Polskie kredyty hipoteczne spłacają się rekordowo dobrze, ale sam rynek wyraźnie się kurczy. Kluczowy jest jeden szczegół: coraz więcej osób zamyka lub przenosi dług szybciej, a „hipoteka na 30 lat” coraz częściej kończy się po około 9 latach.
W I kwartale 2026 r. banki sprzedały ponad 73 tys. hipotek, ale liczba aktywnych umów dalej spada. Dla części kredytobiorców to może oznaczać dużą zmianę: nadpłaty i refinansowanie realnie skracają czas zadłużenia oraz obniżają koszt odsetek.
Najważniejsze informacje
- W I kwartale 2026 r. sprzedano ponad 73 tys. hipotek o wartości 13,6 mld zł.
- Udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych w złotych spadł do 1,11 proc., najniższego poziomu w historii.
- Na koniec kwartału aktywnych było 2,14 mln hipotek, czyli o 400 tys. mniej niż w szczycie z 2021 r.
- Średni czas spłaty kredytu mieszkaniowego spadł do około 9 lat.
- Wyjątkiem pozostają hipoteki frankowe, gdzie zagrożone jest blisko 12,5 proc. portfela.
Rynek maleje, choć kredyty są spłacane lepiej niż kiedykolwiek
Dane pokazują nietypowy obraz rynku: jakość spłaty kredytów mieszkaniowych w złotych jest rekordowo dobra, ale liczba aktywnych umów maleje. Na każde 100 tys. zł portfela przypada około 1110 zł problematycznego długu.
Banki raportują nadzorowi i NBP jakość aktywnych umów, dzieląc je na spłacane prawidłowo oraz zagrożone istotnymi opóźnieniami. Właśnie w tej statystyce widać, że kredyty złotowe są dziś wyjątkowo dobrze obsługiwane.
Dlaczego kredyt znika szybciej niż przewiduje umowa?
Jest kilka istotnych powodów, takich jak:
- nadpłaty rat,
- refinansowanie w innym banku,
- wcześniejsza spłata po sprzedaży mieszkania,
- wzrost dochodów gospodarstw domowych,
- spadek kosztów finansowania po zmianie warunków umowy.
Refinansowanie przyspiesza, a liczba hipotek spada
W I kwartale 2026 r. odnotowano rekordowy udział refinansowań. Oznacza to, że część klientów nie bierze zupełnie nowego długu, lecz przenosi kredyt do innego banku lub zmienia warunki finansowania.
Efekt jest widoczny w liczbie umów. Na koniec I kwartału aktywnych hipotek było prawie 9 tys. mniej niż kwartał wcześniej. Od szczytu z 2021 r. rynek skurczył się już o 400 tys. aktywnych kredytów.
Franki pozostają osobną kategorią ryzyka
Największym wyjątkiem są kredyty frankowe. W ich przypadku wskaźnik zagrożenia sięga blisko 12,5 proc. portfela, ale przyczyny są inne niż w standardowych opóźnieniach w spłacie.
Na wynik wpływają przede wszystkim spory sądowe, zawieszanie spłat po pozwach oraz malejąca liczba aktywnych umów. Kredyty w euro i innych walutach mają wskaźnik 2,24 proc., o 0,04 pkt proc. niższy niż na koniec 2025 r.
Mit 30-letniej hipoteki coraz słabiej pasuje do praktyki
Dekadę temu średni czas spłaty kredytu mieszkaniowego wynosił około 17 lat. Później spadł do 12–14 lat, a obecnie jest to około 9 lat. To pokazuje, że formalny okres kredytowania nie musi oznaczać faktycznego czasu życia długu.
Sprawa budzi emocje, bo dla wielu gospodarstw domowych kredyt hipoteczny pozostaje największym zobowiązaniem finansowym. Jednocześnie dane pokazują, że nadpłaty i przenoszenie kredytu między bankami mogą istotnie zmienić końcowy koszt zadłużenia.
Co to oznacza dla kredytobiorców?
Dla osób spłacających hipotekę najważniejszy wniosek jest prosty: szybsza spłata i refinansowanie mogą skrócić okres zadłużenia oraz zmniejszyć sumę odsetek. Część osób może sporo zyskać, jeśli regularnie sprawdza warunki swojego kredytu.
Nie oznacza to jednak, że każda umowa automatycznie stanie się tańsza. Kluczowe są konkretne warunki kredytu, tempo spłaty i decyzje podejmowane w czasie. Przy tak dużym zobowiązaniu warto policzyć skutki, zanim pojawią się decyzje.
0 Komentarze