Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny jest zwykle wysokokwotowym, długoterminowym zobowiązaniem, obciążającym klienta comiesięcznymi ratami. Trudniej go zaciągnąć niż kredyt gotówkowy. Bank musi mieć pewność, że jako potencjalny kredytobiorca okażesz się wiarygodny i będziesz spłacać raty zgodnie z harmonogramem.

Zobacz zatem, jak możesz zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję kredytową. Przygotuj się do złożenia wniosku o kredyt poprzez wcześniejsze zgromadzenie wszystkich wymaganych dokumentów. Dowiedz się, jakie warunki należy spełnić, żeby dostać zobowiązanie i jaka zdolność okaże się wystarczająco wysoka. Zanim jednak zaczniesz porównywać oferty kredytu hipotecznego w rankingu, określ swoje potrzeby finansowe.

1. Czy to dobry moment na wzięcie kredytu hipotecznego?

Sfinansowanie zakupu mieszkania z rynku pierwotnego czy wtórnego, a także zakupu lub budowy domu, wymaga na ogół wysokich nakładów finansowych. Nie każdy zarabia na tyle dużo, by odłożyć na zakup własnej wymarzonej nieruchomości w stosunkowo krótkim czasie. Zamiast więc czekać kilkanaście lat i pomieszkiwać w wynajętym mieszkaniu, zastanów się, czy nie lepszym rozwiązaniem dla Ciebie będzie kredyt hipoteczny. Kalkulator kredytowy pozwoli Ci przekonać się, jakie potencjalnie raty musiałbyś spłacać, jeśli zaciągniesz taki produkt z zabezpieczeniem hipotecznym.

Kredyt bez wątpienia jest rozwiązaniem wartym rozważenia, jeśli dysponujesz małymi oszczędnościami i nie masz do dyspozycji właściwie innych metod pozyskania gotówki na zakup nieruchomości, np. z lokat bankowych, kont oszczędnościowych czy inwestycji określonego rodzaju. Możesz też uzupełnić swoje środki pieniędzmi pożyczonymi od najbliższych – rodziców, dziadków czy rodzeństwa.

Jeśli jednak takie źródła nie są w stanie pokryć Twoich kosztów inwestycji w postaci zakupu mieszkania czy budowy domu, to rozważ zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Jaka kwota zobowiązania będzie dla Ciebie wystarczająca? Zorientuj się w cenach nieruchomości w okolicy, w której chcesz mieszkać albo przygotuj wstępny kosztorys prac, jakie planujesz wykonać na działce budowlanej. Załóż konieczny w banku wkład własny, który pokryć możesz z oszczędności. Wymagane jest zwykle 20 proc. kwoty zobowiązania, ale połowę wymaganej kwoty możesz zamienić na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Musisz jeszcze pochylić się nad inną kwestią, jaką jest pytanie o odpowiedni czas na zaciągnięcie długu w banku. Czy to dobry moment na kredyt hipoteczny? Być może właśnie rozpocząłeś swoją nową czy pierwszą pracę, zainwestowałeś we własny biznes, który dopiero rozwijasz, albo właśnie urodziło Ci się dziecko, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Musisz być w pełni przekonany co do tego, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego właśnie teraz jest dla Ciebie dobrym rozwiązaniem. Policz swoją zdolność kredytową, co ułatwi Ci podjęcie ostatecznej decyzji. Powinieneś być zabezpieczony pod względem finansowym na tyle, by nie przeznaczyć wszystkich swoich dochodów miesięcznych na spłatę długu. Musisz mieć pewną poduszkę finansową na wszelki wypadek.

2. Przygotuj się do złożenia wniosku kredytowego

Przed złożeniem w wybranej instytucji bankowej wniosku o kredyt hipoteczny warto dowiedzieć się co nieco o kwestiach związanych z:

• oceną historii kredytowania klienta,
• scoringiem kredytowym,
• oceną zdolności kredytowej,
• listą wymaganych dokumentów do kredytu hipotecznego,
• celami możliwymi do sfinansowania za pomocą kredytu hipotecznego.

