Kupno mieszkania bez pośrednika – jak kupić mieszkanie na własną rękę?

  • 06 Lut 2024 | 00:00
  • 10 min. czytania
  • Komentarze(23)
Kupno mieszkania bez pośrednika to wyzwanie dla osoby, która nigdy wcześniej nie miała do czynienia z rynkiem nieruchomości. Trzeba pamiętać o konieczności sprawdzenia statusu prawnego mieszkania oraz ewentualnych obciążeń, które mogłyby przejść na nowego właściciela lokalu. Żeby kupno mieszkania od osoby prywatnej było bezpieczne, należy poświęcić temu dużo czasu, ale dzięki zachowaniu rozwagi można uzyskać pożądaną nieruchomość, która nie będzie źródłem samych kłopotów.
Kupno mieszkania bez pośrednika – jak kupić mieszkanie na własną rękę?

Z tego artykułu dowiesz się:

Więcej

Zakup mieszkania najczęściej poprzedzony jest długimi poszukiwaniami lokalu, który spełni oczekiwania kupującego. Na rynku nieruchomości masz do dyspozycji mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, czyli z drugiej ręki. Jeśli poszukujesz lokalu do zakupu, na ogół w pierwszej kolejności zapoznasz się z ceną oraz ocenisz, czy spełnia ono Twoje indywidualne wymagania. Sprawdź, jak przeprowadzić całą transakcję bez udziału pośrednika, by zadbać o własne interesy.

Kupno mieszkania bez pośrednika – czy to możliwe?

Chcesz nabyć nieruchomość, ale obawiasz się, że agencja zażąda wysokiej prowizji za pomoc w znalezieniu odpowiedniego lokalu? Zastanawiasz się, czy można kupić mieszkanie bez pośredników? Oczywiście, wolny rynek rządzi się swoimi prawami i każdy z nas może nabyć nieruchomość bezpośrednio od właściciela – bez korzystania z usług agencji. Ma to sporo plusów – przede wszystkim nie trzeba płacić pośrednikowi prowizji, a zatem odpadają dodatkowe koszty, które i tak ponosimy, gdy zaciągamy kredyt na mieszkanie.

Niestety samodzielny zakup mieszkania może wiązać się ze sporym ryzykiem – jako laicy możemy popełnić sporo błędów, a zatem warto wiedzieć, jak zrobić to bezpiecznie. 

Zakup mieszkania bez pośrednika – jak to zrobić bezpiecznie?

W 2023 roku ceny nieruchomości w Polsce osiągnęły rekordowe wyniki. W połowie roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego zbliżyła się do 16 tys. zł w Warszawie oraz 15 tys. zł w Krakowie. Niestety eksperci przewidują dalszy wzrost cen nieruchomości, co jest pokłosiem kryzysu gospodarczego po wybuchu wojny w Ukrainie.

Lokale mieszkalne cały czas cieszą się jednak dużą popularnością. Chociaż ich ceny rosną, nie odstrasza to potencjalnych kupujących, zwłaszcza że obecnie można skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt 2%, który pozwala na zaciągnięcie hipoteki na preferencyjnych warunkach. Sprawdź nasz kalkulator kredytowy i przekonaj się, gdzie znajdziesz najlepszą ofertę.

Jeśli chcesz zaoszczędzić na zakupie mieszkania, możesz całą procedurę poszukiwania odpowiedniego lokalu i jego zakupu przeprowadzić samodzielnie, bez udziału agenta nieruchomości. Czy jednak zakup lokalu bez pośrednika będzie bezpieczny? Tak, jeśli poświęcisz czas na:

  • sprawdzenie stanu prawnego mieszkania w księgach wieczystych,
  • sprawdzenie stanu technicznego mieszkania,
  • weryfikację lokalu w spółdzielni mieszkaniowej pod kątem ewentualnych zadłużeń,
  • dokładne przeanalizowanie umowy przedwstępnej zawieranej z właścicielem nieruchomości.

Wiedza o tym, gdzie i jak sprawdzić stan prawny mieszkania i jego ewentualne obciążenia, pozwoli Ci na bezpieczny zakup nieruchomości bez pośrednika. Krok po kroku przybliżysz się do otrzymania kluczy i wprowadzenia do nowego lokalu, a przy tym zaoszczędzisz na braku prowizji za pomoc pośrednika.

To może Cię zainteresować: Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego?

Jak szukać mieszkań na własną rękę?

Mieszkanie bez pośredników sprzedaje wielu właścicieli. Chcą w ten sposób uniknąć uiszczania prowizji, choć zdarzają się i tacy agenci nieruchomości, którzy pobierają ją w stałej wysokości i to tylko od sprzedających mieszkanie, a nie od kupujących.

