Rachunek powierniczy – co warto o nim wiedzieć?
Zanim wyjaśnimy, co to jest rachunek powierniczy, warto podkreślić, że korzystają z niego głównie klienci instytucjonalni. Znajduje się on w ofercie banków obok takich produktów jak kredyty dla firm czy konta firmowe.
Rachunek powierniczy to inaczej rachunek bankowy, który jest otwierany w celu gromadzenia środków wpłacanych przez kontrahentów/ klientów na rzecz jego właściciela. Nad środkami tymi sprawuje pieczę bank podejmujący decyzję o ich wypłacie właścicielowi rachunku tylko po spełnieniu przez niego określonych warunków.
Zgodnie z Ustawą o z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwaną potocznie ustawą deweloperską) taki rachunek powierniczy musi otworzyć deweloper, czyli firma zajmująca się budową i sprzedażą nowych mieszkań. Jeśli więc planujesz zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, która jest dopiero w budowie, to właśnie na taki rachunek będziesz wpłacał środki na poczet przyszłej transakcji przeniesienia własności.
Z ustawowej definicji wynika wprost, kiedy deweloper musi mieć rachunek powierniczy – gdy rozpocznie inwestycję budowlaną oraz proces sprzedaży mieszkań.
Planujesz nowe mieszkanie czy dom? Czy wiesz już wszystko na ten temat: Co to jest hipoteka?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy
Mieszkaniowy rachunek powierniczy otwierany przez dewelopera z założenia ma chronić interesy jego klientów, którzy wpłacają środki na poczet zakupu mieszkań i domów jeszcze niewybudowanych. Dane takiego rachunku muszą się zatem obowiązkowo znaleźć w umowie deweloperskiej.
Wiele lat temu, gdy takie rachunki nie były obowiązkowe, klienci wpłacali pieniądze bezpośrednio na konto firmy deweloperskiej, a ta mogła nimi dowolnie dysponować. Niestety zdarzało się, że środki te po prostu znikały, a inwestycja nie była realizowana albo przepadały na rzecz innych wierzycieli wskutek niepowodzenia inwestycji lub upadłości dewelopera.
Dzisiaj, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, nie musisz się obawiać takich sytuacji właśnie ze względu na to, że wpłacane przez Ciebie pieniądze są chronione przez bank na rachunku powierniczym. Deweloper nie ma do nich bowiem swobodnego dostępu – otrzymuje je z banku wyłącznie po spełnieniu określonych warunków. Sposób i terminy wypłaty środków zależą od rodzaju rachunku – ustawa deweloperska przewiduje ich dwa podstawowe warianty: rachunek otwarty i zamknięty.
Poniżej wyjaśniamy, co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty i zamknięty oraz jakie są między nimi różnice.
To również powinno Cię zainteresować: Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego?
Rachunek powierniczy zamknięty
Rachunek powierniczy zamknięty jest rachunkiem, na który klienci dewelopera wpłacają pieniądze zgodnie z warunkami umowy deweloperskiej, ale deweloper może z nich skorzystać dopiero po zakończeniu inwestycji. Przez cały okres jej realizacji środki zatem są przechowywane przez bank, który wypłaca je deweloperowi dopiero w momencie, gdy ten podpisze z nabywcą akt notarialny przenoszący prawo własności do mieszkania.
Rachunek powierniczy otwarty
Rachunek powierniczy otwarty działa nieco inaczej, ponieważ gromadzone od klientów środki są na bieżąco wypłacane deweloperowi jeszcze w trakcie realizacji inwestycji. Bank wypłaca je jednak w transzach według ściśle określonego harmonogramu, po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Poszczególne transze wynoszą od 10 do 25% całkowitych kosztów inwestycji, a więc musi ich być co najmniej 4.
Każda wypłata pieniędzy poprzedzona jest określonymi formalnościami, ponieważ deweloper musi dostarczyć do banku dziennik budowy ze stosownym wpisem kierownika budowy potwierdzającym zakończenie określonych prac. Niektóre banki dodatkowo weryfikują taką informację za pośrednictwem swoich rzeczoznawców wysyłanych na miejsce inwestycji.
