Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości 2025

Na pierwszy rzut oka często wydaje nam się, że idąc do notariusza polecanego przez znajomych, zapłacimy mniej, a u tego, który wydaje nam się bardziej prestiżowy przez wygląd budynku czy biura, ceny będą wyższe. Nic bardziej mylnego! Opłaty notarialne i cennik za usługi uregulowane są prawnie, więc nie ma znaczenia, którego notariusza wybierzesz. Progowe stawki są zależne od wartości nieruchomości i określa je Rozporządzenie  w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. To, ile zapłacimy za załatwienie spraw u notariusza zależy od czynności, które mu powierzymy oraz kupowanej nieruchomości.

Koszty notarialne 2025 – aktualny cennik notariuszy

Koszty notarialne są opłatami stałymi, ustalonymi przez Ministra Sprawiedliwości w rozporządzeniu, a należą do nich:

• opłata 30 zł za pełnomocnictwo notarialne w przypadku dokonania jednej czynności lub 100 zł za pełnomocnictwo notarialne w przypadku umocowania zawierającego więcej niż jedną czynność;
• opłata 50 zł za oświadczenie dotyczące o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku;
• opłata 50 zł za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego testament;
• opłata 80 zł za dokumentację zrzeczenia się własności nieruchomości lub do użytkowania wieczystego;
• opłata 60 zł za zwolnienie nieruchomości od obciążeń lub zrzeczenia się prawa, jeżeli wartości przedmiotu nie da się określić;
• opłata 200 zł za testament zawierający zapis windykacyjny;
• opłata w wysokości 30 zł za odwołanie testamentu;
• opłata 150 zł to wynagrodzenie notariusza za dokumentację testamentu zawierającego zapis zwykły, o poleceniu bądź pozbawieniu uprawionego spadku do zachowku;
• opłata 400 zł prowizja notariusza za dokumentację małżeńskiej umowy majątkowej.

Notariusz stosuje opłatę w kwocie 600 zł do umowy zbycia nieruchomości w przypadku, gdy w związku z umową następuje wypłata świadczeń z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników bądź renty strukturalnej współfinansowanej ze środków pochodzących z Sekcji Gwarancji Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej.

Z jakimi opłatami dodatkowymi musisz się liczyć przy formalnościach notarialnych?

Podstawowym wynagrodzeniem notariusza jest taksa notarialna. Notariusz pobiera ją w ustalonej wysokości za każdą wykonaną przez siebie czynność, m.in. za:

• przygotowanie pisemnej umowy sprzedaży,
• oświadczenie o ustanowieniu hipoteki,
• pełnomocnictwo,
• odpisy aktu notarialnego.

Jak obliczyć taksę notarialną? Podstawą wyliczenia jest wartość przedmiotu czynności notarialnej. Jej wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Oznacza to, że notariusz nie może całkowicie swobodnie kształtować swojego wynagrodzenia. Jaka jest maksymalna taksa notarialna? W poniższej tabeli znajdziesz jej wysokości w zależności od wartości transakcji:

Warto przy tym wiedzieć, że podane powyżej kwoty są wartościami maksymalnymi. W zależności od indywidualnych okoliczności notariusz może ustalić inną, niższą stawkę. Rzeczywistą kwotę taksy poznasz, doliczając do wyżej wymienionych kwot podatek VAT.

U notariusza ponosisz również dodatkowe koszty związane z podpisaniem aktu notarialnego dotyczącego zakupu nieruchomości:

