Pierwsze mieszkanie i najważniejsze pytania przed podpisaniem umowy kredytowej. Na przykładzie oferty ING Banku Śląskiego

Pierwsze mieszkanie to duży krok i jeszcze większa decyzja finansowa. Zanim podpiszesz umowę kredytową, powinieneś wiedzieć, jakie pytania zadać na temat na temat kosztów, warunków spłaty i bezpieczeństwa całego zobowiązania. Dzięki temu będziesz miał pewność, że rozwiązanie, które wybrałeś, będzie dobre nie tylko dziś, ale też w kolejnych latach.

Bierzesz pierwszy kredyt na mieszkanie? Nie patrz tylko na ratę

Przy pierwszym kredycie hipotecznym łatwo skupić się na miesięcznej racie. To naturalne, bo to właśnie ona najbardziej działa na wyobraźnię. Problem w tym, że sama rata nie mówi jeszcze, czy dana oferta będzie dla Ciebie korzystna po roku, pięciu latach i w całym okresie spłaty.

Dlatego, zanim podpiszesz umowę kredytu, sprawdź nie tylko wysokość raty, ale też:

• rodzaj oprocentowania,
• całkowitą kwotę do zapłaty,
• prowizję za udzielenie kredytu,
• dodatkowe koszty
• i jeśli wybierzesz oprocentowanie okresowo stałe, zasady zmiany warunków po ukończeniu 5-letniego okresu trwania stałego oprocentowania.

Właśnie te elementy są najważniejsze przy porównywaniu ofert kredytów mieszkaniowych.

Co z tego masz jako kredytobiorca? Mniejszą szansę, że wybierzesz kredyt na mieszkanie, który dziś wygląda atrakcyjnie, ale za jakiś czas okaże się mniej wygodny lub droższy, niż zakładałeś.

Czy na pewno wiem, ile naprawdę będzie mnie kosztował kredyt mieszkaniowy?

Ile będzie kosztował mnie kredyt mieszkaniowy? To jedno z pierwszych pytań, jakie warto zadać doradcy. Nie chodzi tylko o to, ile wyniesie rata na starcie. Równie ważne jest to, ile łącznie oddasz bankowi i z czego ten koszt się składa.

Co dokładnie sprawdzić w umowie kredytu przed podpisaniem?

Umowa kredytu hipotecznego to nie formalność do „odhaczenia” na końcu procesu. To dokument, który określa:

• ile i na jakich zasadach pożyczasz,
• kiedy rata może się zmienić,
• jakie są koszty dodatkowe
• i co stanie się w różnych sytuacjach w trakcie spłaty.

Z perspektywy kredytobiorcy najważniejsze jest to, żeby dokładnie zapoznać się z całą umową.

Jakie zapisy w umowie kredytu najmocniej wpływają na koszt?

Na pierwszym miejscu trzeba wymienić sposób ustalania oprocentowania (więcej na jego temat przeczytasz dalej). To ten parametr decyduje, czy rata może się zmieniać wraz z rynkiem, czy przez określony czas pozostanie taka sama.

Na drugim miejscu jest prowizja za udzielenie kredytu. W przypadku kredytu hipotecznego ING Banku Śląskiego można wybrać jedną z dwóch opcji:

• Łatwy start z prowizją 0%
• i Lekka rata, w przypadku której prowizja za udzielenie kredytu wynosi 1,5%.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w opcji Lekka rata jest niższe o 0,05 pp. od kredytu bez prowizji za udzielenie. Zanim zdecydujesz się na jedną z tych opcji, powinieneś je porównać i ocenić, która z nich jest dla Ciebie lepsza.

Co ważne – prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest płatna przelewem na rachunek wskazany przez bank.

Na trzecim miejscu są dodatkowe koszty. W przypadku kredytu hipotecznego ING Banku Śląskiego mogą one być związane np. z ubezpieczeniem:

• kredytobiorcy (np. w razie nieszczęśliwego wypadku, utraty pracy lub śmierci). Bank informuje, że „ubezpieczenie spłaty kredytu może być elementem oferty kredytu hipotecznego w ofercie specjalnej. Możesz je również kupić do standardowej oferty kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie to będzie wsparciem w spłacie kredytu w przypadku zajścia nieprzewidzianych zdarzeń losowych”,
• nieruchomości od powodzi, pożaru i innych zdarzeń losowych.

Te ubezpieczenia będą wliczone do kosztów kredytu, jeśli skorzystasz z oferty ubezpieczeniowej banku.

