W ofercie bankowej możemy znaleźć wiele różnego rodzaju zobowiązań. Wśród nich są również takie, które zaciągamy po ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego. Co to jest kredyt hipoteczny? Wiąże on kredytobiorcę z bankiem nawet na 25–35 lat. Pozwala na sfinansowanie zakupu mieszkania czy domu, bądź budowy nieruchomości mieszkalnej.
Bank udziela go z zabezpieczeniem w postaci hipoteki na nieruchomości finansowanej kredytem lub innej. Najczęściej ma on wysoką kwotę, choć nieprzekraczającą zdolności kredytowej klienta. Kalkulator kredytu hipotecznego pozwoli nam oszacować, o jak wysokie zobowiązanie możemy starać się w banku.
Wszystko to sprawia, że powinniśmy jak najuważniej wybierać ofertę kredytu hipotecznego. Pomocny w tym okazać się może aktualny ranking kredytów hipotecznych, w którym możemy sprawdzić, jakie są oferty zobowiązań tego typu w poszczególnych bankach. Na uwagę zasługują przy tym przede wszystkim całkowite koszty kredytowania oraz RRSO zobowiązania, czyli roczna rzeczywista stopa oprocentowania.
Przed wyborem oferty kredytowej, a zwłaszcza przed podpisaniem umowy, powinniśmy się zastanowić, czy wszystkie jej warunki są nam znane i zrozumiałe. Problem w tym, że z uwagi na pośpiech, stres czy inne czynniki niezależne od kredytobiorcy czasem, zaciągając kredyt hipoteczny, popełniamy błędy, które mogą nas słono kosztować. Warto się z nimi zapoznać, by wiedzieć, czego unikać.
Kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?
Zanim w ogóle przystąpimy do analizowania warunków umowy kredytowej, powinniśmy rozeznać się na rynku i wybrać odpowiedni dla nas kredyt hipoteczny. Co warto o nim wiedzieć?
Przede wszystkim to, że jego nierozerwalnym elementem jest zabezpieczenie hipoteczne. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które związane jest z nieruchomością. Ustanawiana jest na rzecz banku i podlega wpisowi do księgi wieczystej nieruchomości w związku z zaciąganiem kredytu hipotecznego. Niezależnie od tego, gdzie i jaki kredyt hipoteczny zaciągamy, zawsze konieczne jest zabezpieczenie jego spłaty hipoteką na nieruchomości.
Na co zwrócić uwagę, biorąc kredyt hipoteczny? Na pozostałe zabezpieczenia wymagane przez bank, a także na związane z kredytowaniem koszty całkowite. Prócz hipoteki banki mogą dodatkowo wymagać zabezpieczenia kredytu:
- ubezpieczeniem na życie kredytobiorcy,
- ubezpieczeniem nieruchomości – co najmniej od ognia i innych zdarzeń losowych,
- ubezpieczeniem od utraty pracy,
- ubezpieczeniem pomostowym – stosowanym do czasu ustanowienia hipoteki na nieruchomości,
- ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.
Poszczególne zabezpieczenia zwiększają nasze bezpieczeństwo, ponieważ w kluczowych dla nas momentach mogą zostać uruchomione, a z drugiej strony zwiększają koszty kredytowania hipotecznego.
Bardzo ważną kwestią związaną z zaciąganiem kredytu hipotecznego jest wysokość całkowitych kosztów zobowiązania, które kształtowane są przez:
- wysokość oprocentowania,
- wysokość prowizji za udzielenie kredytu,
- wysokość składek na obowiązkowe lub wybrane ubezpieczenia.
Musimy liczyć się z tym, że odsetki naliczane od kredytu hipotecznego to jeszcze nie wszystkie koszty, jakie przyjdzie nam ponieść podczas zaciągania takiego zobowiązania.
Odsetki naliczane są według ustalonej z bankiem stopy oprocentowania, która składa się ze zmiennej stawki, np. WIBOR(R) z rynku międzybankowego, a także z negocjowanej marży bankowej. Im będzie ona niższa, tym lepiej dla nas, bo mniej odsetek przyjdzie nam spłacać co miesiąc do banku.