• Za odpis aktu notarialnego – czyli za sporządzenie przez notariusza wypisu oryginalnego dokumentu, który posiada taką samą moc prawną i identyczną treść co oryginalny akt notarialny. Kiedy finansujesz zakup mieszkania kredytem hipotecznym, warunki zawarcia takiej transakcji obejmują przekazanie do banku odpisu aktu notarialnego. Koszt takiego odpisu ustala indywidualnie notariusz. Opłata ta naliczana jest od każdej rozpoczętej strony dokumentu. Kwota za sporządzenie odpisu aktu notarialnego wynosi 6 zł za stronę plus podatek VAT.
• Za wpis w księdze wieczystej nieruchomości prawa własności – bez względu na wartość i typ nieruchomości pobierana jest stała opłata wynosząca zawsze 200 zł.
• Za założenie księgi wieczystej nieruchomości – zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli kupowana przez Ciebie nieruchomość nie ma swojej księgi wieczystej, niezbędne będzie jej założenie w celu określenia jej stanu prawnego. Możesz sam złożyć do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej albo zlecić tę czynność notariuszowi. Opłata stała za założenie księgi wieczystej wynosi 150 zł.
• Za wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości – koszt jest stały i wynosi 200 zł.

Koszty notarialne – definicja

Często decydując się na kupno mieszkania na kredyt hipoteczny, bierzemy jedynie pod uwagę wydatek w postaci miesięcznej raty kredytu na jego zakup. Musimy zmierzyć się również z opłatami notarialnymi. Na szczęście w porównaniu do ceny kupna mieszkania nie są one wysokie, jednak zazwyczaj kupujący musi je uregulować z własnej kieszeni. W porównaniu do poprzedniego roku koszty notarialne w 2025 nie uległy zmianie.

Pojęcie, na które często możemy się natknąć, poszukując informacji, to taksa notarialna, inaczej koszt sporządzenia aktu notarialnego. Jest to kwota, którą pobiera notariusz za udokumentowanie czynności prawnej, a jej wysokość zależy od rodzaju działania i wartości transakcji.

Koszty notarialne, z jakimi spotkamy się u notariuszy, są takie same w przypadku każdej kancelarii, ponieważ przy wskazywaniu wysokości opłat posiłkują się one aktualnymi tabelami. Maksymalne stawki są zależne od wartości nieruchomości i zostały opisane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Nie ma przy tym znaczenia również to, czy kupujesz mieszkanie za gotówkę, z własnych oszczędności czy na kredyt hipoteczny.

Zakup mieszkania na kredyt a formalności notarialne

Częstą praktyką jest zakup mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Zanim jednak do tego dojdzie, trzeba przejść przez cały proces formalny. Bank sprawdza Twoją zdolność kredytową – będziesz zobowiązany m.in. do dostarczenia dokumentów (np. zaświadczenia o zatrudnieniu i dochodach, wystawionego przez Twojego pracodawcę), na podstawie których bank będzie mógł sprawdzić, czy stać Cię na spłatę kredytu.

Oprócz tego do banku będziesz musiał dostarczyć dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości, w tym umowę przedwstępną zakupu czy wypis z księgi wieczystej, aby bank mógł sprawdzić, czy hipoteka kupowanego na kredyt mieszkania nie jest już obciążona z innego tytułu.

W związku z kredytem hipotecznym musisz liczyć się z tym, że pojawią się koszty okołokredytowe. Wśród nich znajdziesz:

• odsetki, naliczane według ustalonej z bankiem stopy procentowej;
• prowizję naliczaną przez bank za udzielenie kredytu;
• składki ubezpieczeniowe, m.in. składkę za ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych;
• koszty korzystania z innych produktów w banku kredytującym, np. z karty kredytowej czy konta osobistego;
• operat szacunkowy, tj. wycenę nieruchomości, którą zleca bank rzeczoznawcy lub której dokonuje wyznaczony przez Ciebie rzeczoznawca – za wycenę płaci się od kilkuset do 1 000 zł.

Umowa kupna mieszkania (niezależnie czy z rynku pierwotnego, czy wtórnego) może mieć tylko jedną formę – aktu notarialnego. Dlatego do kosztów związanych z transakcją musisz dodać jeszcze opłaty notarialne.

U notariusza spotykasz się ze sprzedającym z powodu podpisywania umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. Możesz ją co prawda zawrzeć w formie cywilnoprawnej, ale akt notarialny jest dla Ciebie – jako kupującego – korzystniejszy. Daje Ci gwarancję, że nieruchomość (działka, dom czy mieszkanie) zostanie faktycznie sprzedana Tobie. Jeśli zbywca będzie chciał się z transakcji wycofać, bo np. znajdzie innego kupującego, który jest mu w stanie zapłacić więcej, to będziesz mógł pójść do sądu i wnosić o zawarcie tzw. umowy przyrzeczonej. Mechanizm przedwstępnej umowy notarialnej w równej mierze chroni sprzedającego i kupującego.

