Jeśli bank zaoferuje Ci kredyt w transzach, kwota środków przyznanych z jego tytułu zostanie podzielona i będzie wypłacana w częściach. Terminem „wypłata transz” określa się harmonogram, który jest załącznikiem do umowy kredytowej. Najczęściej banki wypłacają w transzach kredyt hipoteczny.
Sprawdź, kiedy spotkasz się z sytuacją, w której instytucja stopniowo będzie przelewać Ci kwotę zaciągniętego kapitału kredytowego, i kiedy w takim wypadku rozpocznie się spłata udzielonego zobowiązania.
Co to jest transza? Dlaczego kredyt hipoteczny oferowany jest w transzach?
W terminologii branży bankowo-finansowej transza kredytu jest definiowana jako pewna część zaciągniętego przez klienta zobowiązania, jaką bank wypłaci mu w ustalonym momencie harmonogramu. Charakterystyczną cechą jest tutaj to, że jest to tryb wypłaty stanowiący przeciwieństwo jednorazowego przekazania całego kapitału.
Najczęściej w transzach wypłacany jest kredyt hipoteczny, ale tylko określonego rodzaju. Zazwyczaj chodzi o kredyt na budowę domu – transze są wówczas wypłacane po realizacji kolejnych etapów inwestycji.
To, jak jest wypłacany kredyt hipoteczny, zależy zatem głównie od tego, czy chcemy nim sfinansować już istniejącą nieruchomość, czy tę, która ma dopiero powstać.
W przypadku zakupu gotowego mieszkania lub domu banki najczęściej wypłacają na ten cel środki w całości po zawarciu aktu notarialnego przeniesienia własności. Jeśli obiekty te są dopiero w budowie, przekazanie kredytobiorcy od razu pełnej kwoty kredytu jest dość ryzykowne – nie ma bowiem pewności, czy rzeczywiście uda mu się dokończyć inwestycję.
Znacznie bezpieczniejsze jest wypłacanie kredytu w częściach. Wypłata każdej transzy kredytu hipotecznego jest wtedy uzależniona od spełnienia określonych warunków w umowie.
Istnieją także inne przypadki, gdy bank oferuje kredyt hipoteczny w transzach. Zdarza się to na przykład, gdy cel kredytowania obejmuje kupno i wykończenie nieruchomości. Wówczas najpierw część sumy jest wypłacana na pokrycie transakcji zakupu, a kolejne na sfinansowanie prac wykończeniowych.
Jak wypłacany jest kredyt hipoteczny w transzach?
Kredyt wypłacany jest w transzach zawsze według określonego harmonogramu. Powinieneś otrzymać go z banku jako załącznik do umowy. Są w nim określone kwoty i terminy kolejnych wypłat, a także warunki, jakie muszą być spełnione, by przelewy te mogły być zrealizowane.
Podczas wypłacania transz kredytu hipotecznego na budowę domu bank najczęściej weryfikuje postępy prac na budowie. Do wypłaty kolejnych transz dochodzi, kiedy budowana nieruchomość uzyska odpowiedni stan, np. surowy otwarty, surowy zamknięty, pod klucz.
Podobnie jest w przypadku kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup nieruchomości od dewelopera – w tym przypadku również każda kolejna część wypłaconego kredytu trafia na rachunek powierniczy firmy deweloperskiej dopiero po zakończeniu danego etapu budowy.
Jak wypłacany jest kredyt hipoteczny w transzach?
Kredyt wypłacany jest w transzach zawsze według określonego harmonogramu. Taki harmonogram wypłaty transz kredytu hipotecznego powinieneś otrzymać z banku jako załącznik do umowy kredytowej. Są w nim określone kwoty i terminy wypłat kolejnych kwot pieniędzy, a także warunki, jakie muszą być spełnione, by takie wypłaty mogły być zrealizowane.
Przy wypłacaniu transz kredytu hipotecznego na budowę domu bank najczęściej weryfikuje postępy prac na budowie. Wypłata kolejnych transz zdeterminowana jest uzyskaniem odpowiedniego stanu budowanej nieruchomości, np. surowego otwartego, surowego zamkniętego, domu pod klucz.
Podobnie jest w przypadku kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup nieruchomości od dewelopera – w tym przypadku również każda kolejna część wypłaconego kredytu trafia na rachunek powierniczy firmy deweloperskiej dopiero po zakończeniu danego etapu budowy.
Kredyt hipoteczny w transzach – kiedy następuje spłata zobowiązania?