Jeśli chcesz kupić mieszkanie sam, powinieneś szukać w internecie odpowiednich ogłoszeń, które są publikowane przez rzeczywistych właścicieli, a nie pośredników. Twoim celem są więc ogłoszenia prywatne, umieszczane w różnych serwisach, jak Otodom czy OLX.

Możesz też samodzielnie wystawić ogłoszenie o treści „kupię mieszkanie bez pośredników” lub umieścić je w okolicy, w której najbardziej chciałbyś znaleźć nowe lokum. Być może ktoś sprzedaje tam mieszkanie lub zamierza to zrobić w najbliższej przyszłości.

O to, czy ktoś nie słyszał o sprzedaży mieszkania bez pośrednika, warto popytać wśród dalszych i bliższych kolegów, w gronie rodziny czy nawet sąsiedzkiej społeczności. Miejscem poszukiwań mogą być też wszelkiego rodzaju serwisy społecznościowe i grupy dyskusyjne.

Możesz przeglądać dowolną liczbę ofert, umawiać się z właścicielami mieszkań na oglądanie lokum, a także zmieniać swoje oczekiwania i parametry wyboru mieszkania w trakcie poszukiwań. Nie musisz ograniczać się w żaden sposób do oferty wybranego pośrednika, choć powinieneś wiedzieć, że agencja może mieć pewne ogłoszenia na wyłączność, dlatego dotarcie do nich może być co najmniej trudne, a nawet niemożliwe.

To może Cię zainteresować: Czym jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Czy warto je kupić?

Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie od osoby prywantej?

Mieszkanie z rynku wtórnego to lokal z drugiej ręki, czyli już używany przez innego właściciela. Przed jego zakupem musisz sprawdzić wiele kwestii, między innymi:

  • stan prawny mieszkania,
  • stan techniczny lokalu mieszkalnego,
  • położenie i tak zwane dobre sąsiedztwo,
  • wysokość opłat za mieszkanie.

Skontrolowanie stanu prawnego nieruchomości to konieczność, jeśli zależy nam na zachowaniu bezpieczeństwa przy kupnie mieszkania. O tym jednak powiemy w dalszej części naszego poradnika.

Teraz skupmy się na stanie technicznym lokalu używanego. Jeśli nie jesteś związany z rynkiem budowlano-remontowym, sam raczej nie będziesz w stanie ocenić obiektywnie, czy mieszkanie jest w dobrym, czy złym stanie technicznym. Nie wiesz, czy ściany są proste, właściwie wygipsowane, czy pomalowane, a także co kryje się pod tapetą i w jakim stanie są poszczególne instalacje.

Sufit może być też popękany, co wymagałoby poważnych napraw. Poza tym konieczne jest skontrolowanie, czy w mieszkaniu nie ma wilgoci i ognisk pleśni, których warto szukać w rogach pokoi i wszędzie tam, gdzie jest potencjalnie ciemno i wilgotno – a więc np. w okolicach okien.

Położenie mieszkania to oczywiście ważna kwestia, która powinna być brana przez Ciebie pod uwagę przy kupnie nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli to możliwe, popytaj sąsiadów, jak mieszka się im na danym osiedlu.

Sprzedający powinien przedstawić Ci rachunki za media i za czynsz, tak abyś miał świadomość, z jakimi opłatami będziesz musiał się w przyszłości zmagać.

Warto wiedzieć: Kupno mieszkania z lokatorem – jak bezpiecznie kupić mieszkanie z najemcami?

Jak zweryfikować stan prawny mieszkania?

Podstawowym źródłem wiedzy dotyczącym stanu prawnego mieszkania, które chcemy kupić, jest jego księga wieczysta. Baza takich ksiąg ma charakter jawny, dlatego każdy może sprawdzić, jakie są zapisy w poszczególnych działach interesującej księgi. Trzeba tylko znać jej numer, który uzyskamy od sprzedającego mieszkanie. Zasoby ksiąg wieczystych można weryfikować online na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Jakie informacje możemy uzyskać, sprawdzając księgi wieczyste? Powinno nas zainteresować to, czy mieszkanie jest zadłużone lub czy nie jest przedmiotem zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Zapoznasz się ze statusem prawnym lokalu – być może nie jest on przedmiotem własności, ale np. użytkowania wieczystego, wówczas jego przekształcenie będzie wiązało się z pewnymi opłatami.

