytowa, fundacja lub stowarzyszenie, wówczas sięgnij po Krajowy Rejestr Sądowy.

Baza internetowa REGON także okazuje się pomocna, ponieważ są w niej gromadzone wszystkie informacje o podmiotach gospodarczych zarejestrowanych w Polsce, bez względu na formę prawną ich działalności. Wszystkie te rejestry są otwarte i bezpłatne. Sprawdzisz w nich, czy firma dewelopera istnieje. W Biurze Informacji Gospodarczej czy w Krajowym Rejestrze Dłużników lub w innych podobnych instytucjach możesz też zweryfikować, czy twój deweloper nie ma długów, które rzutują zasadniczo na jego sytuację finansową.

Dobrym pomysłem w weryfikacji dewelopera jest sięgnięcie do for internetowych czy grup dyskusyjnych dla klientów kupujących mieszkania i lokale. To niezgłębione źródło wiedzy, gdzie można dowiedzieć się, czy ich dotychczasowi klienci są zadowoleni, a jeśli nie – dlaczego tak się dzieje.

Przeczytaj dodatkowo: Jaka jest różnica między transakcją na rynku pierwotnym i rynku wtórnym?

Działalność i umowa deweloperska w pytaniach i odpowiedziach

Zobacz, jak prowadzona jest w praktyce działalność deweloperska, jakie koszty ponosi w swojej działalności deweloper oraz jakie dokumenty powinny zostać dołączone do umowy. Znajdź odpowiedzi na nurtujące Cię pytania dotyczące deweloperów i wykonywanej przez nich działalności.

Jaki podatek od nieruchomości płaci deweloper?

Deweloper musi uiścić podatek od nieruchomości w odpowiedniej wysokości. Wysokość podatku od nieruchomości zależy od jej rodzaju, przeznaczenia i powierzchni. Co roku górne stawki daniny są ustalane zgodnie z obwieszczeniem ministra finansów. Podstawę naliczania tej daniny stanowi powierzchnia mieszkalna, gruntu, domu lub lokalu usługowego liczona w metrach kwadratowych.

W zastosowaniu będzie stawka podatku od nieruchomości właściwa dla budynku mieszkalnego, pod warunkiem, że deweloper sprzeda nowe mieszkania. Jeśli jednak podejmie decyzję o tym, że wybuduje obiekt, a następnie lokale przeznaczy na wynajem, pozostając właścicielem nieruchomości, to podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku od nieruchomości właściwą dla budynków mieszkalnych.

Z wyższym obciążeniem finansowym musi liczyć się ten deweloper, który podejmie decyzję o wynajęciu nowych lokali na potrzeby prowadzonej przez najemców działalności gospodarczej.

Do obowiązków podatkowych dewelopera zalicza się nie tylko konieczność wyliczenia i uiszczenia daniny od nieruchomości, lecz także opodatkowanie działalności podatkiem VAT. Jaki VAT płaci deweloper?

Warto podkreślić, że w wypadku kupna nowego mieszkania transakcja podlega obniżonej stawce VAT od towarów i usług w wysokości 8 proc. o ile mieszkanie ma nie więcej niż 150 mkw. powierzchni. Jeśli dodatkowo nabywca kupuje od dewelopera garaż, to wtedy podatek VAT za samo miejsce dla samochodu jest wyższy i wynosi 23 proc.

Kwota podatku jest uwzględniona co prawda w cenie nieruchomości, ale do urzędu skarbowego uiszcza ją sam deweloper.

Jakie dokumenty powinien udostępnić deweloper przy odbiorze mieszkania?

Odbiór domu od dewelopera czy mieszkania powinny iść w parze z udostępnieniem i wydaniem dokumentacji. Dobrze by było, abyś od razu wiedział, co właściwie powinno się w niej znaleźć. Jakie dokumenty deweloper powinien dostarczyć kupującemu w trakcie odbioru technicznego? Wśród nich znajdują się:

• dokument z pomiaru powierzchni powykonawczej lokalu mieszkalnego,
• instrukcja użytkowania domu lub mieszkania,
• protokół odbioru technicznego.

Na życzenie kupujących deweloper zobligowany jest również do przedstawienia im kserokopii pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Komplet dokumentów, które powinny zostać udostępnione przez inwestora (dewelopera), gdy oddaje on obiekt, zostały dokładnie wskazane w art. 60 ustawy Prawo budowlane. 

Jak mają się do siebie odbiór mieszkania i przeniesienie własności? Właściwie po dokonaniu formalnego odbioru technicznego i faktycznego mieszkania następuje przeniesienie prawa własności do niego na podstawie zawartego aktu notarialnego pomiędzy stronami.

Co się dzieje, jeśli deweloper nie oddaje mieszkania w terminie?

Jeśli nastąpi opóźnienie w wydaniu lokalu, oznacza to, że deweloper nie dotrzymał warunków umowy. Można go wówczas wezwać do zapłaty kary. Deweloper zgodnie z przepisami prawnymi uwzględnionymi w ustawie deweloperskiej powinien ponosić odpowiedzialność za niedotrzymanie terminów.

Odszkodowanie za opóźnienie w postaci kary umownej jest niezbędnym elementem umowy na wypadek przekroczenia przez dewelopera terminu przeniesienia własności lokalu. Kara może być zastrzeżona na przypadek przekroczenia terminu odbioru mieszkania.

Dodatkowo, za opóźnienie w oddaniu mieszkania należą się odsetki ustawowe, które nie mogą być wyższe niż kara umowna zastrzeżona na rzecz dewelopera.

Wartość kary umownej jest zależna od okresu opóźnienia. Może być ona liczona jako procent ceny za lokal mieszkalny albo w formie kwotowej za każdy dzień opóźnienia, licząc od pierwszego dnia po przekroczeniu terminu. Zwykle to od 0,01 proc. do 0,03 proc. wartości mieszkania za każdy dzień spóźnienia. 