Co ważne, bank ma prawo również kontrolować sposób wydatkowania środków przez dewelopera. Może w tym celu zażądać wyciągu z konta bankowego, faktur za zakupione materiały i usługi lub innych dokumentów.
Ustawa deweloperska dopuszcza zastosowanie 3 rodzajów otwartego rachunku powierniczego: z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową oraz bez zabezpieczenia.
Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową
Mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową polega na tym, że zgromadzone na nim środki są ubezpieczone. Dzięki temu nabywca może odzyskać wpłacone przez siebie pieniądze w całości w sytuacji, gdy deweloper pobierze środki z rachunku, ale nie ukończy inwestycji i ogłosi upadłość lub nie dokona na nabywcę przeniesienia własności nieruchomości w ustalonym terminie. Do wypłaty pieniędzy nabywcy zobowiązany będzie tutaj ubezpieczyciel.
Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową
Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową jest bardzo podobny do tego z gwarancją ubezpieczeniową. W tym przypadku jednak za zwrot środków wobec klientów dewelopera odpowiedzialny jest bank, który udzielił gwarancji.
Rachunek powierniczy otwarty bez dalszego zabezpieczenia
Ustawa deweloperska dopuszcza również stosowanie standardowych rachunków powierniczych otwartych bez żadnego zabezpieczenia. W tym przypadku ochrona środków nabywców jest znacznie słabsza, co wyjaśnimy niżej.
Rachunek powierniczy otwarty oraz zamknięty – zalety, wady i korzyści
Jeśli planujesz kupić mieszkanie od dewelopera, korzystniejszy dla Ciebie będzie rachunek powierniczy zamknięty. Zapewnia on największą ochronę, ponieważ przez cały okres realizacji inwestycji wpłacone przez Ciebie pieniądze będą spokojnie leżały w banku, a deweloper otrzyma je dopiero wtedy, gdy odbierzesz gotowe mieszkanie i zostanie na Ciebie przeniesione prawo własności.
Z drugiej jednak strony przy zamkniętym rachunku deweloper musi finansować inwestycję ze środków własnych lub pozyskanych z kredytu deweloperskiego. Koszty zaciągnięcia zobowiązania przerzuca zazwyczaj na nabywców, którzy muszą więcej zapłacić za mieszkania. Z kolei wykorzystywanie wyłącznie środków własnych może spowodować utratę płynności dewelopera, a w konsekwencji także jego upadłość.
Rachunek powierniczy otwarty jest nieco bardziej ryzykowny, ponieważ w trakcie realizacji inwestycji deweloper może korzystać ze zgromadzonych na nim środków. Dzięki temu nie musi się jednak martwić brakiem pieniędzy na realizację inwestycji, a więc z punktu widzenia klienta są większe szanse na jej terminowe ukończenie. Najlepszą opcją jest tutaj rachunek otwarty z gwarancją, ponieważ daje największą pewność nabywcy odzyskania całej wpłaconej sumy w razie problemów z zakończeniem budowy.
To też istotne! Kredyt deweloperski a kredyt u dewelopera – poznaj różnicę!
Rachunek powierniczy – konsumenckie Q&A
Rachunek powierniczy jest produktem stosunkowo mało znanym, szczególnie wśród konsumentów, którzy na co dzień rzadko z niego korzystają. W związku z tym warto rozwiać pewne wątpliwości dotyczące zasad jego działania. Poniżej znajdziesz więc odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania związane z tym specyficznym rodzajem rachunku bankowego.
Rachunek powierniczy a rachunek escrow – jaka jest ich wzajemna relacja?
W ofertach banków znajdują się zazwyczaj dwa rodzaje rachunków zabezpieczających transakcje handlowe: rachunek powierniczy i rachunek escrow. Oba rachunki otwierane są po to, aby bank nadzorował prawidłowe rozliczenie środków wpłacanych przez kontrahenta na rzecz właściciela rachunku
Rachunek powierniczy uznawany jest jednak za lepsze zabezpieczenie transakcji, ponieważ zdeponowane na nim środki są chronione przed zajęciem komorniczym oraz nie wchodzą w skład masy upadłościowej w przypadku bankructwa właściciela rachunku. Takiej ochrony nie zapewnia rachunek escrow.