Księga wieczysta jest też dokumentem, z którego dowiemy się, kto jest właścicielem nieruchomości. Jeśli jest więcej niż jeden, wówczas przy zakupie trzeba zawrzeć umowę z każdym z nich.

W ramach weryfikacji stanu prawnego nieruchomości powinniśmy przed podpisaniem umowy notarialnej kupna-sprzedaży sprawdzić, czy w mieszkaniu jest ktoś zameldowany. Sprzedający na dzień zawarcia aktu notarialnego powinien przedstawić zaświadczenie, że w sprzedawanym lokalu nie ma zameldowanych innych osób. Oświadczenie o tym, że nikt poza sprzedającym nie ma prawa do nieruchomości, powinno też znaleźć się w umowie.

Kupno mieszkania bez księgi wieczystej – sprawdź, co warto wiedzieć!

Jak sprawdzić stan techniczny mieszkania?

Stan techniczny mieszkania warto dokładnie zweryfikować, żeby uniknąć problemów, które mogą pojawić się już po zakupie. Co należy sprawdzić? Przede wszystkim stan instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i gazowej. Stare, niesprawne instalacje mogą być źródłem licznych awarii, ale również często stanowią dodatkowy argument przy negocjacji ceny nieruchomości. Warto również upewnić się, że wentylacja oraz ogrzewanie działają prawidłowo. Ważnym elementem jest również szczelność okien czy występowanie mostków termicznych, przez które ucieka ciepło z pomieszczeń – w przyszłości może to skutkować wyższymi kosztami ogrzewania. Zweryfikujmy także, czy na ścianach nie występuje grzyb, który jest nie tylko nieestetyczny, ale także szkodzi zdrowiu.

Właściciel mieszkania powinien też przedstawić nam świadectwo charakterystyki energetycznej, które od kwietnia 2023 r. jest wymagane przy sprzedaży nieruchomości. Musi je okazać nie tylko deweloper posiadający mieszkania z rynku pierwotnego, ale również osoba prywatna, która sprzedaje własną nieruchomość z rynku wtórnego.

Jak wyglądają formalności przy zakupie mieszkania bez pośrednika?

Obecnie coraz więcej osób interesuje kupno mieszkania bez pośrednika, głównie ze względu na niższe koszty takiej transakcji. Zdecydowałeś się na kupno mieszkania od osoby prywatnej? Formalności wyglądają dokładnie tak samo, jak w przypadku zakupu przez agencję. Musisz zatem:

  • sprawdzić stan prawny lokalu w księgach wieczystych,
  • zweryfikować stan techniczny nieruchomości,
  • podpisać umowę przedwstępną, która zagwarantuje wykonanie właściwej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej),
  • znaleźć notariusza, który sporządzi akt notarialny i złoży wniosek o wpis nowego właściciela w księdze wieczystej oraz ureguluje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
  • jeśli korzystałeś z kredytu hipotecznego, po zakupie mieszkania złożyć w sądzie wniosek o wpis hipoteki w księdze wieczystej.

Czy można zapłacić gotówką za zakupione mieszkanie od osoby prywatnej?

Za nieruchomość można zapłacić środkami z kredytu hipotecznego lub gotówką. Nie trzeba oczywiście przekazywać jej osobiście. Najbezpieczniejszą formą płatności jest przelew bankowy, dzięki któremu transakcja jest udokumentowana, np. na wypadek kontroli z urzędu skarbowego. Można udać się do banku razem z osobą sprzedającą mieszkanie i tam zlecić przelew. W przypadku fizycznego wręczania pieniędzy konieczne jest podpisanie pokwitowania.

Kto zgłasza zakup mieszkania do urzędu skarbowego?

Z reguły dokonuje tego notariusz, któremu strony zlecają przygotowanie aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości. Zgłosić nieruchomość do urzędu skarbowego może jednak również nowy właściciel, który w takiej sytuacji samodzielnie oblicza wysokość podatku i składa do urzędu deklarację PCC-3. Stawka podatku wynosi 2% wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

W przypadku zakupu mieszkania przez agencję nieruchomości trzeba sprawdzić również, ile takie pośrednictwo będzie kosztowało. Zwykle agenci pobierają 2-3 proc. ceny transakcyjnej za swoje pośrednictwo – od sprzedającego i kupującego, ale może zdarzyć się inaczej.

Niewykluczone, że tylko sprzedający zapłaci prowizję za znalezienie kupujących. Niektóre biura nieruchomości pobierają stałą opłatę w wysokości kilku tysięcy złotych za pośrednictwo, bez względu na cenę transakcyjną sprzedaży mieszkania, co w przypadku droższych mieszkań okazuje się bardzo dobrą propozycją.

