Ceny mieszkań w II kw. 2026 r. wyglądają na stabilne, ale to może być złudzenie. Kluczowy jest jeden szczegół: średnie indeksy maskują duże różnice między lokalizacjami i jakością projektów.
Na obrzeżach i w słabszych inwestycjach widać presję na obniżki, podczas gdy centra miast oraz segment premium nadal trzymają wysokie stawki. Dla kupujących oznacza to jedno: pierwsza cena coraz rzadziej powinna być ostatnią.
Najważniejsze informacje
- W kwietniu 2026 r. indeks Cenatorium dla Polski wyniósł 119,02 pkt, o 0,2 pkt więcej niż miesiąc wcześniej.
- W ujęciu rocznym indeks wzrósł o 3,01 pkt, co pokazuje stabilizację, ale nie jednolity rynek.
- BIK odnotował 29,1 tys. kredytów mieszkaniowych, o 56,5 proc. więcej niż rok wcześniej.
- Nawet jedna trzecia nowych kredytów mogła dotyczyć refinansowania, czyli przeniesienia długu do innego banku.
- Potencjał negocjacji w Warszawie, Gdańsku i Łodzi nadal przekracza 2,5 proc., co może dać ponad 20 tys. zł oszczędności.
Stabilizacja cen nie oznacza spokoju na rynku
Według ekspertów obecna stabilizacja jest tylko pozorna. Średnie wskaźniki pokazują niewielkie zmiany, ale pod spodem rynek działa selektywnie: słabsze lokalizacje i projekty są pod większą presją, a najlepsze adresy pozostają drogie.
Dla największych rynków poza Warszawą indeks Cenatorium w kwietniu 2026 r. wyniósł 133,73 pkt. To sygnał, że popyt nie zniknął, choć wysoki koszt kredytu nadal ogranicza możliwości wielu kupujących.
Warszawa nadal trzyma wysokie ceny
Największe napięcie widać w dużych miastach, gdzie niedobór mieszkań podtrzymuje ceny dobrych lokalizacji. W Warszawie indeks wzrósł w kwietniu do 131,27 pkt, czyli o 0,29 pkt miesiąc do miesiąca i 4,41 pkt rok do roku.
Stolica pozostaje jednym z najdroższych rynków. Średnie ceny przekraczały tu 17 tys. zł za mkw. na rynku pierwotnym oraz 18 tys. zł za mkw. na rynku wtórnym. Dla części kupujących to bariera, dla innych sygnał, że każdy procent negocjacji ma realną wartość.
Ceny ofertowe coraz mniej mówią o transakcjach
Sprawa budzi emocje, bo ceny w ogłoszeniach coraz słabiej pokazują, ile faktycznie płacą kupujący. W I kw. 2026 r. luka między cenami ofertowymi a aktami notarialnymi wynosiła od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku.
Nowe inwestycje drożeją także z powodów kosztowych. Wśród czynników wymieniane są grunty, materiały, obowiązek budowy miejsc doraźnego schronienia oraz ostrzejsze normy akustyczne. To ogranicza przestrzeń do spadków w dobrych projektach, nawet jeśli część rynku słabnie.
Ile można urwać z ceny mieszkania?
Przy mieszkaniu wartym 800 tys. zł obniżka o 2,5 proc. oznacza 20 tys. zł oszczędności. Przy negocjacji na poziomie 5 proc. kupujący zachowuje już 40 tys. zł.
Potencjał negocjacji
| Miasto | Potencjalna obniżka |
|---|---|
| Łódź | 5,4% |
| Warszawa | 5,0% |
| Kraków | 2,2% |
Kredytów jest więcej, ale obraz popytu jest niepełny
Dane BIK pokazują wyraźny wzrost aktywności kredytowej: w kwietniu odnotowano 29,1 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o 9,6 tys. więcej niż rok wcześniej. Wzrost wyniósł 56,5 proc. r/r.
Nie oznacza to jednak prostego powrotu silnego popytu zakupowego. Nawet jedna trzecia tych kredytów to refinansowania, czyli przeniesienia długu do innego banku. To ważne, bo taka część statystyki nie musi oznaczać zakupu kolejnych mieszkań.
Co to oznacza dla kupujących?
Najbardziej praktyczny wniosek jest prosty: nie akceptować pierwszej ceny bez sprawdzenia pola do negocjacji. W Warszawie, Gdańsku i Łodzi potencjał negocjacyjny nadal przekracza 2,5 proc., a przy obecnych stawkach może to oznaczać ponad 20 tys. zł oszczędności.
Różnice między pierwszą i końcową ceną ogłoszenia sięgały 2,2 proc. w Krakowie, 5 proc. w Warszawie oraz 5,4 proc. w Łodzi. Przy tak drogim rynku kilka punktów procentowych może zdecydować o tym, czy zakup będzie finansowo bezpieczny, czy stanie się ryzykiem realnej straty.
0 Komentarze