We właściwym akcie notarialnym notariusz zaznacza, do kiedy i na jaki rachunek bank ma przelać środki z kredytu hipotecznego. Przed uruchomieniem kredytu bank złoży do sądu wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej na swoją rzecz. U notariusza zapłacisz za kopię (odpis) aktu notarialnego. Opłata za odpis aktu notarialnego wynosi – zgodnie z taksą notarialną – maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – koszty notarialne

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, oprócz standardowych opłat, obejmują też podatek od czynności cywilnoprawnych, a dokładniej od umowy sprzedaży nieruchomości. Podatek pobierany jest w wysokości 2 proc. ceny mieszkania. Na przykład, jeśli kupiona nieruchomość kosztowała 350 tys. złotych, to u notariusza zapłacisz dodatkowe 7 tys. złotych w ramach podatku od czynności cywilnoprawnych.

Planując zakup mieszkania z rynku wtórnego, opłaty, z jakimi musisz się zmierzyć, to nie tylko wyżej omówiony podatek, ale również koszt dokonania wpisu do księgi wieczystej i wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej. W sądzie pobierana jest opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej w wysokości 200 zł. Jeśli złożenie wniosku o wpis powierzysz notariuszowi, koszt całej operacji będzie wyższy. Za taką usługę w kancelarii notarialnej, zapłacisz od 100 do nawet 1 000 zł, bo jest to dodatkowa usługa, jaką notariusz może wykonać.

Wbrew pozorom zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku, nie musi być skomplikowany, jednak jest bardziej ryzykowny – dowiedz się, jakie pułapki czekają na nabywców nieruchomości z drugiej ręki i jak uniknąć kłopotów przy takiej inwestycji.

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego – koszty notarialne

Jeśli decydujesz się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, wszystkie koszty notarialne ponosi przyszły właściciel mieszkania, jednak są one nieco niższe, ponieważ zapłata podatku od usług cywilnoprawnych jest po stronie dewelopera. Pozostałe koszty notarialne nie zmieniają się, ale rosną proporcjonalnie do wartości transakcji. W przypadku zakupu nowej nieruchomości do opłat związanych z podpisaniem aktu notarialnego należy dopisać założenie księgi wieczystej, dokonanie wpisu prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości, a przy kredycie hipotecznym wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości.

Zakup działki – koszty notarialne

Jeśli zastanawiasz się, kto ponosi koszty notarialne przy zakupie działki, to musisz wiedzieć, że nie zostało to prawnie określone i strony umowy mogą o tym zdecydować. Jednak przyjęło się, że robi to kupujący.

Jeśli w przyszłości planujesz budowę własnego domu, a nie posiadasz jeszcze ziemi, musisz wiedzieć, jakie są koszty notarialne przy zakupie działki. Będziesz również potrzebować usług notariusza. Do ustalenia wysokości taksy, kluczowe znaczenie będzie miało przeznaczenie działki, bo od tego w dużej mierze zależy wysokość opłat, jakie poniesiesz. W przypadku ziemi budowlanej, do której zostały już przyłączone media lub na której znajduje się budynek mieszkalny, będzie to połowa maksymalnej stawki taksy notarialnej.

Koszty notarialne przy zakupie działki nie są zależne wyłącznie od przeznaczenia ziemi, ale również od jej wartości rynkowej. Sprzedaż działki też podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek jego uiszczenia leży na stronie kupującej. Do pozostałych kosztów, jakie możesz ponieść w związku z kupnem działki, należą m.in. opłata sądowa za przeprowadzenie postępowania wieczystoksięgowego, którą można wnieść za pośrednictwem notariusza czy też w niektórych przypadkach opłata za odłączenie działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi wieczystej.