Koszt rachunku powierniczego dla dewelopera
Koszt rachunku powierniczego dla dewelopera jest dość wysoki. Za samo jego otwarcie niektóre banki inkasują od 2 do 10 tysięcy złotych, przy czym wyższe stawki dotyczą rachunku otwartego.
Dodatkowo deweloper musi ponosić bieżące koszty prowadzenia rachunku – średnio od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie. To, ile kosztuje rachunek powierniczy dla dewelopera, zależy jednak od danego banku – niektóre instytucje ustalają indywidualnie stawki opłat lub są one określane w drodze negocjacji z firmą deweloperską.
Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera?
Jak już wiemy, mieszkaniowy rachunek powierniczy może mieć różną formę, co ma duże znaczenie dla klienta planującego wpłacać na niego pieniądze na poczet zakupu mieszkania. Warto zatem jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej upewnić się, jaki jego rodzaj będzie zastosowany przy danej inwestycji.
Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera? Otóż szczegółowe informacje na jego temat powinny znaleźć się w prospekcie informacyjnym, ponieważ wymaga tego ustawa deweloperska. Znajdziesz w nim m.in. informację na temat jego rodzaju, ewentualnej gwarancji, a także nazwy banku, który ma go prowadzić.
Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera
Jednym z najważniejszych powodów wprowadzenia obowiązkowych rachunków powierniczych było zapewnienie ochrony środków klientów na wypadek upadłości dewelopera. Najpełniej taką ochronę zapewnia rachunek powierniczy zamknięty, ponieważ w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej wszystkie zdeponowane kwoty nie wchodzą w skład masy upadłościowej, więc mogą być zwrócone klientom.
Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera to nieco bardziej złożona kwestia. Podobną ochronę co rachunek zamknięty zapewniają rachunki otwarte z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. W ich przypadku klienci są zaspokajani w 100% przez firmę ubezpieczeniową lub bankowego gwaranta.
Z kolei w przypadku, gdy prowadzony był otwarty rachunek powierniczy niezabezpieczony, w razie bankructwa dewelopera klienci otrzymają zwrot tylko części wpłaconych kwot. Konkretnie zostanie im zwrócona ta część, która nie została wykorzystana na opłacenie kolejnych etapów inwestycji.
Warto jednak pamiętać, że to co zostało już wybudowane, wchodzi w skład masy upadłościowej i jeśli zostanie spieniężone, w pierwszej kolejności powinno zaspokoić roszczenia nabywców.
Upadłość dewelopera w trakcie realizacji inwestycji nie zawsze kończy się wypłatą środków. Może się bowiem zdarzyć, że niedoszli nabywcy nieruchomości będą woleli, by budowa mieszkań została ukończona. Wówczas istnieje możliwość, żeby inwestycję kontynuował syndyk, albo inna firma.
Znalazłeś/znalazłaś się w podobnej sytuacji? Przeczytaj koniecznie: Jakie prawa ma klient upadłego dewelopera?
Rachunek powierniczy – krótkie podsumowanie
Rachunek powierniczy jest dzisiaj jedną z najważniejszych form zabezpieczenia interesów nabywców lokali mieszkalnych od deweloperów. Dzięki obowiązkowi jego prowadzenia dla inwestycji w budowie kupujący mogą spać spokojniej, ponieważ mają znacznie większe szanse odzyskać wpłacone pieniądze w razie niewywiązania się dewelopera z warunków umowy deweloperskiej lub jego bankructwa.
Już wkrótce taka ochrona ma być jeszcze większa dzięki nowelizacji ustawy deweloperskiej. Od 1 lipca 2022 roku deweloperzy będą musieli bowiem odprowadzać składki od każdej wpłaty dokonanej przez nabywców na specjalny Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Będą z niego wypłacane środki klientom w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.
0 Komentarze