Takie solidne przygotowanie się do kredytu hipotecznego pozwoli zwiększyć szanse na jego uzyskanie, a także przyspieszyć procedury udzielenia zobowiązania, tj. wydania decyzji, podpisania umowy kredytowej i wypłaty całego zobowiązania lub jego transzy.

Warto wiedzieć: Kredyt hipoteczny z doradcą, pośrednikiem czy samodzielnie?

3. Sprawdź, jak prezentuje się Twoja historia kredytowa

Banki zobowiązane są do sprawdzenia każdego klienta, który ubiega się o zobowiązanie w bazie Biura Informacji Kredytowej. To instytucja, która powstała z inicjatywy Związku Banków Polskich i innych banków celem gromadzenia, przechowywania i udostępniania danych o udzielonych i spłacanych kredytach i niektórych pożyczkach. Banki za darmo, na zasadzie wzajemności, wymieniają z BIK-iem informacje.

Jak sprawdzana jest historia kredytowania w BIK-u w momencie, gdy składasz wniosek o kredyt w banku? W takiej sytuacji musisz wiedzieć że:

• Na żądanie danej instytucji kredytującej BIK przygotowuje raport dotyczący danego klienta wraz ze scoringiem kredytowym.
• Obecność wpisów w BIK-u nie przekreśla Twoich szans na kredyt – dobre wpisy, świadczące o rzetelnej spłacie wcześniej zaciągniętych zobowiązań, przyspieszą wydanie pozytywnej decyzji przez bank, natomiast negatywne spowodują najprawdopodobniej odrzucenie Twojego wniosku. Bank nie będzie chciał ryzykować, że nowo udzielony kredyt nie będzie spłacany zgodnie z harmonogramem. 

Klient może sam sprawdzić swoją historię w BIK-u przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny – musisz w tym celu założyć konto w serwisie BIK-u w internecie, a następnie po uiszczeniu opłaty w wysokości 54 zł otrzymasz jednorazowy raport na swój temat. Jeśli okaże się, że wpisy w nim są negatywne, podejmij odpowiednie kroki ku temu, by je poprawić.

Powinieneś między innymi spłacić swoje dotychczasowe zobowiązania. W przypadku dużych opóźnień w spłacie kredytów i pożyczek nawet po uregulowaniu rat i zadłużenia będziesz zmuszony poczekać niestety 5 lat, by wpisy te zostały wykasowane, a Twoja historia w BIK-u ponownie stała się czysta.

4. Zastanów się, czy na pewno masz zdolność kredytową

Jeśli będziesz starać się o kredyt hipoteczny, to oprócz dobrej historii kredytowania musisz mieć odpowiednio wysoką zdolność do spłaty zobowiązania. Nazywana jest ona zdolnością kredytową i kształtowana przez dochody i koszty ponoszone comiesięcznie przez daną osobę.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać zobowiązanie hipoteczne? Nasz kalkulator zdolności kredytowej pozwoli Ci do pewnego stopnia ocenić indywidualne szanse na uzyskanie takiego produktu z banku. Musisz jedynie wpisać w nim:

• łączny dochód netto,
• raty innych kredytów (w złotówkach),
• limity na kartach kredytowych,
• koszty życia,
• liczbę osób w gospodarstwie domowym.

Po skorzystaniu z naszego kalkulatora otrzymasz informację o tym, ile szacunkowo wynosi Twoja zdolność kredytowa. Wartość ta obliczana jest na podstawie podanych parametrów przy założeniu 30-letniego okresu spłaty oraz nominalnego oprocentowania 6,25 proc. Pamiętaj, że kalkulator kredytu hipotecznego podaje jedynie orientacyjne wartości, natomiast inne mogą być wyliczenia indywidualnej zdolności. Bank może więc udzielić Ci zobowiązania w innej wysokości niż ta wyliczona przez kalkulator.

Jest to jednak pewna wskazówka dla Ciebie, na jaki kredyt Cię aktualnie stać, a więc masz pewien ogląd na to, jakie mieszkanie czy dom możesz kupić lub wybudować albo ile musisz uskładać własnych oszczędności, by realizacja planów mieszkaniowych mogła się ziścić.