Warto też sprawdzić, czy bank pobiera prowizje z nadpłaty kredytu i jego wcześniejszą spłatę. W ING Banku Śląskim prowizja za obie te czynności wynosi 0 zł.

Oprocentowanie zmienne czy oprocentowanie okresowo stałe?

Od lipca 2021 r. banki są zobowiązane oferować kredyty hipoteczne o oprocentowaniu stałym lub okresowo stałym. Dla osoby kupującej pierwsze mieszkanie oznacza to wybór, który wpłynie na przewidywalność raty i na planowanie domowego budżetu.

Czym różni się oprocentowanie zmienne od oprocentowania okresowo stałego?

Na pytanie postawione w śródtytule można w uproszczeniu odpowiedzieć następująco:

• oprocentowanie zmienne może rosnąć albo spadać wraz ze zmianami wskaźnika referencyjnego (dla kredytu hipotecznego ING Banku Śląskiego tym wskaźnikiem jest WIBOR® 1M),
• oprocentowanie okresowo stałe daje większą przewidywalność przez określony czas (w ING Banku Śląskim stała stopa oprocentowania obowiązuje przez 5 lat).

Z uwagi na to, że oprocentowanie zmienne jest ustalane na podstawie stawki jednomiesięcznej, jego wysokość może zmieniać się co miesiąc (wzrastać lub maleć) w zależności od aktualnej wysokości stawki WIBOR® 1M.

Natomiast wysokość oprocentowania okresowo stałego nie zmieni się przez 5 lat. Przez ten okres będzie obowiązywał jeden stały harmonogram spłaty.

W przypadku oprocentowania zmiennego kredytobiorca jest obciążony ryzykiem stopy procentowej, czyli prawdopodobieństwem tego, że:

• w okresie spłaty kredytu wielokrotnie może zmieniać się wysokość stawki referencyjnej (np. wzrośnie lub spadnie WIBOR®),
• lub nastąpi jej zmiana (np. WIBOR® będzie zamieniony na POLSTR).

Konsekwencją tego może być zmiana odsetkowej części raty kredytu.

Oprocentowanie okresowo stałe pozwala zminimalizować ryzyko stopy procentowej. Niezależnie od tego, jak przez 5 lat będą się zmieniały stopy procentowe (a razem z nimi WIBOR®), będziesz płacił odsetki wyliczone na podstawie takiego samego oprocentowania.

Dzięki temu:

• będziesz miał gwarancję stałej raty i łatwiej będziesz mógł planować domowy budżet,
• zyskasz stabilizację i bezpieczeństwo.

Dlaczego napisałem, że kredytu o częściowo stałym oprocentowaniu „tylko” minimalizuje ryzyko stopy procentowej? Jest to spowodowane konstrukcją tego produktu. Pokażę to na przykładzie kredytu hipotecznego ING Banku Śląskiego.

Przed upływem pierwszego okresu ze stałym oprocentowaniem, bank wyśle Ci propozycję oprocentowania stałego na kolejne 60 miesięcy.

Jeśli nie zaakceptujesz nowej wysokości stałego oprocentowania, bank przeliczy Twój kredyt na oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że oprocentowanie będzie składało się z marży z Twojej umowy kredytowej oraz stawki WIBOR® 1M, która będzie wtedy obowiązywała.

Okres spłaty

Kredyt hipoteczny można spłacać nawet przez 30 – 35 lat. W ING Banku Śląskim maksymalny okres spłaty wynosi 35 lat.

Im dłuższy jest okres spłaty, tym niższa będzie płacona przez Ciebie miesięczna rata. Jednak z drugiej strony, im dłużej będziesz spłacać kredyt, tym więcej odsetek zapłacisz.

Dlatego też Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) w Rekomendacji S rekomenduje bankom maksymalnie 25-letni okres spłaty. Jeśli wybierzesz okres spłaty dłuższy niż 25 lat, bank będzie zobowiązany do zbadania zdolności kredytowej dla 25-letniego okresu kredytowania.

Wysokość kredytu

ING Bank Śląski udziela kredytów hipotecznych w maksymalnej wysokości 80% kosztów inwestycji. Oznacza to, że bank wymaga posiadania wkładu własnego wynoszącego co najmniej 20% kosztów inwestycji.

Minimalna kwota kredytu wynosi z kolei 100 tys. zł.

Jakie pytania warto zadać ekspertowi hipotecznemu?

Kiedy ubiegasz się o udzielenie kredytu hipotecznego, nie musisz być biegły w procedurach bankowych. Wystarczy, że zadasz ekspertowi kilka pytań. Jakich? Podpowiadam.