Warto zwrócić też uwagę na to, z jaką prowizją wiąże się udzielenie kredytu hipotecznego. Prowizja zwykle naliczana jest jako pewien procent całkowitej kwoty kredytu – możemy ją zapłacić w całości gotówką przed udzieleniem zobowiązania lub bank może ją skredytować, co powiększy wysokość rat kapitałowo-odsetkowych.
Najczęstsze błędy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego
Zanim złożymy swój podpis pod umową o kredyt hipoteczny, powinniśmy wszystko dobrze przemyśleć. Zwłaszcza że jest to zobowiązanie, które spłacamy w ciągu nawet kilkudziesięciu lat.
Co trzeba wiedzieć, biorąc kredyt hipoteczny? Najlepiej zapoznać się z popularnymi błędami, jakie klienci popełniają podczas zaciągania takiego zobowiązania. Mogą one dotyczyć zapisów umowy, niejasnych postanowień, a niekiedy nawet klauzul zakazanych. Szczególną ostrożność powinniśmy zachować, jeśli wnioskujemy o kredyt hipoteczny bez pomocy doradcy, ponieważ nie możemy liczyć na jego fachową wiedzę w tym zakresie.
Poznajmy najczęstsze błędy, które mogą nas słono kosztować przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Zalicza się do nich przede wszystkim:
- wnioskowanie bez wkładu własnego,
- podpisanie umowy przedwstępnej bez wcześniejszego zbadania swojej zdolności kredytowej,
- składanie wniosku tylko do jednego banku,
- zatajenie istotnych informacji,
- niedokładne czytanie umowy przed jej podpisaniem,
- wydawanie wszystkich oszczędności na zakup nieruchomości.
Taki wykaz błędów popełnianych przy zaciąganiu kredytu hipotecznego nie jest jeszcze kompletny i każdy z nas może dopisać do listy własne punkty, oparte na osobistych doświadczeniach.
Wnioskowanie o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego
Zgodnie z Rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego klienci starający się o kredyty hipoteczne muszą mieć określony wkład własny. Niemożliwe jest obecnie zaciągnięcie takiego zobowiązania bez wkładu własnego. Jednak osoby, które nie są za bardzo zaznajomione z rynkiem kredytowym, mogą nie zdawać sobie z tego faktu sprawy, dlatego wnioskują o kredyt hipoteczny, choć nie mają oszczędności do wykorzystania w formie wymaganego wkładu własnego (w zależności od banku może on wynosić 10–30%).
KNF wymaga, by wkład własny do kredytu hipotecznego wynosił 20%. Niektóre banki przychylają się jednak do wniosków klientów dysponujących tylko 10-procentowym wkładem, o ile wykupią oni dodatkowo ubezpieczenie. Jak dostać kredyt hipoteczny, jeśli mamy niskie oszczędności? Albo poczekać trochę i zgromadzić ich więcej, albo poszukać banku, który zaakceptuje wkład w wysokości 10% wartości nabywanej nieruchomości mieszkalnej.
Sprawdź: Gdzie po kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym? >>
Podpisanie umowy przedwstępnej bez zbadania zdolności kredytowej
Zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego i realnej sprzedaży nieruchomości, zawierana jest najczęściej umowa przedwstępna. Ma ona za zadanie zabezpieczyć interesy stron umowy w taki sposób, by zagwarantować w pewnym stopniu zawarcie umowy przyrzeczonej – czyli umowy kupna i sprzedaży nieruchomości.
W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się termin zawarcia aktu notarialnego. Niekiedy kredytobiorcy pozostawiają zbyt mało czasu na wydanie przez bank decyzji. Może ona zresztą nie być pozytywna i wówczas wpłacony na etapie podpisywania umowy przedwstępnej zadatek przepada na korzyść sprzedającego.