Są jednak i takie sytuacje, w których deweloper nie będzie ponosił odpowiedzialności za opóźnienie w terminie przekazania nieruchomości klientowi. W umowie mogą znaleźć się czynniki wykluczające odpowiedzialność za opóźnienia, tj.:

• czynniki o charakterze administracyjnym,
• czynniki pogodowe,
• konieczność wykonania dodatkowych prac.

Jeśli takie postanowienia znajdą się w umowie deweloperskiej, bezcelowe będzie wzywanie inwestora do uiszczenia kary, skoro pozostaje to poza zakresem jego odpowiedzialności.

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Deweloper z różnych powodów może chcieć zerwać umowę zawartą z klientem. Może to zrobić, ale tylko w ściśle określonych przypadkach ujętych w przepisach.

Zgodnie z art. 29 ust. 4 Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zerwanie umowy przez dewelopera będzie możliwe w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie mimo wezwania go w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania.

Odstąpienie nie będzie możliwe, jeśli nabywca nie spełnił świadczenia pieniężnego z powodu działania siły wyższej. Nie jest to też jedyna sytuacja, gdy deweloper zyskuje prawo odstąpienia od podpisanej z nabywcą umowy.

W ust. 5 tego samego artykułu wskazano, że ma on prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 – zakres regulacji ustawy, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.

Wyjątkiem jest ponownie sytuacja, w której nabywca nie stawił się na odbiór lokalu z powodu działania siły wyższej.

W nowych przepisach ustawy deweloperskiej znalazł się zapis dotyczący kary za zerwanie umowy przez dewelopera. Jeśli stanie się to z jego winy, będzie musiał zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Umowa może zakładać nawet odstąpienie od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny, ale takie zapisy przeczą prawu, dlatego klauzule te najczęściej będą uznawane za nieważne.

Kiedy deweloper zakłada księgę wieczystą?

Jeśli deweloper przy realizacji budowy nieruchomości mieszkalnej korzysta z kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym, bank zostanie ujawniony w księdze wieczystej całego wybudowanego budynku jako wierzyciel hipoteczny. Mamy wówczas do czynienia z hipoteką dewelopera.

Kupujący nieruchomości mieszkalne, aby zabezpieczyć się przed takim obciążeniem nakładanym również na nich, powinni domagać się od dewelopera wyodrębnienia lokalu, a podstawą wpisu roszczeń do księgi wieczystej będzie stanowiła umowa deweloperska. Roszczenia te obejmują:

• wybudowanie budynku,
• wyodrębnienie lokalu mieszkalnego,
• przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę,
• przeniesienie praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Wpisanie takich roszczeń do księgi wieczystej założonej dla całej inwestycji mieszkaniowej pozwala na solidną ochronę nabywcy, gdy dojdzie np. do upadłości dewelopera.

Dopiero przy zakupie mieszkania albo w sytuacji, gdy jest to lokal kupowany na kredyt hipoteczny z banku, pojawia się obowiązek założenia księgi wieczystej. Czy odpowiada za to deweloper?

Właściwie to kiedy dochodzi do przeniesienia prawa własności, czyli podpisania aktu notarialnego pomiędzy deweloperem a nabywcą, można rozpocząć starania o założenie księgi wieczystej. To notariusz składa taki wniosek do Sądu Rejonowego. Sąd zaś zawiadamia nabywcę o wpisaniu jego prawa własności do księgi wieczystej. Natomiast dla porównania założenie księgi przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego nie jest konieczne, chyba że zaciągany jest kredyt hipoteczny.

Jak długo deweloper odpowiada za budynek?

Deweloper buduje obiekt – mieszkalny lub komercyjny – a następnie sprzedaje lub wynajmuje znajdujące się w nim lokale. Sprzedając je, nie od razu pozbywa się odpowiedzialności za wady budynku i poszczególnych mieszkań.

Jeśli więc nawet po pewnym czasie od zamieszkania w mieszkaniu wybudowanym przez dewelopera kupujący stwierdzi usterki, najprawdopodobniej będzie mieć jak najbardziej prawo żądać od niego ich usunięcia. Prace prowadzące do likwidacji wad powinny być przeprowadzone na koszt dewelopera.

Już w trakcie odbioru mieszkania nabywca może zauważyć pewne wady lokalu mieszkalnego. Sporządza się więc protokół techniczny z odbioru, a deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Deweloper powinien w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć wady lokalu, a jeśli nie zdoła tego zrobić pomimo dołożenia wszelkich starań, to może wskazać inny odpowiedni termin wraz z uzasadnieniem powstałego opóźnienia.

Kodeks stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeśli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat. Wyjątkiem jest jednak sytuacja, w której dochodzi do zbycia nieruchomości. Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady stwierdzone przed upływem 5 lat od dnia wydania lokalu kupującego. 

Warto jeszcze wziąć pod uwagę to, że roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia usterki. W tym samym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady sprzedanej rzeczy.

Jak funkcjonuje rękojmia dewelopera za części wspólne budynku, np. klatki schodowe czy windy? Prawa związane z rękojmią jako taką odnoszą się także do wad części wspólnych budynku i mieszkańcy mają 5 lat na ich zgłoszenie, a termin ten liczony jest od chwili podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Jeśli mieszkanie ma wady, to jego właściciel może domagać się od dewelopera obniżenia jego ceny, a nawet może odstąpić od umowy, chyba że inwestor usunie wadę. Może też skorzystać z prawa do żądania wymiany mieszkania na wolne od usterek, zamiast skorzystać z zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia.