Jeszcze niedawno kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem były dla wielu klientów naturalnym wyborem. Dziś sytuacja zaczyna się zmieniać. W części banków osoba wybierająca kredyt ze zmienną stopą może uzyskać wyższą zdolność kredytową, a więc pożyczyć więcej pieniędzy na zakup mieszkania. Różnice nie są ogromne, ale przy drogich nieruchomościach mogą decydować o powodzeniu całej transakcji.
Kluczowy jest jeden szczegół: banki patrzą nie tylko na dochód, ale też na wysokość raty i stałych zobowiązań. Niższe początkowe oprocentowanie może więc podbić maksymalną kwotę kredytu, choć nie zawsze oznacza bezpieczniejszy wybór.
Najważniejsze informacje
- Od kilku miesięcy niższe początkowe oprocentowanie zmienne może zwiększać zdolność kredytową.
- Banki liczą zdolność m.in. przez relację raty i stałych zobowiązań do dochodu gospodarstwa domowego.
- Według Grzegorza Grandy z Expander Advisors podejście banków jest różne: czasem zdolność jest wyższa, czasem taka sama.
- Różnice między wariantami w jednym banku zwykle nie przekraczają 8 proc.
- Kredyt „pod korek” może ograniczyć wybór ofert i zwiększyć wrażliwość domowego budżetu na wzrost rat.
Niższa rata na starcie może zmienić decyzję banku
Mechanizm jest prosty, ale jego skutki mogą być duże. Jeżeli przy zmiennej stopie początkowe oprocentowanie jest niższe, rata wyliczana przez bank również spada. To poprawia relację raty do dochodu, a więc może zwiększyć maksymalną kwotę finansowania.
Dla osób kupujących mieszkanie to może oznaczać dużą zmianę. Część klientów może dzięki temu zbliżyć się do oczekiwanej kwoty kredytu. Dla innych ta sama decyzja może jednak oznaczać wejście w zobowiązanie bardziej podatne na przyszłe zmiany oprocentowania.
Banki nie liczą tego tak samo
Jak wskazuje Grzegorz Granda z Expander Advisors, nie ma jednego schematu działania wszystkich instytucji. W części banków zdolność przy kredycie ze zmienną stopą jest wyższa niż przy okresowo stałej, w części pozostaje taka sama.
Co ważne, większe różnice mogą pojawić się nie tyle między wariantami w jednym banku, ile między samymi bankami. To oznacza, że wybór instytucji może mieć dla klienta większe znaczenie niż sama decyzja o formule oprocentowania.
Kredyt „pod korek” zawęża pole manewru
Wyższa zdolność kredytowa może kusić, ale nie zawsze prowadzi do najkorzystniejszej oferty. Jeżeli klient potrzebuje maksymalnej dostępnej kwoty, może mieć mniejszy wybór banków, a to czasem oznacza konieczność skorzystania z droższej propozycji.
Dochodzi też ryzyko, że po dokładniejszej analizie dochodów bank obniży możliwą kwotę kredytu. Wtedy plan finansowania może się skomplikować, zwłaszcza gdy zakup nieruchomości zależy od uzyskania finansowania blisko granicy zdolności.
Po pięciu latach rata może wyglądać zupełnie inaczej
Hipoteki są zwykle zaciągane na 20–30 lat, a okresowo stała stopa najczęściej obowiązuje przez 5 lat. To ważne, bo taki wariant nie eliminuje ryzyka stóp procentowych na cały okres spłaty, lecz przesuwa je w czasie.
Przykład z przełomu 2021 i 2022 r. pokazał, jak szybko sytuacja może się zmienić. Raty kredytów zmiennoprocentowych wzrosły wtedy w kilka miesięcy o kilkadziesiąt procent, co dla wielu budżetów domowych było realnym obciążeniem.
Co to oznacza dla kredytobiorcy?
W praktyce wybór zmiennej stopy tylko dlatego, że daje wyższą zdolność, może być ryzykowny. Niższa rata na początku poprawia wynik w kalkulatorze banku, ale nie gwarantuje stabilnych kosztów w kolejnych latach.
Najbardziej narażone są osoby, które zaciągają kredyt na granicy możliwości finansowych. Spadek dochodów lub wzrost rat może szybko zmienić komfortową decyzję w kosztowny problem, dlatego skutki warto policzyć, zanim pojawi się ostateczna decyzja kredytowa.
0 Komentarze