Z pewnością błędem jest pozostawienie sobie w umowie przyrzeczonej zaledwie tygodnia czy dwóch tygodni na dopełnienie wszystkich formalności w banku związanych z wydaniem decyzji kredytowej. Banki mają teoretycznie 21 dni na rozpatrzenie naszego wniosku kredytowego, ale zdarza się, że występuje potrzeba uzupełnienia dokumentacji kredytowej, przez co procedura weryfikacyjna prowadząca do wydania ostatecznej decyzji rozciąga się w czasie. Bezpiecznym marginesem jest danie sobie co najmniej 4–8 tygodni czasu na dopełnienie wszystkich formalności związanych ze sfinansowaniem nabycia nieruchomości.
Z umową przedwstępną związany jest inny błąd, który może sporo nas kosztować. Mianowicie może się zdarzyć, że w emocjach, pod wpływem chwili, podpisujemy umowę przedwstępną, ale bez wcześniejszego przeanalizowania, jaką mamy zdolność kredytową.
Wydawać by się mogło, że jeśli zarabiamy, pracujemy lub wykonujemy działalność gospodarczą, to wydanie pozytywnej decyzji kredytowej będzie tylko formalnością. Wcale tak nie musi jednak być, ale naszą zdolność możemy sprawdzić w łatwy sposób. Posłuży do tego kalkulator zdolności kredytowej online, z którego można łatwo skorzystać.
Pamiętać musimy jedynie, że to tylko szacunkowa wysokość zdolności, bank zaś obliczy ją jeszcze raz. Jeśli jednak już w kalkulatorze wyraźnie widzimy, że mamy stanowczo zbyt niską zdolność kredytową, aby liczyć na udzielenie zobowiązania w pożądanej kwocie, warto dowiedzieć się, jak poprawić swoją zdolność kredytową i zająć się tym odpowiednio wcześnie.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości należy zadbać o pozytywną historię kredytową, która z pewnością zostanie sprawdzona przez bank na etapie wnioskowania o kredyt hipoteczny. Taki obowiązek nakłada na wszystkie instytucje bankowe Komisja Nadzoru Finansowego w ramach wydawanych przez siebie rekomendacji. Dlatego warto samemu sprawdzić, jakie mamy wpisy w BIK-u.
Jak sprawdzić historię kredytowania? Można założyć w Biurze Informacji Kredytowej przez internet, konto użytkownika i poprosić o wydanie raportu na nasz temat. Usługa jest bezpłatna, dlatego nie ponosimy za to kosztów, mamy natomiast większą świadomość tego, czy w ogóle możemy liczyć na kredyt hipoteczny. Jeśli historia kredytowania jest dobra, a zdolność kredytowa wyliczona w kalkulatorze potencjalnie wysoka, to możemy podpisywać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości i szukać odpowiedniej oferty kredytowej dla siebie.
Składanie wniosku o kredyt w nieodpowiedniej liczbie banków
Podczas składania wniosku o kredyt hipoteczny w nieodpowiedniej liczbie banków nierzadko popełnia się dwa błędy. Z jednej strony możemy zaufać bankowi, z którym dotychczas współpracowaliśmy i tym samym nie szukać innych ofert, które potencjalnie mogą być znacznie lepsze. To błąd, ponieważ nie mamy pewności, że akurat ten bank ma przygotowaną dla nas najlepszą możliwą propozycję. Błędne jest przekonanie o tym, że w swoim banku zawsze dostaniemy najlepszy kredyt. Warto sprawdzić choćby aktualne rankingi kredytów hipotecznych, biorąc pod uwagę czas oczekiwania na zobowiązanie, jego koszty całkowite i poziom RRSO.
Z drugiej strony możemy składać wniosek o kredyt hipoteczny w 5 czy 10 bankach. Zbyt duża liczba wniosków działa niekorzystnie na wiarygodność klienta. Pamiętajmy, że bank przy badaniu zdolności wysyła zapytanie do BIK-u, które zostaje tam odnotowane. Jeśli więc staramy się o kredyt hipoteczny w, powiedzmy, 10 bankach, to przedstawiciel banku może odnieść wrażenie, że zabezpieczamy się przed negatywną decyzją, ponieważ się jej spodziewamy. Liczbę zapytań zwiększamy zaś, licząc na to, że w jakimś banku otrzymamy pożądany kredyt.
