Kredyt hipoteczny i wszystko, co warto o nim wiedzieć

Artykuł sponsorowany, który powstał we współpracy z VeloBankiem.

O kredycie hipotecznym można powiedzieć, że jest produktem specyficznym. Specyfika tego produktu polega na jego celowości (możesz go uzyskać na zakup lub budowę konkretnej nieruchomości, która jest wymieniona w umowie), długim okresie spłaty (nawet 35 lat, przy czym VeloBank rekomenduje spłatę przez 25 lat), zabezpieczeniu hipotecznym, wysokiej kwocie i konieczności wniesienia wkładu własnego.

Kredyt hipoteczny jest także, w porównaniu np. do kredytu gotówkowego czy samochodowego, nieco bardziej skomplikowany. Dlatego też, zanim wybierzesz kredyt, którym sfinansujesz kupno mieszkania czy budowę domu, powinieneś dowiedzieć się jak najwięcej o tym rodzaju finansowania. Wspólnie z VeloBankiem przygotowaliśmy odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące kredytu hipotecznego. Na tapetę wziąłem tematy najbardziej istotne z punktu widzenia kredytobiorcy: dotyczące wkładu własnego i zdolności kredytowej.

Wkład własny

Wkład własny to jeden z parametrów charakterystycznych dla kredytu hipotecznego, ale także temat, o który często pytają osoby zainteresowane kredytem hipotecznym. Dlatego też zaczynam właśnie od tego tematu.

Czy o udzielenie kredytu hipotecznego może ubiegać się osoba nieposiadająca wkładu własnego?

Przed 2014 r. klient posiadający, w ocenie banku, odpowiednio wysoką zdolność kredytową, mógł ubiegać się o kredyt hipoteczny w kwocie umożliwiającej sfinansowanie 100% mieszkania. Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) w Rekomendacji S z 2013 r. określiła, że od 2014 r. wysokość minimalnego wkładu własnego będzie wynosiła 5%. W każdym następnym roku poziom własnych środków, jakie była zobowiązana wnieść osoba ubiegająca się o udzielenie kredytu hipotecznego, rosła o 5%. Ostatecznie, w 2017 r. osiągnęła poziom 20% kosztów inwestycji (czyli np. ceny mieszkania). Oznacza to, że bank może sfinansować maksymalnie 80% kosztów inwestycji.

Nie oznacza to jednak, że jeżeli nie posiadasz 20% wkładu własnego to możesz zapomnieć o kredycie hipotecznym. KNF umożliwia bankom finansowanie kredytów hipotecznych w wysokości 90% kosztów inwestycji, m.in. pod warunkiem odpowiedniego ubezpieczenia brakującej kwoty wkładu własnego.

W wysokości 90% wartości nieruchomości jest m.in. udzielany kredyt hipoteczny VeloDom oferowany przez VeloBank. W jego przypadku ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest kosztem banku.

Podsumowując: nie ma możliwości uzyskania kredytu hipotecznego bez posiadania wkładu własnego.

Co może być wkładem własnym?

Pierwszą odpowiedzią na pytanie „co może być wkładem własnym?” są pieniądze (np. oszczędzane specjalnie na ten cel). To prawda. Ale katalog tego, co może być wkładem własnym, jest większy. W przypadku kredytu hipotecznego VeloDom obejmuje on:

• wpłaty, jakie poniosłeś na poczet ceny zakupu,
• premię gwarancyjną z książeczki mieszkaniowej w PKO BP lub z książeczki mieszkaniowej prowadzonej w banku spółdzielczym,
• środki zgromadzone w Kasie Mieszkaniowej,
• środki pochodzące z realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa (np. programy rządowe i inne o podobnym charakterze),
• wartość działki, na której będzie budowany dom,
• oszczędności w PPK, jeżeli uczestnicy w dniu złożenia wniosku do instytucji finansowej – nie ukończyli jeszcze 45 lat.

Zdolność kredytowa

Bank jest zobowiązany do zbadania zdolności kredytowej niezależnie od tego, czy chcesz od niego pożyczyć kilkaset tysięcy złotych na zakup mieszkania, czy niewielką kwotę na dowolny cel. Taki obowiązek nakłada na nie m.in. prawo bankowe.

Czy o udzielenie kredytu hipotecznego może ubiegać się osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę zawartej na czas określony?

Banki najchętniej udzielają kredytów osobom, które są zatrudnione na podstawie umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony. Nie oznacza to jednak, że nie możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, jeżeli pracujesz na podstawie umowy o pracę  na czas określony.

Podczas oceny zdolności kredytowej bank weźmie pod uwagę:

• Twój staż pracy u obecnego pracodawcy (im dłuższy, tym lepiej). W przypadku umowy na czas określony minimalny okres zatrudnienia to zazwyczaj 6 miesięcy. Dla banku istotne jest też, żeby umowa nie skończyła się w ciągu najbliższych 6 czy 12 miesięcy od złożenia wniosku kredytowego.
• Prawdopodobieństwo, że pracodawca przedłuży z Tobą umowę na kolejny okres lub jeszcze lepiej, na czas nieokreślony.
• Twoją historię kredytową – jeżeli poprzednie zobowiązania finansowe spłacałeś w terminie, to szanse na uzyskanie kredytu będą większe.

Czy singiel może starać się o kredyt hipoteczny?

Nie ma przeszkód, żebyś prowadząc jednoosobowe gospodarstwo domowe, czyli będąc singlem, mógł ubiegać się o udzielenie kredytu hipotecznego (np. Kredytu VeloDom z RRSO 8,12%).

Dla banku nie jest istotny Twój stan cywilny, ale to, czy będziesz miał, w jego ocenie, zdolność do spłaty udzielonego kredytu wraz z odsetkami.