Mieszkanie z licytacji komorniczej. Na co zwrócić uwagę, aby nie narobić sobie kłopotów?

Kupno mieszkania na raty bezpośrednio od właściciela

Raty prywatne to alternatywa dla kredytu bankowego – rozwiązanie dla osób, które nie są w stanie uzyskać kredytu lub po prostu obawiają się wysokich kosztów takiego zobowiązania. W przypadku rat prywatnych własność nieruchomości może zostać przeniesiona na nowego właściciela dopiero po zapłacie całej kwoty lub połowy rat – wszystko zależy od umowy, którą strony mogą kształtować dowolnie. Żeby jednak transakcja była ważna, konieczne jest zawarcie umowy przed notariuszem.

Skorzystaj z naszego kalkulatora zdolności kredytowej i przekonaj się, czy masz szansę na kredyt hipoteczny.

Kupno mieszkania bez pośrednika – wady i zalety

Kupno mieszkania na własną rękę pozwala sporo oszczędzić – z reguły pośrednicy żądają wynagrodzenia w wysokości od 2 do 5% ceny sprzedaży nieruchomości. Przy kwotach sięgających kilkuset tysięcy złotych jest to spora suma – a w obecnych czasach, przy szalejących cenach mieszkań, każdy z nas szuka oszczędności.

Niestety transakcje bez pośrednika mogą być obarczone ryzykiem – zwłaszcza gdy nie mamy w tym doświadczenia i nie wiemy, na jakie kwestie najlepiej zwrócić uwagę, np. przy inspekcji technicznej nieruchomości. Musimy też pamiętać o samodzielnym sprawdzeniu stanu prawnego mieszkania.

Z drugiej strony zakup bez pośrednika może przyspieszyć transakcję, np. gdy mamy upatrzoną konkretną nieruchomość i zależy nam na czasie.

Data publikacji:
06 Lut 2024

23 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Ewelina Różycka Ekspert 09 stycznia 2020
    Joanna, zupełnie się z Tobą zgadzam. Też korzystałam z ich oferty i jestem bardzo zadowolona, bo kontakt był bieżący, a realizacja terminowa.
  • Maciej Kazimierski Ekspert 31 października 2019
    Marto, zgadzam się z Tobą w pełni. Mokotów jest dobrym miejscem do zamieszkania. Z powodów, o których wspomniałaś ale też i innych - w tym dobrej komunikacji zbiorowej.
  • Marta Hańko Ekspert 30 października 2019
    Mokotów to taka optymalna dzielnica jesli chodzi o zamieszkanie. Miejsce jest dobrze rozbudowane, centra handlowe, kina...parki. Kameralne osiedla to jest to na czym i nam zalezy https://www.vgcapital.pl/nova-dolna/ Warto sprawdzić to miejsce ze wzglęgu na jej prestiż.
  • Joanna Walczak Ekspert 30 kwietnia 2019
    Ja to bym w życiu nie zaufał deweloperowi, który nie wzbudza mojego zaufania, a już na wstępie takich rozmów świadomy klient powinien wiedzieć, co jest dla niego alarmujące. Jeżeli ktoś szuka dobrego i przede wszystkim zaufanego dewelopera to osobiście polecam Home Invest.
  • Serafin Anna Ekspert 28 lutego 2019
    Magdo,to zależy od oferty firmy i ceny mieszkania, więc trudno powiedzieć.
  • Magda Ekspert 28 lutego 2019
    Mam takie pytanie czy dużo usługa takie pośrednika kosztuje?
  • Serafin Anna Ekspert 01 lutego 2019
    Cześć Michał,no to świetnie, że podchodzisz do sprawy rozważnie. Jeśli szukałbyś kredytu na sfinansowanie swojego mieszkania, to u nas możesz bezpłatnie porównać kredyty hipoteczne: https://direct.money.pl/kredytymieszkaniowe/
  • Dagmara Sudoł Ekspert 05 grudnia 2018
    Dzięki Michał za Twoją opinię :)Kupno mieszkania to nie jest prosta sprawa, dlatego trzeba do tematu podejść poważnie :) Pozdrawiam
  • Serafin Anna Ekspert 16 października 2018
    Marto,dzięki za rekomendację ;)
  • Marta Siwiec Ekspert 16 października 2018
    Przy kupnie mieszkania trzeba pamiętać o wielu rzeczach. Ja postanowiłam współpracować z profesjonalnym deweloperem Home Invest. Odpowiedział na wszystkie moje pytania i rozwiał wątpliwości. Mieszkanie jest cudne!

Podobne artykuły