Optymalnym rozwiązaniem jest złożenie wniosku u około 3–4 kredytodawców.
Zatajanie informacji podczas zaciągania kredytu hipotecznego
Zanim bank wyda nam pozytywną decyzję, skrupulatnie prześwietli potencjalnych kredytobiorców. Dlaczego? To proste. Chce mieć pewność, że udziela kredytu hipotecznego osobie lub osobom, które w istocie są w stanie go spłacić terminowo, zgodnie z zaprezentowanym harmonogramem spłaty. Weryfikacja klienta odbywa się na podstawie informacji zawartych we wniosku, w złożonych wymaganych dokumentach do kredytu hipotecznego, jak i historii klienta w Biurze Informacji Kredytowej (BIK).
Zdarza się jednak, że klienci podają nieprawdziwe lub niepełne informacje dotyczące swoich dochodów czy ponoszonych kosztów. Nie przyznają się do posiadanych kart kredytowych czy kredytów gotówkowych. Podyktowane jest to tym, że klient może chcieć zaciemnić swoją sytuację finansową, by zwiększyć szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji przez bank.
Niektórzy nie przyznają się, że mają samochód albo dzieci na utrzymaniu. Inni decydują się nieco zwiększyć kwotę swoich dochodów, ale zapominają, że wraz z wnioskiem kredytowym muszą zwykle złożyć zaświadczenie o wynagrodzeniu.
Najgorsze, co możemy zrobić, to fałszowanie zaświadczeń o wysokości dochodów. Tak robić po prostu nie wolno, bo nietrudno wykryć fałszerstwo, a za to można zostać pociągniętym do odpowiedzialności karnej. W najlepszym wypadku bank po prostu odmówi udzielenia kredytu, ale może też wystawić notę o próbie wyłudzenia kredytu albo zgłosić sprawę do prokuratury.
Trzeba mieć świadomość tego, co wskazano w art. 297 Kodeksu karnego. Kto przedkłada fałszywe lub stwierdzające nieprawdę dokumenty albo nierzetelne, pisemne oświadczenie dotyczące okoliczności mających istotne znaczenie dla uzyskania kredytu, podlega karze pozbawienia wolności w wymiarze od 3 miesięcy do nawet 5 lat.
Niedokładne czytanie umowy o kredyt hipoteczny
Wielu Polaków podpisujących umowy, w tym kredytowe, nie zapoznaje się dokładnie z ich treścią albo wręcz kompletnie ich nie czyta. To poważny błąd, który może być brzemienny w skutkach.
Niedokładne przeczytanie umowy o kredyt hipoteczny rodzi ryzyko, że zgodzimy się na coś, co bynajmniej nie leży w naszym interesie. Z uwagi na to, że kredyt hipoteczny jest wysokim zobowiązaniem, musimy mieć świadomość tego, jakie koszty ponosimy w związku z nim i jakie prawa ma bank np. w przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Umowę o kredyt powinniśmy czytać bardzo dokładnie. Na co zwrócić uwagę? Przede wszystkim na pojęcia, które są dla nas obce i których nie potrafimy właściwie zinterpretować, jak ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu, LTV, DTI i inne. Warto od razu zapytać doradcę bankowego o wyjaśnienie. Musimy zwrócić uwagę też na takie kwestie jak:
- wymagane zabezpieczenia spłaty, poza hipoteką;
- wymagane produkty bankowe, z których trzeba skorzystać wraz kredytem;
- wysokość prowizji pobieranej za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę kredytu;
- warunki podwyższenia stopy oprocentowania kredytu przez bank.
Warto dowiedzieć się możliwie jak najwięcej o ubezpieczeniu kredytu hipotecznego. >>
W istocie umowa kredytowa jest wielostronicowym dokumentem, ustanawiającym wszystkie prawa i obowiązki stron: kredytobiorcy i kredytodawcy. Warto jednak poświęcić czas i ją dokładnie przeczytać. Najlepiej dać sobie na to więcej czasu niż godzina spędzona w biurze doradcy kredytowego w banku, w którym chcemy zaciągnąć zobowiązanie. Umowa powinna być przesłana do potencjalnego kredytobiorcy wcześniej, by ten mógł dokładnie przeanalizować jej treść.