1. Ile wyniesie całkowity koszt kredytu mieszkaniowego w mojej sytuacji?
   Nie w przykładzie z reklamy, tylko przy Twojej kwocie, okresie spłaty i wybranym wariancie.
2. Jak działa oprocentowanie zmienne, a jak oprocentowanie okresowo stałe?
   Poproś o pokazanie różnicy na przykładach i wyjaśnienie, kiedy rata może się zmienić.
3. Czy w tej ofercie występuje prowizja za udzielenie kredytu?
   Ile wynosi, kiedy jest pobierana i jak wpływa na całkowity koszt kredytu.
4. Jakie dokumenty będą potrzebne?
   Jakie dokumenty finansowe i dotyczące nieruchomości trzeba dostarczyć.
5. Co stanie się po zakończeniu okresu oprocentowania stałego?
   To pytanie szczególnie ważne, jeśli wybierasz kredyt hipoteczny z 5-letnią stałą stopą.
6. Czy mogę nadpłacać kredyt i spłacić go wcześniej?
   ING w sekcji pytań i odpowiedzi potwierdza możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
7. Co zrobić, jeśli za kilka lat moja sytuacja finansowa się pogorszy?
   To pytanie nie jest „na wyrost”. To pytanie odpowiedzialne.
8. Jak wygląda proces udzielenia kredytu hipotecznego?
   W ING Banku Śląskim niemal cały proces udzielenia kredytu hipotecznego można przejść online. Do placówki klient jest zapraszany tylko w celu podpisania umowy.

Umowy kredytu nie powinieneś podpisywać, jeśli jej zapisy są dla Ciebie niejasne. Dlatego przed rozmową z ekspertem hipotecznym warto zrobić listę pytań i potraktować ją jak „checklistę”, podobną do tej, jaką przechodzą piloci samolotów, zanim wykołują na pas startowy.

FAQ

1. Czy kredyt hipoteczny i kredyt mieszkaniowy oznaczają to samo?
   W języku potocznym te pojęcia są często używane zamiennie. W praktyce chodzi o finansowanie zabezpieczone hipoteką, przeznaczone na cele mieszkaniowe. W dokumentach bankowych i regulaminach mogą pojawiać się dokładniejsze definicje produktu.
2. Co jest ważniejsze: niska rata czy niski całkowity koszt kredytu?
   Jedno i drugie ma znaczenie, ale sama niska rata nie wystarczy do oceny oferty. Dla początkującego kredytobiorcy bezpieczniej patrzeć szerzej: na całkowity koszt, rodzaj oprocentowania, prowizję i warunki po zakończeniu okresu stałego oprocentowania.
3. Czy oprocentowanie okresowo stałe zawsze oznacza większe bezpieczeństwo?
   Daje większą przewidywalność przez określony czas, ale nie oznacza, że warunki pozostaną niezmienne przez cały okres spłaty. W ING okresowo stała stopa obowiązuje przez 5 lat, a potem kredyt może przejść na oprocentowanie zmienne, jeśli klient nie zaakceptuje kolejnego 5-letniego okresu obowiązywania stałego oprocentowania.
4. Czy prowizja za udzielenie kredytu zawsze występuje?
   Nie zawsze. W ofercie ING są warianty, w których prowizja wynosi 0%, ale są też takie, w których prowizja występuje. Dlatego trzeba sprawdzać konkretny wariant kredytu, a nie zakładać, że wszystkie działają tak samo.
5. Co zrobić, jeśli po podpisaniu umowy pojawią się problemy ze spłatą?
   Nie warto czekać do ostatniej chwili. Najrozsądniej jak najszybciej skontaktować się z bankiem i zapytać o dostępne rozwiązania. Już na etapie wyboru oferty dobrze dopytać o taką procedurę eksperta hipotecznego.

Jeśli zadasz właściwe pytania przed podpisaniem umowy kredytu, zyskujesz coś więcej niż tylko wiedzę. Zyskujesz większą kontrolę nad jedną z najważniejszych decyzji finansowych w życiu.

W praktyce oznacza to, że lepiej rozumiesz, jak działa kredyt hipoteczny, umiesz porównać oprocentowanie zmienne i oprocentowanie okresowo stałe, wiesz, kiedy znaczenie ma prowizja za udzielenie kredytu i potrafisz ocenić, czy dana oferta faktycznie pasuje do Twojej sytuacji. A na przykładzie ING Banku Śląskiego widać, że dobry kredyt mieszkaniowy to nie tylko parametry cenowe, ale też przejrzystość wariantów i możliwość wygodnego przejścia przez przynajmniej część procesu online.