Warto wiedzieć, kiedy następuje spłata kredytu hipotecznego w transzach, ponieważ odbywa się ona nieco inaczej niż w przypadku kredytu wypłaconego w całości. Ze względu na to, że kredytobiorca nie otrzymuje z góry pełnej kwoty pieniędzy, na czas realizacji inwestycji zyskuje karencję w spłacie kredytu, a dokładnie w spłacie kapitału.
Do momentu ukończenia budowy musi spłacać jedynie raty odsetkowe. Dopiero po wypłacie ostatniej transzy do uregulowania są pełne raty kapitałowo-odsetkowe, a więc uwzględniające także zwrot kapitału.
Kiedy bank wypłaca transze? Ile się czeka na wypłatę transzy?
Wiemy już, że wypłata transz kredytu hipotecznego następuje według harmonogramu, ale jak to wygląda w praktyce? Ile się czeka na wypłatę transzy?
Otóż wypłata każdej transzy pieniędzy realizowana jest na podstawie dyspozycji złożonej przez kredytobiorcę. To, ile czasu ma bank na wypłatę transzy, powinno być określone w umowie – najczęściej termin wynosi 7-14 dni od złożenia dyspozycji i dostarczenia wszystkich dokumentów do kredytu.
Bank potrzebuje wspomnianych wyżej dokumentów do potwierdzenia, czy zostały spełnione wszystkie warunki wypłaty kolejnej transzy i czy wcześniej wypłacona kwota pieniędzy została prawidłowo spożytkowana.
Rozliczanie transz kredytu hipotecznego odbywa się w każdej instytucji nieco inaczej. Banki zazwyczaj wymagają dostarczenia faktur za materiały i usługi budowlane oraz dziennika budowy. Zdarza się również, że kredytobiorca musi dodatkowo okazać zdjęcia dokumentujące postęp prac. Bank może także zlecić swojemu pracownikowi wykonanie inspekcji na placu budowy i wówczas jej koszty musi pokryć kredytobiorca.
Podatek od deszczu w 2021 i 2022. Zobacz, czym jest i jak zmieni się podatek od kostki brukowej
Pierwsza transza kredytu hipotecznego
Pierwsza transza kredytu hipotecznego wypłacana jest na innych zasadach niż pozostałe, ponieważ środki z jej tytułu bank przelewa kredytobiorcy zaraz po podpisaniu umowy. Dopiero kolejne transze kredytu są wypłacane w terminach określonych w harmonogramie i po złożeniu stosownej dyspozycji przez kredytobiorcę.
Warto tutaj dodać, że w większości banków dyspozycję wypłaty można złożyć w bankowości elektronicznej. Za jej pośrednictwem można także przesłać do banku wymagane dokumenty dotyczące rozliczenia poprzedniej transzy.
Ostatnia transza kredytu hipotecznego
Większość banków wymaga, aby ostatnia transza kredytu hipotecznego została uruchomiona przez kredytobiorcę przed końcem okresu budowlanego lub najpóźniej w terminie wzniesienia budynku do stanu określonego w umowie.
Co ważne, pomimo że w wyniku jej wypłaty dostaniemy już pełną sumę pieniędzy, niezbędne będzie rozliczenie ostatniej transzy kredytu i w umowie kredytowej zazwyczaj określony jest termin, w jakim kredytobiorca powinien go dokonać (np. 90 dni). Dopiero po takim rozliczeniu rozpoczyna się spłata rat kapitałowo-odsetkowych.
Niewykorzystanie transzy kredytu hipotecznego
Jeśli z rozliczenia transzy kredytu hipotecznego wynika, że kredytobiorca nie wykorzystał wszystkich środków na realizację określonego etapu budowy, nie może swobodnie wydać pozostałej ich części.
Nie zostaną one również automatycznie przeniesione na kolejną transzę. W takiej sytuacji niewykorzystanie transzy kredytu hipotecznego najczęściej powoduje zmniejszenie całkowitej kwoty zobowiązania i wymaga podpisania z bankiem aneksu do umowy.
Na jakie problemy z wypłatą transzy kredytu możemy natrafić?
Wielu kredytobiorców napotyka różne problemy podczas korzystania z kredytu hipotecznego wypłacanego w transzach. Dość często zdarza się, że bank odmawia wypłaty kolejnej części pieniędzy lub wypłaca transze ze znacznym opóźnieniem. Poniżej wyjaśniamy, co robić, gdy wypłata kredytu hipotecznego w transzach sprawia takie trudności.