Na szczególną uwagę zasługują tabele opłat i prowizji, stanowiące źródło wiedzy na temat kosztów związanych z kredytem i jego spłatą zgodnie z harmonogramem lub wcześniej. Musimy wiedzieć też, jak długo będziemy płacić ubezpieczenie pomostowe. Jest ono stosowane właściwie zawsze podczas udzielania kredytów hipotecznych. Polega na zabezpieczeniu interesów banku do czasu dokonania wpisu hipoteki na rzecz kredytodawcy do księgi wieczystej nieruchomości.
Może to potrwać kilka tygodni – w tym czasie płaci się ubezpieczenie pomostowe, które zwiększa wysokość miesięcznych rat spłacanych przez nas do banku. W umowie trzeba sobie sprawdzić, jak długo takie ubezpieczenie będzie stosowane i czy bank zwolni nas z konieczności odprowadzania składek na taką polisę z chwilą dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, czy później.
Wydawanie wszystkich oszczędności na nieruchomość
Spełnienie marzeń i zrealizowanie planów o posiadaniu własnego „M” wymaga dużych nakładów finansowych. Zakup nieruchomości jest inwestycją, nad którą musimy się dobrze zastanowić. Nie możemy podejmować takiej decyzji zbyt pochopnie i wydawać na nią wszystkich oszczędności, jakie dotychczas zgromadziliśmy. Co prawda musimy mieć co najmniej tyle oszczędności, ile będzie wynosić wymagany w bankach wkład własny, nie oznacza to jednak, że możemy wydać wszystko, co mamy, na zakup mieszkania lub domu.
Czasem lepiej jest zaciągnąć nieco wyższy kredyt hipoteczny. Wkład własny wygospodarujemy z oszczędności, natomiast przy realizacji całej transakcji pozostaną nam środki na zaplanowany remont, opłacenie kosztów okołokredytowych i notarialnych związanych z zakupem nieruchomości.
Nie powinniśmy się pozbywać wszystkich pieniędzy, nawet celem nabycia mieszkania lub domu, ponieważ w życiu zdarzają się różne sytuacje, może się np. okazać, że potrzebujemy nagle pieniędzy na leczenie. Żelazną zasadą powinno być pozostawienie sobie pewnej poduszki finansowej – tak na wszelki wypadek – która pozwoli być nam przygotowanym na niespodziewane wydatki.
Warto przeczytać: Jak przygotować się do kredytu hipotecznego? >>
Błędy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego – podsumowanie
Istnieje wiele błędów, które możemy popełniać, wybierając ofertę kredytu hipotecznego, jak również przy podpisywaniu umowy. Poznanie ich pozwoli jednak skutecznie uniknąć takich potknięć. Co istotne, we wniosku zawsze powinniśmy podawać całą prawdę, by nie narażać się na nieprzyjemności i poważne konsekwencje.
Musimy mieć wkład własny, zanim zaczniemy myśleć o podpisaniu umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości i wiedzieć, czy w ogóle stać nas na kredyt. W odpowiedzi na to pytanie pomoże kalkulator zdolności kredytowej. Co prawda bank i tak sam wyliczy naszą zdolność do spłaty zobowiązania kredytowego, ale kalkulator internetowy pomoże wstępnie ocenić, czy możemy liczyć na wydanie pozytywnej decyzji.
Ranking kredytów hipotecznych może zaś pomóc w wyborze najatrakcyjniejszej w danym czasie oferty kredytowej. Przed podpisaniem umowy musimy też przeczytać ją dokładnie i wyjaśnić ewentualne wątpliwości. Takie racjonalne podejście do kredytu hipotecznego i procedury jego zaciągania pozwoli uzyskać zobowiązanie, na jakie nas stać i które umożliwi realizację inwestycji mieszkaniowej.
0 Komentarze