Rynek pierwotny i wtórny. Z czego wynika podział i jakie są między nimi różnice?

Planując kupno mieszkania czy domu, w pierwszej kolejności musisz zdecydować, czy kupić wymarzone M z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Warto zatem wiedzieć, co oznacza rynek pierwotny, a co wtórny, ponieważ każdy z nich oferuje inny rodzaj nieruchomości, a ponadto wiąże się z innym zakresem formalności związanych z samą transakcją nabycia domu lub mieszkania.

Różnice dotyczą w szczególności osób ubiegających się o kredyt hipoteczny, które muszą dostarczyć zupełnie inne dokumenty w przypadku kupowania nowej nieruchomości z rynku pierwotnego, a innych przy nabywaniu tej używanej z rynku wtórnego. Poniżej dowiesz się, co to jest rynek wtórny i pierwotny oraz poznasz kluczowe różnice między nimi.

Co oznacza rynek pierwotny? Definicja

Zacznijmy od wyjaśnienia, co to jest rynek pierwotny. Definicja tego rynku mówi, że obejmuje on nieruchomości nowe, dotąd przez nikogo nie używane i sprzedawane bezpośrednio przez inwestorów, którzy je wybudowali.

Najczęściej sprzedającym na rynku pierwotnym jest deweloper, który może mieć w swojej ofercie nie tylko mieszkania, ale też domy jednorodzinne, szeregowe i bliźniaki. Zdarza się jednak, że podobne inwestycje mieszkaniowe podejmowane są przez spółdzielnie.

Co ważne, rynek pierwotny umożliwia nabycie nie tylko nieruchomości już wzniesionych i gotowych do użytkowania, ale także tych, które mają dopiero powstać. Wówczas kupujący wpłacają pieniądze jeszcze na etapie ich budowy albo przed jej rozpoczęciem.

Kolejną charakterystyczną cechą rynku pierwotnego jest to, że oferuje on mieszkania i domy na różnym poziomie wykończenia. Można więc nabyć lokal wykonany „pod klucz”, czyli gotowy do zamieszkania, lub w tzw. stanie deweloperskim do samodzielnego wykończenia.

Przeczytaj: Jak negocjować z deweloperem – czy można obniżyć cenę mieszkania przez negocjacje z deweloperem?

Warto też mieć świadomość, że ze względu na to, że na rynku pierwotnym kupuje się nieruchomości bezpośrednio od budujących je firm, nabywcom przysługuje prawo korzystania z rękojmi i gwarancji w razie jakichś niedoróbek lub usterek.

Czym jest rynek wtórny? Co to znaczy, że mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego?

A co znaczy rynek wtórny w nieruchomościach? Oznacza on rynek, na którym oferowane są mieszkania i domy z drugiej ręki, a więc już użytkowane i posiadające jakiegoś właściciela. Transakcję kupna-sprzedaży nieruchomości zawiera się bezpośrednio z tym właścicielem i jest ona nieco prostsza niż przy kupowaniu nowego mieszkania. Wymaga bowiem zazwyczaj jedynie podpisania aktu notarialnego oraz uiszczenia w całości ceny zakupu lokalu lub budynku.

Na rynku wtórnym mieszkania i domy są też bardzo zróżnicowane pod względem wieku, stanu technicznego czy sposobu wykończenia. Możesz więc tutaj kupić zarówno nieruchomość w świetnym stanie i gotową do zamieszkania, jak również wymagającą gruntownego remontu.

Oferta rynku wtórnego jest również znacznie bogatsza pod względem rodzajów nieruchomości, ponieważ możesz na nim znaleźć mieszkania w stosunkowo nowym budownictwie, jak i te w blokach z wielkiej płyty z okresu PRL-u. Dostępne są również apartamenty, lofty czy nieruchomości w zabytkowych kamienicach, pamiętające jeszcze przedwojenne czasy.

Masz też nieograniczone możliwości znalezienia mieszkań do sprzedaży w atrakcyjnej lokalizacji w przestrzeni miejskiej np. w ścisłym centrum, ponieważ jest ich znacznie więcej na rynku wtórnym niż na pierwotnym. Decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, masz więc zdecydowanie większe możliwości dopasowania lokum do swoich indywidualnych wymagań.

Warto wiedzieć: Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty. Czym jest i w jaki sposób zabezpiecza Twoją inwestycję?

Różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym

W branży nieruchomości podział na rynek pierwotny i wtórny wynika z tego, że znacząco się one od siebie różnią pod względem liczby ofert, cen, a także sposobu zawierania transakcji. Rozróżnienie tych dwóch rynków pomaga także w analizowaniu całego rynku mieszkaniowego w Polsce z punktu widzenia gospodarki i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa.