5. Upewnij się, że masz wszystkie potrzebne dokumenty do kredytu

Formalny wniosek jest podstawą ubiegania się o kredyt hipoteczny. Jakie dokumenty do kredytu musisz dołączyć, aby stał się kompletny i jako taki był rozpatrywany w banku? W każdej takiej instytucji mogą obowiązywać inne wymagania z tym związane. Najczęściej są to takie dokumenty, jak:

• Dokumenty tożsamości – dowód osobisty i drugi dokument ze zdjęciem, na przykład paszport.
• Dokumenty finansowe, inaczej dochodowe – wskazujące na wysokość Twoich zarobków miesięcznych, np. zaświadczenie o wysokości wynagrodzenia i o zatrudnieniu od pracodawcy, rachunki do umów zleceń i o dzieło, wyciąg z konta bankowego, deklaracja PIT z poprzedniego roku itp. W zależności od źródła dochodów wykaz załączników do wniosku może być nieco inny.
• Dokumenty dotyczące przedmiotu zabezpieczenia hipotecznego, czyli kupowanej nieruchomości – w tym umowa przedwstępna zakupu, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, wyciąg z księgi wieczystej, potwierdzenie własności nieruchomości przez sprzedającego itp.

Bank rozpatruje dopiero kompletny wniosek kredytowy, ze wszystkimi wymaganymi dokumentami do kredytu hipotecznego w formie załączników. Na podstawie samego wniosku może Ci wydać tylko wstępną decyzję, a ostateczną dopiero po przeanalizowaniu wszystkich dokumentów.

Z uwagi na to, że na niektóre zaświadczenia trzeba trochę poczekać, zalecane jest ich wcześniejsze pozyskanie, trzeba też jednak zwrócić uwagę na to, jak długi jest ich okres ważności. Na przykład zaświadczenie o wysokości wynagrodzenia wydawane przez pracodawcę ważne będzie zwykle przez 3 kolejne miesiące.

6. Upewnij się, że posiadasz odpowiednio wysoki wkład własny

W 2024 roku banki nadal wymagają odpowiedniego wkładu własnego przy ubieganiu się klienta o kredyt hipoteczny. Obecnie pozostające w mocy rekomendacje KNF nakładają na instytucje bankowe obowiązek żądania wkładu na poziomie 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Zwykle im większym wkładem kredytowym może pochwalić się klient, tym większe są jego szanse, że bank wyda pozytywną decyzję na wniosek złożony przez ubiegającego się o zobowiązanie.

Musisz jednak wiedzieć, że w wielu bankach będziesz mieć szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego z niższym wkładem własnym niż wskazane 20 proc. Pomimo rekomendacji KNF banki mogą zastąpić połowę wymaganego od Ciebie wkładu ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego lub innym zabezpieczeniem.

Ponadto istnieje w 2024 roku możliwość zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego w ramach Rodzinnych kredytów mieszkaniowych. Jak otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Trzeba o niego wnioskować do banków, które przystąpiły do wskazanego programu. W jego ramach udzielane są zobowiązania z wkładem własnym zastępowanym przez gwarancję wydawaną przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny.

Bank udziela wówczas kredytu hipotecznego pokrywającego nawet do 100 proc. kosztów nabycia lub budowy nieruchomości, ponieważ brakującą część wkładu własnego pokrywa gwarancja BGK. Gwarancję tę uzyskasz pod pewnymi warunkami:

• jej kwota może wynieść do 100 tys. zł;
• cały wkład własny, tj. gwarancja BGK i Twoje oszczędności, nie mogą przekroczyć 200 tys. zł i 20 proc. kosztów nabycia nieruchomości;
• zapłacisz dodatkową prowizję w wysokości 1 proc. kwoty objętej gwarancją.