Problem z wypłatą transzy kredytu może być spowodowany tym, że na budowie pojawiają się opóźnienia lub problemy z materiałami budowlanymi. Wojna w Ukrainie spowodowała przerwanie wielu łańcuchów dostaw. Rosnąca inflacja w Polsce z kolei stała się przyczyną diametralnych wzrostów cen materiałów budowlanych właściwie w każdej kategorii produktowej.
Analitycy rynkowi szacują, że ceny materiałów budowlanych w pierwszym półroczu 2022 roku w porównaniu z analogicznym okresem 2021 roku wzrosły aż o 30 proc., a najbardziej podrożały w tym okresie izolacje termiczne – o ponad 60 proc. Na kolejnych miejscach wśród najbardziej drożejących materiałów do budowy domu znalazły się płyty OSB (wzrost o 43 proc.) i sucha zabudowa (wzrost o 41 proc.).
Wypłata każdej transzy poprzedzona musi być ukończeniem konkretnego etapu budowy, np. stanu zerowego, surowego otwartego czy surowego zamkniętego. Inwestor na potwierdzenie wykonania prac przesyła do banku dziennik budowy i dokumentację fotograficzną. Pracownik banku sprawdza, czy przesłane zdjęcia potwierdzają odpowiedni stopień zaawansowania prac budowlanych, pozwalający zatwierdzić rozliczenie transzy na podstawie okazanych rachunków i faktur.
Bank odmawia wypłaty transzy. Co teraz?
Odmowa wypłaty transzy kredytu przez bank może nastąpić jedynie w sytuacjach ściśle określonych w umowie kredytowej. Najczęściej instytucje zastrzegają sobie możliwość odmowy jej wypłacenia z następujących powodów:
- niedostarczenia przez klienta dokumentów umożliwiających ocenę realizacji inwestycji i rozliczenia poprzedniej transzy kredytu,
- nieprawidłowego rozdysponowania środków z poprzedniej transzy,
- negatywnego wyniku kontroli inwestycji,
- pogorszenia się sytuacji finansowej kredytobiorcy (np. gdy bank uzyska informację o wszczęciu egzekucji komorniczej),
- niedostatecznych postępów na budowie domu.
Co zatem robić, gdy bank nie chce wypłacić transzy? Przede wszystkim musisz pamiętać, że instytucja powinna swoją decyzję uzasadnić i od tego powinno zależeć dalsze Twoje postępowanie. Zazwyczaj wystarczy spełnić oczekiwania banku, czyli np. dostarczyć wymagane dokumenty.
Jeśli uznasz, że decyzja o odmowie wypł była nieuzasadniona, możesz złożyć reklamację. Wniosek o wypłatę transzy powinien zawsze uwzględniać wszystkie wymagane dokumenty do rozliczenia poprzedniej płatności, a więc faktury i rachunki za materiały czy robociznę, a także dziennik budowy z umieszczonymi w nim odpowiednimi wpisami. Jeśli tego nie ma, bank nie będzie chciał wypłacić transzy, powołując się na to, że nie wypełniłeś swoich obowiązków w związku z zawartą umową.
Po spotkaniu się z odmową udzielenia kolejnej transzy kredytu najpierw spróbuj wyjaśnić całą sytuację. Być może ktoś popełnił błąd w rozliczeniu. Mediacja jest najlepszym rozwiązaniem, ale nie zawsze przynosi oczekiwane skutki.
Możesz spróbować dobrać kwotę kredytu, jeśli dotychczasowa transza jest zbyt niska względem kosztów, jakie musisz ponieść na danym etapie budowy. Mogły one wzrosnąć w związku z drożejącymi cenami materiałów budowlanych. Jeśli założenia umowy kredytowej mają zostać zmodyfikowane, z pewnością bank na nowo przeliczy Twoją zdolność kredytową. Powinna być ona odpowiednio wyższa, jeśli kwota kredytu hipotecznego ma być powiększona.
W razie niedopełnienia własnej części umowy, czyli niedoprowadzenia budowy do stanu zaawansowania uzasadniającego wypłatę kolejnej transzy kredytu, być może będziesz musiał z własnej kieszeni pokryć pewne koszty związane z inwestycją, by móc ją kontynuować.
Rezygnacja z transzy kredytu hipotecznego – czy mamy takie prawo?
Rezygnacja z transzy kredytu jest możliwa i najczęściej zasady postępowania w takiej sytuacji są szczegółowo opisane w umowie. Zazwyczaj kredytobiorcy rezygnują z ostatniej transzy, gdy okazuje się, że dotychczasowe środki wystarczyły na realizację inwestycji.