Z punktu widzenia nabywców nieruchomości różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym sprowadzają się głównie do tego, że na rynku pierwotnym kupujemy nowe mieszkania, a na rynku wtórnym używane. W obu przypadkach można je nabyć za gotówkę lub z pomocą kredytu hipotecznego. Jednak różnice pomiędzy tymi rynkami są znacznie większe i ujawniają się na różnych etapach poszukiwania i zakupu nieruchomości, przede wszystkim, pod kątem formalności, jakie trzeba dopełnić przy ich nabywaniu.

Jeśli chcesz starać się o kredyt hipoteczny na kupmo nieruchomości z rynku wtórnego, musisz najpierw podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną i dołączyć ją do wniosku kredytowego. Środki zostaną wypłacone przez bank jednak dopiero po zawarciu właściwego aktu notarialnego przeniesienia własności bezpośrednio na konto sprzedającego.

Z kolei przy kupowaniu mieszkania z rynku pierwotnego, które jeszcze jest w budowie, bank będzie wymagał od Ciebie dołączenia do wniosku o kredyt albo umowy przedwstępnej, albo umowy rezerwacyjnej zawartej z deweloperem, a potem także umowy deweloperskiej i wszystkich jej załączników.

W tym przypadku bank będzie wypłacał środki z tytułu kredytu na specjalny rachunek powierniczy dewelopera i będzie to robił w transzach aż do momentu zakończenia budowy nieruchomości i przeniesienia jej własności na nabywcę.

Warto też wspomnieć, że zabezpieczenie kredytu hipotecznego w postaci hipoteki jest inaczej ustanawiane przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego. W przypadku pierwszego jest to możliwe od razu, natomiast przy kupowaniu nowego mieszkania w budowie można tego dokonać dopiero po zakończeniu budowy i założenia księgi wieczystej dla nieruchomości.

Przed podjęciem decyzji, co wybrać, rynek pierwotny czy wtórny, warto znać te wszystkie niuanse związane z nabywaniem nieruchomości. W poniższej tabeli znajdziesz najważniejsze różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym, ponieważ w tekście wymieniliśmy dotychczas tylko kilka z nich.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym. Jak duża jest różnica?

Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnych dotyczą również cen nieruchomości. Powszechnie uważa się, że nowe mieszkania i domy są znacznie droższe od tych używanych i rzeczywiście w wielu przypadkach tak jest. W ostatnich latach jednak ze względu na liczne inwestycje deweloperskie i ogromny popyt na nieruchomości wynikający m.in. z tanich kredytów hipotecznych, ceny na rynku pierwotnym i wtórnym bardzo zbliżyły się do siebie.

Poniżej prezentujemy średnie ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym w wybranych miastach w Polsce, jakie odnotowano w styczniu 2022 roku. Zestawienie zostało przygotowane na podstawie danych jednego z największych portali nieruchomości Otodom. Pod uwagę wzięliśmy wyłącznie ceny mieszkań.

Źródło: Otodom.pl

Z powyższej tabeli wyraźnie wynika, że ceny metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej na rynku wtórnym tylko w niektórych miastach są niższe od cen na rynku pierwotnych. W wielu miejscach jest wręcz przeciwnie – mieszkania używane są znacznie droższe od tych nowych, co wynika głównie z większego popytu na nieruchomości oraz niedostatecznej liczby inwestycji deweloperskich w danym regionie.

O cenie nieruchomości decyduje też jego lokalizacja. Zdecydowanie więcej zapłacimy za używany lokal w zabytkowej, odnowionej kamienicy przy krakowskim rynku lub w centrum Warszawy niż za nowe mieszkanie na osiedlu znajdujących się na obrzeżach tych miast.

Rynek pierwotny – zalety i wady. O czym musimy pamiętać przed podjęciem decyzji?

Wiesz już, czym różni się rynek pierwotny i wtórny, czas więc zastanowić się, który z nich jest lepszy. Zacznijmy od tego, jakie są wady i zalety mieszkań z rynku pierwotnego. Czy warto na rynku pierwotnym kupić nieruchomość?