Dodatkowo, w ramach Rodzinnego kredytu mieszkaniowego możesz uzyskać tzw. spłatę rodzinną, czyli dofinansowanie do kredytu w kwocie 20 tys. zł po urodzeniu w okresie kredytowania drugiego dziecka lub w kwocie 60 tys. zł po urodzeniu trzeciego i kolejnego dziecka.

7. Porównaj dostępne na rynku oferty kredytowe

W ramach przygotowywania się do zaciągnięcia w wybranym banku kredytu hipotecznego powinieneś dokładnie zapoznać się z ofertami, jakie mają przygotowane dla klientów poszczególne banki. Nie spiesz się i nie ulegaj spontanicznym impulsom, tylko racjonalnie podejdź do kwestii porównywania dostępnych ofert kredytowych.

Ułatwieniem dla Ciebie przy wyborze kredytu hipotecznego w konkretnym banku może być nasza porównywarka kredytowa i przygotowywane zawsze na bazie aktualnych ofert rankingi kredytów hipotecznych. Zobaczysz w nich wykaz zobowiązań wraz z okresem spłaty. Porównywarka kredytów hipotecznych od razu na podstawie zadanych parametrów dotyczących kwoty i okresu kredytowania pokaże Ci oferty dopasowane do Twoich potrzeb.

Przy każdym rekordzie w naszej porównywarce kredytów hipotecznych zobaczysz:

• nazwę banku,
• nazwę kredytu hipotecznego,
• wysokość prowizji,
• typ oprocentowania,
• wysokość oprocentowania,
• RRSO – roczną rzeczywistą stopę oprocentowania,
• kwotę do spłaty,
• wysokość raty miesięcznej.

Możesz również wyświetlić szczegóły oferty i dowiedzieć się o niej więcej. Tak szybko i skutecznie wybierzesz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym lub zmiennym. Równie przydatnym narzędziem jest kalkulator kredytowy, który pokazuje, ile wyniesie rata Twojego zobowiązania. Możesz po skorzystaniu z niego dobrać odpowiedni kredyt do Twoich możliwości finansowych.

8. Pamiętaj o uwzględnieniu opłat dodatkowych

Nie mniej ważne na etapie przygotowywania się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego są dodatkowe opłaty, jakie poniesiesz w związku z zaciągnięciem zobowiązania. Chodzi tu o takie koszty, jak:

• Ubezpieczenie pomostowe – ustanawiane na czas oczekiwania na wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu – jeśli Cię obowiązuje.
• Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy – nie jest obowiązkowe, ale w kluczowych chwilach Twojego życia może ono okazać się nieocenioną pomocą przy spłacie.
• Ubezpieczenie od utraty pracy – pozwala ono na przerzucenie odpowiedzialności za spłatę kilku rat w obliczu utraty przez Ciebie pracy.
• Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – najczęściej stosowane w przypadku kredytów hipotecznych.
• Koszt operatu szacunkowego – wycena nieruchomości jest konieczna i kosztuje od 300-400 zł w przypadku lokali mieszkalnych do 700-800 zł w przypadku domów jednorodzinnych.
• Taksa notarialna – podstawą prawną nabycia nieruchomości jest akt notarialny, który przygotowuje i zatwierdza notariusz. Pobiera on wynagrodzenie w postaci taksy notarialnej. Na przykład w przypadku kupna mieszkania w cenie 500 000 zł taksa wyniesie 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
• Podatek PCC i VAT – przy zakupie nieruchomości na cele mieszkalne obecnie nie jest już w wielu przypadkach naliczany podatek PCC, który do niedawna wynosił 2 proc. wartości mieszkania, chyba że kupujesz co najmniej 6 mieszkań. Podatku od czynności cywilnoprawnych nie płacą przy tym osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego. Natomiast podatek VAT wliczony jest w cenę nowego mieszkania kupowanego od dewelopera.

Przygotowując się solidnie do zaciągnięcia kredytu hipotecznego i do zakupu mieszkania, wszelkie procedury można dopełnić szybciej i sprawniej.  

Więcej informacji na temat tego, jak przebiega cały proces kredytowy podajemy tutaj: Kredyt hipoteczny krok po kroku