Jednak z uwagi na to, że raty kredytów będziesz spłacał tylko ze swoich dochodów, bank może uzależnić udzielenie kredytu od wykupienia ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenia na wypadek utraty pracy.

Czy do kredytu hipotecznego mogą przystąpić inne osoby, w celu polepszenia zdolności kredytowej wnioskodawcy?

Kiedy np. nie masz wystarczającej zdolności kredytowej, żeby uzyskać kredyt w interesującej Cię wysokości lub Twoje zarobki są wysokie, ale masz zbyt krótki staż pracy, żeby samodzielnie ubiegać się o kredyt, możesz wnioskować o udzielenie kredytu wspólnie z innymi osobami (np. rodzicami). W takiej sytuacji ich dochody mogą zostać uwzględnione podczas analizy zdolności kredytowej. Większa liczba osób osiągających dochody oznacza dla banku mniejsze ryzyko związane z udzieleniem kredytu.

Osoby, które wspólnie z Tobą przystąpią do kredytu i podpiszą umowę kredytową, będą solidarnie odpowiadały za spłatę zobowiązania. Jeżeli jedna osoba nie będzie płaciła rat, to bank będzie domagał się spłaty od pozostałych współkredytobiorców.

Czy o udzielenie kredytu hipotecznego w złotych może wnioskować osoba osiągająca dochody w innej walucie?

Czy pracując za granicą i osiągając dochód np. w euro, możesz ubiegać się o udzielenie kredytu hipotecznego w złotych? Niestety nie. Zgodnie z Rekomendacją S KNF, kredyt hipoteczny możesz uzyskać tylko w walucie, w której uzyskujesz dominujący dochód. Z uwagi na to, że polskie banki udzielają tylko kredytów w złotych, możesz ubiegać się o finansowanie zakupu mieszkania czy budowę domu tylko, kiedy zarabiasz w złotych.

Weź kredyt hipoteczny VeloDom i kup swoje wymarzone mieszkanie >>

Zanim weźmiesz kredyt hipoteczny, powinieneś dowiedzieć się jak najwięcej nie tylko o samym produkcie, ale także o warunkach, jakie musisz spełnić, żeby uzyskać finansowanie. Pomóc Ci może w tym ekspert hipoteczny z VeloBanku. Możesz umówić się z nim na wideorozmowę, w trakcie której nie tylko odpowie na Twoje pytania, ale także może wspólnie z Tobą wypełnić wniosek o udzielenie kredytu.

Przykład reprezentatywny dla kredytu hipotecznego VeloDom.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego z okresowo stałym oprocentowaniem, w VeloBank S.A. zabezpieczonego hipoteką wynosi 8,12%.

RRSO obliczyliśmy przy następujących założeniach:

• kredyt został wypłacony w całości w jednej transzy,
• okres kredytowania: 285 miesięcy,
• całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów): 400 000 zł,
• LTV (kwota kredytu do wartości zabezpieczenia): 65%,
• oprocentowanie stałe w okresie pierwszych 5 lat: 7,14% w skali roku, w dalszym okresie oprocentowanie zmienne wynosi 7,58372%, a WIRON 1M Stopa Składana wynosi 4,88372% (według stanu na dzień 15-12-2023 r.),
• całkowity koszt kredytu 482 928,92 zł w tym: prowizja: 0 zł, odsetki 453 217,12 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19 zł, usługi dodatkowe: „konto z pakietem” – opłata za prowadzenie konta w banku 0 zł, ubezpieczenie nieruchomości dystrybuowane przez bank – koszt ubezpieczenia w całym okresie kredytowania: 7 039,68 zł, ubezpieczenie VeloBezpieczny dystrybuowane przez bank – koszt ubezpieczenia w całym okresie kredytowania 22 653,12 zł; liczba rat: 285 – raty równe (bez okresu karencji w spłacie) w wysokości 2 918,05 zł w okresie pierwszych 5 lat a od 6 roku po 3 013,94 zł,
• całkowita kwota do zapłaty: 882 928,92 zł.

W RRSO nie uwzględniliśmy kosztu operatu szacunkowego nieruchomości (koszt nieznany bankowi) – usługa zlecana przez klienta we własnym zakresie, niedostępna za pośrednictwem banku. Jeżeli Twój kredyt będzie wypłacony w transzach, dodatkowo poniesiesz koszty inspekcji nieruchomości w wysokości zgodnej z Tabelą Opłat i Prowizji VeloBank S.A. dla kredytów hipotecznych (liczba inspekcji uzależniona jest od liczby transz). Na dzień sporządzenia tego dokumentu koszt jednej inspekcji wynosi 280 zł.

Stałe oprocentowanie kredytu niesie za sobą ryzyko, że wysokość raty może być okresowo wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego w tym okresie wskaźnika referencyjnego, wykorzystywanego jako indeks w umowie kredytowej (WIRON 1M Stopa Składana).

Wzrost wartości wskaźnika referencyjnego WIRON 1M Stopa Składana w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej może prowadzić do wzrostu raty kredytu po zakończeniu tego okresu i przejściu na oprocentowanie zmienne. Po zmianie formuły oprocentowania na oprocentowanie zmienne ponosisz ryzyko zmiennej stopy procentowej, które polega na tym, że w razie wzrostu wartości wskaźnika referencyjnego, wzrośnie oprocentowanie Twojego kredytu, a tym samym wzrośnie wysokość raty oraz łączny całkowity koszt kredytu.

Kalkulację obliczyliśmy na dzień 10.01.2024 r. na reprezentatywnym przykładzie.

Artykuł sponsorowany, który powstał we współpracy z VeloBankiem.