Zalety mieszkań z rynku pierwotnego:

• kupujesz nową nieruchomość – możesz w niej od razu zamieszkać lub wykończyć, jak Ci się podoba, wszystko pachnie świeżością i jest zrobione dokładnie tak, jak chciałeś;
• jesteś pierwszym właścicielem – nie musisz mieć obaw o historię nieruchomości i jego poprzednich właścicieli;
• wyższy standard i nowoczesność – nowe nieruchomości budowane są z użyciem najnowszych technologii oraz według aktualnie obowiązujących trendów dotyczących np. rozkładu i wielkości pomieszczeń;
• komfortowe rozwiązania – w nowych blokach są nowoczesne windy, podziemne parkingi i wiele innych udogodnień, których nie mają mieszkania używane;
• niższy czynsz – nie jest to regułą, ale zazwyczaj nowe osiedla zarządzane są przez wspólnoty mieszkaniowe, które pobierają niższy czynsz niż spółdzielnie zarządzające starszymi blokami;
• niższe koszty eksploatacji – nowe nieruchomości są energooszczędne, co wiąże się z mniejszymi rachunkami za ogrzewanie.

Wady mieszkań z rynku pierwotnego:

• wysoka cena – nie jest to jednak regułą, co udowadniają aktualne stawki za metr kwadratowy w wielu miastach;
• mniejszy wybór ofert;
• długi czas oczekiwania na odbiór mieszkania – dotyczy to głównie mieszkań nabywanych przed rozpoczęciem inwestycji;
• potencjalnie wysoki koszt wykończenia nieruchomości – większość mieszkań nowych oddawana jest bowiem w stanie deweloperskim;
• oddalenie od centrum miasta – nowe osiedla zazwyczaj powstają na obrzeżach ośrodków miejskich, które często są także słabo skomunikowane z pozostałymi dzielnicami;
• słaba infrastruktura – nowe osiedla charakteryzują się często brakiem zaplecza handlowo-usługowego, brak jest w nich także szkół, przedszkoli, czy też ośrodków zdrowia;
• ryzyko korzystania z oferty dewelopera – choć nowe przepisy lepiej zabezpieczają nabywców, wciąż istnieje ryzyko np. opóźnień w realizacji inwestycji czy nawet bankructwa firmy deweloperskiej.

Wady i zalety rynku wtórnego. Istotne rzeczy do rozważenia przed zakupem

Nieruchomości z rynku pierwotnego pod wieloma względami są bardzo atrakcyjne, jednak mają też pewne wady. A jak to wygląda w przypadku mieszkań z rynku wtórnego? Poniżej przedstawiamy najważniejsze ich plusy i minusy, które ułatwią Ci podjęcie decyzji, czy wybrać rynek pierwotny, czy rynek wtórny.

Zalety mieszkań z rynku wtórnego:

• duży wybór ofert i rodzajów nieruchomości do zakupu;
• możliwość znalezienia nieruchomości w niemal każdym standardzie wykończenia;
• możliwość zakupienia lokum gotowego do zamieszkania, nawet z wyposażeniem;
• zróżnicowane ceny – często są znacznie niższe niż ceny nowych nieruchomości;
• atrakcyjna lokalizacja – na rynku wtórnym bez problemu znajdziesz mieszkanie w ścisłym centrum miasta, w pobliżu swojego miejsca pracy lub szkoły swojego dziecka, czy też ulubionego parku;
• prostsze formalności związane z transakcją zakupu i zaciąganiem kredytu hipotecznego.

Wady mieszkań z rynku wtórnego:

• często wymagają remontu;
• mniej atrakcyjny rozkład pomieszczeń oraz ich mniejsza powierzchnia – w starszym budownictwie trudniej znaleźć np. kuchnię otwartą na przestronny salon czy mieszkanie dwupoziomowe;
• zaniedbane części wspólne – dotyczy to głównie starych kamienic oraz wielu bloków z czasów PRL;
• brak udogodnień – na starszych osiedlach brakuje podziemnych garaży, a nawet wystarczającej liczby miejsc parkingowych;
• wysoki czynsz – dotyczy to w szczególności starszych bloków zarządzanych przez spółdzielnie;
• potencjalnie wysokie koszty eksploatacji – starsze budynki są często niedocieplone i mają mniej efektywne systemy grzewcze, a także zużyte instalacje wodociągowe i elektryczne, co przekłada się nie tylko na wyższe rachunki, ale też ewentualne koszty usuwania różnych usterek;
• ryzyko związane z transakcją zakupu – kupując nieruchomość na rynku wtórnym, należy ją dokładnie sprawdzić m.in. pod kątem tego, kto jest jej faktycznym właścicielem i czy nie jest ona obciążona na rzecz osób trzecich.

Jak widać, rynek pierwotny i rynek wtórny nieruchomości różnią się pod wieloma względami, dlatego planując zakup mieszkania lub domu, warto je bardzo dokładnie przeanalizować.

Na koniec może Cię również zainteresować: Kupno mieszkania bez pośrednika – czy warto kupić mieszkanie na własną rękę?