Jeśli chcesz zrezygnować z transzy kredytu, musisz złożyć w banku stosowny wniosek, na którego podstawie instytucja sporządzi aneks do umowy oraz stworzy nowy harmonogram spłat rat kapitałowo-odsetkowych. Rezygnacja z transzy będzie bowiem oznaczała zmniejszenie całkowitej kwoty zobowiązania, a więc poskutkuje także obniżeniem wysokości rat.
A co się stanie, jeśli spóźnisz się z zapłaceniem raty? Sprawdź! >>
Bank nie wypłacił transzy w terminie – co dalej?
Termin wypłaty transz jest określony w umowie i najczęściej wynosi kilka dni. Jeśli bank nie wypłacił transzy w terminie, w pierwszej kolejności dobrze jest policzyć, czy rzeczywiście ustalona data wypłaty została przekroczona. Jeśli tak, warto skontaktować się z przedstawicielem instytucji i wyjaśnić sytuację, ponieważ problem z wypłatą transzy po terminie najczęściej dotyczy nieprawidłowego rozliczenia poprzedniej transzy lub niezłożenia wszystkich dokumentów przez kredytobiorcę.
Jak podzielić i jak rozpisać transze kredytu hipotecznego?
Klient ubiegający się o kredyt hipoteczny na budowę domu zobowiązany jest dołączyć do wniosku kosztorys prac budowlanych, w którym musi określić koszty wykonania poszczególnych etapów i termin ich realizacji. Wiele banków wymaga również, by w takim kosztorysie klient zaproponował liczbę i terminy wypłaty transz. Pojawia się więc pytanie, jak podzielić te transze kredytu.
Należy pamiętać, że każda transza kredytu hipotecznego co do zasady powinna pokryć wszystkie koszty danego etapu budowy nieruchomości. Nietrudno więc określić, na ile transz podzielić kredyt hipoteczny – jeśli budujemy dom od zera, wystarczą 4 transze (pierwsza na wzniesienie budynku do stanu zerowego; druga – do stanu surowego otwartego; trzecia – zamkniętego; i czwarta – na wykończenie budynku).
Znacznie trudniejsze jest rozpisanie transz kredytu, tak by każda z nich pokryła określone koszty realizacji określonego etapu budowy. Niestety ich niedoszacowanie może spowodować, że z powodu zbyt małej ilości środków nie będzie możliwe dokończenie prac, a więc także rozliczenie transzy i uzyskanie kolejnej części pieniędzy z banku.
Ważne jest zatem skrupulatne sporządzenie kosztorysu budowlanego – powinien on uwzględniać wszystkie koszty budowy, a także ewentualny wzrost cen materiałów i usług, jaki może nastąpić w okresie realizacji inwestycji.
Czy możemy zmienić termin wypłaty transzy?
Zmiana terminu wypłaty kredytu może być konieczna, gdy np. wystąpią opóźnienia na placu budowy. W takim przypadku należy złożyć do banku wniosek o przesunięcie wypłaty transzy wraz z uzasadnieniem. Przesunięcie transzy wymaga zawarcia z bankiem aneksu do umowy.
Czy możemy zupełnie wstrzymać wypłatę transz?
Całkowite wstrzymanie transzy kredytu, czyli odroczenie jej wypłaty na czas nieokreślony na wniosek kredytobiorcy, jest raczej niemożliwe. Można złożyć jedynie wniosek o przesunięcie terminu jego wypłaty. Można też zrezygnować z transzy, czyli de facto starać się o zmniejszenie kwoty zobowiązania.
Kredyt hipoteczny w transzach – podsumowanie
Banki zawsze wypłacają kredyt hipoteczny w transzach, jeśli jest on zaciągany na jeszcze niewybudowaną lub nieukończoną nieruchomość. Z założenia każda transza powinna być bowiem przeznaczona przez kredytobiorcę na realizację kolejnego etapu inwestycji wskazanego w harmonogramie prac, a jej wykorzystanie na ten cel jest przez instytucję bankową skrupulatnie rozliczane.
Nieukończenie danego etapu budowy w terminie wskazanym w harmonogramie lub nieprawidłowe rozliczenie poprzedniej transzy daje bankowi prawo do odmowy wypłaty kolejnej transzy kredytu.
Warto pamiętać, że banki dają kredytobiorcy maksymalnie 36 miesięcy na realizację inwestycji. Przez ten czas wypłacane są właśnie transze kredytu hipotecznego, a klient musi spłacać jedynie raty odsetkowe z tytułu zaciągniętego zobowiązania. Dopiero po zakończeniu budowy i rozliczeniu ostatniej transzy należy regulować pełne raty kapitałowo-odsetkowe.
0 Komentarze